موانع نامرئی رونق مسکن

دکتر طهماسب مظاهری

وزیر پیشین امور اقتصادی و دارایی

روند قیمت مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد که بازار مسکن تقریبا از اواخر نیمه اول ۱۳۹۲ وارد فاز رکودی شده است و تاکنون اتفاق قابل توجهی در این بخش رخ نداده است.گرچه آمارهای رسمی از شروع رونق معاملاتی حکایت دارند، اما این روند مطابق انتظار فعالان این بخش و سیاست‌گذاران نیست. عدم تطابق انتظارات، انتظار با عملکرد را می‌توان در سخنان گاه و بیگاه مسوولان این بخش متوجه شد. شاید به همین واسطه باشد که یکی از سوالات مطرح شده از سوی رسانه‌ها و افکار عمومی این باشد که چرا با وجود تعریف و تصویب یک سبد متنوع تسهیلاتی برای بخش عرضه و تقاضای مسکن، این بخش کماکان نتوانسته است از تحرک لازم برخوردار باشد؟

به‌دنبال این گزاره، پرسش دیگری مطرح می‌شود که چه سیاست‌هایی می‌تواند تدابیر اعتباری اتخاذ شده را تکمیل کند؟ شاید اگر به دور از اطناب قرار باشد این سوال تبیین شود باید نوشت سیاست مکمل تسهیلات برای افزایش رونق معاملات در بخش مسکن چیست؟ برای پاسخ به این سوال باید دو حوزه را تفکیک کرد؛ حوزه نخست به وضعیت بازار مسکن در نقاط عمومی باز می‌گردد و حوزه دوم ساخت و ساز در نقاط خاص را در بر می‌گیرد که در ادبیات جاری به بافت فرسوده شهرت دارند. به نظر می‌رسد در جست‌و‌جوی پاسخ برای سوال مطرح شده در حوزه نخست باید به سه عامل اشاره کرد؛ تفاوت مصوبه با اجرا، وضعیت اقتصاد کلان و مازاد عرضه.

تفاوت مصوبه با اجرا: در ریشه‌یابی وضعیت موجود باید به یک نکته توجه شود. آنچه به‌عنوان سبد تسهیلاتی در بخش عرضه و تقاضا تصویب شده است از جنس مصوبه اداری و بخشنامه است. طبیعتا نیازمند فرآیند زمانی است که این مصوبه با عبور از نظام بوروکراسی به شکل عمومی عملیاتی شود. اگر تمهید لازم برای تامین منابع به کار گرفته شود عمومی شدن این خدمات با سرعت مطلوبی صورت می‌گیرد، در غیر این صورت عملیاتی شدن مصوبه کند انجام خواهد شد. بنابراین در جمع‌بندی این بخش باید میان مصوبه و عملیاتی شدن آن تمایز قائل شد و انتظارات باید با زمان عمومی شدن و عملیاتی شدن این مصوبات تنظیم شود. البته اگر فرض بگیریم سیاست‌گذاران از قبل برای تامین منابع چاره‌اندیشی کرده‌اند و تسهیلات مصوب از لحاظ تامین اعتبار با چالشی مواجه نیست، باید در ادامه کار به یک نکته توجه کرد. عاملیت بخش مسکن و دیگر دستگاه‌های دارای مسوولیت در این حوزه باید یک نظام اطلاع‌رسانی و اقناعی را تعریف کنند تا از این مسیر بازاریابی لازم در جهت استفاده از این خدمات صورت گیرد. در واقع شیوه انفعالی گذشته و ابلاغ بخشنامه‌ها نمی‌تواند زمینه‌ساز انتقال این اعتبارات از بانک به حوزه مورد هدف باشد. روش‌های نوین تبلیغی، آگاه کردن مشتریان در سمت عرضه و تقاضا، رفع تردید‌های احتمالی و ... از سیاست‌های مکمل این بخش برای آماده شدن بانک عامل به منظور پرداخت عمومی تسهیلات است. توصیه آخر آنکه اگر سیاست‌گذار به‌دنبال آن است که کارآیی این ابزار در بازه زمانی کوتاه‌مدت پدیدار شود باید برخی شروط تعیین شده را به گونه‌ای تفسیر کند که دایره شمول بیشتری را در برگیرد. در کنار گسترش جامعه هدف، شروط دیگر مانند دوره سپرده‌گذاری، خانه اولی‌ها، سال ازدواج و... متناسب با وضع کنونی بازار متوازن شود.

وضعیت اقتصاد کلان

ارزیابی مستقل بخش مسکن از سایر بخش‌ها به‌طور حتم راه خطا در سیاست‌گذاری است. اقتصاد ایران پس از آنکه در سال ۹۳ شاهد رشد مثبت در اکثر بخش‌ها بود، در سال ۹۴ به‌دلیل شوک ناشی از کاهش قیمت نفت، تنگنای اعتباری و... مجددا دچار وضعیت انقباضی شد. هرچند آمار رسمی از سوی بانک مرکزی منتشر نشده است، اما برآوردهای اولیه نشان می‌دهد در خوش‌بینانه‌ترین حالت رشد اقتصاد ایران در پایان سال ۹۴ صفر باشد. مادامی که مجموع ساختار اقتصادی از یک تحرک و رشد مقدماتی برخوردار نباشد رونق معاملاتی در بخش مسکن انتظار بجایی نخواهد بود. زیرا پیش‌برنده بخش مسکن در وضعیت کنونی، سمت تقاضا است. اگر تقاضا در بازار بالا رود به‌طور قطع بخش مسکن نشاط و شادابی پیش از دو سال گذشته را شاهد خواهد بود. اما زمانی می‌توان انتظار داشت که تقاضا جنب‌و جوش بگیرد که سایر بخش‌های اقتصاد حرکت خود را آغاز کرده باشند. زیرا در کنار افزایش قدرت خرید از طریق تسهیلات طراحی‌‌شده، پرداخت تعهدات برای متقاضیان اولین دغدغه برای ورود به بازار است. اگر تقاضا احساس کند امکان پرداخت تعهدات را در دوره زمانی در نظر گرفته شده ندارد، قدرت خرید اعطایی از جذابیت لازم برخوردار نخواهد بود. در واقع افزایش وام شرط لازم است، اما شرط کافی توان عمل به تعهدات از سوی متقاضیان است. توانی که ارتباط مستقیم با تحرک سایر بخش‌های اقتصادی دارد. بنابراین هر تصمیم رونق‌بخشی برای مسکن در گرو نافذ بودن تدابیر موازی در سایر بخش‌ها است.

اما اقدامات تکمیلی برای رونق‌بخشی در سایر بخش‌ها چه می‌تواند باشد؟ برای آنکه از مسیر انصاف خارج نشویم لازم است در این بخش نیز یک نکته تصریح شود. دولت کنونی موفق شد مسیر سیاست‌گذاری را که در گذشته از ریل تدبیر خارج شده بود مجددا به اصل خود بازگرداند.اما سرعت اصلاح برای عقب‌ماندگی‌های ناشی از تصمیم‌های غلط گذشته متناسب با نیاز نیست. درست همانند پزشکی که درد بیمار را درست تشخیص داده و متناسب آن نسخه لازم را تجویز کرده است اما اندازه مصرف داروکمتر از میزانی است که بیماری برای بهبود به آن نیاز دارد. در دولت کنونی نیز چالش اقتصاد ایران به درستی تشخیص داده شده است و درخصوص راهکار مورد نظر نیز اجماع حاصل شده است، اما سیاست‌های عملیاتی متناسب با نیاز و اقتضائات امروز فضای کسب و کار نیست. برای نمونه دولت به‌درستی تشخیص داده که برای خروج از تنگنای اعتباری و تحریک اقتصاد باید در پرداخت بدهی‌های خود پیش قدم شود. در این زمینه بازار بدهی نیز به‌عنوان کلید مشکل مورد اجماع قرار گرفته است اما سرعت انتشار و استفاده از اوراق بدهی بسیار کمتر از نیاز اقتصاد ایران است. در سال گذشته فقط ۵ هزار میلیارد تومان اسناد خزانه منتشر شده است و در سال جاری نیز در بودجه مجوزی در حدود ۲۰ هزار میلیارد تومان صادر شده است. این رقم اسناد در مقایسه با نیاز اقتصاد ایران در انجماد‌زدایی از منابع بسیار نازل است. با پوزش از دوستان و همکاران سابقم در تیم اقتصادی دولت کنونی باید نوشت تیم اقتصادی دولت با وجود تشخیص درست درد ، در استفاده از ابزار درمان وقت کشی کرده است.تا زمانی که این وضعیت حاکم است بهبود فضای اقتصاد کلان متناسب با انتظار پیش نخواهد رفت و اگر فضای اقتصاد کلان بهبود نیابد رونق پایداری نیز به بخش مسکن سرایت نخواهد کرد.

مازاد عرضه: پدیده‌ای دیگر که در بازار مسکن وجود دارد عرضه‌ای است که با هدف کسب سود در این بخش وارد شده است. این پدیده عمدتا در واحدهای بزرگ متراژ و در نقاط خاصی از شهرها قابل مشاهده است.در اصطلاح ژورنالیستی از این پدیده به‌عنوان خانه‌های خالی یاد می‌شود.هر سیاستی در بخش مسکن نیازمند آن است که به این پدیده نیز توجه کند.سیاست‌های مالیاتی از نمونه‌های تجربه شده در دنیا برای مقابله با این پدیده است. البته مواجهه با این پدیده نیازمند دقت بالا است زیرا اگر سیاست‌ها ضربتی و یکجانبه باشد ممکن است به‌جای حل مشکل به تشدید آن بینجامد.

بافت فرسوده:این مناطق به دلایل مختلفی نظیر ایمن‌سازی، حمایت از گروه‌های کم درآمد و... مورد توجه حاکمیت است. در واقع در این بخش علاوه بر تعقیب اهداف اقتصادی،حمایت‌های اجتماعی نیز مد‌نظر سیاست‌گذاران است. ظاهرا نیز بسته‌های تشویقی مختلفی برای این حوزه طراحی شده است تا جذابیت ساخت در این مناطق بالاتر از مناطق عادی باشد. آمار و عملکرد‌ها در این بخش هم نشان می‌دهد با وجود ابزارهای تشویقی متعدد ساخت و ساز در این مناطق نیز سرعت مورد انتظار تصمیم‌گیران را ندارد. به نظر می‌رسد در این بخش علاوه بر مسائل اقتصادی باید به یک مساله توجه ویژه شود. رفتار نهادهای شهری و مدیریتی دخیل در این حوزه یکی از دلایل افت شتاب ساخت و ساز است.این رفتارها که خود را در تدوین قراردادها، انجام تعهدات و خدمات‌رسانی در حوزه زیر ساخت‌ها نشان می‌دهد از دلایل اصلی بی انگیزگی سازندگان در حوزه بافت فرسوده است. بنابراین در کنار توجه به مباحث اقتصادی باید رفتار شهرداری‌ها در حوزه انجام قراردادها و دستگاه‌های اجرایی که مسوولیت خدمات‌رسانی در حوزه زیر بنایی را دارند کاملا متحول شود. ساختار آمرانه و بوروکراسی پیچیده و پر زحمت کنونی از نظام انگیزشی مطلوب برای تحول در بافت فرسوده برخوردار نیست و تغییر این محیط پیش شرط هر اتفاقی در این حوزه است.