خانه‌داری از جهت منافع اجتماعی نه نعمت است و نه نقمت

دولت نه باید خانه‌دار شدن را تشویق کند و نه عدم تشویق. هر مداخله‌ای از سوی دولت نیازمند شواهدی مبنی بر شکست بازار در آن حیطه و اطمینان یافتن از این موضوع است که هزینه دخالت دولت کمتر از هزینه شکست بازار است. چنین شرایطی در بخش مسکن چه مدافع و چه مخالف خانه‌دار شدن باشیم، برقرار نیست.

موضوع خانه‌دار شدن عموما با این مقدمه آغاز می‌شود که خانه‌دارها شهروندان بهتری هستند که با سرمایه‌گذاری در جامعه و دولت منافع اجتماعی بیشتری ایجاد می‌کنند. تحقیق من به همراهی دنیس دیپاسکوال یافته‌هایی از این قبیل داشت که خانه‌دارها علاقه‌ بیشتری به همکاری برای حل مسائل منطقه، رای دادن و دانستن نام مقامات محلی دارند. این آثار هم نشانه‌ای از ریشه‌ داشتن خانه‌دارها در جامعه و هم تمایل آنها به زندگی طولانی‌تر در یک مکان بود.

البته اندازه‌گیری این منافع دشوار است. همچنین سخت است که بگوییم تقریبا ۲۰ هزار میلیارد هزینه‌ای که برای بازار مسکن شده است بهترین مسیر برای افزایش مشارکت انتخاباتی در مناطق است. استراتژی بهتر کاهش مالیات‌ها برای مناطقی است که مشارکت انتخاباتی بیشتری داشته‌اند. علاوه بر این، تشویق به خانه‌دار شدن از طریق تخفیف‌های مالیاتی برای کسانی که وام رهنی گرفته‌اند، آن‌قدر آثار منفی دیگری دارد که منافعش را پوشش می‌دهد.
تخفیف مالیاتی برای وام‌های رهنی موجب وام‌گرفتن‌های افراطی می‌شود و به بحران‌هایی از قبیل بحران مسکن کمک می‌کند که برای ۵ سال آمریکا را گرفتار خود کرده است. همچنین این تخفیف‌ها مردم را برای خریدن و ساختن خانه‌های بزرگ‌تر تشویق می‌کند و این به معنای مصرف بیشتری انرژی است. تخفیف‌های مالیاتی وام‌های رهنی بسیار تبعیض‌آمیز است، به طوری که برای درآمد‌های بالای ۲۵۰ هزار دلار چیزی نزدیک به ده برابر بیشتر از درآمد‌های بین ۴۰ هزار تا ۷۰هزار دلار است. تمایل شدید خانه‌دارها به زندگی در ساختمان‌های تک واحدی مجزا از هم به این معنا است که تشویق به خانه‌دار شدن موجب می‌شود مردم از آپارتمان‌های شهری به خانه‌های حومه‌ شهرها کوچ کنند و این تمرکززدایی غیرضروری مناطق شهری را در پی دارد.

ادوارد گلاسر؛ مهمان بحث

دومین توجیه برای تخفیف‌های مالیاتی برای وام‌های رهنی این است که پس‌انداز کردن را تشویق می‌کند. شاهد دم‌دستی ادعا این است که خانه‌دارها اموال بیشتری از اجاره‌نشین‌ها دارند حداقل به صورت خانه‌هایشان. اما این اصلا شاهد موجهی نیست برای این ادعای بزرگ که خانه‌دارها اساسا موجودات متفاوتی نسبت به اجاره‌نشین‌ها هستند که تمایل بیشتری به پس‌انداز دارند.
تخفیف‌های مالیاتی مربوط به وام‌های رهنی به طور مستقیم مردم را به قرض گرفتن و نه پس‌انداز بیشتر تشویق می‌کند. هل دادن مردم به سمت پرداخت‌های کمتر اتفاقا علیه انباشتگی سرمایه است. علاوه بر این این تخفیف‌ها نوعی از سرمایه‌گذاری (خانه‌داری) را تشویق می‌کند که به سختی می‌تواند کسب و کارهای جدید و رشد اقتصادی را حمایت کند. راه بهتر این است که به سمت یک نوع نظام مالیات بر مصرف گسترده‌تر پیش برویم تا به همه انواع سرمایه‌گذاری امتیاز یکسان بدهد.

چه نوع شکست بازاری ما را به تشویق خانه‌دار شدن می‌خواند؟ خانه‌دارها کمتر متمایل به جابه‌جایی هستند و این ممکن است به معنای توانایی کمتر آنها به تغییر محل جست‌و‌جوی شغل جدید باشد. اندرو اسوالد مدعی است که این رابطه‌ای علی را میان خانه‌داری و بی‌کاری ثابت می‌کند. اگر خانه‌داری به معنای خانه‌های بزرگ‌تر است (که معمولا هست)، این خانه‌ها انرژی بیشتری مصرف می‌کنند و بنابراین گازهای کربنی بیشتری منتشر می‌کنند و اثر بیشتری بر تغییرات زیست محیطی دارند و این خلاف منافع اجتماعی است.
البته این استدلال‌ها در عین حال ضعیف‌تر از آن است که مهندسی اجتماعی (گویا هم تشویق و هم عدم تشویق و به طور کلی هرگونه سیاست دخالتی دولت را مهندسی اجتماعی می‌داند) را توجیه کند. معقول‌تر این است که مسائل مربوط به انرژی را به سیاست‌گذاری انرژی بسپاریم و هزینه‌های اجتماعی مصرف بی‌رویه برق و گاز را به صورت مستقیم از مردم دریافت کنیم. خیلی طبیعی‌تر است که شکست‌های بازار کار را با سیاست‌های بازار کار حل کنیم تا اینکه از مسیری غیرمستقیم مثل تشویق برای خانه‌دار شدن؛ سیاست‌هایی مثل تخفیف‌های مربوط به مالیات بر درآمد.
خانه‌داری از جهت منافع اجتماعی نه نعمت است و نه نقمت. این یک نوع خاص از انتخاب سرمایه است که نه سزاوار احترامی ویژه است و نه سزاوار اهانت. بهترین کاری که دولت در این زمینه می‌تواند بکند این است که کاری نکند.