معاملات زیر سایه بورس
همان‌طور که قبل‌تر نیز پیش‌بینی می‌شد، بخشی از نقدینگی پس از خروج از بورس به بازار مسکن سوق پیدا کرد و رونق اولیه‌ای به این بازار بخشید؛ همچنین دفاتر مشاورین املاک بعد از سپری شدن دو ماه از شروع شیوع کرونا در اردیبهشت ماه کار خود را از سر گرفتند و تقاضای انباشت‌شده، مزید بر علت افزایش تعداد معاملات شد تا جایی‌که با بیش از ۱۱هزار معامله، تعداد معاملات اندک فروردین ماه جبران شود و این تعداد معامله تنها با ۶درصد اختلاف نسبت به تعداد معاملات اردیبهشت ماه ۱۳۹۸ نوید رونق اولیه بازار را می‌دهد. اما نوسان‌های قیمت ارز، بی‌ثباتی در بازارهای موازی و عدم شفافیت در بازار مسکن موجب جابه‌جایی و افزایش قیمت‌ها شد. رشد ۳۳ درصدی قیمت میانگین متری ملک در معاملات انجام شده در اردیبهشت ماه نسبت به فروردین ماه و افزایش آن از مترمربعی ۱۵میلیون و ۲۹۵ هزار تومان به ۱۶میلیون و ۹۷۲هزار تومان در شهر تهران شاهدی بر این مدعا است.
همان‌طور که اشاره شد، یکی از عوامل موثر در این افزایش قیمت، سرازیر شدن بخشی از نقدینگی بورس به مسکن بود. سفته‌بازانی که منتظر شاخص یک میلیون واحدی بودند، پس از تحقق اهداف خود، بازار کم‌ریسک‌تر مسکن را به‌عنوان جایگزینی ایمن برای سرمایه خود تلقی کرده و با جابه‌جایی به این بازار همزمان با رونق، افزایش نسبی قیمت را هم باعث شدند. اما رونق شگفت‌انگیز بورس می‌تواند کمک شایانی به بازار مسکن که سال‌های رکود خود را پشت‌سر می‌گذارد، داشته باشد. در اقتصاد نابالغی که دخالت‌های دولت به‌طور محسوسی در روندها اثرگذار است، در صورتی که چشم‌انداز درست و بلندمدت برای تسهیلات دولتی ترسیم شود و با وضع قوانین جلوی ایجاد رانت در برخورداری از این تسهیلات گرفته شود، می‌تواند موجب تقویت عرضه و تقاضای مسکن و در پی آن حرکت به سوی تعادل بازار شود. اقدام دولت برای استفاده از سازوکار بورس و استفاده از اوراق در جذب سرمایه پروژه‌های ملکی و تسهیل مشارکت سرمایه‌ای در بازار مسکن می‌تواند از موثرترین اقدامات دولت در بستر‌سازی و تحریک دوسویه عرضه و تقاضا در بازار شود. به‌رغم طرح مشابه قبلی، به زعم بنده این طرح با توجه به اقبال بالای بورس و سرمایه‌گذاری در شرایط فعلی، در صورتی که شفاف و بدون جانبداری از سمت دولت اجرایی شود، می‌تواند به مشارکت واقعی خریداران در پروژه‌های ساخت‌وساز ختم شود و هر دو سمت به‌طور متعادل در سود حاصله سهیم شوند.
اما برخی چالش‌های این طرح مثل محاسبه سود اوراق باید به درستی تبیین شود تا در تمام شرایط جوابگو باشد. چه در بازار پررونق و چه بازار کم‌رونق، چه خریدار بتواند خرید سهام ملکی را تکمیل کند و چه نتواند، خریدار تا زمان نقدشونگی باید سازوکار شفافی برای محاسبه سود اوراق خود داشته باشد. همچنین نحوه ارزش‌گذاری اوراق در زمان نقد شوندگی نیز می‌تواند محل اختلافی باشد که سیاست‌گذار باید از قبل راهکار شفافی برای آن اتخاذ کند تا برخلاف طرح قبلی بتواند خریداران بیشتری را به این طرح سوق دهد. قاعدتا تسهیلات و وام‌های به‌صرفه برای سازندگانی که در این طرح‌ها مشارکت خواهند داشت زمینه‌ساز اتکای بیشتر سازندگان به این طرح و استقبال بیشتر بخش‌خصوصی از آن خواهد شد. وظیفه دولت به‌عنوان واحد نظارتی این است که چشم‌انداز خصوصی شدن کامل سازندگان این طرح را در اولویت قرار دهد تا جلوی برخی رانت‌ها را بگیرد و سیاست‌گذار باید بهوش باشد تا خریداران و سازندگان طرح، مستقل باشند و طرح در دور باطل مولد رانت برای برخی شرکت‌های سازنده برای برخورداری از معافیت‌های مالیاتی و وام‌ها گرفتار نشود. به‌صورت کلی هدایت نقدینگی بورس به این بخش و مشارکت در مسکن می‌تواند گام مهمی هم در راستای رونق مسکن و بورس و هم در راستای تنظیم بازار خریداران مصرفی و سرمایه‌ای و اتصال آنها به سازندگان باشد. همچنین شفافیت در تمامی پروسه‌های سرمایه‌گذاری و سودآوری و نقد شوندگی موجب اعتماد بیشتر خریداران به این طرح خواهد شد.
سرمایه‌گذارانی که «اوراق سلف موازی استاندارد مسکن» را انتخاب کرده‌اند، تمایل به کم‌کردن ریسک خود و البته منتفع شدن از نتایج سرمایه‌گذاری متناسب با تورم مسکن دارند. سیاست‌گذار در بلندمدت با ارتقای این مدل و تفکیک آن از سایر بخش‌های بورسی می‌تواند تاثیرپذیری این بخش از هیجانات بورسی سایر بخش‌ها را کم‌کرده و خط‌مشی مشخص و مطمئنی به این سرمایه‌گذاری دهد تا ذهنیت کم‌ریسک بودن این طرح در هر دو سمت سازندگان و خریداران خدشه‌دار نشود.
وظیفه بعدی دولت به‌عنوان تسهیل‌کننده و بسترساز، ایجاد شفافیت کامل در بازار است. شفافیت حتی اگر در کوتاه‌مدت مسبب هیجان شود، مشکلات اقتصادی را نمایان می‌سازد و زمینه‌ساز اصلاح خواهد شد. همچنین در صورت عدم‌شفافیت ممکن است عده‌ای دلال و سودجو از التهاب بازار سوءاستفاده کنند و زمینه‌ساز افزایش بی‌رویه قیمت‌ها و بی‌ثباتی بازار شوند. از سوی دیگر، دولت نباید با وضع دستوری قیمت‌ها زمینه‌های ایجاد انحراف در بازار را فراهم کند زیرا اقتصاد دستوری، تاب‌آوری قدرت بالای عرضه و تقاضای مسکن را نخواهد داشت و عمر اقتصاد دستوری مسکن کوتاه‌مدت خواهد بود و تنها پس از مدتی کوتاه، بی‌ثباتی بیشتر در بازار را موجب می‌شود؛ اما سیاست‌گذار می‌تواند با حمایت از بسترهایی که شفافیت عرضه و تقاضای مسکن را به همراه دارند، نقش تسهیلگری برای تصمیم‌گیری خریداران و سرمایه‌گذاران مسکن را فراهم کند و با کم‌کردن التهاب در بازار، میزان ریسک پیش‌بینی نشده بازار را کم‌کند.
باید توجه داشت که با این روند صعودی قیمت‌ها، در صورتی که تمهیداتی اتخاذ نشود، خانه‌دار شدن برای جوانان کم‌کم تبدیل به رویایی دست‌نیافتنی خواهد شد. عرضه اوراق برای مشارکت در خرید متری مسکن، می‌تواند زمینه تسریع خانه‌دار شدن را برای خانه‌اولی‌ها و اقشار کم‌درآمد ایجاد کند. اما در کنار این طرح، دولت باید به فکر افزایش سقف تسهیلات برای جوانان با توجه به رشد قیمت‌ها باشد. متاسفانه در بازار فعلی که خانه ۷۰ متری با توجه به میانگین قیمت‌ها بالای یک میلیارد تومان خرید و فروش می‌شود، تسهیلات قبلی نمی‌تواند به‌صورت موثر دغدغه هزینه را برطرف کند و نیازمند تجدیدنظر در سقف تسهیلات و مهلت‌های بازپرداخت آن است.
