کنترل اجاره‌بها

محمدحسین رحمتی*

این ستون مثال‌هایی ساده‌ از کاربرد آموزه‌های اقتصاد در زندگی روزمره است و نشان می‌دهد که در هر رویدادی استفاده از مفاهیم اقتصادی به فهم بهتر مساله کمک می‌کند. ۲ مهر ۱۳۸۹: امروز معاون وزارت مسکن دوباره از طرح وزارت مسکن به منظور کنترل اجاره‌بها در کلان شهرها سخن به میان آورد. ایده کنترل اجاره‌بها سابقه طولانی در کشورهای غربی دارد.

اگر کنترل اجاره‌بها بر تمام واحدهای مسکونی اعمال شود، سود سازندگان خانه‌های مسکونی و انبوه‌سازان کاهش می‌یابد و لذا مقدار کمتری از سطح تعادلی واحد مسکونی جدید ساخته می‌شود.

از طرف دیگر چون قیمت‌ها پایین نگه داشته شده است، خانه‌های با کیفیت پایین ساخته می‌‌شود. به عبارت دیگر عرضه خود را با قیمت‌های پایین‌تر به صورت کاهش کیفیت ساختمان تطبیق می‌دهد. بنابراین شهرهایی که با سیاست‌هایی چون کنترل اجاره‌بها مواجه بوده‌اند، معمولا شهرهایی کهنه و قدیمی و دارای بافت شهری ناهمگون و بی‌کیفیت هستند. ساختمان‌های بی‌کیفیت روی محیط زیست از طریق فاضلاب اثرات نامطلوب می‌گذارند و موجب اتلاف وسیع انرژی گرمایشی می‌شوند. همچنین این ساختمان‌ها معمولا مقاومت کمی در مقابل رطوبت و زلزله دارند.

در مقابل اگر خانه‌های نوساز از اجرای چنین سیاست‌هایی معاف شوند، معمولا ساکنین این خانه‌ها مجبورند اجاره‌بهای بالاتری از خانه‌های قدیمی بپردازند. چرا که عرضه خانه‌های نوساز محدود است و تولیدکنندگان می‌توانند با توجه به تمایز مشتریان به صورت انحصاری قیمت‌گذاری کنند. به عبارت دیگر این سیاست نوعی یارانه به مشتریان مسکن کم‌کیفیت از جیب مشتریان مسکن باکیفیت خواهد بود. علاوه بر این نوعی جدایش بین محله‌های جدید و قدیم پدید خواهد آمد که از نظر اجتماعی می‌تواند مشکلاتی پدید آورد.

به دلیل چنین معضلاتی، در سال‌های گذشته، برای مثال، ایالت ماساچوست آمریکا سیاست‌های کنترل اجاره‌بها را به صورت کامل ترک کرد. در نتیجه چنین سیاستی تعداد زیادی پروانه ساختمانی جدید اخذ شد و در مدت کوتاهی تعداد زیادی خانه مسکونی جدید ساخته شد. در تعادل جدید شاهد افزایش قیمت و همزمان افزایش چشمگیر کیفیت خانه‌های مسکونی در شهرهای این ایالت بوده‌ایم.

*دانشجوی دکترای اقتصاد دانشگاه آستین

Mh.rahmati@gmail.com