راهکارهای تسهیل صدور پروانه ساخت

دکتر حامد مظاهریان
معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی

برای بررسی وضعیت زمان فرآیندهای اخذ پروانه ساختمانی در ایران، ابتدا باید به بررسی جایگاه ایران در شاخص سهولت کسب و کار در گزارش سال 2015 میلادی بانک جهانی و رتبه ایران در گزارش سال‌های 2016 و 2017 بپردازیم. بهبود محیط کسب و کار، گامی اساسی برای توسعه سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و خارجی، تولید و افزایش میزان اشتغال در کشور محسوب می‌شود و از طریق فراهم کردن شرایط رقابت‌پذیری و بسترسازی مناسب برای ورود موثر بخش خصوصی، نقش تعیین‌کننده‌ای در رشد و توسعه اقتصادی کشور ایفا می‌کند. شاخص سهولت کسب و کار بانک جهانی، قوانین و مقرراتی را که مستقیما بر انجام کسب و کار و رشد اقتصادی کشورها موثرند، معرفی و بررسی کرده و بر اساس آن 189 کشور جهان را رتبه‌بندی می‌کند. این شاخص از 10 زیرشاخص شروع کسب و کار، سهولت اخذ مجوز، دسترسی به برق، ثبت مالکیت، اخذ اعتبارات، حمایت از سرمایه‌گذاران خرد، تجارت فرامرزی، سهولت اجرای قراردادها و ورشکستگی و پرداخت دیون تشکیل شده است.

مقایسه شاخص کل سهولت کسب و کار ایران و کشورهای منطقه خاورمیانه در سال ۲۰۱۵ میلادی

جایگاه ایران در شاخص سهولت کسب و کار رتبه 130است و کشور 2 پله نسبت به سال قبل صعود کرده است. رتبه ایران در گزارش سهولت کسب و کار سال 2014 میلادی 152 عنوان شده بود که در بازبینی گزارش مذکور مطابق روش‌شناسی گزارش سال 2015 میلادی به 132 تصحیح شده است. در میان کشورهای خاورمیانه امارات متحده عربی با رتبه 22 جهانی و امتیاز 81/ 76 از 100، رتبه نخست را به خود اختصاص داده و لیبی با رتبه جهانی 188 از 189 و امتیاز 35/ 33 در آخرین جایگاه قرار دارد. بهترین وضعیت زیرشاخص‌های ایران در سال 2015 میلادی مربوط به زیرشاخص شروع کسب و کار است که رتبه 62 و امتیاز 37/ 89 را کسب کرده است. بدترین رتبه ایران نیز مربوط به زیرشاخص‌ شرایط و مقررات اخذ مجوز ساخت است که رتبه 172 و امتیاز 72/ 49 را به خود اختصاص داده است. از دیدگاه بانک جهانی محدودیت‌های ایران برای ارتقای رتبه در هر یک از زیرشاخص‌ها مشتمل بر موارد متعددی بوده که اهم آنها با توجه به بخش مسکن و ساختمان عبارتند از:

• قوانین دست و پاگیر و غیرشفاف

• وجود قوانین، بخشنامه‌ها و آیین‌نامه‌های همپوشان و متعارض

• مراحل دشوار اخذ مجوز

• پراکندگی سازمان‌ها و موسسات تعیین‌شده برای صدور مجوزها

• زمان طولانی برای دریافت مجوزها

• بازارهای مالی توسعه‌نیافته

• دشواری تامین مالی طرح‌ها

• عدم ساماندهی نظام جامع اطلاعاتی

گزارش فضای کسب و کار در سال ۲۰۱۶ برای ایران

بانک جهانی در جدیدترین گزارش خود رتبه ایران به لحاظ سهولت فضای کسب و کار را 13پله تصحیح و در میان ۱۸۹ کشور رتبه 117را برای آن اعلام کرد.

گزارش فضای کسب و کار در سال ۲۰۱۷ برای ایران

بانک جهانی در جدیدترین گزارش خود برای سال 2017، رتبه ایران به لحاظ سهولت فضای کسب و کار را 120 و با امتیاز 26/ 57 اعلام کرد. یعنی اینکه به‌رغم بهبود عملکرد شاخص‌های مبنای ارزیابی در ایران، به دلیل عملکرد بهتر سایر کشورها رتبه ایران3 پله نزول داشته است. (Doing Business 2017) در گزارش بانک جهانی، میانگین رتبه شاخص سهولت کسب و کار برای کشورهای حوزه خاورمیانه و شمال آفریقا 116 بوده و این منطقه میانگین امتیاز 36/ 56 را به خود اختصاص داده است.

بررسی وضعیت زمان صدور فرآیندهای اخذ پروانه ساختمانی در ایران

در بخش مسکن و ساختمان مهم‌ترین شاخص برای یک کسب و کار موفق، احداث ساختمان است. البته فرآیند احداث ساختمان در کشورمان طولانی بوده و برای کاهش آن فارغ از هرگونه گزارش بانک جهانی یا پژوهش‌های داخلی، باید تدابیری اندیشید تا اجرای این فرآیندها تسریع شود. سرمایه‌گذار بخش مسکن باید بتواند در کوتاه‌ترین زمان ممکن با فروش ساختمان احداثی، بازگشت سرمایه و سود حاصله را دریافت کند. در غیر این صورت دچار توقف سرمایه شده و به جای منتفع شدن، دچار زیان و کاهش سود و حتی تضییع اصل سرمایه خواهد شد. لذا یکی از موارد رسیدن به اصل سرمایه و سود حاصله، کاهش فرآیند زمان اخذ مجوزهای قانونی در رابطه با احداث یک ساختمان است. این مجوزها شامل مراحل اخذ پروانه ساختمانی، از جمله عوارض صدور پروانه، خرید تراکم، اخذ تاییدیه ترافیک شهری، فضای سبز، تاییدیه آتش‌نشانی، تهیه نقشه‌های طراحی ساختمان، تعیین مهندس ناظر و مجری ذی‌صلاح و... برای ساختمان بوده تا در انتهای کار منجر به صدور پایان‌کار شود سپس تهیه نقشه تفکیکی واحدها و سرانجام اخذ سند تک برگی پایان این مراحل است.

همان طور که ملاحظه می‌شود در هر مرحله با یک سازمان یا دستگاه یا چند بخش اداری دیگر ارتباط خواهید داشت. هرکدام از این بخش‌های اداری خود دارای فرآیندی بوده که ممکن است زمان آن کوتاه، متوسط، طولانی یا خیلی زمانبر باشد. در نتیجه سرمایه‌گذار بخش ساختمان با بررسی کلیه موارد، وضعیت محل، بررسی توجیه اقتصادی، بر اساس زمان بازگشت سرمایه و سود حاصله اقدام، به فعالیت ساختمانی می‌کند. برای رونق بخش ساختمان که با بیش از 300 شغل در ارتباط است، باید تمامی موارد برای تسهیل فضای کسب و کار در نظر گرفته شده، فعالان این بخش ترغیب شوند تا چرخ محرک اقتصادی بخش مسکن را فعال کرده و از رکود چندسال اخیر کاسته و این بخش به روزهای پررونق خود بازگردد.

برای ایجاد وضعیت شفاف و رعایت حقوق شهروندی در بخش ساختمان و مسکن باید کلیه قوانین، مقررات، ضوابط و طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها کاملا مشخص و دقیق بوده و در سایت شهرداری‌ها و سایر مراجع صدور پروانه ساختمانی قابل دسترسی باشد. سرمایه‌گذار بخش مسکن باید بداند که زمینی را که در اختیار دارد، دارای چه مشخصات و ویژگی‌هایی از نظر معماری و شهرسازی است. تراکم مجاز و قابل‌خرید آن چقدر است. مشمول رعایت چه ضوابط و مقرراتی باید باشد. عوارض صدور پروانه و خرید تراکم مجاز چقدر است. وقتی تمامی این مشخصات و ویژگی‌ها و مباحث مالی مشخص شد، آن‌موقع می‌تواند تصمیم درست را اتخاذ کرده و وارد چرخه احداث ساختمان شود، در غیر این صورت شاهد بروز مفسده‌های گوناگون طی فرآیندهای مختلف ذکر شده تا صدور پروانه، پایانکار و اخذ سند خواهیم بود.

اصل مبارزه با فساد در سیستم اداری کشور در هر دستگاهی باید به‌طور جدی مورد‌توجه قرار گرفته و با رعایت حقوق شهروندی و حق دسترسی آزاد به منابع، از رانت و رانت‌خواری جلوگیری به‌عمل آید. حوزه معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با داشتن دغدغه‌های گوناگون در این‌خصوص، اقدام به پژوهش‌های متعددی در این راستا کرده است. این حوزه قصد دارد با آسیب‌شناسی نظام ساخت و ساز در کشور و با همکاری شهرداری‌ها، سازمان نظام مهندسی ساختمان و سایر دستگاه‌ها و سازمان‌های ذی‌ربط و عهده‌دار کنترل و اجرای ساختمان با ارائه راهکارهای لازم بتواند به تسهیل فضای کسب و کار در بخش ساختمان و مسکن کمک نموده و فضای موجود را به حرکت در مسیر صحیح هدایت کند.

این حوزه با اصلاح مبحث دوم مقررات ملی ساختمان و تحت عنوان «آیین‌نامه کنترل ساختمان» با لحاظ نمودن رعایت اخلاق حرفه‌ای، رعایت حقوق شهروندی و توجه به بحث تضاد منافع در فضای کسب و کار و برای تنسیق امور ساخت و ساز و تنظیم روابط میان مالک، سازنده، شهرداری‌ها، سازمان نظام مهندسی، قصد دارد وضعیت موجود را اصلاح کند. همچنین لازم است دولت و مجلس محترم شورای اسلامی، قوانین و آیین‌نامه‌های اجرایی لازم را برای اجرایی شدن تسهیل فضای کسب و کار و رونق بخش ساختمان و مسکن در دستور کار خود قرار داده و از ظرفیت حرفه‌ای، فنی و مهندسی و تجربیات کلیه فعالان بخش ساختمان و مسکن استفاده کنند، تا بتوان اقدام موثری برای حل مشکلات این بخش به‌عمل آورد. همین‌جا از کلیه صاحب‌نظران، دست‌اندرکاران، فعالان بخش مسکن و ساختمان، مهندسان و استادان دانشگاهی دعوت به‌عمل می‌آورم تا با ارائه نظرات ارزشمند خود، ما را در اصلاح و بهبود روند موجود یاری کنند.