دکتر حسین توکلیان

عضو پژوهشکده پولی و بانکی بانک مرکزی

تحلیل نوسانات بخش مسکن با توجه به عوامل و رفتارشناسی و فراز و فرودهای آن در چارچوب روند شاخص‌های کلان اقتصادی و بازارهای رقیب، صورت می‌پذیرد. چراکه بخش مسکن به‌عنوان یک بخش عمده اقتصادی و با توجه به ارتباط و وابستگی که با سایر متغیرهای کلان و بازارهای رقیب پیدا کرده است، به لحاظ فرآیندهای رکود و رونق و نوسانات قیمتی، از روند مشخص و قابل تعریفی برخوردار شده است. به‌گونه‌ای که با مطالعه و بررسی وضعیت این متغیرها می‌توان نبض بخش مسکن را نیز اندازه گرفت و از چگونگی فعل و انفعالات آتی بخش اطلاع پیدا کرد.

در اقتصاد کلان دوره‌ای که فعالیت‌های اقتصادی بسیار پایین‌تر از حد معمول باشد و به دنبال آن کاهش شدید تولید، سرمایه‌گذاری اندک، انقباض اعتبارات، سقوط قیمت ها، بیکاری گسترده و گستردگی ورشکستگی اتفاق افتد، به‌عنوان رکود اقتصادی تعبیر می‌شود. از سوی دیگر دوره‌ای که فعالیت‌های اقتصادی در آن رشد فزاینده می‌یابد و مصرف و تولید هر دو با خوش‌بینی انجام می‌گیرند؛ گفته می‌شود رونق اقتصادی نامیده می‌شود. برخلاف این تعریف کلی از وجود رونق و رکود در اقتصاد کلان، در بخش مسکن تعریف واحدی از رونق و رکود در دیدگاه عامه مردم شکل نگرفته است. به‌طور معمول رونق و رکود مسکن با سه تعبیر مختلف یاد می‌شود. رونق و رکود در بخش معاملات مسکن، در بخش ساخت وساز و در بخش قیمت بازار. به این معنا که برخی رشد قیمت‌ها و افزایش معاملات را نشانه رونق در بازار می‌دانند و برخی دیگر بالارفتن آمار ساخت‌وساز. بدین مفهوم رونق واقعی در بخش مسکن زمانی رخ می‌دهد که نمودار ساخت وساز‌ها در مسیری صعودی قرار گیرد. به این ترتیب با افزایش عرضه، کاهش قیمت‌ها رخ خواهد داد و متقاضیان مصرفی به بازار وارد خواهند شد.

در شکل‌گیری دوره‌های رکود و رونق مسکن از میان سه عامل قیمت، معاملات و ساخت و ساز، عامل اول پیشتاز است. زمانی که قیمت‌ها به اوج می‌رسد با تاخیر زمانی چند ماهه آمار معاملات نزولی خواهد شد و پس از مدتی بخش ساخت وساز به رکود فرو می‌رود. روال بازار طی سال‌های گذشته نشان می‌دهد هر دوره رونق و رکود پروسه زمانی حدودا پنج‌ساله‌ای را به خود اختصاص می‌دهد که ۱ تا ۵/ ۱ سال آن را دوره رونق و ۳ تا ۵/ ۳ سال آن را دوره رکود شکل می‌دهد. آخرین رونق ایجادشده در بخش، مربوط به سه‌ماهه پایانی سال ۱۳۹۱ تا سه‌ماهه اول سال ۱۳۹۲ است. به گونه‌ای که در بهار این سال شاهد افزایش ۷۰ درصدی قیمت‌ها در بخش مسکن بودیم. اما از سه‌ماهه دوم ۱۳۹۲، آمار ساخت وساز و آمار معاملات مسکن کاهش یافت و بعد از چندی ساخت‌وساز به خواب زمستانی فرو رفت. اما به نظر می‌رسد مطابق با آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی از اواخر سال گذشته نشانه‌های رونق معاملات مسکن به دلیل افزایش قدرت خرید خانوار متکی به سیاست‌های جدید پولی هویدا شده است. از یکسو امکان تسهیلات‌دهی به بخش مسکن برای تمامی بانک‌ها مهیا شده است و از سوی دیگر میزان تسهیلات اعطایی بانک مسکن با مصوبه شورای پول و اعتبار افزایش یافت. مطابق با این مصوبه، برای زوج‌های جوان فاقد سابقه مالکیت(خانه‌اولی‌ها) در تهران، تسهیلات «۱۶۰ میلیون تومانی» نیازمند سپرده‌گذاری و همچنین وام ۱۰۰ میلیون تومانی بدون سپرده، در نظر گرفته شده است که اولی به‌صورت سپرده‌گذاری در صندوق یکم و دومی از محل خرید اوراق حق‌تقدم به‌صورت آنی، در دسترس متقاضیان واجدشرایط قرار می‌گیرد. خانه‌اولی‌‌ها متناسب با شرایط اقتصادی خود می‌توانند یکی از دو تسهیلات جدید را انتخاب کنند. هر کدام از این دو وام، ویژگی‌های متفاوتی دارند؛ از جمله اینکه تسهیلات ۱۶۰ میلیونی، با نرخ ۱۴ درصد پرداخت می‌شود که به لحاظ سود اسمی، ۵/ ۴ واحد درصد ارزان‌تر از وام اوراق است.

از طرفی، برای دریافت وام یکم، هر یک از زوجین باید ۴۰ میلیون تومان برای یک‌سال، در صندوق سپرده‌گذاری کنند؛ اما در انتهای دوره پس‌انداز، با احتساب اصل سپرده، ۲۴۰ میلیون اعتبار نقد در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد. تسهیلات جدید نوعی تضمین برای سازنده‌ها از بابت پایان رکود تقاضا در بازار مسکن محسوب می‌شود که پیامد آن باعث تحریک به تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره و ساخت‌و‌‌ساز جدید خواهد شد. به این ترتیب رقم وام جدید با احتساب قیمت تمام‌شده یک آپارتمان کوچک متراژ (بین ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان) می‌تواند حداقل ۲۵ درصد از هزینه خرید یک آپارتمان را پوشش دهد که این موضوع به معنای افزایش قدرت خرید خانوارها خواهد بود. چنان که مطابق با بررسی‌هایی که اخیرا انجام شده پس از مصوبه شورای پول و اعتبار درخصوص افزایش میزان تسهیلات بخش مسکن، تعداد درخواست تسهیلات خرید وساخت مسکن افزایش یافته است. دو نکته دیگر در روند بازار مسکن در سال جاری نیز حائز اهمیت است. نکته اول آنکه با بهبود نسبی شرایط اقتصاد کلان کشور و کاهش نرخ تورم مطابق با پیش‌بینی‌های دولت، به‌طور طبیعی قدرت خرید خانوارها نیز در سطح بالاتری قرار خواهد گرفت که می‌تواند در سرعت خروج بخش مسکن از رکود موثر باشد و نکته دوم اینکه در صورتی که افزایش تقاضای خرید مسکن به اندازه‌ای باشد که آپارتمان‌های تولید شده اما عرضه‌نشده را به بازار مسکن وارد کند، می‌توان انتظار داشت رونق مسکن، همراه با رشد طبیعی قیمت‌ها باشد. با نگاهی به مجموعه این عوامل می‌توان نتیجه گرفت همزمان با ورود متقاضیان جدید خرید مسکن رشد معاملات و بهبود نسبی بازار مسکن غیر‌قابل انتظار نیست و با شروع نیمه دوم سال پایان رکود عمیق در بازار مسکن اتفاق خواهد افتاد.