زمان مناسب ورود به بازار

حسام عقبایی

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران

در یک تحلیل کلی از وضعیت بازار معاملات مسکن در سال ۹۵ می‌توان گفت فاز اول خروج از رکود بازار مسکن در ۶ ماه اول سال ۹۵ و فاز دوم که زمان رونق است، در ۶ ماه دوم خواهد بود. همچنین پیش‌بینی‌ها از روند تحولات قیمت مسکن حاکی است: تغییرات قیمت مسکن در فاز اول خروج از رکود (۶ ماه اول) به‌صورت ثبات قیمتی و در فاز دوم(۶ ماه دوم) در صورت افزایش قیمت که چندان هم محتمل نیست به‌طور قطع (کمتر از نرخ تورم) خواهد بود.این در حالی است که بازار ساخت‌وساز هم از اواخر تابستان وارد فاز رونق خواهد شد. در کنار تمام عوامل اثرگذار در خروج بازار مسکن از رکود در سال ۹۵ در حالی که گفته می‌شود کاهش نرخ سود بانکی که اخیرا مصوب شده، به میزان ۲ درصد، تاثیر محسوسی در روند خروج از رکود مسکن دارد، باید گفت این سیاست تاثیر خاصی حداقل تاکنون، در معاملات مسکن برجای نگذاشته و بعید به نظر می‌رسد که در آینده هم تاثیری در این زمینه بر جای بگذارد.

این در حالی است که با توجه به تقویت سطح قدرت خرید مسکن با استفاده از افزایش سقف تسهیلات، که برای شهر تهران تا ۱۶۰ میلیون تومان در اواخر سال گذشته مصوب شد، فعالیت در عرضه ساخت واحدهای مسکونی متوسط و ارزان‌قیمت بهترین گزینه برای سرمایه‌گذاران ساختمانی در سال جدید است. ضمن اینکه این سرمایه‌گذاری بهتر است در مناطق متوسط شهرها به خصوص شهر تهران انجام شود. همچنین باید گفت خریداران مسکن معمولا از خرداد ماه وارد بازار مسکن می‌شوند که افزایش حجم معاملات در تابستان سال ۹۵ و رونق گرفتن این بخش به معنی افزایش قیمت نخواهد بود، چرا که با توجه به وضعیت اقتصادی کشور ظرفیت افزایش قیمت در سال ۹۵ وجود ندارد.از سوی دیگر با توجه به اینکه طی سال‌های ۹۲ تا اوایل سال ۹۴ به میزان ۴۰ تا ۵۰ درصد کاهش حجم صدور پروانه ساختمانی و در نتیجه با کاهش ساخت‌وساز مسکن به همین میزان روبه‌رو بوده‌ایم، خوشبختانه در دوماه اخیر بسیاری از سازنده‌ها اقدام به خرید خانه‌های کلنگی کرده‌اند تا در سال ۹۵ اقدام به ساخت کنند که این امر می‌تواند علامت مثبتی برای رونق ساخت‌وساز در سال ۹۵ باشد. همچنین این موضوع در کنار رونق معاملات خرید وفروش مسکن و در نتیجه خانه‌دار شدن تعدادی از مستاجران، می‌تواند موج‌های افزایش هزینه‌های مربوط به اجاره‌بهای مسکن را برطرف کند، چرا که همواره مالکان، اجاره بهای مسکن را با نرخ سود سپرده‌های بانکی و منافع خود و همچنین سطح تقاضا برای اجاره مسکن در بازار ملک، تطبیق می‌دهند، بنابراین با توجه به کاهش نرخ سود بانکی پیش‌بینی می‌شود اجاره‌بهای مسکن در سال ۹۵ متعادل شود.