تضییع حقوق خریداران

مهندس حامد خانجانی
کارشناس ارشد مدیریت ساخت

گارانتی یا ضمانت‌نامه کیفی ساختمان سندی است که بر تحقق فرآیندها و مراحل مختلف طراحی و اجرای ساختمان مطابق با استانداردها و ضوابط فنی دلالت دارد. از این‌رو برخورداری از ساختمان‌های با کیفیت نیازمند یک، در دسترس بودن استانداردها و ضوابط فنی؛ دو، به‌کارگیری استانداردها در کلیه مراحل طراحی و اجرا و سه، صدور گواهی‌نامه‌ای موید تحقق ضوابط فنی به‌منظور اطلاع خریداران و بهره‌برداران ساختمان از کیفیت کالایی است که مورد خرید و بهره‌برداری قرار می‌دهند. در کشور ما تهیه و تدوین استانداردها و الزامات فنی در ساخت‌و‌سازهای شهری از اواخر دهه 60 با ابلاغ آیین‌نامه طراحی ساختمان‌ها در برابر زلزله، موسوم به استاندارد 2800 در سال 67 و آیین‌نامه‌های طرح و اجرای ساختمان‌های بتن‌آرمه و طرح و اجرای ساختمان‌های فولادی از مجموعه مقررات ملی ساختمان در سال 68 رواج یافته و به‌خصوص پس از زلزله رودبار و منجیل در سال 69 مورد توجه و تاکید قرار گرفته است. به‌طوری که تا امروز از مجموعه مقررات ملی ساختمان 22 عنوان شامل موضوعات نظامات اداری، ضوابط فنی و الزامات ایمنی منتشر شده است. از این‌رو به نظر می‌رسد برای تامین کیفیت ساختمان‌ها در مرحله نخست که در دسترس بودن ضوابط فنی مورد لزوم است، مشکل خاصی در کشور ما وجود نداشته باشد.

اما در مرحله بعد که به‌کارگیری استانداردها در طراحی و اجرای ساختمان مورد نظر است، به‌رغم برخورداری از مبحث دوم مقررات ملی ساختمان با عنوان نظامات اداری منتشر شده در سال 1384 که درخصوص نحوه اجرای فرآیندها، مسوولیت‌ها، گردش کار عوامل اجرایی و اسناد و مکتوبات تضمینی همچون بیمه‌نامه کیفیت ساختمان است، به دلایل مختلف از جمله ضعف اجرایی سازمان‌های مسوول و اقدامات سلیقه‌ای در این خصوص با مشکلات عدیده‌ای مواجه است. هرچند در بیان عدم تحقق استانداردهای فنی در اجرا، موارد متعدد دیگری ازجمله عدم آشنایی و مهارت کافی عمده عوامل شاغل و احراز صلاحیت شده در این حوزه به علت ضعف در نحوه اعطا و ارتقای دارندگان پروانه اشتغال به کار، ضعف در نحوه ارائه خدمات توسط مهندسان به علت عدم نظارت دقیق و درست سازمان مسوول در این امر، مقاومت و عدم پذیرش نظامات اداری از سوی منتفعان و سوداگران ساختمان از شرایط نامناسب فعلی و بعضا تضاد و تعارض در برخی مقررات و ضوابط نیز قابل شناسایی است که کلاف به‌هم پیچیده و پر گره فعلی را پدید آورده است.

در مبحث دوم مقررات ملی ساختمان درخصوص نظامات اداری ساخت‌و‌سازهای شهری دو سند الزامی تعریف شده است که گارانتی و ضمانت‌نامه کیفی ساختمان محسوب می‌شوند. بیمه‌نامه کیفیت ساختمان که براساس بند 7‌1‌15 تهیه آن بر عهده مجری ساختمان قرار دارد و براساس فصل ششم ماده 19 شناسنامه فنی و ملکی، که ملاحظات آن توسط مجری رعایت شده و اطلاعات مربوطه از سوی ایشان به سازمان‌های نظام مهندسی استان برای صدور ارائه می‌شود و حاوی اطلاعات فنی، اشخاص (شماره پروانه اشتغال) و مصالحی (شماره استاندارد) است که در اجرا و اتمام ساختمان مسوولیت داشته و به‌کار رفته‌اند. براساس مقررات مذکور مجری ساختمان مکلف به تکمیل دفترچه اطلاعات ساختمان (شامل اطلاعات نقشه‌ها، نحوه اجرا، افراد حاضر در کارگاه و مصالح مورد استفاده) و اخذ تاییدیه‌های لازم از ناظران و ارائه آن به سازمان نظام مهندسی استان برای صدور شناسنامه فنی و ملکی شده است. انجام بیمه کیفیت ساختمان نیز از دیگر وظایف مجریان ذی‌صلاح است که از شروع عملیات اجرایی باید صورت پذیرد. مجری ساختمان مکلف است تمامی اجزای ساختمان را تحت پوشش بیمه کیفیت قرار دهد. مدت این بیمه‌نامه برای پی، اسکلت، سقف و سفت‌کاری از ابتدای دوره بهره‌برداری حداقل 10 سال، برای نما و عایق‌های رطوبتی حداقل 5 سال و تاسیسات و تجهیزات برقی مکانیکی حداقل سه سال تعیین شده است. مواردی که به‌رغم تصریحات قانونی، به دلیل عدم الزام به مجریان ذی‌صلاح، تاکنون جنبه کاربردی پیدا نکرده‌اند.

تاسف‌بار آنکه با وجود عدم تحقق این مرحله از زنجیره تامین کیفیت ساختمان‌ها و عدم اجرای درست و اصولی استانداردهای فنی، برخی از شرکت‌های بیمه اقدام به صدور بیمه‌نامه کیفیت و برخی از سازمان‌های نظام مهندسی ساختمان استان‌ها اقدام به صدور شناسنامه فنی و ملکی می‌کنند که نه به لحاظ شکل و فرم و نه به لحاظ محتوا هیچ تناسبی با الزامات قانونی نداشته و تنها از اسم و عنوان مشترکی با آنها برخوردار است. به‌عنوان مثال بعضا بیمه‌نامه‌های کیفیتی صادر می‌شود که شرکت بیمه هیچ نظارتی بر عملیات ساختمان و نحوه اجرای مراحل مختلف آن نداشته و تنها با درخواست مالک و در انتهای ساخت اقدام به صدور بیمه‌نامه می‌کند، یا برخی از سازمان‌های نظام مهندسی بدون آنکه دفترچه اطلاعات فنی ساختمان از سوی مجری ذی‌صلاح تهیه شود، تنها براساس نقشه‌های اولیه و تایید ناظر اقدام به صدور این شناسنامه می‌کنند. اخیرا نیز شهرداری تهران اعلام کرده است که از این پس شناسنامه فنی ساختمان همزمان با صدور پروانه ساختمان برای متقاضیان صادر می‌شود.

نکته دیگری که درخصوص مشکلات این حوزه مطرح است عدم آشنایی خریداران و بهره‌برداران ساختمان از حقوق خود طبق مفاد قانونی است. چنان که مورد اشاره قرار گرفت درست است که موانع متعددی در صدور ضمانت‌نامه کیفی برای ساختمان‌ها وجود دارد، لیکن عدم مطالبه کیفیت از جانب خریداران درخصوص کالایی که بیشترین هزینه تمام عمر خود را بابت آن می‌پردازند، نه سرمایه‌گذاران و سازندگان و نه مهندسان و مسوولان را در مسیر تامین خواسته‌های ایشان متناسب با مفاد قانونی و ارائه ضمانت‌نامه‌های کیفی قرار نداده است. چه قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان با چند آیین‌نامه اجرایی و مباحث 22گانه مقررات ملی که به جهت ارتقای کیفیت ساخت و تحقق حقوق خریداران ساختمان و عموم مردم تدوین شده‌اند، با تمام موانع اجرایی اگر مورد مطالبه خریداران قرار گیرد، موجب تمکین هر چه بیشتر سازمان‌های مسوول در زمینه‌سازی اجرای آن خواهد شد.