نگرش جامعه‌شناختی به «زمین»

دکتر حسین ایمانی جاجرمی
موسسه مطالعات و تحقیقات اجتماعی دانشگاه تهران

مساله زمین را باید در پیوند با سایر موضوعات دید. اهداف کاربری زمین، موقعیت، دسترسی، بهره‌مندی از زیرساختارها و شهرت مکان. برای مثال یک متر مربع زمین با کاربری مسکونی ممکن است در منطقه یک تهران در جایی مانند خیابان فرشته تا چند ده میلیون تومان قیمت داشته باشد اما زمینی دیگر در منطقه 18 ممکن است بیشتر از 2 میلیون تومان هم ارزش نداشته باشد. بنابراین هنگام سخن گفتن از سهم زمین در هزینه تولید باید به موقعیت و عوامل مرتبط با آن مانند منطقه و بهره‌مندی‌ها توجه کرد.

قیمت زمین برای گروه‌های درآمدی بالا چندان اهمیتی ندارد. آنها با توجه به منابع مالی خود از عهده پرداخت قیمت برمی‌آیند و در تصمیم‌گیری خرید برای اهداف مصرفی، قیمت چندان نقشی ندارد و سهم عواملی مانند موقعیت و شهرت مکان است که تاثیرگذار است. اما مساله برای گروه‌های کم‌درآمد و فقرا فرق می‌کند. تصمیم‌گیری آنها تابع هزینه و قیمت منابعی مانند زمین است. آنها به سبب محدودیت منابع مالی به شدت نیازمند سیاست‌هایی هستند که بتوان با راهکارهایی مانند کاهش یا حذف قیمت وضعیتشان را بهبود بخشید. اما زمین مانند هر منبع دیگری محدودیت تامین دارد و هر زمینی قابلیت استفاده و بهره‌برداری را ندارد. برای مثال فعالیت‌های توسعه شهری و تامین مسکن و فضای تجاری محدودیت‌های بسیاری مانند شرایط اقلیمی، زمین‌شناختی، وضعیت منابع آب و خاک و دسترسی‌ها به مراکز اصلی کار و فراغت بر انتخاب زمین حاکم است و نمی‌توان هر جایی را به اصطلاح زیر ساخت و ساز برد. یافتن زمین خوب به‌ویژه در شهرهای با تمرکز و تراکم جمعیت تقریبا کاری ناممکن شده است و برای تامین نیازهای پرشمار مسکونی، تجاری و آموزشی راهکارهایی مانند ساخت در ارتفاع، نوسازی بافت‌های فرسوده و حتی استفاده از فضای زیر زمین جست‌وجو می‌شود.

با وجود این «مساله زمین» برای امور و فعالیت‌های انتفاعی و پرسود همیشه قابل حل است و وجود منابع مالی برای این دسته از فعالیت‌ها مشکل کمیابی زمین را حل می‌کند. پرداخت پول‌های کلان و نیازمندی مدیریت شهری به منابع مالی می‌تواند کاربری زمین‌های پیش‌بینی‌شده برای فضای سبز و آموزش را تغییر دهد و مساله کمبود زمین برای فعالیت‌های تجاری مانند مال‌سازی را حل کند. مثال بارز این اتفاق تغییر کاربری فضای سبز پیش‌بینی‌شده در شهرک اکباتان برای بیش از 70 هزار نفر جمعیت به کاربری تجاری و ساخت مال در زمینی با وسعت 19 هکتار است. این مساله بیشتر برای امور و فعالیت‌هایی است که می‌توان نام آن را کالاهای عمومی گذاشت؛ به معنی خدمات و فضاهایی که استفاده از آن نیازمند پرداخت هزینه نیست مانند پارک‌ها و گردشگاه‌ها. همچنین برای آن دسته از افراد واقع در گروه‌های کم‌درآمد و فقرا که توانایی تامین پرداخت هزینه زمین را برای اموری مانند ساخت مسکن و کسب‌وکار ندارند «مساله زمین» وجود دارد.

از همین رو دولت‌ها اعم از ملی و محلی باید سیاست‌های روشن و دقیقی برای حل این مسائل داشته باشند. این وظیفه دولت است که در سیاست‌ها و برنامه‌های توسعه سکونتگاهی اعم از شهری و روستایی با توجه به مساله کمیابی و گرانی قیمت زمین، زمین‌هایی را برای کاربری‌های عمومی و همگانی دیده و برای حفاظت از آنها سازوکارهای جدی و موثر پیش‌بینی کنند. تجربه رونق و رفاه شهری نشان می‌دهد که با گذشت سال‌ها، زمین‌هایی که ارزش چندانی نداشت به سبب سکونت و فعالیت آدمیان رفته رفته ارزش و قیمت می‌یابد و از آنجا که امکان عرضه زمین در محیط مصنوع و ساخته شده نیست تبدیل به کالایی کمیاب و حتی نایاب می‌شود. در صورت پیش‌بینی نکردن زمین‌های عمومی و زمین‌های ذخیره، محیط زندگی محدود به کاربری‌های عمدتا مسکونی و تجاری شده و امکان ساخت و بهره‌برداری از فضاهای سبز، آموزشی و فرهنگی اگر نگوییم ناممکن، بسیار سخت و پر هزینه می‌شود.

برای مثال هم‌اکنون در منطقه 3 تهران امکان احداث پارک و زمین بازی کودکان به سبب ساخت‌وساز گسترده فضاها وجود ندارد و پرداخت هزینه‌های خرید و آماده‌سازی زمین از عهده نهادهای مدیریت شهری ساخته نیست. حتی تامین نیازهای جدیدی مانند ایستگاه‌های مترو سبب شده تا در عمل فضاهای عمومی مانند باغ کودک قلهک و پارک و کتابخانه عظیمی از میان برود و جای آنها را ترمینال تاکسی یا مجتمع تجاری غول‌آسا در منطقه‌ای با تراکم زیاد بگیرد. این در شهرها به معنای کاهش کیفیت زندگی و از میان رفتن حقوق شهروندان عادی به‌ویژه کودکان و کهنسالان و حتی نسل‌های آینده است که امکان تصمیم‌گیری برای استفاده و تعیین کاربری زمین‌های عمومی را با توجه به نبود زمین نخواهند داشت.

اما مساله نیازهای گروه‌های کم‌درآمد و فقرا هم نیازمند توجه و رسیدگی جدی است. آنها به سبب قلت درآمدهایشان به اصطلاح «بانک‌پذیر» نیستند و از طریق روش‌های موجود بازاری امکان تامین نیازهای آنها وجود ندارد. ساده‌ترین راهکار برای این گروه‌ها جست‌وجوی سیاست‌هایی مانند ساخت مسکن در خارج از شهرهای موجود با تصور فراوانی و ارزانی زمین است. اما چنین سیاست‌هایی عوارض خود را دارند. برای مثال تجمع فقرا در مناطق دورافتاده و تبعید آنها از شهرهای موجود. شاید یکی از بهترین راهکارها استفاده از سیاست‌های مسکن اجتماعی و ادغام گروه‌های اجتماعی مختلف در فضاهای شهری است. دولت‌های محلی عموما در تجربه‌های جدید کوشیده‌اند با پرهیز از تبعید فقرا، آنها را در توسعه‌های شهری همنشین سایر گروه‌های اجتماعی قرار دهند و مساله کمیابی و نایابی زمین را با الزام به اختصاص بخشی از فضاهای ساخته‌شده به گروه‌های کم‌درآمد حل کنند. توصیه این نوشته کوتاه این است که زمین را تنها نباید در چارچوب تحلیل‌های اقتصادی دید و باید گستره نگاه و اقدام را وسعت بخشید و موضوعاتی مانند حقوق شهروندی و رعایت عدالت اجتماعی را هم در نظر آورد.