شتاب‌دهنده‌های رونق

نرگس رزبان

کارشناس ارشد اقتصاد

طی سال‌های اخیر، شرایط رکودی، بر اقتصاد کشور سیطره داشته، که محصول اعمال تحریم‌ها، تورم بالا، ایجاد حجم گسترده‌ای از تعهدات دولت، مناسبات بین‌المللی و تاثیر پذیری از اقتصاد جهانی بوده است. بخش مسکن نیز به‌عنوان یکی از زیربخش‌های اقتصاد کلان، در سال‌های اخیر سایه سنگین رکود را بر سر داشته و متحمل هزینه‌هایی در ابعاد اقتصادی و اجتماعی شده است.

این بخش با داشتن ارتباط پسین و پیشین با بیش از ۱۵۰ رشته فعالیت، یک بخش کلیدی در اقتصاد و در بعد اجتماعی، مولفه‌ای اثرگذار به شمار می‌رود. از این‌روست که تحولات آن در هر دو بعد اقتصادی و اجتماعی همواره مورد مداقه بوده است.

شاید به جرات بتوان ادعا کرد که مهم‌ترین آسیب ناشی از تعمیق رکود در بخش مسکن و ساختمان، از دست رفتن فرصت‌های شغلی است که پیوندی ناگسستنی با رفاه اجتماعی دارد. این امر در حالی اتفاق افتاده که علاوه‌بر ارتباط تنگاتنگ بخش ساختمان با دیگر صنایع و خاصیت پیش رانگی آن در مجموعه اقتصاد کلان، ایجاد اشتغال در این بخش نیز نسبتا کم‌هزینه‌تر است. به‌عنوان مثال ایجاد یک نفر شغل در صنعت نفت حدود ۱۵ برابر بیشتر نسبت به ساختمان سرمایه‌گذاری احتیاج دارد.

با این وجود براساس آخرین اطلاعات منتشره مراجع رسمی کشور، به‌رغم تحقق رشد اقتصادی بیش از ۷ درصدی کل اقتصاد، بخش ساختمان همچنان روند منفی سرمایه‌گذاری را تجربه می‌کند. بدیهی است که ابقای وضعیت جاری بخش مسکن که با وضعیت اضافه عرضه و کمبود تقاضا، کندی فعالیت‌های تولیدی و پدیده افزایش بیکاری همراه است؛ افزایش سطح رفاه و بهبود معیشت خانوارها را به دنبال نخواهد داشت. تمامی این موارد سبب شده است تا توجه سیاست‌گذاران بیش از پیش به مساله خروج از رکود این بخش معطوف شود.

همچنین مطالعات کارشناسی پیرامون تحولات بازار مسکن با تکیه بر عوامل موثر بر آن، نشان می دهد که در بلند‌مدت رشد بخش مسکن، متاثر از همان عواملی است که رشد کل اقتصاد را رقم می‌زند. به عبارتی رشد فعالیت‌های حقیقی در بخش مسکن متاثر از رشد کل اقتصاد و تحولات قیمتی آن، ریشه در سیاست‌های پولی داشته است. همچنین بررسی روندهای آماری در دوره‌های رونق و رکود پیشین، حاکی از آن است که تحولات بخش مسکن عمدتا از بخش تقاضا نشات می‌گیرد. هر چند براساس مطالعات نظری هر دو سوی عرضه و تقاضا، در شکل‌گیری سیکل‌های رونق و رکود موثر هستند، اما در ایران بازوی تقاضا قدرتمندتر عمل می‌کند و به تدریج آثار آن در بخش عرضه منعکس می‌شود. همچنین در درون بخش تقاضا نیز عامل مسلط در جهش‌های قیمتی، تقاضای سوداگرانه است.

از این روست که بنا به دلایل شمرده شده و نیز به‌دلیل ناکارآمدی نظام تامین مالی مسکن طی دهه‌های اخیر و همچنین لزوم افزایش قدرت خرید خانوارها در امر تامین مسکن -از شیوه‌هایی به جز اتکا به پس‌اندازهای گذشته-، در سال‌های اخیر بر اصلاح سیاست‌های تسهیلاتی و افزایش سقف وام تمرکز شده است. برخی از کارشناسان معتقدند که سیاست‌های تسهیلاتی بخش مسکن نتوانسته است در خروج از رکود بخش مسکن موثر باشد. این موضوع عمدتا از چند علت مختلف نشات می‌گیرد. اولین و مهم‌ترین دلیل این امر ریشه در مساله اقتصاد کلان و عوامل برون بخشی دارد. جبران لطمات ناشی از تورم و کاهش قدرت خرید خانوارها، بازدهی نسبتا مناسب بازار پول در سال‌های اخیر، بالا بودن هزینه تامین مالی، شکل‌گیری انتظارات متناقض در دوره تحریم و فضای پسا برجام و... ازجمله مواردی هستند که اثرگذاری سیاست‌های اقتصادی را تحت تاثیر قرار می‌دهند. از سوی دیگر عوامل درون بخشی همچون بالا بودن حجم عرضه در سال‌های گذشته و نابرابری آن با تقاضا و... عکس‌العمل بخش تولید را به سیاست‌های محرک با کندی مواجه کرده است. همچنین لازم به ذکر است که همواره و در دوره‌های مختلف، شرایط ویژه اقتصاد ایران وآمیختگی آن با سیاست یکی از عوامل مسلط در انحراف از مسیر اثرگذاری سیاست‌های اقتصادی بوده است.

به هر روی اگر از موارد مبتلابه اقتصاد کلان و الزام به اصلاح برخی سیاست‌های پولی و نیز باز سامان سیاست‌ها و مقررات تسهیل کننده فضای کسب‌وکار بگذریم، آنچه در درون بخش مسکن می‌تواند در تسهیل خروج از رکود موثر واقع شود (به همراه ادله) به شرح زیر است:

- به‌رغم بهبود شرایط تسهیلات در سال‌های اخیر، بررسی‌ها نشان از عدم کارآیی مطلوب تسهیلات برای گروه‌های مختلف درآمدی دارد؛ به این ترتیب که اقشار کم‌درآمد در تامین رقم سپرده، بازپرداخت تسهیلات و تامین هزینه خرید مسکن مازاد بر تسهیلات، با مشکل مواجهند و اقشار پردرآمد از پایین بودن نسبت تسهیلات به قیمت مسکن مورد تقاضا، رنج می‌برند. لذا منعطف کردن شرایط تسهیلات‌ و تعدیل دشواری‌های آن یکی از راه‌حل‌های افزایش اثربخشی این سیاست است. این امر با توان‌پذیر کردن تسهیلات، از طریق کاهش نرخ سود و افزایش طول دوره بازپرداخت، همچنین ارائه بسته‌های تسهیلاتی منعطف برای دسترسی همه اقشار درآمدی به تسهیلات مناسب، امکان‌پذیر است.

- رفع موانع اجرایی برنامه‌هایی همچون طرح تضمین معاملات مسکن، راه‌اندازی لیزینگ مسکن در بخش‌های اجاره به شرط تملیک و اجاره، توسعه روش‌های تامین مالی خرد از طریق ابزارهای بازار سرمایه، همچون فروش متری مسکن، صندوق‌های زمین و ساختمان و... از دیگر راهکارهای تسهیل شرایط سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است.

- همچنین یک راهکار عاجل که هم از بعد اجتماعی و عدالت‌محوری و هم از بعد اقتصادی حائز اهمیت است، ارائه مشوق‌ها و تسهیل شرایط سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده شهری است. اعطای تسهیلات ارزان‌قیمت در این محدوده‌ها با توجه به پتانسیل‌های موجود در آن، می‌تواند در تسریع رونق بخش مسکن موثر واقع شود.

-از دیگر عوامل بازدارنده در امر تولید در بخش ساختمان می‌توان به بلاتکلیفی سازندگان در اجرای قوانین جدید مالیاتی، پیش‌فروش و... اشاره کرد که منجر به تردید و دودلی در آغاز سرمایه‌گذاری‌های جدید در این حوزه شده است. لذا ترفیع موانع موجود و تدقیق قوانین، بر اطمینان بخشی و پیش‌بینی فضای آتی موثر بوده و فرآیند خروج از رکود را تسریع می‌بخشد.