تغییر در مسیر رونق

حامد خانجانی

کارشناس مسکن

با توجه به مجموعه عوامل پرداخت انواع تسهیلات بانکی توسط دولت، افزایش قدرت خرید خانوارها به سبب کاهش نرخ تورم و ثبات قیمت‌ها در بازار مسکن که منجر به افزایش ۱۵ تا ۲۰ درصدی حجم معاملات در نیمه نخست امسال نسبت به مشابه سال قبل شد، به نظر می‌رسد با بروز نشانه‌های افزایش تقاضا و تعریف مشوق‌هایی از جانب دولت که متوجه سمت تولید این بازار است، ساخت‌وساز در ادامه سال با استقبال سازندگان و ورود سرمایه‌گذاری همراه باشد.

ساخت‏و‏سازهای شهری با امکان جذب ۳۰ درصدی از سرمایه‏گذاری‏های ملی و ایجاد اشتغال ۱۳ درصدی در کشور از بخش‌های مهم اقتصادی محسوب شده و نسبت به سایر بازارها، بیشترین تاثیر را بر متغیرهای کلان اقتصادی دارد. تولید و عرضه مسکن مانند هر کالای دیگری متناسب با میزان تقاضا در شرایط رونق و رکود قرار می‌گیرد. براساس گزارش مرکز آمار ایران در سال‌های ۹۰ تا ۹۲ به‌طور میانگین در هر سال حدود ۱۸۰ هزار پروانه احداث ساختمان مسکونی از شهرداری‌های کل کشور صادر شده که نسبت به سال‌های پیش از خود رشد قابل ملاحظه‌ای را نشان می‌دهد. پس از آن دوره تولید انبوه مسکن و افزایش قیمت‌ها در این بخش که با عرضه مسکن مهر نیز همزمان بود، با جا‌ماندن میزان تقاضا از عرضه و کاهش قدرت خرید خانوارها در پی تورم ۴۰ درصدی، بازار ساخت‌و‌ساز با افت شدید تقاضا و رکود عمیق مواجه شد، به‌طوری که موجب کاهش بیش از ۵۰ درصدی صدور پروانه‌های ساخت مسکونی در دو سال بعد از آن یعنی ۹۳ و ۹۴ نسبت به سال ۹۲ شد. در بازار مسکن وجود دو نوع تقاضای مصرفی ناشی از نیاز واقعی خانوار و سرمایه‌ای برای حفظ ارزش دارایی، اعمال سیاست‌های توسعه‌ای این بخش را با پیچیدگی مواجه می‌کند. در حالی برخی آمارها از وجود ۷/ ۱ میلیون واحد خالی از سکنه در کشور خبر می‌دهند که مسوولان امر، این مازاد عرضه را متوجه قسمت سوداگرانه بازار مسکن از جمله ساختمان‌های لوکس و سرمایه‌ای دانسته و به علت نرخ بالای حاشیه‌نشینی در شهرها، این کالا را در بخش تقاضای واقعی و مصرفی خانوارها دچار کمبود می‌دانند. از این رو و در پی رکود عمیق دو سال گذشته، تلاش دولت یازدهم برای رونق بازار مسکن متمرکز به سیاست‌هایی بوده است که رشد تولید و عرضه مسکن مصرفی، بدون افزایش نرخ تورم حاصل شود. کاهش نرخ سود بانکی در ماه‌های اخیر، در کنار ارائه انواع تسهیلات بانکی هدف‌دار برای هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن از جمله این سیاست‌ها بوده است. ارائه انواع تسهیلات ساخت و خرید مسکن که با توجه به شرایط واگذاری برای قشر متوسط جامعه در نظر گرفته شده است موجب تمایل سازنده‌ها به ساخت واحدهای مسکونی کم‌متراژ و قیمت پایین می‌شود. این همزمانی در تعریف انواع تسهیلات برای ساخت و خرید از کلیدهای ایجاد انگیزه برای سازندگان محسوب می‌شود. فعالان ساختمانی برای آغاز دوباره پروژه‏های ساختمانی فقط ارائه تسهیلات ساخت را مدنظر قرار نمی‌دهند، چرا که حتی در صورت دریافت تسهیلات و آغاز فعالیت ساختمانی در صورتی که شرایط نقدشوندگی سرمایه‌گذاری موجود نباشد، عملا ساخت‌و‌ساز در همان مرحله متوقف شده، موجب حبس سرمایه و سربار شدن بازپرداخت تسهیلات دریافتی می‌شود. از انواع تسهیلات خرید مسکن که شرایط رونق بازار در هر دو سمت عرضه و تقاضا را فراهم می‌آورد صندوق پس‏انداز مسکن یکم قابل اشاره است که با هدف تامین مالی خرید مسکن خانوارهای با درآمد متوسط و پایین از خرداد ٩٤ راه‏اندازی شده است و در سه سقف ۱۶۰ میلیون برای تهران، ۱۲۰ میلیون برای شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و ۸۰ میلیون تومان سایر مناطق شهری به زوجین ارائه می‏شود و به‌تازگی با حذف شرط خانه اولی بودن برای دریافت این تسهیلات در مناطق فرسوده و کاهش نرخ سود از ۱۱ درصد به ۸ درصد در بافت‌های فرسوده و ۵/ ۹ درصد در سایر مناطق سیاست‌گذاری شده است. این تسهیلات نوعی تضمین برای سازنده‏ها از بابت پایان رکود تقاضا در بازار مسکن محسوب می‏شود که پیامد آن تحریک به تکمیل ساختمان‌های نیمه‏کاره و ساخت‌و‌سازهای جدید خواهد بود. به این ترتیب رقم وام جدید با احتساب قیمت یک آپارتمان به عنوان نمونه ۷۵ متری در شهرهایی مانند تهران و اصفهان تا ۵۰ درصد از هزینه خرید را پوشش می‌دهد که نشانه‌ای از اثرگذاری این تسهیلات در افزایش محسوس قدرت خرید خانوارها است.

علاوه‌بر ارائه تسهیلات هدف‌دار در تحریک تقاضای مسکن مصرفی در بافت‌های فرسوده، تعریف مشوق‏های ساخت در بافت فرسوده نیز از عواملی است که به رونق ساخت‌و‌سازهای این محدوده منجر می‌شود. تخفیفات ۱۰۰ ‏درصدی در هزینه صدور پروانه ساختمانی و هزینه انشعابات در ضمن اعطای تسهیلات مناسب، مهم‏ترین مشوق‏های شروع فعالیت ساختمانی در این مناطق است. با توجه به مجموعه سیاست‌های اتخاذی دولت در بازار مسکن و نشانه‌های افزایش تقاضا و رونق معاملات از ابتدای سال که منجر به آزادسازی بخشی از سرمایه‌های محبوس در این حوزه می‌شود، به نظر می‏رسد با تصمیم و تحرک مجدد سازندگان در ادامه سال، حجم صدور پروانه‏های ساختمانی تا پایان سال حدود ۲۰ درصد نسبت به سال گذشته رشد داشته باشد که این موضوع سبب خروج تدریجی و بدون جهش قیمت‏ها از رکود دو سال گذشته خواهد بود.