محاسبه مسکن با نرخ واقعی - ۲ خرداد ۹۲
دنیای اقتصاد- عضو تیم نویسندگان طرح جامع مسکن می‌گوید: آنچه اخیرا مرکز آمار درباره میزان رشد قیمت مسکن اعلام کرده و در تحلیل‌ها این نرخ رشد (۵۲ درصد) به جهش تعبیر شده، قابل‌تامل به نظر می‌رسد. به اعتقاد این کارشناس مسکن، اگرچه قیمت اسمی آپارتمان‌ها فراتر از تورم افزایش یافته، اما ارزش واقعی ملک در مقایسه با رشد ۲ برابری قیمت عمده کالاهای سرمایه‌ای، حالت نزولی داشته است. در گفت‌وگوی «دنیای‌اقتصاد» با عضو تیم نویسندگان طرح‌جامع مسکن بررسی شد
ارزش واقعی مسکن صعودی یا نزولی؟
ریشه اصلی رشد قیمت مسکن در سال ۹۱ چه بود: «فشار هزینه» یا «فشار تقاضا» ؟
فردین یزدانی: ارزش واقعی املاک مسکونی در تهران کماکان با رشد‌منفی روبه‌رو است
گروه مسکن- بهشاد بهرامی: محاسبات مرکز آمار ایران نشان می‌دهد سال گذشته منحنی نرخ رشد قیمت مسکن در تهران، از نیمه دوم سال از نرخ تورم جلو زد و ارزش واقعی دارایی‌های ملکی پایتخت‌نشین‌ها را بعد از حداقل دو سال، افزایش داد.
اما آنطور که عضو تیم نویسندگان طرح جامع مسکن، میزان افزایش قیمت را محاسبه کرده، ارزش املاک مسکونی در تهران همچنان رو به نزول است به طوری که به‌رغم رشد ۵۲ درصدی «قیمت اسمی» واحدهای مسکونی در سال گذشته، «قیمت واقعی» ملک در مقایسه با نرخ تورم واقعی، رشد منفی را تجربه کرده است.
فردین یزدانی در این باره می‌گوید: در طول سال گذشته قیمت عمده کالاهای ریز و درشت در سبد خرید خانوارها شامل کالای مصرفی و سرمایه‌ای، تا دو برابر سال قبل از آن، افزایش پیدا کرد اما قیمت واحدهای مسکونی حداکثر به اندازه نصف قیمت سال قبل، افزایش یافت.
این کارشناس مسکن ریشه رشد قیمت مسکن در سال گذشته را برخلاف سال۸۶ که قیمت ملک در تهران ۸۸ درصد جهش کرد، ناشی از فشار هزینه‌ای عنوان می‌کند و معتقد است: در سال۸۶ قیمت مسکن به دلیل فشار تقاضا، صعود کرد اما در حال حاضر رشد هزینه‌های ساخت‌وساز منجر به افزایش قیمت مسکن شده است. در این حالت، رشد قیمت پایداری زیادی ندارد و برمی‌گردد. به همین خاطر امسال چون تقاضای پویا و متحرک در بازار مسکن وجود ندارد، رشد احتمالی قیمت مسکن کمتر از تورم واقعی خواهد بود.
متن گفت‌وگو با فردین یزدانی را در زیر بخوانید:
مطابق با منطق اقتصادی برای خرید یک محصول زمانی رونق اتفاق می‌افتد که تقاضا برای آن وجود داشته باشد. به تبع این منطق رونق در بخش ساخت‌وساز نیز زمانی رخ می‌دهد که تقاضا برای خرید آن محصول یعنی ساختمان باشد. آیا چنین تقاضایی در زمان حاضر برای ساخت‌وساز وجود دارد؟
تقاضا زمانی برای ساخت و ساز به وجود می‌آید که به جز تقاضای بالقوه به مسکن یعنی تامین سرپناه و رفع نیازهای فیزیولوژیک آن فرد متقاضی درآمدی داشته باشد تا بتواند به وسیله آن محصول (ساختمان) را خریداری کند و آن را به تقاضای موثر تبدیل کند. بنابراین رونق ساخت و ساخت صرف‌نظر از فاکتور قیمت، در درجه اول وابسته به وجود تقاضای موثر است یعنی فرد متقاضی قدرت خرید دارد یا نه.
آیا رونق تقاضای موثر، در اقتصاد جاری قدرت خواهد گرفت یا نه؟
بررسی چند متغیر کلیدی نشان می‌دهد که آیا تقاضای موثر قدرت خواهد گرفت یا نه. اولین متغیر بررسی روند رشد اقتصادی است. اینکه آیا روند رشد اقتصادی مثبت است یا منفی. اگر هم روند رشد مثبت نیست، حداقل باید چشم‌انداز آن مثبت باشد. در شرایط فعلی نه تنها روند رشد اقتصادی مثبت نیست، بلکه چشم‌انداز مثبتی هم در مورد آن وجود ندارد.
دومین معیار بررسی روند درآمد خانوارها است. اینکه آیا به تبع رشد اقتصادی، درآمد خانوار روند یا چشم‌انداز مثبتی دارد یا ندارد. در این مورد هم به نظر می‌رسد تا این لحظه چشم‌انداز مثبتی برای آن وجود ندارد.
سومین مورد هم بررسی این موضوع است که چه میزان از درآمد خانوار صرف خرید یا پس انداز برای مسکن می‌شود. اگر با یک درآمد ثابت خانوار را ببینید در سال‌های آتی مازاد بر نیازهای اولیه بخشی از درآمدش وجود دارد که بتواند انواع و اقسام ابزارهای تامین مالی مسکن را خریداری کند. هر چقدر این مازاد درآمد بیشتر باشد تقاضای قدرت خرید خانوار یا توان اقتصادی خانوارها هم بیشتر است.
مازاد درآمد خانوارها برای تامین مالی مسکن چه چشم‌اندازی دارد؟
چشم‌انداز آن را باید در تور م مایحتاج اولیه خانوار ببینیم. در حال حاضر تورم در بخش خوراکی بسیار بالاست. تحولاتی که در بخش دارو و بهداشت و درمان هم هست تورم بالا را نشان می‌دهد. در سایر اقلام مورد نیاز خانوار هم تورم بالاست. بنابراین در این لحظه می‌توانیم بگوییم به طور متوسط در سطح جامعه چشم‌انداز مثبتی برای مازاد درآمدی که در سال‌های آتی بتواند برای تامین مالی مسکن استفاده شود وجود ندارد؛ چراکه هر روز قیمت مایحتاج اولیه‌ای که خانوار باید آن را تامین کند بالاتر می‌رود. در نتیجه پس‌انداز کمتری در سال‌های آینده وجود خواهد داشت. از سوی دیگر هم باید در نظر داشته باشیم که قدرت کسب درآمد تابع حرفه و اشتغال مناسب است؛ در حالی که آخرین آمار رسمی اشتغال و بیکاری نشان می‌دهد وضعیت اشتغال چشم‌انداز مناسبی ندارد؛ چرا که نرخ رشد اشتغال هم وابسته به میزان سرمایه‌گذاری و رشد اقتصادی است. با نگاهی به این چند فاکتور می‌توان به این نتیجه رسید که به طور کلی تقاضای موثری برای افزایش ساخت وسازها وجود ندارد و به نظر می‌رسد که اگر شرایط اقتصادی با همین روند ادامه پیدا کند در سال جاری تغییر محسوسی در این بخش نداریم.
بنابراین رونق ساخت و ساز را محتمل نمی‌دانید؟
ابتدا به ساکن به نظر نمی‌رسد که محتمل باشد.
حتی در بخش سرمایه‌گذاری؟
نکته‌ای که باید در نظر داشت این موضوع است که بازار مسکن مجموعه‌ای از چند زیربازار است؛ چون مسکن کالایی است محلی در نتیجه از لحاظ مکانی شرایط شهرهای مختلف تغییرات متفاوتی روی آن داشته باشد. بنابراین زمانی که ما به طور عمومی از نبود تقاضای موثر صحبت می‌کنیم ممکن است در یک مکان خاص یا شهر خاص به دلیل شرایط ویژه آن شهر این حکم کلی در مورد آن وجود نداشته باشد. بنابراین این نکته را در نظر داشته باشید؛ اما همان‌طور که اشاره کردید ساخت وساز با دو انگیزه مختلف انجام می‌شود. یک بخش آن با انگیزه سرمایه گذاری
است که بخش عمده آن توسط اقشار پر درآمد انجام می‌شود و بخش دیگر با انگیزه مصرفی که توسط عموم خانوارها صورت می‌گیرد.
در بخش سرمایه‌گذاری نیز چندان چشم‌انداز موفقی وجود ندارد. البته دو حالت در بخش سرمایه گذاری وجود دارد بخشی از سرمایه‌گذاران می‌خرند و ظرف مدت کوتاهی می‌فروشند تا سودی به دست بیاورند.
این افراد باید بدانند که در چه شرایطی باید وارد بازار شوند؛ اما بخش دیگر زمانی که خرید را انجام می‌دهند مدتی صبر می‌کنند و بعد آن را می‌فروشند. این گروه فقط در شرایطی سود نصیبشان می‌شود که تقاضای سرمایه‌ای آنها سوار بر یک تقاضای مصرفی باشد؛ چون ممکن است من به عنوان یک معامله‌گر در بازار مسکن، ملکی را در زمان حال بخرم به امید اینکه یک سال دیگر بیش از ۴۰ درصد سود کنم؛ اما تنها در صورتی این میزان افزایش سرمایه به منزله سود محسوب می‌شود که بیش از نرخ تورم باشد؛ چرا که اگر نرخ تورم ۱۰۰ درصد بود و قیمت مسکن فقط ۵۰ درصد افزایش پیدا کرد، به معنی ضرر سرمایه من است نه سود.
طبق آمار معاملات مسکن بعد از نیمه اسفند ماه سال گذشته به یکباره معاملات مسکن در رکود فرو رفته است؛ بنابراین برآورد من از بازار این است که بعید است متقاضیان بخش سرمایه‌ای هم به صورت انبوه وارد بازار شوند.
حتی بخشی از سرمایه گذاران که برای کنار گذاشتن سرمایه خود می‌خواهند ملک بخرند؟
محتمل است گروهی برای راکد نگاه داشتن ملک و مسکن برای مدت‌های مدید، وارد بازار شوند تا چند سال دیگر عایدی خوبی به دست بیاورند؛ چرا که تحولات اخیر سایر بازارهای سرمایه‌ای همچون ارز، طلا و بورس پول‌های باد آورده بسیاری نصیب یکسری افراد کرده است که اصلا نمی‌دانند با آن چه کار کنند و به همین دلیل ممکن است بخشی از این افراد در بازار املاک و مستغلات به خصوص در مناطق شمالی شهر وارد شوند.
تمام این اتفاقات محتمل است مگر آنکه دولت جدید سیاست‌های جدیدی در بازار اعمال کند و روند بازار را به طور کلی تغییر دهد. البته شرایط سیاست خارجی هم بسیار تعیین‌کننده است؛ چرا که اگر سازنده تحولی در روابط خارجی کشور ببیند که منجر به تغییر چشم‌انداز معادله عوض می‌شود.
پس کاهش تقاضا انگیزه سازنده برای از سر گرفتن ساخت و سازها را از بین برده است.
بله. چون اگر تقاضایی وجود نداشته باشد بعید است ساخت‌وساز وارد سیکل رونق شود مگر اینکه برخی از سازندگان زمینی تملک کنند و به صورت نیمه‌کاره ملک را نگاه دارند تا زمانی که چشم‌انداز مناسبی برایشان به وجود آید و به ساخت‌وساز ادامه دهند. ولی اصولا عرضه‌کننده با انگیزه فروش می‌سازد. وقتی سازنده حرفه‌ای بخواهد سرمایه‌اش گردش داشته باشد اگر به بازار وارد شود و برایش تقاضایی وجود نداشته باشد هزینه کار سرمایه افزایش پیدا می‌کند. به عبارت دیگر هزینه تمام‌شده واحد مسکونی افزایش پیدا می‌کند و سوددهی‌اش کم خواهد شد بنابراین برای وارد شدن ضعف انگیزه دارد.
آیا مداخله دولت در تغییر روند بازار مثبت نخواهد بود؟
ممکن است. دولت در چند سال گذشته جدا از طرح مسکن مهر، منابع مالی و اعتباری زیادی به بخش مسکن وارد کرد در قالب وام‌های بازسازی بافت‌های فرسوده یا وام ساخت‌وساز که نسبتا هزینه اندکی داشت و نسبت به تورم موجود در بخش مصالح ساختمانی نرخ بهره بالایی نداشتند. اگر دولت آینده دوباره چنین کاری کند (البته من بعید می‌دانم با توجه به محدودیت‌های سیستم بانکی) باعث می‌شود سرمایه‌گذار در واقع به جای استفاده از سرمایه خودش از طریق سرمایه سیستم بانکی وارد ساخت‌وساز شود. چون هزینه صرف پول را کم خواهد کرد اگر به چنین جایی برسد ممکن است ساخت وساز تحریک شود که البته بسیار بعید می‌دانم.
پس شما پیش‌بینی‌ای از رونق ساخت و ساز ندارید؟
پیش‌بینی از رونق ساخت و ساز ندارم مگر اینکه تحول اساسی در زمینه روابط خارجی کاهش تحریم‌ها و مثبت شدن روندهای اقتصاد کشور اتفاق بیفتد در آن محتمل است که ساخت‌وساز یک مقداری رونق پیدا کند.
با وجود همه این صحبت‌ها آیا فکر نمی‌کنید زمان حاضر فرصت خوبی برای ساخت‌وساز باشد؟
شرایط ساخت‌وساز با توجه به مکان و حوزه جغرافیایی و وضعیت سرمایه‌گذار آن متفاوت است. ممکن است یک سرمایه‌گذاری خصوصی این قدرت ریسک را داشته باشد که الان پروژه اش را شروع کند و به گونه‌ای تخصیص منابع انجام دهد که همزمان با نزدیک شدن به دوره رونق محصولش کاملا رسیده باشد تا بتواند عرضه کند.
اگر در همین شرایط سرمایه‌گذاری بخواهد فعالیت کند هنوز می‌تواند با اندیشیدن به یکسری تمهیدات همچون تغییر شرایط فروش، متناسب کردن الگوی مسکن با توان متقاضیان و سیاست‌های بازاریابی خاص کماکان نه سود شگفت انگیزی مثل سود فعالیت در بازار ارز در یک سال گذشته، ولی یک سود نسبتا معقولی کسب کند.
اگر کسی بخواهد برای بخش مصرفی بسازد، شما پیشنهادتان این است که قبل از انتخابات یا بعد از انتخابات استارت بزند؟
هیچ تفاوتی ندارد. به گمان من بعد از انتخابات در بازار مسکن، خیلی خبر خاصی نخواهد شد. فوقش ده درصد قضیه متفاوت خواهد بود. چراکه انتخابات حدود یک ماه دیگر است و زیاد دور نیست. هر دولتی هم سر کار بیاید چندین ماه طول خواهد کشید که جا بیفتد. ولی در هر صورت شما اگر فرض کنید که بعد از انتخابات روندها مثبت‌تر شود، همین الان هم استارت بزنید، از آن زودتر می‌توانید از روندهای مثبت استفاده کنید.
پس اگر دوره رونق ساخت وساز نداشته باشیم می‌توان گفت قیمت‌ها هم با جهش مواجه نخواهد شد؟
بحث قیمت متفاوت است. یک زمان تغییر قیمت‌ها ناشی از تغییر هزینه‌های تولید است و یک زمان ناشی از فشار تقاضا. چه تقاضای مصرفی و چه تقاضای صنعت. زمانی مثل سال ۸۶ که تورم نزدیک به ۱۵ درصد و افزایش قیمت مسکن بیش از ۷۰ درصد بود، دارندگان ملک ۵۵ درصد سود خالص به دست آوردند این تغییر قیمت، ناشی از فشار تقاضا بود. ولی از لحاظ هزینه ساخت و ساز معضل چندانی در آن سال نبود. اما زمانی قیمت ناشی از فشار هزینه‌ها افزایش پیدا می‌کند. هر چند که تقاضا در سطح خیلی بالا و پویا و متحرک باشد. به گمان من، افزایش قیمت سال گذشته نسبت به سال قبل تورم ناشی از هزینه بود نه از فشار تقاضا.
البته زمانی که فشار قیمت‌ها ناشی از افزایش هزینه‌ها رخ می‌دهد روند صعودی قیمت‌ها آغاز می‌شود و بخشی از متقاضیانی که براساس تمکن مالی خودشان برنامه ریزی داشتند که مثلا شش ماه یا یک سال دیگر خانه خریداری کنند، روند افزایش قیمت‌ها را که می‌بینند خریدشان را جلو می‌اندازند. به این خاطر که از زیان ناشی از این روند صعودی جلوگیری کنند. در این شرایط قاعدتا مقداری حجم معاملات افزایش پیدا می‌کند. مثل اتفاقی که در بهمن و نیمه اول اسفند سال گذشته رخ داد. اما به سرعت این روند مضمحل خواهد شد کما اینکه فکر می‌کنم اسفند و فروردین این اتفاق افتاده است و معاملات در رکود بوده است.
بنابراین به گمان من تورم سال گذشته ناشی از تورم هزینه ها بوده است. وقتی به بازار نگاه می‌کنیم تقریبا هیچ کالایی نیست که ظرف یک سال دو برابر نشده باشد. ولی براساس آمار وزارت راه وشهرسازی متوسط قیمت مسکن در تهران حدود ۵۵ درصد رشد کرد. نمی‌گویم رقم پایینی است. ولی فکر می‌کنم از تورمی که حقیقتا اتفاق افتاده است، پایین‌تر باشد. بنابراین سود خالص نصیب کسی نشد. مگر اینکه یک فردی دارایی راکدی از قبل داشته باشد. پس به نظر می‌رسد تورم بخش مسکن ناشی از فشار هزینه هاست. برای سال جاری هم چون چشم‌اندازی از تقاضای پویا و متحرک نداریم به نظر نمی‌رسد اتفاق سال ۸۶ رخ دهد.
ولی افزایش قیمت را داریم.
چون تورم عمومی داریم، افزایش قیمت را داریم. تورم در بخش زمین هم تا حدی خواهیم داشت. اما اینکه تصور کنیم افزایش قیمت‌ها بالاتر از نرخ تورم عمومی رخ دهد بعید است. یک نکته‌ای را تاکید می‌کنم چون ممکن است برخی از افراد متقاضیان بخش خصوصی باشند، همه اینها دال بر این نیست که سرمایه گذاری الزاما هیچ جای شهر به صرفه نیست. بسیاری از مناطق شهر می‌تواند به صرفه هم باشد. مثلا بخشی از مناطق اعیان نشین ممکن است بخشی از سود به دست آمده خود در سایر بازارهای سرمایه‌ای را در این بازار وارد کنند که البته باز هم بخش کوچکی خواهد بود که به معنی رونق نیست.
برخلاف بخش خرید و فروش که قیمت‌ها همپای تورم پیش خواهند رفت به نظر می‌رسد رفتار مالکان در بخش اجاره روند افزایش قیمت‌ها را در این بخش در مسیر دیگری قرار داده است.
متاسفانه فکر می‌کنم وضعیت اجاره در سال جاری چندان مناسب نباشد و اتفاقی که در سال گذشته در بازار اجاره افتاد برای بازار اجاره سال جاری هم رخ دهد. دلیل آن هم این است که از یک سو چون عرضه مسکن اجاره‌ای نمی‌تواند در شرایط فعلی به صرفه باشد تعداد واحدهای اجاره‌ای که در بازار عرضه می‌شود نمی‌تواند بیش از این باشد. از سوی دیگر هم به دلیل ضعف تقاضا در بازار مسکن ملکی، بخشی از متقاضیانی که برای ورود به بازار مسکن ملکی برنامه ریزی کرده بودند دوباره به جمع متقاضیان اجاره نشین اضافه خواهند شد. یعنی سمت تقاضا افزایش خواهد یافت اما سمت عرضه نمی‌تواند کشش آن را داشته باشد. در نتیجه افزایش نرخ اجاره کماکان روندی مشابه با سال گذشته یعنی بیش از نرخ تورم را خواهد داشت.
ارسال نظر