سه مسیر ایجاد رونق‌

فردین یزدانی

مدیر بازنگری طرح جامع مسکن

بررسی بازار مسکن ایران به‌خصوص طی دهه‌های اخیر نشان می‌دهد که این بازار ناشی از عوامل درون و برون‌بخشی همواره با نوسانات نسبتا شدیدی مواجه بوده است و ساخت‌وساز و همچنین تقاضا و قیمت در بخش مسکن دارای روندهای سینوسی هم‌جهت و تقریبا منطبق بر هم بوده است به طوری‌که با ایجاد تغییر در یکی از متغیرهای اقتصادی، تقاضای مسکن و به تبع آن قیمت مسکن به‌دلیل کشش کم عرضه مسکن در کوتاه‌مدت، افزایش می‌یابد و به دنبال آن سرمایه‌گذاران با اخذ پروانه ساختمانی به بازار مسکن وارد می‌شوند که این مساله با توجه به میانگین طول دوره حدودا دو ساله ساخت مسکن در ایران، منجر به افزایش عرضه و ثبات قیمتی و همچنین کاهش ساخت و ساز در بازار مسکن می‌شود. به‌دلیل تغییرات ناشی از این پارامتر‌ها طی چند دهه اخیر، در سال‌های ۷۵، ۸۱، ۸۷ و ۹۱ بازار مسکن رونق ساخت‌وساز، معاملات و افزایش ناگهانی قیمت را تجربه کرد. به دنبال سیکل‌های وصف شده، بازار مسکن از اواسط سال ۱۳۹۲ وارد دوره رکودی شد و به نظر می‌رسد در این دوره عامل اصلی ایجاد رکود و تعمیق آن کاهش قابل توجه تقاضای مسکن به‌دلیل کاهش قدرت اقتصادی و همچنین کاهش تمایل خانوارها ناشی از رکود کم‌سابقه در کل اقتصاد و همچنین بالا بودن نرخ سود واقعی بانکی است.

با این حال آنچه از بررسی عوامل تاثیرگذار بر روند بازار مسکن مشخص می‌شود، این نکته است که به‌طور قطع بازار مسکن در آینده کوتاه‌مدت، دوره رونق مشابه دوره‌های گذشته را تجربه نخواهد کرد. این در حالی است که بسیاری از فعالان بخش مسکن و ساختمان و حتی مردم در انتظار شکل‌گیری دوره رونق همچون دوره‌های گذشته هستند. مطالعات کارشناسی پیرامون تحولات بازار مسکن با تکیه بر عوامل موثر بر آن، نشان می‌دهد که در بلند‌مدت رشد بخش مسکن، متاثر از همان عواملی است که رشد کل اقتصاد را رقم می‌زند. به عبارتی رشد فعالیت‌های حقیقی در بخش مسکن متاثر از رشد کل اقتصاد و تحولات قیمتی آن، ریشه در سیاست‌های پولی داشته است. اما شواهد بازار نشان می‌دهد حداقل در چند سال آتی رونقی همچون دوره ۸۷ یا ۹۱ رخ نخواهد داد. یکی از مهم‌ترین دلایل آن تغییر ساختار بازار مسکن است. بررسی روندهای آماری در دوره‌های رونق و رکود پیشین حاکی از آن است که تحولات بخش مسکن عمدتا از بخش تقاضا نشات می‌گیرد. هر چند براساس مطالعات نظری هر دو سوی عرضه و تقاضا، در شکل‌گیری سیکل‌های رونق و رکود موثر هستند، اما در ایران بازوی تقاضا قدرتمندتر عمل می‌کند و به‌تدریج آثار آن در بخش عرضه منتشر می‌شود. همچنین در درون بخش تقاضا نیز عامل مسلط در جهش‌های قیمتی، تقاضای سوداگرانه است. اما طی سال‌های گذشته تاکید بیش از حد بر بخش ساختمان و مسکن سبب شد تا مازاد عرضه زیادی در این بخش اقتصادی اتفاق افتد و همچنین به نظر نمی‌رسد در دوره میان‌مدت رونقی از جانب تقاضای سوداگرانه برای بخش مسکن به وجود آید. در عین حال به‌طور قطع می‌توان رونق بخش مسکن را از سه مسیر محقق کرد. مسیر اول رونق ناشی از ساخت‌وساز برای تقاضای مصرفی مربوط به خانوارهای جدید است. به این معنی که یکی از بخش‌هایی که می‌تواند منجر به ایجاد تحرکاتی در بازار مسکن شود، ناشی از رونق ساخت‌وساز برای تقاضای مصرفی خانوارهای جدید است. البته نکته‌ای در مورد این بخش از تقاضا باید مورد توجه قرار گیرد. طی سال‌های اخیر نرخ تشکیل خانوار در یک روند کاهشی قرار گرفته و از سالانه ۸۰۰ هزار خانوار به حدود ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار خانوار و حتی کمتر رسیده است. اما در هر صورت افزایش اندک ساخت‌وساز از این بخش را شاهد خواهیم بود.

مسیر دومی که می‌تواند در ایجاد تحرکات جدید در بخش مسکن موثر باشد، تقاضای ناشی از گروه‌های کم‌درآمد است. این بخش از تقاضای بازار نیازمند مداخله مستقیم دولت است. البته مداخله مستقیم دولت به معنای ورود دولت به بخش عرضه از طریق ساخت‌وسازهای جدید نیست. بلکه دولت برای پاسخگویی به این بخش از تقاضای مسکن می‌تواند از طریق یارانه، سیاست‌گذاری، تامین زمین و سایر ابزارهایی که در اختیار دارد در جهت توانمندسازی این بخش از تقاضا اقدام کند. این بخش از تقاضای مصرفی بازار یعنی گروه‌های کم‌درآمد که حداقل ۳۰ درصد اقشار پایین‌دست جامعه را تشکیل می‌دهند و توانمندسازی مالی این گروه با تکیه بر نظام رسمی بانکی امکان‌پذیر نخواهد بود.

سومین مسیری که امکان ایجاد رونق را در فضای بازار مسکن فراهم می‌کند؛ توانمندسازی مالی اقشار متوسط از طرف بانک عامل بخش مسکن است. بانک عامل بخش مسکن از طریق افزایش سقف تسهیلات و پرداخت وام سه‌رقمی امکان ورود اقشار میان‌درآمد که توانایی پرداخت اقساط را دارند، ایجاد کرده‌است. طبیعی است که هر چه دوره بازپرداخت طولانی‌تر و نرخ سود تسهیلات کمتر باشد امکان بهره‌مندی درصد بیشتری از اقشار جامعه از این امکانات و ورود به بازار املاک فراهم خواهد شد. این موضوع از دیدگاه مسوولان و سیاست‌گذاران بخش مسکن نیز مورد تایید است اما از زاویه نظام بانکی ممکن است با مشکلاتی همراه باشد. چراکه بانک یک تعادل منابع و مصارف نیاز دارد. برای حل چالش موجود این بخش، دولت می‌تواند شکاف بین زاویه سیاست‌گذاری بخش مسکن و زاویه سیاست‌گذاری مدیریت بانکی را از طریق ابزارهای در اختیار خود تا حدودی پر کند. در نتیجه اختلاف موجود بین سیاست‌گذاران بخش مسکن و مسوولان نظام بانکی، در مورد ایجاد تغییراتی در مورد پرداخت تسهیلات خرید مسکن هر دو صحیح است. اما در این میان نیاز کم‌درآمدها به فراموشی سپرده شده است که به نظر می‌رسد نیاز کم‌درآمدها باید از طریق مسکن اجتماعی و مداخله مستقیم دولت پاسخ داده شود آن‌هم نه به صورت ساخت وساز بلکه با استفاده از ابزارهای یارانه و زمین ارزان‌قیمت.