گروه بورس- هدیه لطفی: در حالی که این روزها نرخ اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس نوسان اندکی را تجربه می‌کند در اغلب اوقات تغییر قیمت این ابزارهای نوین مالی در بازار سرمایه روند منفی را دنبال می‌کند؛ اوراقی که در سه سال گذشته بالاتر از ۶۰ هزار تومان معامله می‌شد در حال حاضر حتی به محدوده ۵۰ هزار تومان نیز نمی‌رسد. در این شرایط به بررسی آخرین تحولات این ابزارهای نوین مالی پرداختیم و در گزارش پیش رو مدیر بازار فرابورس و یکی از کارشناسان بازار سرمایه به زوایای مختلف این اوراق و عوامل تاثیرگذار در افت اخیر آنها پرداخته و معتقدند: عرضه و تقاضای بازار مسکن مهم‌ترین عامل در نوسان این اوراق به شمار می‌آیند که در شرایط کنونی به دلیل رکود بازار مسکن استقبال از اوراق مزبور کاهش قابل توجهی یافته است.

بررسی اوراق از زوایای مختلف

مدیر بازار فرابورس در گفت‌وگو با خبرنگار ما، با اشاره به افت نرخ اوراق تسهیلات مسکن در روزهای اخیر، اظهار کرد: قیمت اوراق حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن نیز مانند سایر اوراق بهادار قابل معامله در بازارهای فرابورس ایران تابع مکانیسم عرضه و تقاضای بازار است. همچنین با توجه به این موضوع که شرکت‌های حقوقی نیز جزو لیست دارندگان این اوراق هستند، در صورت عدم نیاز به استفاده از تسهیلات مسکن اقدام به عرضه اوراق و خروج از بازار می‌کنند که در روزهای اخیر نیز شاهد چندین برابر شدن حجم عرضه اوراق یاد شده بودیم، که این خروج با فشار در سمت عرضه و کاهش قیمت اوراق همراه خواهد بود. بهنام محسنی در ادامه گفت: از سوی دیگر با توجه به اینکه در هر ماه از سال، لیست دارندگان امتیاز حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن توسط بانک مسکن اعلام و نماد معاملاتی مربوط به آن ماه در بازار فرابورس بازگشایی می‌شود، خود دلیلی است که در مقاطع نزدیک به گشایش نماد معاملاتی جدید، به دلیل انتظار بازار از افزایش حجم عرضه اوراق یاد شده، شاهد کاهش قیمت اوراق تسهیلات مسکن باشیم.

مدیر بازار فرابورس در ادامه به عوامل تاثیرگذار بر قیمت این اوراق اشاره کرد و گفت: نوسان قیمت اوراق حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن همانند سایر اوراق، تابعی از عرضه و تقاضای بازار است که در خصوص اوراق یاد شده، وضعیت عرضه و تقاضای بازار مسکن، فصول سنتی و معمول نقل و انتقالات مسکن، حجم خریداران و فروشندگان واقعی بازار مسکن و حجم اوراق قابل عرضه از طریق بازار فرابورس بر نوسانات قیمتی در این بازار موثر است.

اوراق کنونی برای خرید مسکن کافی است؟!

محسنی در پاسخ به سوال خبرنگار ما مبنی بر اینکه در حال حاضر آیا میزان تسهیلات این اوراق می‌تواند همچنان برای فردی که می‌خواهد اقدام به خرید مسکن کند کافی باشد؟ گفت: نتایج بررسی سهم تسهیلات مسکن در قیمت مسکن امری است غیر مطلق که در مناطق مختلف شهری نتایج متفاوتی به دست می‌دهد؛ تفاوت قیمت مسکن در شهر تهران با سایر شهرهای کشور و همچنین تفاوت قیمت مسکن در نقاط مختلف شهر تهران، نتایج این بررسی را به امری نسبی تبدیل می‌کند، هر چند پاسخ به این سوال در حیطه تخصص فعالان صنعت املاک و مستغلات است. محسنی ادامه داد: اما در حال حاضر کلیه متقاضیان خرید مسکن که واجد شرایط دریافت وام تسهیلات خرید مسکن از بانک مسکن هستند، می‌توانند با مراجعه به شبکه کارگزاران عضو فرابورس یا شعب بانک مسکن و دریافت کد معاملاتی فعال، اقدام به خرید اوراق حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن کنند و سپس با ارائه مدارک مالکیت این اوراق به شعبه مربوطه بانک مسکن نسبت به دریافت تسهیلات خرید مسکن مطابق با مقررات بانک مسکن اقدام کنند. وی در ادامه به مزایای این امر اشاره کرد و گفت: عدم نیاز به داشتن سپرده قبلی در بانک مسکن، سهولت در دسترسی به این اوراق، اعتبار اوراق خریداری شده و کاهش قیمت قابل توجه این اوراق از طریق بانک یا فرابورس به مراتب مطلوب‌تر از زمانی است که از طریق بنگاه‌های معاملات املاک مورد نقل و انتقال قرار می‌گرفت. محسنی تاکید کرد: اوراق مزبور باید به نام کسی که قصد خرید مسکن را دارد، خریداری شده باشد و سقف دریافت تسهیلات نیز به مبلغ ۲۰۰ میلیون ریال برای هر پلاک ثبتی است. وی ادامه داد: همچنین با توجه به اینکه اوراق یاد شده در خصوص اخذ تسهیلات ساخت مسکن نیز قابل استفاده است، علاوه بر تسهیل شرایط خرید مسکن، می‌تواند شرایط ساخت مسکن را نیز به ویژه برای انبوه‌سازان تسهیل کند که در نهایت بر بهبود وضعیت عمومی مسکن در جامعه تاثیرگذار خواهد بود.

آمار‌ها چه می‌گویند؟

مدیر بازار فرابورس در ادامه به آمار معاملات این اوراق اشاره کرد و اظهار کرد: از مهرماه سال ۱۳۸۹ که اولین نماد معاملاتی اوراق حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن با نماد «تسه۸۹۰۷» در بازار ابزارهای نوین مالی فرابورس ایران گشایش یافت، تاکنون تعداد ۳۱ نماد معاملاتی در این بازار گشایش یافته است.

محسنی ادامه داد: ارزش معاملات این اوراق از ابتدای سال ۱۳۹۲ تا ۲۵ اردیبهشت‌ماه بالغ بر مبلغ ۵۰۱ میلیارد و ۵۲۱ میلیون ریال و حجم معاملات این اوراق نیز در حدود ۹۸۸ هزار برگه بوده است که نسبت به دوره مشابه در سال گذشته میزان ۲۹ درصد رشد در حجم معاملات و ۵ درصد کاهش در ارزش معاملات را شاهد هستیم. وی تصریح کرد: همچنین تعداد دفعات معاملات این اوراق نیز از ابتدای سال ۹۲ تاکنون ۶۲ هزار و ۳۷۸ دفعه بوده است که نسبت به دوره مشابه در سال گذشته بیش از ۱۰ درصد رشد را نشان می‌دهد.

رشد ارز و افت مسکن

محمد کاویانی از کارشناسان بازار سرمایه نیز افزایش نرخ ارز را مهم‌ترین عامل در افت بازار مسکن و بالطبع کاهش تقاضا برای اوراق تسهیلات مسکن دانست و گفت: به دلیل افزایش نرخ ارز در نیمه دوم سال گذشته شاهد رشد قیمت مسکن به صورت کاملا تصاعدی در بازاربودیم که این امرمنجر به افت شدید بیش از ۴۵ درصدی حجم معاملات در نقل و انتقالات مسکن در سطح کشور شد، از این رو استقبال خریداران مسکن چه در بخش تقاضا به منظور سرمایه‌گذاری و چه به منظور نیاز مصرف واقعی، به دلیل پایین آمدن قدرت خرید با کاهش روبه‌رو‌ شد.

وی ادامه داد: در مجموع از آنجا که مبلغ وام دریافتی در مقابل قیمت‌های کنونی مسکن بسیار ناچیز است بنابراین تمایل برای دریافت تسهیلات برای خرید مسکن با کاهش شدیدی روبه‌رو‌ بوده که منجر به کاهش شدید تقاضا به منظور خرید اوراق تسهیلات مسکن شده و پیامد این مساله کاهش شدید قیمت این اوراق بوده است. کاویانی در ادامه با اشاره به دیگر عوامل تاثیرگذار در این امر گفت: به نظر می‌رسد یکی دیگر از عوامل کاهش قیمت این اوراق احتمالا خروج برخی از منابعی باشد که طی چند سال گذشته همواره در این اوراق فعال بوده‌اند.

شرایط اقتصادی، اجتماعی و نبود تقاضا

وی ادامه داد: اما در مجموع عوامل موثر بر نوسان قیمت اوراق تسهیلات مسکن به شاخص‌هایی همچون بهای ساختمان، رکود و رونق در صنعت ساخت‌و‌ساز، عرضه و تقاضا هم از منظر سرمایه‌گذاری و هم نیاز مصرفی وابستگی شدیدی دارد، در کنار عوامل یاد شده که همگی آنها خود به نوعی تابع شرایط اقتصادی و اجتماعی جامعه هستند؛ قدرت خرید مسکن که تابعی از قیمت و متراژ در نقاط مختلف است نیز به نوعی تاثیر‌ مستقیمی روی قیمت این اوراق داشته است.

کاویانی ادامه داد: در برخی مواقع دیده شده تقاضا در برخی نقاط از متوسط کل تقاضا بالاتر بوده که این امر موجب رونق معاملات این اوراق در آن مناطق شده است؛ همچنین باید توجه داشت آنچه تعیین‌کننده نهایی قیمت این اوراق است سطح تقاضای عمومی برای آنها است. این کارشناس بازار سرمایه افت اخیر قیمت اوراق تسهیلات مسکن را ناشی از نبود تقاضا برای این اوراق دانست و گفت: شرایط رکودی حاضر در بازار مسکن و وجود قیمت‌های بالا در بازار ناشی از افزایش قیمت ارز و همچنین بالا رفتن هزینه تولید نه تنها منجر به ایجاد فاصله بین عرضه و تقاضا شده، بلکه باعث شده که تعداد خریداران واقعی با کاهش روبه‌رو‌ شود که متعاقب این موضوع شاهد کاهش تقاضا برای دریافت اوراق تسهیلات مسکن در بازار بوده ایم.

کاویانی در ادامه خاطرنشان کرد: باید توجه داشت این کاهش تقاضا منجر به کاهش چشمگیر قیمت این اوراق در دو سال اخیر بوده است.

از بین رفتن کارآیی اوراق

کاویانی در ادامه اظهاراتش به از بین رفتن کارآیی اوراق در شرایط کنونی اشاره کرد و گفت: میزان تسهیلات ارائه شده درحال حاضر از آنجا که شامل بخش بسیار کوچکی از بهای پرداختی برای خرید مسکن است، کارآیی گذشته خود را به طور کامل از دست داده است. از این رو باید گفت به دلیل شرایط تورمی که در اثر افزایش نرخ ارز در بازار حاکم است، میزان تسهیلات پرداختی توسط بانک‌ها تنها می‌تواند در بخش تعمیرات و نوسازی مورد توجه برخی تقاضا‌کنندگان تسهیلات باشد. وی ادامه داد: باید توجه داشت این میزان تسهیلات کارآیی خود را برای وام گیرنده در بیشتر نقاط کشور از دست داده است؛ البته قیمت این اوراق در شرایط فعلی جذابیت دارد و ممکن است طی ماه‌های آینده و تحت تاثیر اتفاقات یا تصمیمات جدید در حوزه مسکن با حرکت افزایشی قیمت این اوراق روبه‌رو‌ باشیم.

تقاضای کاذب

این کارشناس بازار سرمایه در ادامه تصریح کرد: باید توجه داشت حرکاتی از قبیل پایین بردن نرخ تسهیلات بانکی که کمتر از تورم رسمی اعلامی در کشور بود موجب شد در سال‌های گذشته شاهد تقاضای کاذب و افرایش بیش از چند برابری قیمت در سال‌های اخیر باشیم؛ آنچه مسلم است به منظور کارآمدی این تسهیلات برای استفاده‌کنندگان آن باید دقت و توجه ویژه‌ای به قیمت‌های کنونی مسکن در هر منطقه‌ای و نرخ تورم موجود داشته باشیم که با رصد آنها بتوان نتیجه‌گیری لازم را از آنها داشته باشیم.

وی خاطر‌نشان کرد: از آنجا که قیمت این اوراق تابعی از مبلغ و مدت سپرده‌گذاری در بانک‌های عامل برای دریافت‌کنندگان تسهیلات است بنابراین افت قیمت این اوراق می‌تواند تنها زمینه‌ساز نوسان‌گیری و کسب سود برای سفته بازان باشد و با هدف واقعی شکل‌گیری این اوراق در بازار سرمایه فاصله زیادی پیدا می‌کند.