افزایش قدرت خرید تسهیلات

دکتر علی چگینی

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن

از ابتدای تصدی دولت یازدهم، طی سه سال اخیر یکی از هدف‌گذاری‌های وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن، پرداخت وام خرید تا ۵۰ درصد قیمت مسکن بوده است و طی این مدت همزمان با تلاش برای افزایش سقف وام خرید، به دنبال افزایش زمان بازپرداخت وام مسکن برای دوره‌های زمانی ۲۰ تا ۳۰ سال بوده ایم؛ سیاست‌هایی که در راستای توسعه‌ای شدن بانک مسکن قابلیت اجرایی شدن دارد. در حوزه سیاست‌های کلان وزارت راه و شهرسازی مبنی بر توسعه وام‌های مسکن، وزارت راه و شهرسازی همواره به دنبال اجرای برنامه‌ها و سیاست‌های حمایتی بازار مسکن هم از سمت عرضه و هم از سمت تقاضا بوده و هست. در این میان یکی از راه‌های توانمند کردن متقاضیان و افزایش قدرت خرید آنها برای خرید مسکن، کاستن از میزان مبلغ اقساط ماهانه تسهیلات پرداختی است که در هر ماه از سوی متقاضیان به بانک عامل واریز می‌شود.

این در حالی است که از سوی دیگر افزایش قدرت خرید مسکن تابعی از ثبات اقتصاد کلان کشور است؛ ضمن اینکه ثبات اقتصاد کلان نیز خود تابعی از دو فاکتور تورم و رشد اقتصادی است؛ در صورت تک‌رقمی شدن نرخ تورم مطابق با آنچه در دستور کار تیم اقتصادی دولت یازدهم قرار دارد، می‌توان مبلغ اقساط ماهانه تسهیلات مسکن را کاهش داد که با کاهش اقساط، طبیعتا، استقبال از وام مسکن هم از سوی مردم افزایش می‌یابد. در واقع همزمان با افزایش سقف وام مسکن، اعم از وام‌های ساخت و خرید به همراه طراحی سبد متنوعی از تسهیلات جدید، آنچه اهمیت دارد طولانی کردن زمان بازپرداخت اقساط است. از این رو که با بهبود شرایط اقتصادی و کاهش نرخ تورم، همزمان با توانمند شدن بانک‌ها و افزایش توان آنها برای پرداخت تعداد فقره‌های بیشتری از وام مسکن باز هم قادر به افزایش سقف تسهیلات متناسب با نیاز هر یک از شهرها و مناطق کشور می‌شوند. همان گونه که از ابتدا هم عنوان شده است هدف‌گذاری در حوزه مسکن در وزارت راه و شهرسازی، پرداخت وام مسکن تا ۵۰ درصد قیمت مسکن است. بنابراین، زمانی که مدت بازپرداخت وام مسکن مدتی طولانی‌تر از آنچه هم اکنون مصوب شده، مثلا ۲۵ سال باشد، مبلغ اقساط پرداختی در هر ماه بسیار کمتر از آنچه هم اکنون تعیین شده است می‌شود. این موضوع علاوه بر اثر بخشی در سمت تقاضا به لحاظ تقویت قدرت خرید و سهولت دسترسی به وام مسکن، می‌تواند منجر به افزایش توان وام‌دهی در بانک عامل بخش مسکن شود؛ به این خاطر که با کاسته شدن از میزان اقساط پرداختی به‌طور قطع حجم بیشتری از متقاضیان نسبت به پرداخت به موقع اقساط خود اقدام می‌کنند که همین موضوع باعث افزایش توان وام‌دهی بانک به تعداد بیشتری از متقاضیان در نتیجه کاهش مطالبات بانک از مردم و بازگشت به موقع تسهیلات پرداختی خواهد شد.

از سوی دیگر طولانی شدن زمان بازپرداخت اقساط مسکن امکان شکل‌گیری بازار رهنی را هم فراهم می‌کند؛ راه‌اندازی بازار رهنی به‌عنوان یکی از موثرترین روش‌های تامین مالی در بخش مسکن به نوبه خود به تامین منابع مالی بیشتر بازار مسکن کمک کرده و چند برابر زمان حاضر، قدرت وام‌دهی بانک‌ها و موسسات مالی و پولی را افزایش می‌دهد. همچنین با افزایش سقف وام ساخت مسکن به میزان ۱۳۰ میلیون تومان در شهر تهران، می‌توان از ابزارهای مناسبی برای ترغیب و تشویق سازندگان مسکن به ساخت واحدهای مسکونی متناسب با الگوی مصرفی خانوارها در هر یک از شهرها به‌خصوص کلان‌شهرهایی مانند تهران استفاده کرد. با توجه به اینکه وام ساخت مسکن هم‌اکنون به‌طور متوسط هزینه ساخت ۱۰۰ مترمربع بنای مسکونی -بدون احتساب قیمت زمین - در پایتخت را فراهم می‌کند، برای خنثی‌سازی خطر انحراف متراژ ناشی از افزایش میل به ساخت‌وساز در متراژهای بزرگ از سمت سازندگان لازم است ابزارهای تشویقی برای سازندگانی که مطابق با الگوی مصرف مسکن خانوارها در شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها فعالیت می‌کنند، طراحی و اجرا شود. با توجه به اینکه عمده معاملات مسکن در شهر تهران و برخی کلان‌شهرها هم اکنون در متراژهای کوچک ساختمانی یعنی آپارتمان‌های زیر ۱۰۰ مترمربع انجام می‌شود، مسوولان سیستم بانکی و بانک عامل بخش مسکن می‌توانند با مشوق‌هایی همچون تعیین نرخ سود شناور و همچنین دوره طولانی تر برای بازپرداخت اقساط به منظور حمایت از سازندگان واحدهای مطابق با الگوی مصرف و آپارتمان‌های با متراژ پرطرفدار، بخش مصرفی بازار ساخت‌و‌ساز را مورد تشویق و حمایت قرار دهند. این در حالی است که هم اکنون میانگین مساحت واحدهای مسکونی ۱۴۰ مترمربع است که به هیچ وجه با الگوی فعلی تقاضا و همچنین چشم انداز آتی بازار ساخت مسکن همخوانی و هماهنگی ندارد. مطابق با افق پیش‌بینی شده در طرح جامع مسکن تا سال ۱۴۰۵ میانگین مساحت واحدهای مسکونی باید به متراژ ۹۰ مترمربع برسد. این در حالی است که اختلاف متراژ ۵۰ مترمربعی در میانگین مساحت آپارتمان‌های مسکونی به میزان قابل توجهی با هدف‌گذاری صورت گرفته فاصله دارد.

تعریف این مشوق‌ها می‌تواند به‌عنوان مکمل افزایش وام خرید مسکن منجر به تحریک عرضه واقعی و مصرفی در بازار مسکن و خروج از رکود ساختمانی و معاملات خرید ملک باشد. سقف تسهیلات مسکن در شرایطی از اواخر سال گذشته پس از گذشت ۱۲ سال حالت موثری به خود گرفت که این احیای اثربخشی تسهیلات در بخش مسکن را می‌توان مقدمه ورود به رونق در بخش معاملات مسکن طی سال جاری تلقی کرد. میزان کارآمدی تسهیلات خرید مسکن که به‌طور معمول از محاسبه شاخصی با عنوان «نسبت تسهیلات به متوسط قیمت یک واحد مسکونی معمولی» محاسبه می‌شود نشان می‌دهد با توجه به اینکه عمده تقاضا و معاملات صورت گرفته در بازار مسکن مربوط به میانگین مساحتی ۷۵ مترمربع است، در حال حاضر با توجه به میانگین هر مترمربع قیمت مسکن در پایتخت این شاخص با احتساب سقف ۱۶۰ میلیون تومانی وام صندوق پس انداز مسکن یکم رقمی در حدود ۵۳ درصد میانگین قیمت یک واحد مسکونی معمولی با متراژ ۷۵ مترمربع خواهد بود. این در حالی است که این شاخص طی سال‌های گذشته یعنی از ابتدای سال ۸۴ تا پارسال،یعنی قبل از افزایش اخیر سقف تسهیلات مسکن روند نزولی طی کرده بود. به این معنا که قدرت ۴۱ درصدی وام خرید مسکن در سال ۸۳ به ۳۷ درصد در سال ۸۴ ، ۲۹ درصد در سال ۸۵، ۱۶ درصد در سال ۸۶، ۱۳ درصد در سال ۸۷ و در نهایت ۹ درصد در سال ۹۱ نزول کرد. طی سال‌های ۹۲ تا ۹۴ هم این شاخص بین ۱۱ تا ۱۲ درصد در نوسان بود.این در حالی است که هم اکنون وزارت راه و شهرسازی به منظور اثرگذاری بیشتر تسهیلات مسکن و همچنین برخورداری درصد بیشتری از خانوارهای هدف از تسهیلات جدید، برنامه کاهش نرخ سود تسهیلات و افزایش دوره بازپرداخت وام را در دستور کار خود دارد. به‌طوری که دوره بازپرداخت وام از بازه زمانی ۱۰ تا ۱۲ ساله به بازه زمانی حداقل ۱۵ ساله برسد تا نرخ بازپرداخت وام به سازگاری بیشتری با توان مالی و درآمد خانوارها برسد.