تردید در پایداری قیمت‌ها

طبعا نمی‌توان توقع داشت که به همان میزان که سایر بازارها از بازدهی برخوردار بوده‌اند در بازار مسکن نیز چه از محل افزایش قیمت‌ها و چه از منظر امکان کسب اجاره بهای واحدهای اجاره داده شده کسب بازدهی کرد. چرا که به‌عنوان مثال وارد شوندگان در بازار سکه یا طلا ریسک بالاتری را تحمل کرده‌اند و این موضوع باعث می‌شود تا انتظار بازدهی بالاتری را نیز داشته باشند. در بازار مسکن آن چیزی که باعث می‌شود تا بتوانیم داوری مناسبی را نسبت به آینده هر یک از دو جنبه نوسانات قیمتی یا نوسانات اجاره داشته باشیم، نسبت قیمت به درآمد نقدی به ازای هر مترمربع است. این شاخص طی ماه‌های گذشته تا حد زیادی رشد داشته است و از مسیر بلندمدت خود انحراف قابل‌توجهی را نشان داده است. به تعبیر دیگر طی ماه‌های گذشته قیمت مسکن رشد زیادی تا حد ۱۰۰ درصد را داشته و طبعا شاخص مذکور از رشد بالایی برخوردار شده است.

 بنابراین از روند بلندمدت خود انحراف یافته و به لحاظ بنیادی و به شرط ثبات سایر شرایط و ثبات قیمت‌های مبادلاتی باید به این روند بازگشت داشته باشد. پس انتظار رشد اجاره‌بها در ماه‌های جاری که اوج ثبت یا تمدید اجاره‌نامه‌ها است، امری دور از انتظار نخواهد بود. در این میان ممکن است این سوال ایجاد شود که این رشد تا چه اندازه توان پایداری خواهد داشت؟ یعنی تا چند ماه می‌توانیم انتظار داشته باشیم که اجاره بهای واحدهای مسکونی در کلان‌شهری مانند تهران بالا بماند؟ ممکن است عده‌ای از تحلیلگران برآن عقیده باشند که پایدار ماندن افزایش اجاره‌بها تابعی از میزان بالا ماندن قیمت معاملاتی است. این موضوع خود امری قابل بررسی و تامل و حاوی نکاتی است که باید بررسی شود:

۱-توان اجاره کردن واحدهای مسکونی امری است که از نظر سطح اهمیت در تحلیل باید در مرتبه اول بررسی‌ها قرار گیرد. افزایش اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در شهری مانند تهران طی سال‌های اخیر آن‌قدر زیاد بوده است که عده‌ای از افراد و خانوارها را مجبور به مهاجرت معکوس به اطراف کلان‌شهرها و رشد حاشیه‌نشینی کرده و عده‌ای را نیز به شهرستان‌های اطراف سوق داده است؛ ضمن اینکه گاهی اخبار ناخوشایندی درخصوص تغییر انتخاب‌های افراد و خانوارها درخصوص انتخاب سرپناه به دلیل افزایش کم‌سابقه نرخ اجاره‌بها، خصوصا در برخی از شهرستان‌ها به گوش می‌رسد که منتهی به مصاحبه برخی از مسوولان دولتی در این خصوص نیز شده است.

۲-دومین موضوع مهمی که باید به آن توجه کرد آن است که در سال جاری پیش‌بینی رشد سنگین قیمت واحدهای مسکونی فراتر از نرخ تورم نمی‌رود؛ ولی با این حال در شرایطی که برخی از کارشناسان انتظار نرخ تورم فراتر از ۵۰ درصد را طی ماه‌های آتی و تا انتهای سال دارند؛ بنابراین رشد قیمت مسکن به‌رغم تنگناهای طرف تقاضا دور از انتظار نیست. به تعبیر دیگر اینکه گفته می‌شود که رشد قیمت مسکن فراتر از نرخ تورم نیست، باید دید که برآورد نرخ تورم طی ماه‌های آتی به چه میزان خواهد بود. بنابراین و با استفاده از نکات ذکر شده در سطرهای پیشین، رسیدن به تعادل بلندمدت در بازار اجاره چندان هم آسان نخواهد بود. چرا که انتظار رشد نرخ ارز باعث افزایش قیمت مصالح ساختمانی و رشد قیمت مسکن شده و ارزش جایگزینی مسکن با وجود طولانی بودن دوره ساخت افزایش پیدا کرده است. آخرین داده‌های آماری منتشر شده توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران نیز بیانگر این نکته است که قیمت مسیر همراه با رشد مثبت خود را به‌‌صورت متوسط در شهری مانند تهران در ماه‌های گذشته حفظ کرده است؛ هر چند در برخی از مناطق نیز طی ماه گذشته نرخ رشد منفی را نشان داده است.

۳- دولت طی ماه‌ها و روزهای اخیر بر تاسیس صندوقی به منظور حمایت از مستاجران تاکید کرده است که به‌واسطه آن بتواند با اعطای تسهیلات لازم به موجر و تامین ودیعه اجاره درخصوص حمایت از مستاجران اقدام کند. در این خصوص نکات ذیل به نظر می‌رسد:

۳-۱- درخصوص مکانیزم عملکردی این صندوق اطلاعات چندانی در دسترس نیست؛ بنابراین اظهارنظر صورت گرفته در این خصوص صرفا به جنبه‌های کلی تاسیس چنین صندوقی می‌پردازد. چرا که با رشد قابل‌توجهی که در قیمت‌های مبادلاتی مسکن صورت گرفته است، طبعا مبالغ اجاره نیز به‌طور تقریبی و به‌صورت متناسب رشد خواهد داشت. حال سوال آن است که دولت چه نسبتی از کل مبلغ ودیعه را برای مستاجران پرداخت خواهد کرد و مکانیزم اجرای درست چنین سیاست حمایتی چگونه خواهد بود؟ آیا آثار مثبت تاسیس این صندوق به سال جاری که در حال حاضر در اوج نقل و انتقال مستاجران هستیم خواهد رسید؟

۳-۲- با عنایت به اینکه تاسیس این صندوق با هدف تامین منابع مالی مورد نیاز برای اجاره واحدهای مسکونی است، طبعا مستاجران باید اقدام به بازپرداخت این مبلغ در قالب اقساط ماهانه بنمایند. هرچند که نرخ سود در نظر گرفته شده برای این حمایت مالی به‌طور حتم برای بازپرداخت از اهمیت برخوردار است، اما به نظر می‌رسد که دریافت‌کنندگان واقعی چنین حمایتی، با توجه به نرخ‌های بیکاری و وضعیت سطح عمومی قیمت‌ها به آسانی نخواهند توانست از عهده بازپرداخت اقساط برآیند.

۳-۳- مسوولان سیاست‌گذار اقتصادی کشور بر این نکته تاکید کرده‌اند که مکانیزم تامین منابع مالی این صندوق به نحوی تعبیه شده است که کمترین آثار تورمی در اقتصاد بروز پیدا کند. قطعا با وجود نرخ تورم‌های سنگین تجربه شده طی ماه‌های گذشته چنین امری از نکات مثبت تاسیس چنین صندوقی است.

۴- ممکن است این سوال مطرح شود که چه ضرورتی برای تامل درخصوص چنین سیاستی می‌تواند وجود داشته باشد؟ واقعیت آن است در صورتی که سطح تحلیل از حالت بخشی به تعاملات بخشی-کلان تغییر پیدا کند، شاید برخی از مشکلات قابل تامل از بین برود. به نظر می‌رسد که ریشه بروز مشکلات این چنینی در بازار مهمی مانند بازار مسکن در ابتدا به سیاست‌های ارزی کشور و افزایش نرخ ارز ارتباط داشته باشد و در صورتی که قیمت‌های کلیدی در اقتصاد وضعیت باثبات و حتی کاهنده‌ای را پیدا نکند، استفاده از ابزارهای حمایتی مانند آنچه که درخصوص صندوق حمایت از مستاجران در نظر گرفته شده است، تنها می‌تواند به مثابه مسکنی کوتاه‌مدت ایفای نقش کند. هر چند تلاش‌هایی که توسط دولت در این خصوص صورت پذیرد مثبت است. به نظر می‌رسد که ریشه مشکلات در سطح کلان، بازار ارز باشد تا بازار مسکن.