سیاست‌های متناقض تحریک مسکن

مهدی بهداد

مدرس دانشگاه

رکود بخش مسکن طی سال‌های گذشته باعث شده است تا این بخش چه به لحاظ تعداد معاملات و چه به لحاظ قیمت معاملاتی وضعیت نامطلوبی را تجربه کند. به‌جز رشد تعداد معاملات و رشد قیمتی اندک ایجاد شده طی چند ماه اخیر، هنوز هم براساس اطلاعات اظهار شده توسط رئیس‌جمهوری در آخرین مصاحبه تلویزیونی، رشد بخش ساختمان در اقتصاد ایران منفی است که با عنایت به بالا بودن حجم بخش ساختمان از مجموع اقتصاد ایران، پرداختن به این بخش اهمیتی بیش از پیش پیدا می‌کند. با عنایت به اینکه به نظر می‌رسد نوعی تناقض در سیاست‌گذاری کلان کشور در خصوص تحریک بازار مسکن وجود داشته باشد، در اینجا تلاش بر آن است که به بررسی و تحلیل مهم‌ترین سیاست‌های اثرگذار بر این بخش پرداخته شود.

الف: سیاست‌های پولی و اعتباری محرک طرف تقاضا:

طی ماه‌ها و فصول گذشته شاید بتوان مهم‌ترین سیاست اتخاذ شده توسط دولت که جنبه پولی و اعتباری داشته است را پرداخت تسهیلات توسط بانک مسکن برای خریداران یا متقاضیان خرید مسکن در شهرهای مختلف برشمرد. در این میان افراد با مراجعه به شعب مختلف بانک مسکن می‌توانند با سپرده‌گذاری مبالغی در بانک پس از گذشت مدت زمانی و با نرخ سود کمتر از ۱۰ درصد تسهیلات دریافت کنند. در شهری مانند تهران برای دریافت چنین تسهیلاتی (صندوق پس‌انداز یکم) با حداقل موجودی۶۷ میلیون ریال، می‌توان ۸۰۰ میلیون ریال تسهیلات با حداکثر دوره بازپرداخت ۱۴۴ ماه دریافت کرد، هرچند که با وضعیت نرخ اشتغال و رکود حاکم بر اقتصاد، بازپرداخت اقساط چنین تسهیلاتی چندان آسان نخواهد بود ولی در هر صورت می‌توان آن را به عنوان محرکی برای طرف تقاضا تلقی کرد.

ب: سیاست‌های مالی دولت برای مسکن:

طی حدود یک‌سال گذشته تلاش دولت بر آن بوده است تا با اتخاذ سیاست‌های مالی، اقدام به شفاف‌سازی کلیه مبادلات و تامین مالی کسری بودجه خود کند. این امر هر چند که به‌صورت کلان و به‌دلیل تاکید بر شفاف‌سازی از سوی گروهی از اقتصاددانان، موافقانی نیز داشته است، ولی در مجموع و برای تحرک بخشی به بازار مسکن در عمل عاملی در جهت تحریک بازار تلقی نمی‌شود. از اواسط تابستان سال ۱۳۹۵ که موضوع اخذ مالیات بر معاملات مسکن به‌طور جدی‌تر در دستور کار دولت قرار گرفته است، وضعیت بازار به گونه‌ای شده است که تمامی افرادی که قصد نقل و انتقال واحدهای مسکونی خود را دارند باید با مراجعه به ادارات مالیات، ابتدا اقدام به اخذ تسویه حساب مالیاتی معامله خود کنند. نکته جالب آن است که در شرایطی که فعالان صنعت ساختمان به‌دلیل کمبود شدید نقدینگی در صنعت در حداقل بهای تمام شده (یا حتی زیر بهای تمام شده) اقدام به فروش می‌کنند و درحالی‌که معاملات آنها برای تامین مصالح ساختمانی یا خرید زمین جنبه تهاتری شدیدی پیدا کرده است، دولت اقدام به اتخاذ سیاستی می‌کند که نقدینگی را بیش از پیش از این صنعت خارج می‌کند. اهمیت این موضوع را با مراجعه به وضعیت جریان نقدینگی شرکت‌های ساختمانی حاضر در بازار بورس به‌صورت بهتری می‌توان تشخیص داد. با توجه به زمانبر بودن تولید واحدهای مسکونی و با توجه به مازاد عرضه موجود در اقتصاد، عملا در کوتاه‌مدت و قبل از تخلیه بازار، منحنی عرضه واحدهای مسکونی عمودی بوده و با قیمت‌های مختلفی که امکان معامله وجود داشته باشد، اقدام به عرضه واحد می‌کنند. در اینجا فروشنده (سازنده) عملا توان چانه‌زنی در قیمت‌گذاری را نداشته و باید با خریدار تعامل داشته باشد. نکته قابل تامل آن است که بهتر بود دولت مالیات را بر سفته بازی در این بازار وضع می‌کرد نه بر معاملات دیگر؛ چرا که در بسیاری از کشورهای دنیا برای تحریک بخش‌های مهم اقتصادی(مانند مسکن در ایران) از نظر سیاست‌های مالیاتی دقیقا برعکس روشی که دولت در پیش گرفته است عمل کرده و بخش‌ها را مشمول معافیت مالیاتی می‌کنند.

ج: افزایش قیمت مصالح ساختمانی:

یکی از موضوعات مهمی که در شکل گیری رونق یا رکود در اقتصاد اهمیت دارد، میزان قیمت مواد اولیه تولید و نرخ رشد آن در هر مقطع زمانی است. به‌صورت طبیعی تورم طرف عرضه در اقتصاد هر کشور ناشی از شوک‌ها یا افزایش قیمت‌های مواد اولیه، دستمزد و... در اقتصاد است. اکنون صنعت ساختمان در شرایطی است که به نظر می‌رسد دچار «تورم فشار هزینه» یا cost-push inflation است. براساس اطلاعات اخذ‌شده از تعدادی از فعالان و سازندگان مسکن در تهران و برخی از شهرستان‌های اطراف، قیمت هر پاکت سیمان از خرداد ماه سال ۹۵ از رقمی در حدود ۵۰۰۰ تومان به رقمی در حدود ۸۰۰۰ تومان رسیده است (یعنی رشدی حدود ۶۰ درصد در این بازه زمانی) و نیز قیمت هرکیسه گچ از ۲۵۰۰ تومان به ۳۰۰۰ تومان در همین مقطع زمانی رسیده است (یعنی رشدی در حدود ۲۰ درصد). این درحالی است که قیمت هر کیلو میلگرد از ۱۴۰۰ تومان به رقمی در حدود ۱۷۰۰ تومان رسیده است (یعنی رشدی در حدود ۲۰ درصد). در عین حال دستمزد کارگر نیز از سال گذشته تاکنون بین ۱۷ تا ۲۰درصد رشد نشان می‌دهد (دستمزد تقریبا و به‌صورت عمومی حدود ۳۰ درصد بهای ساخت است و گاه برای کارگران غیرایرانی تابعی از نوسانات نرخ ارز نیز است). نرخ رشد‌های ذکر شده همگی حکایت از آن دارند که قیمت مسکن طی ۱۸ ماه آینده باید دچار رشد شود، درحالی‌که هنوز مازاد عرضه موجود در بازار تخلیه نشده و طرف تقاضا توان خرید ندارد، طی ماه‌های آتی با محصولی مواجه خواهد شد که باید برای خرید آن هزینه بیشتری را متقبل شود.

اکنون صنعت ساختمان با شرایط متناقضی روبه‌رواست. از یک طرف دولت تصور می‌کند با اعطای تسهیلات خرید مسکن طرف تقاضا را دچار تحریک می‌کند و از سوی دیگر ضمن اخذ مالیات (که قطعا آثار منفی روی نقدینگی سازندگان و خصوصا شرکت‌های ساختمانی خواهد نهاد) توان اجرای پروژه‌ها را از فعالان صنعت بیش از پیش خواهد گرفت. ضمن اینکه به‌دلیل عدم اجرای مکانیزم‌های کنترلی، اجازه بروز پدیده «قیمت‌گذاری دلبخواهی» را در عرضه برخی از مصالح ساختمانی می‌دهد و زمینه‌های رشد قیمت تمام شده ساخت را فراهم می‌کند. امری که به تعمیق شکاف حاکم بین عرضه و تقاضا دامن خواهد زد. با این وصف رونق بازار مسکن طی ماه‌های آینده یا آنچنان‌که تصور می‌رود بروز نخواهد کرد یا اگر هم بروز کند، این رونق از عمق چندانی در بازار برخوردار نبوده و عمر کوتاهی خواهد داشت؛ ولی کماکان شکاف بین عرضه و تقاضا پابرجاست.