بن‌بست در سیاست تراکم فروشی
در چنین شرایطی، یعنی رشد پی‌درپی قیمت و رکوردزنی بی‌سابقه تورم ماهانه مسکن از یکسو و رکود معاملات در بازار از سوی دیگر، ناهماهنگی میان عرضه و تقاضای مسکن بیش از گذشته نمایان شده است. در بررسی علل و عوامل بروز پارادوکس رکود تورمی در بازار مسکن، نشانه‌ها بیش از گذشته در عوامل برون‌بخشی دیده می‌شود. هرچند عوامل مختلفی می‌تواند در تورم بی‌سابقه ماهانه قیمت مسکن اثرگذار باشد، اما می‌توان در میان علل مختلف، رشد پایه پولی و نقدینگی را در صدر این لیست قرار داد. به‌نظر می‌رسد رشد بیش از گذشته نقدینگی در سطح جامعه و سرگشتگی دارندگان این دارایی در میان بازارها، سبب شده تا بخشی از تقاضاها به سمت بازار مسکن سوق پیدا کند. عامل دیگر شکل‌گیری رکود در فعالیت‌ها و کسب‌وکارهای اقتصادی به ویژه در شرایط فراگیری کرونا است، که منجر به جهت‌گیری بخش عمده‌ای از نقدینگی به سمت بازارهای دارایی شده است. تحت تاثیر وضعیت کلان اقتصادی و افزایش نرخ تورم عمومی کشور نیز، رشد قیمت مصالح ساختمانی، از دیگر عواملی است که موجب شده قیمت تمام‌شده پروژه‌های ساختمانی افزایش یابد و در نتیجه قیمت تمام‌شده فروش نیز از سوی سازندگان با رشد بیشتری همراه شود.
این عوامل در کنار سایر علل همچون نوسانات سایر بازارها، افزایش دستمزد کارگران و... سبب شده تا در شرایط رکود معاملات، رشد قیمت‌ها همچنان ادامه داشته باشد و نهایتا بخش عمده متقاضیان مصرفی که به‌دنبال خرید سرپناه برای خود در این بازار هستند، به ناچار از آن خارج شوند.
در چنین شرایطی اولین سوال چگونگی حل مساله، یعنی توقف رشد قیمت و فراهم کردن مجدد شرایط بازار برای حضور متقاضیان مصرفی است. در پاسخ به این سوال به‌طور ساده و صریح باید عنوان کرد «بازار مسکن راه‌حل آنی ندارد» به این معنی که نمی‌توان برای عبور از چالش‌های این بخش، راهکارهایی را به‌کار بست که در کوتاه‌مدت رفع شود، به‌ویژه در موقعیت کنونی که بازار مسکن درگیر یک پارادوکس موقعیتی است. از یکسو به تورم قیمتی دچار شده و از سوی دیگر برخلاف ادوار رونق گذشته که در زمان افزایش قیمت‌ها، تولید با صرفه اقتصادی همراه بود، درحال‌حاضر برای سازندگان از نظر اقتصادی توجیه بالایی ندارد. به ویژه در شرایط کنونی بازده برخی بازارهای سرمایه‌ای همچون سکه و بورس از مسکن بالاتر است. به‌عنوان مثال اگر یک انبوه‌ساز در موقعیت کنونی، زمین و مصالح ساختمانی خریداری کند، پروژه ساختمانی خود را استارت بزند و پس از یک دوره ۵/ ۱ تا ۲ ساله واحدهای مسکونی پروژه خود را به فروش برساند، نسبت به سایر بازارها صرفه اقتصادی اندکی را نصیب خود خواهد کرد. بخش مهمی از این موضوع به‌دلیل افزایش قیمت زمین و بالارفتن سهم زمین در قیمت تمام‌شده ساخت است.
بنابراین با اجرای سیاست‌های عادی گذشته نمی‌توان مشکلات این بخش را حل کرد. در بخش زیادی از تجربه سایر کشورها مشاهده می‌شود که در دوره‌های رونق یا رکود، با به کارگیری سیاست‌های مختلف سعی در کاهش اختلالات به‌وجود آمده در این بازار دارند که اتفاقا جوابگو نیز هست اما در کشور ما که اقتصاد کلان و همچنین شرایط بین‌المللی چندان در وضعیت مطلوبی به سر نمی‌برد، نمی‌توان انتظار داشت مشکلات این بخش رفع و تعادل میان سمت عرضه و تقاضا با سیاست‌های عادی ایجاد شود.
با این حال طی هفته‌های اخیر راهکارهایی از سوی برخی متولیان و مسوولان ارشد حوزه سیاست‌گذاری در بخش مسکن ارائه شده که به‌نظر می‌رسد چندان در مقطع فعلی راهگشا نباشد. در میان این راهکارها، «افزایش تراکم ساختمانی در محدوده‌هایی از شهرها که امکان صدور مجوز آن وجود دارد و تسهیل‌سازی شرایط از سوی شهرداری‌ها برای ارائه مجوزهای ساختمانی» مسیری است که از سوی متولیان این حوزه برای افزایش عرضه و کاهش عدم تعادل در این بخش پیشنهاد شده است. در پاسخ به ارائه چنین راهکاری اولین سوال به وجود آمده این است که اساسا، اگر بنا بود با افزایش تراکم ساختمانی مشکل کمبود عرضه در بازار مسکن رفع و حل شود، پس چگونه طی چند دهه گذشته که این سیاست به‌عنوان یکی از اولویت‌های کاری مدیریت شهری پایتخت تعیین شده بود، این چالش رفع نشده است؟
بررسی وضعیت عملکردی شهرداری‌ها در حوزه واگذاری تراکم ساختمانی طی دهه‌های گذشته نشان می‌دهد، به‌صورت ساختاری، فروش تراکم و ساخت وساز بیش از حد به نوعی گرایش نهادی شهرداری است. بنابراین چون نظام درآمدی کارآمد در این عرصه وجود ندارد، نحوه حضور شهرداری در این حوزه باعث افزایش قیمت زمین می‌شود. واگذاری تراکم در یک موقعیت مشخص باعث افزایش بیشتر قیمت زمین می‌شود و یک نوع رانت مکانی است. این رانت مکانی که به شکل افزایش‌های شدید قیمت زمین ظهور پیدا می‌کند، باعث می‌شود قیمت مسکن هم رو به افزایش رود. از این رو به تدریج تهران به‌دلیل افزایش قیمت‌ها به محل سکونت اقشار متوسط رو به بالا تبدیل می‌شود. بنابراین آزادسازی صدور مجوز ساختمانی، نمی‌تواند مشکلات مربوط به عدم تعادل میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن را حل کند.
در این میان راهکاری که به‌نظر می‌رسد می‌تواند تا حدودی به مشکل کمبود عرضه در بازار مسکن کمک کند عرضه زمین برای ساخت شهرک در اطراف شهرهای مادر است. این روش با ساخت‌وساز مسکن در بیابان‌ها همچون سال‌های گذشته متفاوت است.
در واقع منظور از شهرک‌سازی، ساخت «شهر جدید» نیست، بلکه به این معنی است که شهرک‌ها در فاصله کمتر از فاصله موجود بین شهر مادر و شهر جدید ساخته شوند. تفاوت دیگر میان شهرک‌سازی و ساخت شهر جدید آن است که ساخت شهرک به معنی استقلال شهری ساکنان آن از شهر مادر نیست. همچنین تفاوت سوم آن است که در شهرک‌سازی، حجم ساخت‌وسازها بسیار محدود و کمتر از شهرهای جدید است. هر چند تعداد شهرک‌های یک مجموعه شهری می‌تواند زیاد باشد. البته از آنجاکه فاصله این شهرک‌ها با شهر مادر بسیار نزدیک است، منجر به ایجاد عدم تمایل ساکنان شهر مادر برای سکونت در آنها نخواهد شد. این شهرک‌ها همچون شهرک اکباتان که پس از گذشت سال‌ها همچنان موردتوجه شهروندان برای سکونت است، می‌تواند ساخته شود. دیگر نکته مهم در زمینه واگذاری اراضی متعلق به دولت برای ساخت شهرک‌ها آن است که واگذاری زمین به شکل رایگان که منجر به بروز رانت می‌شود، انجام نمی‌شود. بلکه این اراضی با قیمت کارشناسی که قطعا از قیمت اراضی داخلی محدوده شهری کمتر است، به سازندگان واگذار خواهد شد. کاهش قیمت زمین در این شهرک‌ها، می‌تواند به‌طور مستقیم هزینه‌های ساخت‌وساز ناشی از این محل را کاهش دهد.
