تحلیلی بر الگوهای موفق

دکتر حمیده امکچی
مدیر گروه مطالعاتی مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری ایران

سرپناه نیاز اجتناب‌ناپذیری است که برای واقعیت بخشیدن به آن باید بر بستری به نام زمین برپا شود. زمین ازجمله نهاده‌های اصلی و تعیین‌کننده در تامین مسکن است، با توجه به اینکه افزایش سهم هر نهاده در فرآیند تولید در بازه‌های معمول و منطقی مانند هر کالای دیگری قابل ارزیابی و واکنش بازار است، اما در سال‌های اخیر افزایش سهم زمین در هزینه تولید با شتابی فزاینده رخ داده که نگرانی‌هایی را در این حوزه برانگیخته است.

افزایش سهم زمین از حداکثر 40 درصد(درموارد خاص) به بیش از 60 درصد نه‌تنها مصرف‌کنندگان نهایی، بلکه بیشتر از آنها، تولیدکنندگان و سازندگان را به شدت نگران ساخته و استمرار حضورشان در این عرصه را با تردید همراه ساخته است. زیرا چنین افزایشی از سهم زمین در هزینه تولید، حاشیه سود مورد انتظار فعالان بخش ساختمان را با خطر کاهش شدید تهدید می‌کند و احتمال خروج آنان از بازار تولید را مطرح می‌سازد. این خروج به معنای کاهش عرضه و در نتیجه افزایش قیمت‌ها خواهد بود. همین‌طور اگر سازندگان برای کسب حاشیه سود موردانتظار قیمت نهایی برای عرضه را افزایش دهند در هر دو صورت با واکنش و مقاومت بازار و رکود احتمالی مواجه خواهیم بود. بنابراین شرایط ایجاد شده بخش عرضه را در موقعیت انتخاب‌هایی قرار می‌دهد که هر یک پیامدهای نگران‌کننده برای این بخش و خروج شماری از فعالان این حوزه و بروز عوارض اجتناب‌ناپذیر آن خواهد داشت.

اما در بخش تقاضا هم چنین افزایشی در سهم زمین از هزینه تولید و احتمالا افزایش قیمت برای مصرف‌کنندگان نهایی با عوارض متعددی همراه خواهد بود. در این شرایط بخشی از تقاضای بالفعل که به سختی خود را آماده ورود به بازار ساخته بودند با از دست دادن شرایط لازم مجبور به ترک بازار خواهند شد. همین‌طور تقاضای بالقوه نیز که به‌تدریج خود را برای ورود به بازار آماده می‌کند، با دریافت علائم ارسالی بازار از اقدام برای ظرفیت‌سازی برای ورود به بازار باز خواهد ماند. امری که به تشدید و تعمیق رکود در بازار خواهد انجامید، که با توجه به وسعت حوزه اثرگذاری بازار بخش ساختمان و ارتباطات پیشین و پسین آن، سایر بخش‌های اقتصادی را هم با خطر رکود مواجه خواهد ساخت.

در این میان خطر و تهدید عمده متوجه خانوارهای کم‌درآمد و دهک‌های یک تا چهار درآمدی خواهد بود که معمولا کسب شرایط لازم برای تبدیل تقاضای بالقوه به تقاضای بالفعل برایشان بسیار سخت و مشروط به فراهم بودن زمینه‌های متعددی است که بروز چنین شرایطی نخست آنان را آماج آسیب‌های خود قرار خواهد داد.علاوه بر آن بخشی از تقاضا که نیاز خود را در حاشیه بازارهای رسمی تامین می‌کنند به شدت در خطر ناکامی قطعی قرار می‌گیرند. زیرا در اسکان غیررسمی و حاشیه‌نشینی خانوارهای کم‌درآمد با دستیابی به قطعه زمینی ارزان و درحد استطاعتشان در حاشیه شهرها، با ساخت مرحله‌ای و تدریجی بنا هزینه ساخت را برای خود قابل تحمل می‌ساختند.

این گروه‌ها با همه خطری که تملک این نوع زمین‌ها برایشان دارد با ساخت تدریجی بنا -که معمولا سهم قابل‌توجهی در هزینه نهایی تولید سرپناه برایشان داشت- تامین سرپناه را در حد استطاعت خود عملیاتی می‌ساختند. حال با تفسیر این معادله و افزایش قابل توجه سهم زمین در هزینه تولید، این خانوارها ظرفیت تامین تدریجی سرپناه با ساخت مرحله‌ای بنا پس از تثبیت حق مالکیت خود بر زمین در قیمتی قابل تحمل برای بودجه خانوار را از دست خواهند داد. اما آنچه گذشت، تحلیل اجمالی بر بخش عرضه و تقاضای مسکن با توجه به افزایش سهم زمین در هزینه تولید بود، درحالی‌که بستر این تحولات یعنی شهر و ساختار کالبدی آن نیز به شدت از این تحولات آسیب خواهد دید که به مواردی از آن در زیر می‌پردازیم:

- با توجه به چنین افزایشی، تابع ارزش زمین نسبت به تابع ارزش ساختمان موجود در آن به سرعت عبور کرده و فراتر خواهد رفت.امری که تخریب‌های پیشرس بناها را که دیگر نسبت به زمین ساخته‌شده بر آن ارزش کمتری دارند سرعت بخشیده و پدیده جوانمرگی در بخش ساختمان را سرعت و شدت خواهد بخشید.

- با توجه به برهم خوردن نظام قیمتی که ساختار تعادل‌یافته‌ای را از نظر تخصیص کاربری و تراکم‌ها به وجود آورده بود، باید شاهد بروز تغییرات پر شتاب در راستای زیر پاگذاشتن منفعت عمومی برای اقتصادی کردن ساخت و سازها بود.

- عدول از کلیه ضوابط و مقرراتی که در طرح‌های مصوب شهر و احتمالا با رعایت اصول شهرسازی تدارک دیده شده بود با توجیه غیر اقتصادی بودن آنها.

-تغییر کاربری و تغییر تراکم، تغییر سطوح و سرانه‌ها و کاهش کیفیت زندگی به‌دلیل نیاز به بارگذاری‌های جدید.

-تهدید و افزایش خطر دست‌اندازی به زمین‌هایی که برای خدمات عمومی، رفاهی، تاسیسات و کاربری‌های عمومی و در جهت رفاه عامه در شهر انتخاب و جانمایی و رزرو می‌شوند.

- اعمال تغییرات همه‌جانبه در ضوابط طرح‌های مصوب برای قابل تحمل ساختن هزینه نهایی تولید.

- و نهایتا تبدیل یک سکونتگاه انسانی به بنگاه اقتصادی که میزان حاشیه سود دریافتی ساختار کالبدی آن را رقم می‌زند.

اما برای پیشگیری و کنترل پیامدهایی که به آن اشاره شد چه باید کرد. واقعیت این است که حداکثر 3 تا 5 درصد مساحت کشور زیر ساخت و سازهای سکونتگاهی(شهری و روستایی) رفته و حداکثر 10 درصد به فعالیت‌های کشاورزی اختصاص یافته است. بنابراین حدود 85 درصد از مساحت کشور در اختیار دولت است که به معنای وجود نهاد مشخصی برای درخواست پذیرش مسوولیت در کنترل عوارض این پدیده است. در تاکید بر این وظیفه، علاوه بر قوانین و مصوبات موجود از گذشته، باید به شکل‌گیری سازمان زمین در سال 1354 که بر تمرکز کلیه امور مربوط به اراضی پیش از انقلاب و سازمان زمین شهری و بعدها سازمان ملی زمین و مسکن پس از انقلاب که کلیه امور مربوط به اراضی شهری به آن واگذار شده، اشاره کرد. به‌خصوص با توجه به اختیارات و وظایفی که برای حل معضل «زمین» در مصوبه قانونی 14‌بندی آن، برای این نهاد تعیین شد. به‌خصوص هنگامی که در بند «ن» آن می‌خوانیم «مطالعه و بررسی مستمر نیازمندی‌های مسکن شهری و سایر برنامه‌های مورد لزوم و فراهم آوردن موجبات اجرای آن». اما برای عملیاتی کردن این وظیفه چه اقداماتی پیش روی دولت است.

1-پیش‌بینی واقع‌بینانه از جمعیت کشور در مقاطع و دوره‌های برنامه‌ای برای تدارک لازم جهت پاسخگویی به تقاضای در حال ورود به بازار

2-دستیابی به تصویری جامع از چگونگی توزیع جمعیت در پهنه سرزمینی با توجه به الزامات این نوع برنامه‌ریزی‌ها

3-تدارک و تدوین برنامه آمایش کشور با توجه به اهداف کلان کشور برای توسعه و نتیجتا پخشایش جمعیت و اسکان آنان از یکسو و ظرفیت‌سازی برای کار و فعالیت اقتصادی در چارچوب سه مولفه فضا، جمعیت و فعالیت در آینده.

الگوی پیش گفته با ابزارهای مختلفی که از حیث مدیریت زمین در اختیار دولت‌ها است زمینه عملیاتی و اجرایی شدن آن را مهیا می‌سازد:

- استفاده از نظام مالیاتی برای هدایت بازار

- انتقال مالیات‌های زمین و مسکن به سطح محلی

- ذخیره‌سازی زمین در چارچوب اهداف درازمدت

- جلوگیری از سوداگری زمین با ابزارهای کنترل و هدایت

- تدارک بانک اطلاعات زمین و سیستم کاداستر برای جلوگیری از شکل‌گیری بازارهای نامتقارن

- کنترل و هدایت تقاضا با سیستم‌های حمایتی و وام‌های لازم متناسب با توان حضور در بازار

- استفاده از برنامه تخصیص یارانه برای تشویق و اخذ مالیات برای بازدارندگی و اصلاح بازار

- سرمایه‌گذاری برای تامین زیرساخت‌های لازم برای آماده‌سازی و عرضه زمین در مکان و زمان‌های لازم متناسب با فعالیت‌ها و حضور بخش تقاضا و عرضه

- تهیه طرح‌های جامع و تفصیلی برای تعیین و تثبیت چگونگی استفاده از اراضی مبتنی بر اهداف درازمدت و در راستای آرمان‌های ملی

- تعیین تراکم، کاربری و به‌خصوص منطقه‌بندی اراضی شهری به نوعی که همه گروه‌های درآمدی را شهروند تلقی کرده و در «محدوده قانونی» شهرها به آنها امکان استقرار و زندگی بدهد.