متقاضیان خانه‌‌‌های ارزان در شهرهای جدید «هزینه دوبله» باید پرداخت کنند؟
شوک پروانه به مسکن دولتی
عوارض ساختمانی ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومانی بر ساخت آپارتمان‌‌‌های حمایتی
چرا شهرداری‌‌‌ها هزینه «خدمات آتی» را قبل از ارائه خدمت دریافت می‌کنند؟
در نتیجه چنین وضعی، هم‌‌‌اکنون و در شرایطی که انتظار می‌رود خانه‌‌‌های دولتیساز برای اقشار نیازمند حمایت، با کمترین هزینه و معافیت‌‌‌های خاص در هزینه‌‌‌های غیرساختمانی احداث شوند، عملا این گروه با هزینه دوبله مواجه شده‌‌‌اند. یک هزینه از بابت ارقام مربوط به آمادهسازی، محوطه‌‌‌سازی و... و دیگری از بابت هزینه جواز ساخت واحد!
گذشته از آنکه در بسیاری از کشورهای دنیا هزینه‌‌‌ای از بابت جواز ساختمانی از سازنده‌‌‌ها دریافت نمی‌شود و هزینه‌‌‌های ناشی از ایجاد بنا و سکونت در هر محله در قالب شارژ شهری سالانه از بهره‌‌‌بردار ساختمان و نه سازنده، دریافت می‌شود، دریافت هزینه صدور پروانه ساختمانی از واحدهای دولتیساز از دو بابت محل سوال و ایراد است.
یک وجه این موضوع علاوه بر زیر سوال بودن دریافت هزینه برای صدور جواز ساخت به طور کلی، مربوط به دریافت این هزینه از سازنده‌‌‌های طرح‌‌‌های مسکن حمایتی و دولتی است. سوال این است که چرا باید چنین هزینه‌‌‌ای از این طرح‌‌‌های دولتی که طرحی مختص ساخت واحدهای مسکونی حمایتی و برای تامین مسکن اقشار کم‌‌‌درآمد است و باید برای کاهش حداکثری هزینه‌‌‌ها، با نهایت معافیت‌‌‌ها و بخشودگی‌‌‌های غیرساختمانی برای ساخت واحدها با حداقل هزینه (کاهش قیمت تمام‌شده) تکمیل و واگذار شود، دریافت شود؟
سوال دوم این است که چرا در شرایطی که هنوز شرکت‌های عمران شهرهای جدید در هر کدام از این شهرها حضور داشته و عمده خدمات شهری شامل محوطه‌‌‌سازی‌‌‌ها، آماده‌‌‌سازی‌‌‌ها و بسیاری دیگر از هزینه‌‌‌های تامین خدمات و سازندگی در این شهرها از مجرای آنها پرداخت می‌شود، شهرداری باید هزینه خدمات آتی به بهرهبرداران را از همان ابتدای پروسه ساخت و در قالب هزینه صدور پروانه، از سازنده (که در نهایت به قیمت تمام‌شده و متقاضی این واحدها تحمیل می‌شود) دریافت کند؟ در صورتی که همان هزینه‌‌‌های مربوط به آمادهسازی و محوطه‌‌‌سازی هم از متقاضی این واحدها دریافت می‌شود؟ آیا دریافت این هزینه از بابت صدور پروانه ساختمانی به معنای تحمیل هزینه دوبله از بابت خدمات غیرساختمانی و بیرون واحدها، از متقاضیان مسکن دولتی در شهرهای جدید که جزو کم‌‌‌درآمدترین و نیازمندترین طبقات به حمایت دولت در حوزه تامین مسکن هستند، نیست؟
مواجهه با شوک پروانه
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از تازه‌‌‌ترین وضعیت هزینه ساخت مسکن در شهرهای جدید اطراف تهران نشان می‌دهد، شهرداری‌‌‌های مستقر در این شهرها، بین ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان به ازای هر واحد از سازنده‌‌‌ها بابت هزینه صدور پروانه ساختمانی دریافت می‌کنند. این آیتم هزینه‌‌‌ای منجر به بروز شوک به سازنده‌‌‌های این طرح ملی و حمایتی شده است. در حالی که انتظار می‌‌‌رفت به دو علت عمده شامل دریافت هزینه آمادهسازی و محوطه‌‌‌سازی از سوی دولت از متقاضیان از یکسو و همچنین انتظار از بابت بخشودگی هزینه‌‌‌های غیرساختمانی در طرح‌‌‌های حمایتی، این ساخت‌وسازها مشمول دریافت هزینه صدور پروانه نشوند اما این هزینه هم‌‌‌اکنون از سازنده‌‌‌ها دریافت می‌شود که در نهایت در قیمت تمام‌شده ساخت برای متقاضیان اثرگذار است و در واقع هزینه‌‌‌ای است که متقاضی باید آن را بپردازد. بر اساس قانون جهش تولید مسکن نیز، شهرداری‌‌‌ها با اعمال ۳۰درصد تخفیف، می‌توانند هزینه صدور پروانه ساختمانی را دریافت کنند.
رویه متفاوت از مسکن مهر
رویه فعلی دریافت هزینه صدور پروانه ساختمانی در طرح‌‌‌های حمایتی شهرهای جدید اطراف تهران و سایر پروژه‌‌‌ها که به‌خصوص در شهرهای جدید منجر به تحمیل هزینه دوبله به متقاضیان شده است، رویه‌‌‌ای خلاف طرح قبلی انبوه‌‌‌سازی مسکن دولتی یعنی مسکن مهر است. در مسکن مهر، هزینه صدور پروانه ساختمانی در شهرهای جدید صفر بود اما هم‌‌‌اکنون ۷۰درصد این هزینه از سازنده‌‌‌ها و در واقع از متقاضیان دریافت می‌شود. گذشته از اینکه دریافت این هزینه سنگین در همان ابتدای پروژه از سازنده‌‌‌ها با رویه جهانی صدور جواز ساخت از یکسو، منطق طرح‌‌‌های حمایتی از سوی دیگر و ایجاد هزینه موازی با هزینه‌‌‌های محوطه‌‌‌سازی و آمادهسازی و... از یک طرف دیگر در تضاد است، تحمیل این هزینه بالا به پروژه‌‌‌ها در همان ابتدای شروع به کار تبعات خاص خود را دارد.
در رویه‌‌‌‌‌‌های جهانی، از همان ابتدای شروع پروژه‌‌‌های ساختمانی ارقام سنگین از بابت مجوزهای ساخت و... از سازنده دریافت نمی‌شود. بلکه سالانه مبلغی با عنوان عوارض یا شارژ شهری از بابت خدماتی که به واسطه ایجاد واحدهای مسکونی و سکونت اشخاص در شهر از سوی شهرداری‌‌‌ها به آنها ارائه می‌شود، از بهرهبرداران ساختمان‌‌‌ها دریافت می‌شود. این مدل علاوه بر جلوگیری از تحمیل هزینه‌‌‌های هنگفت و مضاعف به سرمایه‌گذاران ساختمانی در همان ابتدای شروع پروژه‌‌‌ها، یک منبع درآمدی پایدار برای شهرداری‌‌‌ها برای تامین هزینه‌‌‌های شهر در طول سال، ایجاد می‌کند. در واقع به جای آنکه درآمد شهرداری‌‌‌ها به مبالغ ناپایدار ناشی از ساخت‌وساز متکی باشد، منبع درآمدی پایداری به نام عوارض شهری وجود دارد که آن را از بهرهبرداران ساختمان‌‌‌ها و واحدهای مسکونی و... در ازای ارائه خدمات شهری و جبران هزینه‌‌‌هایی که آنها به شهر تحمیل می‌کنند، دریافت می‌کنند.
ریسک بزرگ هزینه دوبله
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد مهم‌ترین عارضه دریافت هزینه دوبله از متقاضیان طرح مسکن دولتی در قالب هزینه صدور پروانه ساختمانی، افزایش قیمت تمام‌شده واحدهایی است که قرار است با حداقل قیمت و حداکثر کنترل هزینه‌‌‌ها، به گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد واگذار شود. آن‌‌‌هم در شرایطی که بسیاری از متقاضیان به دلیل ضعف قدرت مالی و توان درآمدی، موفق به تکمیل آورده خود نشده و عملا از این طرح کنار گذاشته می‌‌‌شوند.
اما یک عارضه دیگر این رویداد که نه تنها از عارضه اول یعنی افزایش قیمت تمام‌شده ساخت جدا نیست بلکه می‌تواند به مشکلات حادتری در روند ساخت، پیشرفت و تکمیل پروژه‌‌‌ها منجر شود مربوط به دریافت هزینه هنگفت از سازندگان در قالب هزینه صدور پروانه ساختمانی، در ابتدای پروژه است.
منابعی که سازنده در ابتدای پروژه برای شروع عملیات ساختمانی واحدهای مسکونی دولتیساز در اختیار دارد منابعی محدود، شکننده و ناکافی است. به‌خصوص آنکه آورده متقاضیان همین حالا نیز از تعداد و پیشرفت فیزیکی پروژه‌‌‌ها عقب مانده است و بر اساس برآوردهای صورت گرفته از وضعیت پرداخت آورده متقاضی در یکی از شهرهای جدید اطراف تهران، تاکنون متقاضیان حدود یک‌نهم از سهم آورده خود را به پروژه‌‌‌ها تزریق کرده‌‌‌اند. از سوی دیگر، وام ساخت نیز از همان ابتدا در اختیار پروژه‌‌‌ها قرار نمی‌گیرد بلکه مرحله به مرحله است و اولین مرحله آن نیز بعد از تحقق بخشی از پیشرفت فیزیکی پروژه در اختیار سازنده قرار می‌گیرد.
حال در چنین شرایطی که عملا سازنده‌‌‌ها، در ابتدای پروژه با بحران تامین منابع مالی برای شروع و ادامه عملیات ساختمانی مواجهند، تحمیل هزینه‌‌‌های غیرساختمانی در قالب عوارض صدور پروانه و... بحران تامین مالی این پروژه‌‌‌ها را تشدید می‌کند. اگر‌چه ممکن است گفته شود رقم ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومانی به ازای هر واحد رقم بسیار بالایی به نظر نمی‌رسد اما وقتی به واقعیت این پروژه‌‌‌ها توجه می‌شود، اتفاقا این رقم هم برای سازنده و هم برای متقاضی سهم بالایی است. برای سازنده علاوه بر محدودیت منابع در ابتدای کار، از آنجا که تعداد واحدها در طرح‌‌‌های انبوه‌‌‌سازی دولتی بالاست و محدود به تعداد کمی واحد مثل ساختمان‌‌‌های ۸ تا ۱۰ واحدی که سازنده‌‌‌ها در پروژه‌‌‌های غیردولتی شهری احداث می‌کنند، نمی‌شود؛ دریافت هزینه ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومانی فقط برای صدور هزینه پروانه ساختمانی، در کنار سایر هزینه‌‌‌ها، ارقام بسیار بالایی می‌شود. به‌خصوص در شهرهای جدید اطراف تهران که بخش زیادی از پروژه‌‌‌ها برج‌‌‌های بلندمرتبه با تعداد طبقات و واحدهای زیاد است. بنابراین از همان ابتدای پروژه بخش زیادی از منابع محدود و شکننده سازنده‌‌‌ها که باید برای مقابله با تورم ساختمانی صرف خرید مصالح و تجهیز کارگاه شود، به هزینه‌‌‌های غیرساختمانی اختصاص می‌‌‌یابد.
در چنین شرایطی، پروژه‌‌‌ها با یک ریسک بزرگ روبهرو می‌‌‌شوند. قیمت اعلام‌شده برای ساخت مسکن حمایتی از سوی دولت همین الان هم از سوی سازنده‌‌‌ها رقمی پایین و بی‌‌‌تناسب با هزینه‌‌‌ها و تورم ساختمانی برآورد می‌شود. تورم ساختمانی نیز کماکان ادامه دارد و بنا بر اظهارات سازنده‌‌‌ها و واقعیت‌‌‌های بازار، روز‌به‌روز هزینه‌‌‌های ساختمانی افزایش می‌‌‌یابد.
در چنین شرایطی، صرف منابع محدود سازنده‌‌‌ها در ابتدای پروژه برای هزینه‌‌‌های غیرساختمانی، به جای آنکه صرف خرید مصالح شود، می‌تواند پروژه‌‌‌ها را با ریسک بزرگ افزایش قیمت تمام‌شده به واسطه برخورد با تورم، طولانی شدن و حتی توقف عملیات ساخت، مواجه کند. این در حالی است که در شرایط فعلی سیاستگذار و مجموعه مدیران شهری باید تلاش کنند با کاهش هزینه‌‌‌ها، سرعت ساخت را افزایش دهند تا به واسطه زودتر تمام شدن عملیات ساختمانی، هزینه ساخت نیز با فاصله کمتر از توان درآمدی و مالی خانوارهای متقاضی تمام شود. در واقع دریافت هزینه خدمات آتی از سازنده‌‌‌های مسکن میلیونی در شهرهای جدید در قالب هزینه صدور پروانه ساختمانی در شروع کار می‌تواند ریسک طولانی‌‌‌تر شدن پروژه‌‌‌ها، افزایش قیمت تمام‌شده ساخت به واسطه تورم‌‌‌های ساختمانی در طول زمان، تاخیر در تکمیل و تحویل واحدها و حتی توقف کار را افزایش دهد. موضوعی که همین حالا نیز به واسطه افزایش سریع هزینه‌‌‌های ساخت، این پروژه‌‌‌ها را تهدید می‌کند. کارشناسان در عین حال که دریافت این هزینه را در وهله اول مغایر با روال جهانی، در وهله دوم به موازات دریافت هزینه آمادهسازی، محوطه‌‌‌سازی و... و در وهله سوم در تضاد با هدف کاهش هزینه ساخت از ناحیه معافیت‌‌‌ها و بخشودگی هزینه‌‌‌های غیرساختمانی در طرح‌‌‌های حمایتی می‌‌‌دانند، این اقدام را منجر به دو برابر شدن ریسک افزایش قیمت این پروژه‌‌‌ها و تبعات بعدی ناشی از آن می‌‌‌دانند. ضمن آنکه معتقدند با همه این مغایرت‌‌‌ها و تضادها، اگر قرار است چنین هزینه‌‌‌ای نیز دریافت شود بهتر بود دریافت این هزینه به زمان اتمام کار و پایان عملیات ساختمانی یا زمان بهره‌‌‌برداری موکول می‌‌‌شد تا از این طریق به جای آنکه منابع محدود سازنده‌‌‌ها در ابتدای ساخت صرف هزینه‌‌‌های غیرساختمانی شود، برای تامین مصالح ساختمانی و تسریع در روند ساخت با هدف مقابله با تورم، به کار گرفته شود.
پروانه ۱۵ میلیونی، عوارض ۵۰۰ هزارتومانی
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از بازار هزینه‌‌‌های غیرساختمانی واحدهای مسکونی در یک شهر جدید اطراف تهران نشان می‌دهد در شرایطی که در طرح خانه‌‌‌سازی دولتی، هر واحد مسکونی مشمول هزینه ۱۵ میلیون تومانی برای صدور جواز ساخت می‌شود، مبلغ عوارض سالانه شهری به ازای هر کدام از این واحدها معادل ۵۰۰هزار تومان است.
در واقع هزینه صدور پروانه ۳۰ برابر مبلغی است که بابت ارائه خدمات شهری به بهرهبرداران این واحدهای مسکونی طی یک‌سال، ارائه می‌شود و در قالب عوارض شهری به صورت سالانه از آنها دریافت می‌شود. این در حالی است که کارشناسان معتقدند اقدام درست، رفع وابستگی شهرداری‌‌‌ها از هزینه عوارض ساختمانی، (درآمدهای ناپایدار) از یکسو و واقعی‌‌‌سازی مبالغ شارژ شهری به مثابه درآمد پایدار برای شهر از سوی دیگر است. این وضعیت هم‌‌‌اکنون در شهرهای جدید دچار وارونگی است.
دولت چاره‌‌‌اندیشی کند
تحمیل هزینه از بابت صدور پروانه ساخت به واحدهای مسکونی دولتیساز و حمایتی در شهرهای جدید در حالی برای سازنده‌‌‌ها و در نهایت متقاضیان این واحدها هزینه‌‌‌بر و مشکل‌‌‌ساز شده است که کارشناسان معتقدند دو وزیر راه وشهرسازی و وزیر کشور به عنوان عالی‌‌‌ترین مقام نظارتی شهرهای جدید و شهرداری‌‌‌های فعال در این شهرها، باید بر سر این هزینه دوبله با یکدیگر توافق کرده و این مبالغ را به نفع کاهش هزینه ساخت واحدهای دولتیساز و تسریع روند ساخت این واحدها تعدیل کنند. در بهترین حالت لازم است نسبت به دریافت هزینه صدور پروانه ساختمانی در شهرهای جدید تجدیدنظر شده و وقتی دولت هزینه آمادهسازی و محوطه‌‌‌سازی را از متقاضیان دریافت می‌کند، آنها متحمل هزینه دوبله در قالب صدور جواز ساختمانی نشوند.
