بی‌اعتنایی به محرک‌های قیمتی
بهطور عمومی براساس داده‌های تاریخی، پس از دوره‌های چندساله ثبات نسبی قیمت اسمی در بازار مسکن کشور، شاهد دوره‌های کوتاه‌مدت جهش شدید قیمت هستیم، این افزایش قیمت به‌صورت تدریجی‌تر و با سرعتی به‌مراتب کندتر در بازار اجاره قابل ردیابی است. براین‌اساس پس از آغاز دوره فعلی افزایش قیمت مسکن -از اواخر سال ۱۳۹۶- با نزدیک شدن به موسم تاریخی افزایش معاملات اجاره (تابستان سال‌های ۹۷، ۹۸ و ۹۹) نگرانی‌ها درباره شرایط بازار اجاره و فشار بر مستاجران بیشتر می‌شد.
هرچند مواردی همچون عامل زمین نقش غیرقابل انکاری در افزایش بهای مسکن در برخی نقاط شهری کشور ایفا می‌کنند، اما نگارنده معتقد است اصلی‌ترین عامل افزایش بها و اجاره مسکن در بلندمدت سیاست‌های انبساطی پولی و افزایش نقدینگی است. در این رهگذر مسکن چه در نقش یک کالا و چه در نقش یک دارایی رفتاری متفاوت از سایر کالاها و دارایی‌ها نشان نمی‌دهد. جهش‌های بهای مسکن و افزایش تدریجی اجاره‌بها در پی آن، عمدتا ناشی از تلاش این بازارها برای به تعادل رسیدن با نقدینگی توزیع‌شده در جامعه است. آمارهایی که همین چند روز پیش منتشر شد نشان‌دهنده افزایش شدید پول در مقایسه با شبه‌پول است، به‌گونه‌ای که حجم پول در خرداد 1399 نسبت به خرداد سال قبل بیش از 61 درصد افزایش یافته است، درحالی‌که حجم شبه‌پول -جزء دیگر نقدینگی- در همین مدت کمتر از 30 درصد رشد کرده است. چنین افزایش چشمگیری در پول -که نقش مهمی در افزایش تورم در کوتاه‌مدت دارد- به‌سادگی می‌تواند سطح قیمت‌ها را در کلیه‌بازارها برهم زند و شاهدیم که موج‌های بزرگی در بازارهای مختلف، و به‌ویژه بازار دارایی‌هایی چون سهام، ارز و طلا به‌راه انداخته که به‌نظر می‌رسد هنوز آرام نگرفته است (هرچند از تلاطم جهانی بازار دارایی‌ها نیز نباید غافل شد). از این منظر افزایش بها در کلیه بازارها از جمله بازار اجاره مسکن ناگزیر و غیرقابل اجتناب است و هرگونه تلاش برای سد کردن راه این موج به سوی ثبت سطوح جدیدی از قیمت اسمی در بازارها تنها زمان رسیدن به تعادل را طولانی‌تر می‌کند یا با سوءتخصیص (misallocation) بیش از پیش منابع در کل اقتصاد کشور مسیر دستیابی به رشد اقتصادی را مختل می‌سازد. براساس این دیدگاه، تنها با مشاهده افزایش شدید قیمت در بازار اجاره- که ناشی از تورم عمومی در همه بازارها است- یا الگوبرداری از نهادهای برخی کشورهای توسعه‌یافته –که الزاما بهترین گزینه حتی در کشورهای مبدا نیستند-، نباید رویکردهای دستوری و مُسکّن را به دولت‌ها پیشنهاد کرد، چراکه می‌تواند با تاثیرگذاری منفی بر سرمایه‌گذاری در بخش، در بلندمدت مشکل را دوچندان کند. در چنین شرایطی تنها راه چاره مواجهه با امواج سهمگین قیمت، بستن آب از سرچشمه (یعنی کنترل افزایش حجم نقدینگی) به‌نظر می‌رسد. هرچند انجام چنین امر مهمی در ساختارهای رایج اقتصاد ایران با دشواری‌های بسیاری روبه‌رو است اما به‌نظر نگارنده موثرترین رویکرد برای کنترل قیمت در بازار اجاره و همچنین بازار خریدوفروش مسکن به‌شمار می‌رود.
اما داستان بازار اجاره در تابستان امسال به همین‌جا ختم نمی‌شود. بیماری کرونا مساله مهمی است که بر اقتصاد و معیشت ایران و همه جهانیان سایه افکنده است. تاثیر منفی کرونا بر کاهش مراودات و محدود کردن هر دو سمت عرضه و تقاضا، شرایط اقتصادی ناگواری برای اقشار مختلف ایجاد کرده است. باتوجه به اهمیت مساله مسکن در رفاه و زندگی انسان‌ها و غیرمنتظره‌بودن شدت اثر این بیماری بر اقتصادها، بسیاری از دولت‌ها رویکردهای کنترلی خاصی را بهطور موقت در بازار اجاره در پیش گرفته‌اند که عموما با هدف حمایت از مستاجران ضربه‌خورده از بحران اقتصادی ارائه شده است. این سیاست‌ها شامل –و نه محدود به- موارد زیر می‌شود: ارائه فرصت بیشتر به مستاجر در شرایط عدم ایفای تعهدات، منع فسخ قرارداد (برای مدت محدود) و بسته‌های حمایتی از مستاجران همچون اعطای تسهیلات یا بخشودگی مالیاتی. البته با توجه به نو و بی‌سابقه‌بودن بودن این مداخلات، هنوز نمی‌توان به‌سادگی درخصوص کارآیی سیاست‌های در پیش‌گرفته‌شده در نقاط مختلف جهان قضاوت کرد و این مهم نیازمند گذشت زمان و پژوهش‌های بیشتر است.
در ایران نیز به‌نظر می‌رسد در چنین شرایطی سازوکار بازار یا مداخلات پیشین دولت‌ها در بازار مسکن به‌تنهایی برای رساندن جامعه به نقطه بهینه کفایت نمی‌کند و در کوتاه‌مدت مداخلات شدیدتری مورد نیاز است، چراکه بخش مهمی از غیرمالکان اجاره‌نشین جزء اقشار کم‌درآمد (یا با درآمد متوسطی) هستند که با کاهش عمومی سطح فعالیت اقتصادی به‌ویژه در بخش‌های خصوصی و غیررسمی بیشترین آسیب درآمدی را از شرایط خاص کرونا دیده‌اند و سپردن این شرایط خاص به سازوکار بازار می‌تواند پیامدهای ناگواری به همراه داشته باشد. سیاست‌های کنترل سقف اجاره و اعطای تسهیلات ودیعه مصوب ستاد ملی مبارزه با کرونا از این منظر قابل‌بررسی است. مرجع اعلام این سیاست‌ها نشان‌دهنده جایگاه آن است و بنابراین شایسته است از این منظر نیز نگریسته شود. موارد یا کاستی‌های مهمی نیز بهطور مثال درخصوص چرایی فرمول سقف قیمت، ضمانت‌های اجرایی پیاده‌سازی مقررات تصویب‌شده یا سازوکارهای جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی قابل‌طرح است. چتر پوششی تسهیلات و بی‌بهره ماندن برخی اقشار نیازمند از مزایای این مصوبه‌ها نیز مساله دیگری است که شایسته توجه بیشتر است. در حد اطلاع نگارنده یکی از مشکلات برنامه‌ریزی‌های حمایتی و رفاهی نبود اطلاعات کافی در مورد شرایط مالی متقاضیان است که شناسایی و تشخیص اقشار هدف را دشوار می‌سازد. دسترسی به اطلاعات شفاف و قابل اتکا از درآمد پیش‌نیاز اثرگذاری سیاست‌گذاری‌های حمایتی (از منظر اصابت به گروه‌های هدف) به‌شمار می‌رود.
یکی دیگر از مواردی که در اثربخشی سیاست‌های حمایتی در حوزه مسکن مهم به‌شمار می‌رود، شناسایی موارد استثنا و چاره‌اندیشی برای این موارد است. بهطور مثال، برای دسته‌ای از موجران با درآمد کم یا متوسط، درآمد اجاره نقش مهمی در تامین مخارج خانوار ایفا می‌کند، به‌ویژه در شرایط دشوار فعلی محدود کردن درآمد این اقشار نقض غرض محسوب شده و شایسته چاره‌اندیشی است. در مجموع، شایسته است رویکردهای نویی که احتمالا در جهان پس از کرونا برای حفظ و توسعه مسکن اقشار کم‌درآمد و مسکن در استطاعت رواج خواهد یافت، مورد توجه و بهره‌برداری صحیح پژوهشگران و سیاست‌گذار داخلی قرار گیرد.
در پایان باتوجه به موضوع بحث مناسب است به نکته‌ای جنبی اما مرتبط با موضوع اشاره شود؛ مغفول ماندن سازوکاری برای پایش و برآورد اجاره‌بها در مناطق مختلف شهرها. چنین سازوکاری هم‌اکنون در برخی کشورها موجود است و به‌ویژه برای محاسبه یارانه اجاره مورد استفاده قرار می‌گیرد. بهطور خاص، با توجه به روند روبه‌رشد اجاره‌نشینی در کشور و همچنین ضرورت حمایت موثر از اقشار کم‌درآمد، با برنامه‌ریزی مناسب و فراهم کردن بسترهای اطلاعاتی می‌توان مشابه این سازوکار را در کشور ما نیز راه‌اندازی کرد. اطلاعات و خروجی چنین نهادی علاوه بر فراهم‌کردن مبنایی برای حمایت موثر از مستاجران، کارکردهای مالیاتی نیز می‌تواند داشته باشد.
