دکتر علی چگینی

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن

تجارب گذشته بازار مسکن نشان می‌دهد که تحولات در این حوزه عمدتا از دو دسته عوامل درون و برون‌بخشی منبعث می‌شود. هر یک از این عوامل به اقتضای شرایط حاکم بر اقتصاد کشور، درمقطع زمانی مختص خود، در بروز تحولات قیمتی ایفای نقش می‌کنند. به عبارتی میزان اثرپذیری بازار از هر یک از عوامل هدایتگر آن، در همه دوره‌ها یکسان نیست، بلکه متناسب با شرایط اقتصادی، درجه اهمیت آنها تا حدودی متفاوت است. شرایط خاص اقتصادی سال‌های اخیر که توام با فراز و نشیب‌های سیاسی و اقتصادی، از جمله تورم بالا در سال‌های ۹۱ و ۹۲، تکثر پروژه‌های عمرانی فاقد توجیه اقتصادی و انباشت بدهی‌های دولت، سیطره رکود و تعمیق آن، تحریم‌ها و تلاش پس از آن در توافق برجام و در نتیجه ایجاد انتظارات متناقض در فواصل زمانی کوتاه‌مدت (بی‌ثباتی فضای اقتصادی)، کاهش قیمت نفت، تحولات اقتصاد جهانی و... بوده است، در پررنگ کردن نقش عوامل بیرونی، موثر واقع شده و بازار مسکن را به‌عنوان یک جزء از کل متاثر کرده است.

بررسی متغیرهای بازار مسکن و همچنین مولفه‌های بیرونی موثر بر بخش مسکن حاکی از آن است که بازار مسکن پس از طی دوره رونق در سال‌های ۱۳۹۰و ۱۳۹۱، از اواسط سال ۱۳۹۲ وارد دوره رکود شده و در سال‌های ۱۳۹۳ و ۱۳۹۴ عمق رکود را تجربه کرده است. در این سال‌ها از یک طرف به‌دلیل حجم بالای عرضه مسکن (تعداد قابل توجه واحدهای تکمیل شده-مجموعا طی ۴ سال، ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۴ در شهر تهران و کل مناطق شهری کشور به ترتیب بیش از ۷۷۰ هزار و ۸/ ۲ میلیون واحد مسکونی تکمیل شده است) و از طرف دیگر به‌دلیل تحدید تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای (ناشی از بالا بودن نرخ واقعی سود و محدودیت قدرت اقتصادی خانوار)، قیمت مسکن با ثبات نسبی مواجه بوده است.هرچند در طول سال‌های گذشته کارشناسان متعددی، بروز افزایش قیمت در این بخش را پیش‌بینی کردند، آرامش نسبی در بازار همچنان برقرار است. به‌طوری‌که با وجود گذشت حدود ۶ماه از سال ۱۳۹۶ و افزایش نسبی تعداد معاملات و قیمت مسکن، این بازار همچنان شرایط آرامی را سپری می‌کند. در این شرایط استراتژی تداوم فعالیت و چگونگی حضور در بازار برای بسیاری از افراد مورد پرسش قرار گرفته است.شاخص‌های آماری و مطالعه دقیق روند آنها از جمله مواردی است که به طریق اولی، شرایط اقتصادی هر بازار را به تصویر می‌کشد.

مطالعات آماری در بخش مسکن نشان می‌دهد که معمولا رونق ساخت‌وساز در این بخش، پس از افزایش تعداد معاملاتِ توام با افزایش قیمت، اتفاق می‌افتد. در واقع تعداد معاملات و قیمت مسکن به‌عنوان شاخص‌های پیش‌نگر عمل کرده و با تداوم رونق در آنها، ساخت‌وساز مسکن نیز رونق می‌گیرد. همچنین تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده، شاخص دیگری است که می‌توان از آن به‌عنوان یک شاخص پیش‌نگر در بازار مسکن نام برد و نیز مورد دیگری که مطالعات بخش مسکن بر آن صحه می‌گذارند، این است که معمولا تحرک در بخش مسکن از طرف تقاضا شروع شده و به‌تدریج در بخش عرضه منتشر می‌شود. همان‌طور که توضیح داده شد، یکی از بهترین شاخص‌های معرف پیش‌رونق که از بخش تقاضا شروع می‌شود، تعداد معاملات انجام شده و قیمت مسکن است. بنا به اطلاعات آماری، هر دوی این شاخص‌ها در پنج ماه سال‌جاری با رشد نسبی همراه بوده است. همچنین روند صدور پروانه‌های ساختمانی، پس از روند کاهشی چند ساله، در پنج ماه نخست سال‌جاری، اندکی افزایش را تجربه کرده است. طبیعتا تعداد پروانه‌های صادره در هر سال، به نوعی نماینده تعداد واحدهای مسکونی تکمیل‌شده در سال‌های پسین خواهد بود.نکته قابل توجه دیگر که تجارب دوره‌های رونق و رکود پیشین بر آن صحه می‌گذارد، این است که با تداوم رونق در بازار معاملاتی مسکن، اقبال سازندگان به سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز افزایش خواهد یافت. به عبارتی ارزیابی سازندگان از شرایط بازار، بر پایه تحلیل قیمتی در همان مقاطع بوده و تصمیم‌گیری‌ها برای ساخت‌وساز، اغلب حال‌نگر است نه آینده‌نگر. بنابراین انتظار می‌رود با بروز نشانه‌های افزایش قیمت در این بازار به‌تدریج ساخت‌وساز نیز رونق گیرد.

به هر روی بخش مسکن به‌عنوان یک جزء از اقتصاد کلان، از تحولات اقتصادی کشور تاثیر می‌پذیرد و مطالعات علمی صورت‌پذیرفته نیز تبعیت بخش مسکن از تحولات اقتصاد ملی در بلندمدت را تایید می‌کنند. مواردی همچون قیمت نفت و رشد اقتصادی که مستقیما بر تقاضای مسکن از کانال افزایش قدرت خرید و بر عرضه مسکن از کانال افزایش سرمایه‌گذاری اثر می‌گذارند. ساختار اقتصاد ایران و اقتصاد سیاسی و تحولات بازارهای رقیب مسکن و در راس آنها نرخ سود سپرده‌های بانکی که محرک تقاضای سفته‌بازی هستند، به شدت این بخش را تحت تاثیر قرار می‌دهند. همان‌طور که می‌دانیم باوجود کاهش نرخ تورم در سال‌های اخیر، نقدینگی با افزایش قابل ملاحظه مواجه بوده است. در کنار این موضوع، اشاره می‌شود که سهم تسهیلات پرداختی به بخش مسکن در سال‌های اخیر روند کاهشی داشته است. تمامی این موارد نیز می‌توانند به نوبه خود مسیر حرکت بخش مسکن را تحت‌تاثیر قرار دهند.دیگر مساله‌ای که به‌عنوان عامل اثرگذار در بازار مسکن باید مورد توجه قرار گیرد، مجموعه قوانین جدید مبتلا به این بخش است. از این نمونه می‌توان به تغییر قوانین مالیاتی و عوارض ساختمانی که در اجرای اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۱۳۹۵ الزام شده است، اشاره کرد. همچنین تغییر ضوابط تسهیلات بانکی بخش مسکن (افزایش سقف، کاهش نرخ سود، حساب‌های امانی و...) و الزام به پیش‌فروش واحدها در قالب قانون پیش‌فروش ساختمان، از دیگر مواردی است که در شیوه فعالیت و تدوین استراتژی مناسب در این حوزه موثر خواهد بود.همان‌طور که اشاره شد، جمیع بررسی‌های صورت پذیرفته در رابطه با شاخص‌های اقتصادی نشان می‌دهد که تحولات صورت گرفته در دایره اقتصاد کلان و بخش مسکن، طی سال‌های اخیر به حدی نبوده که بتوان تلقی رشد ارزش افزوده و رونق را از آن کرد.

جمع‌بندی و چشم‌انداز آتی

بدون شک فضای اقتصادی و شاخص‌های معرف آن (تورم، نقدینگی، تسهیلات، بازارهای رقیب و...) و میزان درآمد خانوارها، مهم‌ترین بازوهای تقویت تقاضا در بازار است. براساس بررسی‌های صورت گرفته انتظار می‌رود عواملی همچون تحولات اقتصادی و اصلاح ضوابط بانکی، تلاش دولت برای بازیابی اشتغال از دست رفته در سال‌های قبل، بازیابی بخشی از توان مالی خانوارها در فضای پس از برجام، سیاست‌های پولی و مالی و... در ارتقا و بهبود تقاضا موثر واقع شود. چنین اتفاقی می‌تواند زمینه‌ ورود بیشتر سرمایه به بازار مسکن را فراهم کند.در مجموع و با توجه به در هم‌تنیدگی اقتصاد مسکن با مجموعه اقتصاد کلان و با توجه به چشم‌انداز رشد مثبت اقتصادی کشور، انتظار بر آن است که در ماه‌های باقی‌مانده از سال رشد قیمت مسکن در حول و حوش تورم عمومی اتفاق افتد و تعداد معاملات انجام شده از روند صعودی برخوردار باشد. همچنین با توجه به تجارب گذشته و اتفاقات اخیر، روند صعودی تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره بسیار محتمل است، همگی این موارد منجر به رونق ملایم ساخت‌وساز در بخش شده و امید می‌رود که گذار بازار مسکن از شرایط فعلی، تحقق یابد و پتانسیل نهفته در این بخش آن را به استقرار تدریجی در مسیر رونق هدایت کند.