بازار معاملات مسکن در چین پیشرفت‌هایی نشان می‌دهد

باب دیویس و استر فانگ

مترجم: منیر غلامزاده بازارباش

منبع:وال استریت ژورنال

بازار آشفته خریدوفروش مسکن در چین به نظر می‌رسد بهبودهایی یافته و شروع به ایجاد ستونی استوار به سوی رشد کرده است که این امکان را کاهش خواهد داد که اقتصاد چین در نیمه سال جاری با رکود مواجه شود. بر اساس تحقیقی که از توسعه‌دهندگان امور مستغلات و شرکت‌های مشاور املاک به دست آمده است، متوسط قیمت مسکن در ۱۰۰ شهر اصلی چین طی ماه‌های ژوئن تا مه، پس از ۹ ماه سقوط متوالی افزایش نشان داد. این مطالعه نشانه‌های دیگری را مبنی بر اینکه بازار چین به کمترین میزان خود رسیده است، عنوان کرد که شامل بهبود در سرمایه‌گذاری در املاک در ماه مه ‌و یک سقوط بسیار کم سطح‌تر در فروش مستغلات طی این ماه در مقایسه با ماه آوریل بوده است. بهبود در بازار خرید و فروش املاک در چین می‌تواند نسبت به اقتصاد داخلی و بین‌المللی این کشور بسیار پراهمیت باشد. طبق مطالعات JK، بازار خرید و فروش زمین و ساخت وساز ملک و املاک حدود ۱۱درصد از اقتصاد چین را تشکیل می‌دهد و وقتی دیگر صنایع همچون اسباب آلات و مبلمان را که وابسته به مستغلات هستند در نظر بگیریم، حدود دو برابر این میزان می‌شود..

در سطح بین‌الملل، فولاد، سنگ آهن، مس و دیگر مواد اولیه برای رشدشان در چین به بازار املاک و رشد آن بستگی دارند، همان‌طوری که بازارهای تامین تجهیزات ساخت و ساز در ایالات متحده و اروپا به رشد زمین بستگی دارند.

طبق گفته مارک ویلیامز، اقتصاددان آسیایی از مجله کپیتال اکونومیکز لندن، «سناریوهای وخیم (در مورد رشد چین) بر اساس یک بازار مسکن در حال سقوط استوار شده است. اگر این بازار در حال سقوط نباشد و دوباره به وضع اولش برگردد، آینده بسیار روشن‌تر خواهد بود.»

طبق اطلاعات منتشره توسط سیستم اطلاع‌رسانی بازار مسکن چین، متوسط قیمت مسکن در ماه ژوئن با ۰۵/۰ درصد رشد تا ۸۶۸۸ یوآن (۱۳۶۸ دلار) افزایش نشان داده است.

با وجود اینکه قیمت‌های مسکن در ۵۵ شهر کاهش نشان می‌داد، در مقایسه با ۴۵ شهر که افزایش

نشان داده اند، برخی از بیشترین رشدها در بزرگ‌ترین شهرهای چین به وقوع پیوسته است. در پکن قیمت‌ها در ماه ژوئن ۲۹/۲ درصد نسبت به ماه گذشته‌اش افزایش نشان می‌دهد، در حالی که در شانگهای این افزایش ۶۵/۰ درصد بود؛ در شنزن، قیمت‌ها نسبت به ماه پیش از ژوئن ۸/۰ درصد افزایش یافت. بزرگ‌ترین سقوط ماهانه مربوط به زانگیاگانگ، یعنی شهری با ۳/۱ میلیون جمعیت در شرق چین و به میزان ۸۷/۳ درصد بود. به گزارش آژانس خبری زینهوا، در پکن، فروش مسکن به رشد ۵/۱۰ درصدی، یعنی به ۲۵۶۰۲ واحد رسید. این به معنی ۶/۵۰ درصد افزایش نسبت به سال پیشین است.

به طور متفاوتی طبق گزارش اخیر منشور استاندارد، اعلام شده است که روند فروش املاک و مستغلات طی سه ماهه دوم سال ۲۰۱۲ کاهش نشان می‌دهد و این در حالی است که فروش واحد‌های آپارتمانی در شهرهای بزرگ چین شروع به افزایش

کرده است. دو سال کاهش در قیمت‌ها باعث شده است که مردم چین از عهده خرید آپارتمان برآیند و این در حالی است که کاهش نرخ بهره در ماه ژوئن سبب کاهش هزینه‌های رهن شده است.

تلاش کاملا همگانی شده چین در راستای افزایش رشد همچنین ممکن است خریداران را به این تشویق کرده باشد که باور کنند قیمت‌ها ممکن است افزایش نشان دهند.

فلوری تانگ که یک آپارتمان در بخش مسکونی شانگهای در ماه ژوئن خریداری کرده است، ابراز داشت که وی از ماه مارس در جست‌وجوی یک مکان مناسب بوده و دریافته است که قیمت‌ها به کمترین حد خود در بازار رسیده‌اند. وی گفت بر این باور است که آپارتمان مانع مناسبی علیه تورم است، در عین حال یک مدیر ۲۷ ساله شرکت طراحی اعلام داشت که وی اعتقاد نداشت که ارزش املاک ممکن است با همان سرعتی که قبلا افزایش می‌یافت، بالا رود. در شهرهای بزرگ قیمت‌ها از سال ۲۰۰۶ تا سال ۲۰۱۰ تقریبا دو برابر شده است.

چر سای، دستیار مدیر در مرکز املاک شیمائو، یکی از ملک سازان شانگهای، اعلام داشت که «همانطور که بازار مسکن رونق می‌یابد، ما به طور قطع در آغاز پروژه‌ها پرتکاپوتر خواهیم شد و ساخت و ساز را افزایش خواهیم داد.»

از سال ۲۰۱۰ دولت چین در تلاش بوده است که آنچه را که تبدیل به حباب مسکن شده بود بدون آسیب رسانی به اقتصاد چین از میان بردارد. این رشته عملیات به طور عمده در بازار املاک با مشکل‌تر ساختن انجام معاملات برای خریدن چندین آپارتمان مورد هدف قرار گرفته بود. در بین این اقدامات، دولت اقساط پرداختی خرید مسکن دوم را تا ۶۰ درصد رساند که دو برابر این مقدار برای خرید

مسکن اول است.

جهت جلوگیری از فروپاشی بازار املاک، چین همچنین شروع به ایجاد برنامه تامین مسکن همگانی گسترده‌ای کرد که کارگرانی با درآمد پایین را مورد هدف قرار می‌داد. در عین اینکه این برنامه با مشکلات عدیده‌ای از گزارش‌های ساختگی گرفته تا ساخت و سازهای زیر استاندارد همراه است، بنا به عقیده تحلیلگران، به نظر می‌رسد که زیربنایی برای بازار فروش املاک فراهم آورده است.

حتی در چنین موقعیتی، بازار در حال سقوط خرید و فروش املاک و مستغلات، همراه با تقاضای رو به کاهش اروپا و دیگر نقاط جهان در مورد محصولات صادراتی چین، اقتصاد چین را به رشد کاهش یافته ۱/۸ درصدی در سه ماهه اول سال ۲۰۱۲ رساند، که پایین ترین میزان رشد از تابستان ۲۰۰۹ و زمانی است که جهان در رکود به سر می‌برد. به طور عمده، به نظر می‌رسد که اقتصاد روند کندتری را طی کند و به حدود ۵/۷ درصد در نیمه دوم سال جاری برسد. این امر پکن را بر آن داشته است که بیشتر به روی رشد تمرکز کند تا بتواند سیاست‌گذاری پولی را سامان دهد و تعدادی چند از پروژه‌های سرمایه‌گذاری را تایید کند.

طبق نظر ونگ تائو، اقتصاددان یو‌بی‌اس، پیشرفت در بازار خرید و فروش مسکن می‌تواند به چین کمک کند تا در نیمه دوم سال‌جاری، بر اساس دوره‌های سه ماهه روند رشد بالایی داشته باشد. ولی اقتصاددان موسسه استاندارد کارترد، استفان گرین، اعلام کرده است که بیشتر منافع، دست یافتنی به نظر نمی‌رسد؛ چرا که سازندگان، مقادیر بالایی از مسکن‌های به فروش نرفته را در اختیارشان دارند.

آقای ویلیامز، اقتصاددان کپیتال اکونومیکز، اظهار داشته است که یک شانس خارجی وجود دارد مبنی بر آن که حجم فروش و قیمت‌ها می‌تواند بالا رود، چرا که خریداران بیش از پیش متقاعد شده اند که بازار خرید و فروش مسکن باری دیگر تبدیل به سرمایه‌گذاری هوشمندانه‌ای شده است. در عین حال وی عنوان کرد که این امر نمی‌تواند مساله خوبی باشد. رشد بالای قیمت‌ها در بازار خرید و فروش مسکن می‌تواند با شکست مواجه شود.

جهت جلوگیری از چنین نتیجه‌ای، پکن نسبت به رهاسازی محدودیت‌های مالکیت زمین بسیار آگاهانه عمل کرده است. دولت بر اساس الگوی شهر به شهر، استثنائاتی برای خریداران مسکن اول مقرر داشته است. شهرهای چانگ جینگ، ووهان و ژنگ‌ژو به عنوان مثال این فرصت را به خریداران بار اول داده است تا بتوانند از صندوق‌های ذخیره حمایت شده از سوی دولت مقادیر بیشتری را امانت بگیرند. بانک‌ها هم این رخصت را داشته اند تا مقدار رهن را تا ۳۰درصد برای خریداران بار اول کاهش دهند.

ولی محدودیت‌ها برای کسانی که املاک دومشان را می‌خرند باقی مانده است. در پکن، محققی در انتظار ثبت ملکی که برای والدینش خریده بود، اعلام داشت که به‌رغم اینکه میزان نرخ بهره کاهش یافته است، وی برای رهن مجبور به پرداخت این میزان سود بوده است.