رقیب قدر در بورس
بازار مسکن امروز در شرایطی است که نیاز مصرف‌کنندگان به‌دلیل ناتوانی در تامین بهای ساختمان، تبدیل به تقاضا نمی‌شود و عملا این دسته نقش موثری در شکل‌دهی به تقاضای بازار ندارند. سهم کم تسهیلات مسکن از بهای کل واحدهای مسکونی، افزایش شدید قیمت مسکن، افزایش هزینه‌های خانوار و کاهش میزان پس‌انداز خانوارها، عملا باعث شده است که تقاضای مصرفی در بازار عمدتا در قالب تبدیل به احسن شدن مسکن در اختیار خانوارها تبلور یابد. بسیاری از فعالان و تحلیلگران، همین موضوع را نشانه‌ای بر ورود بازار به رکود می‌دانند و به همین طریق استدلال می‌کنند که احتمالا افزایش قیمتی در این بازار رخ نخواهد داد. اما به‌نظر می‌رسد تحلیل بازار تنها با بررسی این نکته صحیح نباشد و لازم است متغیرهای مهم دیگری را نیز موردتوجه قرار دهیم.نخستین متغیر، بهای تمام‌شده است. بهای تمام شده مسکن همچنان افزایشی است. در ۲۴ اردیبهشت ماه ۱۳۹۸ در یادداشتی که در روزنامه «دنیای‌اقتصاد» داشتم، از بهای تمام‌شده بیش از ۱۴ میلیون تومانی هر متر مربع مسکن در تهران صحبت کردم؛ عددی که به‌نظر بسیاری از افراد غیرعادی و فراتر از واقعیت‌ها بود. واقعیت این است که روند افزایشی بهای تمام‌شده همچنان ادامه دارد و با افزایش مجدد در بهای پروانه، افزایش حداقل ۲۰ درصدی دستمزدها (که در کنار افزایش بهای دستمزدهای مستقیم در ساختمان، منجر به افزایش در بهای مواد اولیه نیز می‌شود) و تورم عمومی موجود در کشور (که به پیش‌بینی مرکز آمار ایران در سال ۱۳۹۹ حدود ۳۵ درصد خواهد بود) و روند افزایشی نرخ ارز، بهای تمام‌شده روز به روز بیشتر از قبل است. این موضوع باعث عدم فروش توسط بسیاری از سازندگان تا زمان دستیابی به بهای مناسب در بازار خواهد شد؛ یعنی همان اتفاقی که در ماه‌های میانی سال ۱۳۹۸ رخ داد.
از سوی دیگر، تغییر در نرخ ارز منجر به ایجاد انتظار تورمی در بازار می‌شود. در کشور ما، ارزش دارایی‌ها معمولا در مقایسه با نرخ ارز سنجیده می‌شود و مردم انتظار دارند ارزش دارایی‌شان متناسب با افزایش نرخ ارز، افزایش یابد. درحال‌حاضر، میزان رشد در میانگین بهای مسکن تهران نسبت به آبان ماه 1396، کمتر از افزایش نرخ ارز بوده است و همین موضوع منجر به ایجاد انتظار در مالکان واحدها برای تعدیل بهای املاکشان خواهد شد. این انتظار تورمی معمولا در بازار در قالب دو تصمیم عدم فروش توسط مالکان و ایجاد انگیزه در خریداران سرمایه‌ای نمود پیدا می‌کند.
اما شاید مهم‌ترین نکته‌ای که در این تحلیل باید مد نظر داشت، وضعیت بازار سرمایه است. درحال‌حاضر، شاخص کل بورس درحال فتح قله‌های جدید است و هر روز خبر افزایش شدید در بهای سهم‌های مختلف در صدر اخبار اقتصادی قرار می‌گیرد. این افزایش تا جایی ادامه پیدا کرده است که بسیاری از سهم‌ها در حباب قرار گرفته‌اند و فراتر از ارزش واقعی خود معامله می‌شوند.
به‌عنوان فردی که بیش از یک دهه است در این بازار فعالیت می‌کنم، در روزهای اخیر با مطالعه تحلیل‌هایی که توسط تحلیلگران مستقل و توانمند انجام می‌شود، نکاتی باورنکردنی دیدم. درخصوص برخی شرکت‌ها، بهای سهم به چندین برابر خالص ارزش دارایی‌های آن شرکت رسیده است؛ درحالی‌که نسبت P/ E شرکت بالاتر از 100 است و چشم‌انداز خاصی نیز در مورد افزایش سوددهی وجود ندارد. اگر بدانیم که در مورد برخی از صنایع بورسی، در گذشته نرخ سهم در حدود 60 تا 70 درصد NAV بوده است، قرار گرفتن بهای سهم در محدوده 800 درصدی NAV بسیار تعجب‌آور است.
این اعداد برای من، زنگ خطری برای توقف این رشد باورنکردنی و به تبع آن سقوط در این بازار است. فارغ از زمان این رخداد (که در روزهای آینده باشد یا چند ماه آینده)، به‌نظر می‌رسد چنین نتیجه‌ای گریزناپذیر است. این گزاره را اگر در کنار آمار ورود پول توسط اشخاص حقیقی به بورس در ماه‌های اخیر قرار دهیم (تنها در نخستین روز معاملاتی سال 99، بیش از 600 میلیارد تومان پول جدید به این بازار وارد شد)، به تبعات احتمالی چنین رخدادی پی خواهیم برد؛ به‌ویژه که بسیاری از تازه‌واردان بورس، اطلاعات چندانی درخصوص نحوه تحلیل سهام نداشته و تنها به‌دلیل اخبار مربوط به این بازار، سرمایه‌هایشان را وارد بازار کرده‌اند و با تلنگری هم به سرعت از این بازار خارج خواهند شد. در کشور ما به‌صورت سنتی، امن‌ترین و شناخته شده‌ترین بازار برای سرمایه‌گذاری، مسکن است و به‌نظر می‌رسد در صورت خروج بخشی از نقدینگی از بورس، باز هم بخش مهمی از این نقدینگی به سمت بازار مسکن سرازیر شود و مقدمه‌ای بر افزایش قیمت هرچه بیشتر در این بازار شود. شرایط خاص و سختگیری‌های اعمال شده در بازار ارز و نیز کاهش احتمالی سود سپرده‌های بانکی (در صورت انجام) هم می‌توانند این روند را تشدید کنند.
نکته دیگر، شیوع ویروس کرونا در ایران و جهان است. ساده‌ترین تاثیر این ویروس که به‌نظر می‌رسد به‌ویژه در فصل بهار در بازار مسکن تاثیرگذار باشد، کاهش معاملات ناشی از عدم تمایل بسیاری از افراد به انجام ترددهای غیرضروری است. اما در ادامه، رکود اقتصادی و بیکاری ناشی از شیوع این ویروس، می‌تواند تاثیرات مخربی بر تمام بازارها داشته باشد و منجر به بروز مشکلات اقتصادی زیادی برای کشور شود. همین موضوع می‌تواند منجر به کاهش بیشتر عرضه در بازار مسکن شود که می‌تواند اوضاع را حتی از وضعیت فعلی هم بدتر کند.
به‌صورت کلی به‌نظر می‌رسد روند کلی بازار مسکن در سال 99 همچنان تورمی باشد، هر چند این بهار می‌تواند فصل آرامی برای بازار مسکن باشد. طبیعی است که بازار رکودی به‌ویژه به‌دلیل کاهش تقاضای مصرفی می‌تواند ادامه‌دار شود، اما تقاضای سرمایه‌ای همچنان در این بازار فعال خواهد بود و این فعالیت می‌تواند حتی بیشتر از سال 98 باشد.
در پایان مجددا تاکید می‌کنم شرایط بازار به شدت غیرقابل پیش‌بینی است و یک رویارویی نظامی دیگر، یک روز مذاکره، افزایش نرخ ارز یا پارامترهای دیگر، می‌توانند عملا تمام این تحلیل‌ها را کاملا دگرگون سازند.
