تالار فرعی بورس کالا چگونه بازاری است؟<br>

گروه بورس کالا- طیبه شهبازی: ایده راه‌اندازی تالار فرعی بورس کالا به منظور ایجاد فضایی سهل‌تر و با استانداردهایی متفاوت برای انجام مبادلات شکل گرفت؛ یعنی بازاری شبیه فرابورس در بورس اوراق بهادار. با آمدن فرابورس ابزارهای دیگری در این بازار معامله شد؛ مثل حق تقدم تسهیلات مسکن یا ابزارهای صکوک و شرکت‌های سهامی خاص. به گفته برخی مسوولان سازمان بورس، احتمالا از این پس در حوزه کالایی، بازار فرابورس نخواهیم داشت. بنابراین اگر بخواهیم چنین نگاهی داشته باشیم، باید به سراغ بازارهای فرعی برویم که راه‌اندازی این بازارها هم در بورس کالا و هم بورس انرژی در حال پیگیری است.

تصمیم‌گیری برای راه‌اندازی تالار فرعی در بورس کالا، با بحث درخصوص معاملات اموال غیرمنقول همزمان شد. اواخر سال ۹۱ بود که هیات مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار دستورالعمل بازار فرعی بورس کالای ایران را تصویب و ابلاغ کرد. بر اساس این دستورالعمل، اموال غیر منقول و کالاهایی که طبق مقررات، شرایط پذیرش در بازار معاملات کالای فیزیکی را از دست می‌دهند، امکان معامله در بازار فرعی این بورس را به صورت یکجا خواهند داشت. در عین حال، پس از پذیرش و تا قبل از عرضه کالا در بازار فرعی هر زمان که کمیته عرضه تشخیص دهد کالا شرایط پذیرش در بازار فرعی را از دست داده یا عرضه‌‌کننده آن مقررات را نقض کرده است، پذیرش آن کالا در بازار فرعی را لغو و از عرضه کالا در این بازار جلوگیری خواهد کرد. در بازار فرعی دو نوع عرضه (عرضه به روش حراج حضوری و عرضه یکجا) انجام می‌شود. روش عرضه توسط کمیته عرضه و براساس درخواست عرضه‌کننده تعیین می‌شود. در عرضه به روش حراج حضوری، ثبت سفارش، معاملات، تسویه، پایاپای و تحویل کالا وفق مقررات بازار معاملات کالای فیزیکی بورس خواهد بود.

در عرضه به روش حراج حضوری، در صورت عدم معامله کالا به میزان حداقل خرید جهت کشف نرخ، عرضه‌‌کننده می‌تواند تا پنج روز کاری پس از اولین عرضه اقدام به عرضه مجدد کالای خود کند. در صورت عدم فروش کالا در دومین عرضه، عرضه کالا در بورس منوط به ارائه درخواست به بورس و طی مجدد فرآیند پذیرش و عرضه خواهد بود. در عرضه یکجا، کارگزار فروشنده در صورتی مجاز به عرضه خواهد بود که معادل ۳ درصد ارزش کالای موضوع معامله براساس قیمت پایه را به صورت نقد یا ضمانت‌نامه بانکی بدون قید و شرط از فروشنده دریافت و حسب مورد به حساب اتاق پایاپای واریز یا به این اتاق تحویل دهد و تاییدیه اتاق پایاپای را مبنی بر سپردن تضامین مربوطه به بورس ارائه کند. پس از انتشار اطلاعیه عرضه توسط بورس، فروشنده نمی‌تواند از عرضه یکجا در بورس خودداری نماید؛ مگر اینکه مراتب و دلایل انصراف خود را قبل از عرضه به بورس اعلام و موافقت بورس را اخذ نماید.

در صورت انصراف فروشنده بر خلاف ترتیبات فوق، موضوع جهت رسیدگی به تخلفات احتمالی اشخاص تحت نظارت به مرجع رسیدگی به تخلفات ارجاع خواهد شد. ضمنا سفارش خرید کارگزار باید برابر کل کالای عرضه شده باشد. همچنین قیمت تعیین شده در سفارش‌های خرید نباید کمتر از قیمت پایه‌ای باشد که در اطلاعیه عرضه اعلام شده است.

با ابلاغ دستوالعمل راه‌اندازی تالار فرعی بورس کالا، صاحبان اموال غیرمنقول می‌توانند مجتمع‌های بزرگ دولتی و عمومی که درگیر بحث‌های مربوط به مناقصه هستند را با تسهیلاتی که قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی در اختیارشان قرار می‌دهد، معامله کنند. به گفته خواجه‌نصیری هدف اصلی از راه‌اندازی این بازار این بود که از ظرفیت‌های ماده ۱۷ قانون توسعه ابزارها استفاده شود. در این قانون ذکر شده است که هر کالایی که در بورس کالا پذیرفته می‌شود، از شمول تشریفات مناقصه و مزایده معاف است؛ این یعنی تسریع انجام مبادلات عمومی و دولتی؛ همان طور که در بورس سهام، بخش قابل‌توجهی از واگذاری‌های بخش‌های دولتی و عمومی با راه‌اندازی بورس و انجام معاملات عمده، تسهیل شد و تا حد زیادی از تشریفات سخت مزایده در این معاملات، جلوگیری به عمل آمد.

خواجه نصیری می‌گوید در بازار فرعی بورس کالا به طور مشخص برای اموال غیرمنقول، می‌شود از این ظرفیت استفاده کرد؛ یعنی از این پس بخش قابل توجهی از مسوولیت‌ها و تعهدات کسانی که وظیفه دارند از طرف یک نهاد عمومی یا دولتی، اموال غیرمنقول را بفروشند، معطوف به نگرانی‌های ناشی از نحوه برگزاری تشریفات، نوع فروش، خریدار، ارزان یا گرانفروشی و... نخواهد شد.

مدیر نظارت بر بورس‌ها و بازارهای سازمان بورس همچنین معتقد است که بورس تجربه قیمت‌گذاری یک دارایی با این حساسیت را در شرکت‌ها داشته است و با همین نگاه به سمت طراحی بازار فرعی در بورس کالا برای اموال غیر منقول رفته است. در همین راستا با سازمان اموال تملیکی که تا حد زیادی وظیفه این واگذاری‌ها را دارد صحبت شده و مکانیزم‌های عرضه یکجا و معاملات عمده در بورس اوراق بهادار مثل روش حراج انگلیسی - که در حال حاضر در بورس اوراق بهادار اجرا می‌شود و خریداران با یک تهاتر زمانی رقابت می‌کنند و برنده رقابت مشخص شده و آگهی می‌شود - تمام این روش‌ها بررسی شده و در نهایت بازار فرعی بورس کالا طراحی شده است. در این مرحله، این طراحی به مثابه یک بستر است که در وهله اول به تسریع انجام مبادلات در بخش‌های عمومی و دولتی کمک خواهد کرد و در قدم‌های بعد این امکان را فراهم می‌کند که یکسری از اموال غیرمنقول از جمله املاک و مستغلات با کاربری‌های گوناگون اعم از اداری، تجاری، مسکونی و اراضی زراعی و... در این بازار قیمت‌گذاری شود.

اما مساله‌ای که در این میان مطرح است در مورد همگن نبودن کالاها یا اموال غیرمنقول است. چون برای مثال زمانی که شمش فولاد در بورس کالا کشف قیمت می‌شود، یک کالای همگن محسوب شده و مشکلی در این باره وجود ندارد، اما به طور مثال این مساله در مورد ساختمان صدق نمی‌کند. خواجه نصیری در این باره می‌گوید دو نوع معامله وجود دارد؛ در یکسری از معاملات فرض بر این است که خریداران و فروشندگان متعدد وجود دارد (چیزی شبیه اوراق بهادار و قراردادهای آتی سلف موازی برق و آتی سکه طلا که کالا همگن و استاندارد است)؛ اما برخی کالاها غیرهمگن هستند، برای نمونه در بورس اوراق بهادار، شرکت‌های سهامی عمده آگهی می‌شوند و یک اطلاعیه عرضه دارند و عرضه مشروط است و در این مورد می‌توان گفت این شرکت خاص با این شرایط تسویه ویژه در حال معامله است؛ اینها بازارهایی هستند که یک عرضه‌کننده و چندین خریدار دارند که مبادلات دست دومی هم در آنها صورت نمی‌گیرد، بلکه یک نوع حراج است و برای یک بار جابه‌جایی کالا، همگن بودن شرط نیست، بلکه شرط این است که ابعاد و مشخصات دقیق کالایی که قرار است عرضه شود کاملا مشخص باشد.

برای مثال می‌دانیم که امروز در این ساعت یک عرضه‌کننده، ساختمانی با این ویژگی‌های خاص را در شمال تهران یا عرضه‌کننده دیگری مجتمع ساختمانی دیگری را با مشخصات دقیق ولی متفاوت از قبلی در جنوب شهر عرضه می‌کند. به گفته خواجه نصیری از آنجایی که ساختمان یک کالای بورسی نیست. (به این معنا که استاندارد شود و مبادلات دست دوم روی آن صورت بگیرد) مبادلات در تالار فرعی، قراردادهای قابل مذاکره‌ای هستند که باید در هر معامله جزئیات کالای مورد معامله ما بین دو طرف خریدار و فروشنده روشن شود. بنابراین شرایط کالا بر اساس هر معامله، جداگانه، تعیین می‌شود. به همین دلایل اسم این بازار تالار فرعی است، چراکه نوعی معامله بازار خارج از بورسی است. در عین حال به زودی شرایط کالاهایی که قرار است به عنوان اموال غیرمنقول در بازار فرعی بورس کالا معامله شوند، در جلسه هیات پذیرش بورس کالا مشخص می‌شود.

به گفته خواجه نصیری قرار است اموال غیرمنقولی که در این بازار معامله می‌شوند حتما از لحاظ ارزش ریالی از حدمشخصی بالاتر باشد یعنی حد ارزشی (قیمت پایه) برای آن تعیین خواهد شد که در این صورت به طور مثال هر آپارتمان کوچکی قابلیت عرضه در این بازار را ندارد. حتی شاید در فازهای اول معاملات با ارگان‌های عمومی و دولتی به عنوان عرضه‌کننده شروع شود و به مرور زمان، اشخاص حقیقی و حقوقی می‌توانند اموال غیر منقول، املاک و زمین‌های خود را در بازار فرعی بورس کالا عرضه کرده و بعد از فروش و ثبت معامله نسبت به تنظیم اسناد اقدام کنند. هر دارایی که قرار است در این تالار عرضه شود یا از سوی سازمان‌های دولتی به تالار فرعی واگذار شود، باید سند تفکیک شده و قابلیت نقل و انتقال از نظر قانونی را داشته باشد. به هر حال تجربه جدیدی با شرایطی جدید پیش روی ما است.

اما از مهم‌ترین مزایای راه‌‌اندازی بازار اموال غیرمنقول دربورس کالا به گفته خواجه نصیری می‌توان به کاهش هزینه‌های مبادلات اموال غیرمنقول، کاهش بوروکراسی مبادلات به ویژه درعرضه‌های دولتی، امکان نظارت‌های متمرکز و دقیق با استفاده از ابزارهای نظارتی بورس و کمک به نظارت دقیق‌‌تر نهادهای نظارتی همچون سازمان بازرسی کل کشور و دیوان محاسبات و همچنین کاهش تخلفات ناشی از اجرای روش‌های سنتی مزایده پاکتی اشاره کرد.

معمولا کشف قیمت در بورس کالا تاثیر خود را بر بازارهای آزاد می‌گذارد اما به گفته خواجه نصیری این موضوع جزو اهداف راه‌اندازی تالار فرعی بورس کالا نیست و هدف بیشتر تفکر تخصیصی دارد تا تفکر کشف قیمتی؛ البته در عین حال وی معتقد است که اگر نظامی برای عرضه‌های متمرکز و خریداران متمرکز وجود داشته باشد، می‌توان بخشی از انحراف قیمت - به سمت بالا یا پایین - را کنترل کرد چون به هر حال پس از مدتی تمام کسانی که قرار است مشتری این بخش از کالاها باشند، نسبت به قیمت‌های بازار هم عکس‌العمل نشان می‌دهند و فرصت‌های آربیتراژی یا رانتی را از بازارها به حداقل خواهند رساند. اما همچنان نمی‌توان گفت که قطعا با راه‌اندازی بازار اموال غیرمنقول، اتفاق خاصی در بخش قیمت مسکن به شکل کلان خواهد افتاد.

اما از سویی نکته‌ای که مطرح است در مورد مشکلات موجود یا حجم کم یا حتی تعطیلی تقریبی برخی تالارهای اصلی در بورس کالا است که از آن جمله می‌توان به حجم ناچیز معاملات در رینگ صادراتی یا در مورد محصولات کشاورزی اشاره کرد. در چنین شرایطی شاید کمک به رفع مشکلات موجود ضروری‌تر از راه‌اندازی یک تالار جدید در بورس کالا باشد. در این مورد خواجه نصیری ضمن تایید وجود مشکلات در رینگ صادراتی بر این عقیده است که این مشکلات به خارج از بورس مربوط بوده و به دلایل متعدد دیگری از جمله محدودیت‌های صادراتی به وجود آمده است که خارج از حیطه وظایف بورس است. ولی این نگاه که فعالیت برای راه‌اندازی بورس جدید یا تالار جدید در بورس کالا تا حل مشکلات فعلی، متوقف شود نیز به صلاح نیست چون شتاب توسعه بازار سرمایه در این سال‌ها بسیار زیاد بوده و هیچ‌گاه متوقف نشده است. وی همچنین می‌گوید حتی در حال حاضر طرح‌های موازی متنوع دیگری هم برای بورس کالا در پیش رو است که شاید در آینده آنها هم اجرایی شوند. به هر حال تمام بازارها نیاز به سرمایه‌گذاری دارد و زمان زیادی هم تا به ثمر نشستن هر بازاری لازم است؛ مثلا بازار قراردادهای آتی در زمان آغاز به کار مشکلات زیادی در حوزه معاملات نقدی کالا داشت.

نکته دیگری که در این مورد وجود دارد این است که مبنای تفکیک کالاها در بازارهای اصلی و فرعی بورس کالا چیست؛ آیا در تالارهای اصلی مواد اولیه عرضه می‌شود و در تالارهای فرعی محصول نهایی؟ خواجه نصیری می‌گوید: فعلا چنین نگاهی وجود ندارد. اما دو نوع کالا فعلا باید در تالار فرعی باشد؛ یکی اموال غیرمنقول و دوم کالاهایی که شرایط پذیرش در بورس کالا را ندارند (مثلا عرضه شان به موقع نیست یا به تعهداتشان به موقع عمل نمی‌کنند). این کالاها در تالار اصلی معلق شده و به تالار فرعی فرستاده می‌شوند تا در آن جا به تعهداتشان عمل کنند؛ اگر چنین شد، به تالار اصلی باز می‌گردند و در غیر این‌صورت در همان جا لغو پذیرش در مورد آنها انجام می‌شود. پیش از این، جلوگیری از فعالیت چنین عرضه‌کنندگانی از سوی بورس کالا چندان راحت نبود. در صورتی که وارد تالار فرعی شوند یکی از شرایط این است که قیمت‌هایشان منتشر نمی‌شود و زمانشان هم در این بازار محدود است؛ یعنی سه ماه اجازه دارند که بدون اینکه برای هر عرضه فرآیند پذیرش را طی کنند و اطلاعات بدهند در این بازار حضور داشته باشند و بعد از این مدت، تا سه ماه باید برای هر عرضه‌ای که انجام می‌دهند، تشریفات کمیته عرضه را گذرانده و درخواست را انجام دهند. این عرضه‌کنندگان تنها تا ۶ ماه می‌توانند در تالار فرعی بورس کالا بمانند. بعد از

۶ ماه یا باید کاملا از این بازار و بازار اصلی خارج شوند یا در صورت انجام تعهدات، به بازار اصلی بازگردند. می‌توان گفت تالار فرعی به نوعی یک فضای میانی است تا بتوان کالاهای خام را در بازار فرعی معامله کرد؛ اما هیچ‌کدام از این کالاها مستقیما پذیرش نمی‌شوند و کالا تنها از بازار اصلی به این بازار منتقل می‌شود.

اما نکته دیگر این است که در بازار فرعی بورس کالا از ابزارهای معاملاتی رایج مثل قرارداد سلف، آتی یا آپشن استفاده نمی‌‌شود. ابزارهای آپشن و سلف مثل گذشته تنها در بازارهای مشتقه وجود خواهند داشت. در بازار مشتقه، هم آپشن یا اختیار معامله وجود دارد هم قراردادهای آتی و هم قراردادهای سلف موازی استاندارد. به گفته خواجه‌نصیری دستورالعمل قرارداهای سلف موازی استاندارد هم نوشته شده و به زودی ابلاغ خواهد شد که در آنجا امکان انجام مبادلات قراردادهای سلف موازی استاندارد برای تمام کالاهای بورس فراهم خواهد شد.

به نظر می‌رسد اگر امکان انجام معاملات سلف در تالار فرعی بورس کالا وجود داشته باشد، به طور مثال برای کالای غیرمنقولی مثل ساختمان، می‌توان از این طریق تامین مالی انجام داد. خواجه‌نصیری اما می‌گوید این مساله در قالب صندوق‌های زمین و ساختمان و صندوق- پروژه‌هایی که در بورس تعریف می‌شود - قابل اجرا است. شاید الزاما پیش فروش کالا نباشد، اما باز هم می‌توان چنین نگاهی داشت؛ ولی مساله‌ای که کار را کمی سخت می‌کند همان موضوعی است که ممکن است منشأ اختلاف شود؛ یعنی فروشنده‌ای کالایی را با مشخصات خاصی بفروشد، از آنجایی که مسائل مربوط به پیش فروش مسکن بسیار پیچیده است، شاید کوچک‌ترین تغییری در جزئیات ساختمان در زمان تحویل، موجب ایجاد اختلافی شود که حل آن بسیار سخت خواهد بود و همین غیر استاندارد بودن کالا در این بازار مشکل ایجاد می‌کند. اما شاید اجرای طرح‌هایی مثل فروش اوراق مسکن متری که قبلا مطرح شده بود، هم برای فروشندگان تامین مالی کند و هم خریدار با پشتوانه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن خود را در برابر نوسانات قیمت مسکن بیمه کند.

اما سوال دیگری که وجود دارد این است که آیا چنین فعالیتی در شرایطی که به نظر می‌رسد سازمان‌های دیگری متولی این مسائل در کشور هستند (از جمله سازمان امور تملیکی)، نوعی موازی‌کاری به حساب نمی‌آید؟ خواجه نصیری بر این باور است که تجربه نشان می‌دهد چنین نیست. وی می‌گوید: برای مثال سازمان خصوصی‌سازی در حال واگذاری شرکت‌ها بود که بورس برای آن تسهیلات ایجاد کرد؛ اما با این کار، حجم کار سازمان خصوصی‌سازی کم نشد بلکه این سازمان به سراغ کار مهم‌تری مثل آماده‌سازی رفت و در نتیجه این همکاری، سرعت واگذاری‌ها هم بیشتر شد. یا در بحث محصولات پتروشیمی، شرکت بازرگانی پتروشیمی وظیفه جابه‌جایی کالا را داشت و با ورود بورس، این شرکت توانست تمرکز خود را از بازار برداشته و به مدیریت توزیع، تحویل و انتقال کالا معطوف کند و بسیاری از نیروهایی که تا قبل از این بازاریابی می‌کردند، وظایف جدید پیدا کردند و حالا این خود بازار است که بازاریابی را انجام می‌دهد. سازمان اموال تملیکی هم می‌تواند تمرکز خود را روی آماده‌سازی املاک برای واگذاری و همچنین اقدامات بعد از معامله برای

نقل و انتقالات معطوف کند.