کنترل قیمت زمین به تنهایی اثربخش نیست
۶ راهکار برای حل مشکل مسکن
گروه مسکن - دولت امسال قرار است با اجاره دادن زمین به تعاونی‌های مسکن زمینه‌های کمک به خانه‌دار کردن مردم را فراهم کند. این اقدام در کشورهایی مانند چین زمانی که بحران مسکن وجود داشت (۱۹۷۰ تا ۱۹۸۸) مورد توجه دولت آن کشورها قرار گرفت.
اما آیا با این اقدام که مصوبه آن در تبصره ۶ قانون بودجه ۸۶ نیز آمده است، ساخت و سازهای پراکنده توسط غیرحرفه‌ای‌ها (که مشکلاتی همچون عدم برخورداری ساختمان‌ها از مقاومت لازم را به دنبال دارد) کاهش خواهد یافت؟ و آیا تنها با کنترل قیمت زمین می‌توان به خانه‌دار شدن مردم کمک کرد؟
به طور قطع تشکیل تعاونی‌های کارگری و کارمندی جزو یکی از اقدام‌های مهم دولت برای حل مشکل مسکن است، زیرا با این کار سرمایه‌های کوچک تجمیع شده و همراه با حمایت‌های دولت و افزایش ساخت و ساز، منجر به کاهش قیمت مسکن به واسطه تخصصی شدن ساخت و ساز توسط متخصصان و حرفه‌ای‌سازها شود.
نشریه هفتگی «برنامه» با طرح این پرسش که «آیا الگویی برای ساخت واحدهای مسکونی در اختیار تعاونی‌ها قرار گرفته است که بتوان بر مبنای آن بر نحوه ساخت تعاونی‌ها نظارت کرد؟» در گزارشی به قلم کارشناس دفتر امور عمران و خدمات شهری و روستایی سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی نوشته است: همانطور که همه ما می‌دانیم اجزای تولید مسکن عبارتنداز: زمین، بودجه ساخت، فناوری ساخت و مصالح و نیروی کار و...
تحقیقات انجام گرفته در کشورهایی همچون آمریکا، آلمان و سوئد نشان می‌دهد متعادل کردن قیمت زمین به همراه عرضه مصالح ساختمانی به قیمت تولید شده و در اختیار گذاشتن تسهیلات بانکی به انبوه‌سازان مسکن و تعاونی‌ها و حرفه‌ای‌سازان با پرداخت یارانه، از رکود بازار مسکن و گرانی و افزایش اجاره‌بها جلوگیری می‌کند.
نکته قابل تامل در این موضوع، توان مالی دولت است که تا چه حد می‌تواند نسبت به پرداخت یارانه مبادرت ورزد. تجربه سایر کشورها در این زمینه منجر به ایجاد شرکت‌هایی شده است که با پشتوانه استفاده از نوآوری‌های مالی همچون اوراق قرضه و وام‌های رهنی توانسته‌اند با برخورداری از قدرت بخش خصوصی و در نهایت خود مردم به این موضوع سرو سامان دهند. این مساله یعنی توان مالی دولت در کشور ما زمانی حادتر می‌شود که رشد شدید قیمت در سال‌های ۱۳۶۰ تا ۱۳۶۵ و اثرهای آن بر افزایش نیاز به مسکن در سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۲ نیز مدنظر قرار گیرد.
با عنایت به موارد یاد شده در کشور ما بیشتر مساله واگذاری زمین مورد بحث قرار می‌گیرد که ضروری است مابقی اجزا نیز به صورت هماهنگ ساماندهی شود، زیرا مصالح و آهن‌آلات مورد استفاده نیز بخش عمده‌ای از بهای تمام شده یک واحد ساخته شده را شامل می‌شود.
گفته می‌شود چالش اساسی در بخش مسکن ناشی از عدم ساماندهی و برنامه‌ریزی موثر و منسجم در این بخش است، ضمن آنکه ناموفق بودن سیاست‌های اتخاذ شده در این زمینه دلیل اصلی رکود ساخت و‌ساز بوده که نه تنها به کاهش قیمت مسکن منجر نشده، بلکه به افزایش بی رویه اجاره‌بها و قیمت خرید مسکن نیز دامن زده است. در کنار آن نباید از مشکل اصلی طرح جامع مسکن که جدا انگاشتن بخش مسکن از سایر بخش‌های اقتصادی همچون صنعت و کشاورزی، ارتباطات و همچنین تطبیق غیرکارشناسی شرایط اقتصادی کشور ایران با کشورهای بسیار فقیر است، به راحتی گذشت. هم اکنون کمیسیون عمران مجلس نیز در حال بررسی در همین خصوص است، پیشنهاد می‌شود ضمن انجام اقدام‌هایی به شرح زیر گروهی تحقیقاتی به منظور بررسی تمام اثرهای مثبت و منفی و کاستی‌های طرح واگذاری زمین در شهرهای کوچک به صورت اجاره ۹۹ ساله تشکیل و راهکارهای هدایت این حرکت عالی دولت، به منظور تنظیم بازار مسکن را عهده‌دار شود و از به بیراهه رفتن منابع اقتصادی و جلوگیری از سوءاستفاده سودجویان و دلالان اقدام‌های لازم را انجام دهند.
از موارد پیشنهادی برای ارائه راهکار می‌توان به امور زیر اشاره کرد:
- حمایت دولت از سرمایه‌گذاران خارجی به منظور ورود فناوری جدید در ساخت صنعتی در راستای کاهش قیمت تمام شده ساخت
- ایجاد تقاضای موثر در گروه‌های کم درآمد فاقد مسکن از طریق طولانی کردن اقساط بازپرداخت تسهیلات بانکی (حداقل ۳۰ سال) با کارمزد کم
- ایجاد بازار ثانویه رهن به منظور تامین مالی پرداخت تسهیلات از طریق بانک‌های عامل
- ساماندهی تعاونی‌های ساخت مسکن و حرفه‌ای سازان به منظور رعایت الگوی مصوب ساخت
- حمایت ویژه دولت از ساخت و ساز در شهرهای زیر ۵۰۰هزار نفر جمعیت مانند حذف بهای تمام شده زمین از ساخت و تامین عملیات آماده‌سازی زمین به منظور جلوگیری از رشد بی‌رویه شهرهای بالای ۵۰۰هزار نفر جمعیت و تشویق مهاجرت معکوس به شهرهای کوچک و به تبع آن جبران کمبود مسکن در شهرهای بزرگ
- درگیر کردن تمام ارگان‌ها، موسسه‌ها و سازمان‌های دولتی و غیر دولتی ذی‌ربط در ساخت مسکن مانند تولیدکنندگان مصالح ساختمان و شرکت‌های تامین خدمات روبنایی همچون شرکت‌های آب و فاضلاب، گاز، آموزش و پرورش و....
براساس این گزارش، دولت به منظور تامین مسکن برای خانوارهای فاقد مسکن با اعطای وام مسکن ۱۸۰میلیون ریالی و کاهش قیمت تمام شده واحدها به واسطه انجام عملیات آماده‌سازی اراضی از محل منابع عمومی و حذف قیمت زمین از بهای هر واحد ساخته شده از طریق اعطای زمین‌های در اختیار دولت با قیمت‌های نازل و اجاره ۹۹ ساله به تعاونی‌ها قصد دارد به خانه‌دار شدن دهک‌های مختلف درآمدی جامعه کمک کند.
ارسال نظر