مدیرعامل شرکت رویالسعادت برای برونرفت از مشکلات «ساخت یک میلیون خانه» راهکار ارائه کرد
نسخه بومی برای مسکن ملی
دولت نهم و دهم با عنوان «مسکن مهر» دست به کار شدند و تهیه مسکن را برای جامعه فاقد مسکن در دستور کار قرار دادند، اما با توجه به وجود برخی مشکلات این پروژه به‌رغم خانه‌دار کردن بخش قابل‌توجهی از مردم، نتوانست ادامه مسیر دهد.
اما با آمدن دولت سیزدهم بر سر کار، طرحی نو ارائه شد که در ابتدا نشان می‌‌‌داد قرار است یک اتفاق خوب و با عیوب کمتر از طرح‌‌‌های قبلی به اجرا دربیاید و جوانان را به آرزوی تامین مسکن نزدیک کند.
اما در حوزه عمل مشکلاتی مشاهده می‌‌‌کنیم که با ظاهر قضیه فرق می‌کند. همزمان با اعلام آغاز ثبت‌نام طرح نهضت ملی تمام مردمی که خانه نداشتند برای به دست آوردن واحدی از این خانه‌‌‌ها متقاضی شدند و ثبت‌نام خود را تکمیل کردند. مرداد ماه ۱۴٠٠ قانون جهش تولید و تامین مسکن به تصویب رسید تا خانه‌دار شدن مردم در نقاط مختلف ایران اسلامی وضعیت بهتری به خود بگیرد.
جهش تولید و تامین مسکن یک پشتوانه مالی بانکی دوسویه از طرف متقاضی و بانک را طلب میکرد که تامین تسهیلات ۳۶٠هزار میلیارد تومانی توسط بانک‌ها برای طرح نهضت ملی مسکن به عنوان اولین اقدام عملیاتی دولت در نظر گرفته شد.
ضعف در توسعه اقتصاد در سطح استان، درآمد پایین خانواده‌‌‌ها و کمبود زیرساختها در حوزه‌‌‌های مختلف باعث شده است ساخت مسکن آنچنان که انتظار می‌رود در بیشتر استان‌‌‌ها رونق نگیرد. همه این عوامل دست به دست هم داده تا کمبود خانه در استان‌‌‌ها به راحتی حس شود. در همین راستا مدیرعامل شرکت رویال سعادت با اشاره به اینکه در طرح نهضت ملی مسکن باید از الگوهای مختلف تولید مسکن تبعیت کنیم در عین حال تاکید کرد: در طرح مسکن مهر نیز غفلت از این مساله سبب شد که افرادی با فرهنگ‌‌‌ها و جایگاه‌‌‌های اجتماعی و مشاغل ناهمگون در مجتمع‌‌‌های بلند‌مرتبه و متراکم در کنار یکدیگر قرار گیرند که همین مساله با تبعات بی‌‌‌‌‌‌شماری همراه شد.
به گفته رسول سعادت آنچه به عینه مشاهده می‌‌‌کنیم حاکی از آن است که حتی اگر در بدترین نقطه شهر هم بخواهیم مسکن کامل و قابل بهره‌‌‌برداری بسازیم، با این قیمت تمام نمی‌شود. البته می‌توان با این قیمت مسکن ساخت.
مشروح گفت‌‌‌و‌‌‌گوی ما با مدیرعامل شرکت رویال سعادت به شرح زیر است.
دولت در حالی طرح نهضت ملی مسکن را مطرح کرده که انتقادات زیادی نسبت به این طرح به‌ویژه قیمت‌گذاری آن می‌شود. نظر شما درباره این سیاست چیست؟
قطعا می‌توان گفت که یکی از بزرگ‌ترین نقاط ضعف طرح نهضت ملی مسکن، علاوه بر اینکه فاقد پشتوانه کارشناسی و مطالعات تحقیقاتی جامع است، در عین حال قیمتگذاریهای دستوری باعث شده است که دولت نتواند در این طرح مطابق با وعده‌‌‌هایی که داده حرکت کند به طوری که سازندگان رغبت چندانی برای مشارکت دراین طرح ندارند. حتی می‌توان گفت که نمونه بارز و ملموس قیمتگذاریهای دستوری و همچنین غفلت از اثرات گرانی نهاده‌های تولید مسکن بر روی هزینههای ساخت سبب شده است که در یکی از استان‌‌‌ها یکی از ابرپروژه‌های طرح نهضت ملی مسکن متوقف شود و به دلیل اختلاف دولت و پیمانکار این پروژه به مشکل بربخورد. تجربه تبعات ناشی از قیمتگذاریهای دستوری در طرح مسکن مهر نیز رخ داد به طوری که هزینههای ساخت در این طرح از مترمربعی ۳۲۰ تا ۳۳۰هزار تومان شروع شد و در انتها به متری یک میلیون تومان هم رسید و حاصل این بی‌‌‌تدبیری و نادیده گرفتن شرایط کلان اقتصادی ساخت میزان قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی است که نیمهکاره مانده است و متقاضیان بسیاری بلاتکلیف مانده‌اند.
یکی از معضلات طرح نهضت ملی مسکن، تبعیت از یک الگوی واحد و یکسان در تولید مسکن است. به نظر شما بیتوجهی به الگوهای مختلف مسکن چه تبعاتی به دنبال دارد؟
در همه‌‌‌جای دنیا با توجه به شرایط اقلیمی، منطقه‌‌‌ای، فرهنگ، بنیه مالی و... بهرهبرداران، واحدهای مسکونی متنوع ساخته می‌شود. این یک پدیده رایج است، ما باید برای همه اقشار شامل مجرد، سالمند، معلول، متمول، آسیب‌پذیر، دانشجو و... مسکن تولید کنیم. این سیاست متاسفانه در تولید مسکن در کشور رعایت نمی‌شود و در نهضت ملی مسکن نیز همین رویه ادامه دارد. بیتوجهی به اقلیم و شرایط بومی باعث خواهد شد که سیاستهای مسکن‌سازی دولت به‌رغم صرف هزینههای بسیار به شکست منجر شود. همچنان که تجاربی در این زمینه وجود دارد که در اقلیم‌‌‌هایی با فرهنگ سنتی، ساخت مسکن صنعتی به هیچ وجه مورد اقبال قرار نگرفته است. بنابراین باید در تولید واحدهای طرح نهضت ملی مسکن نگاه تک‌بعدی خود را به حوزه مسکن کنار بگذاریم تا این طرح بتواند با موفقیت بخشی از نیازهای مسکن گروههای هدف را پاسخ دهد. دولت باید بتواند طیف‌‌‌های مختلف افراد فاقد مسکن را در طرح خود ببیند. همچنین ظرفیت مالی افراد هم باید مورد توجه قرار بگیرد. ممکن است در برخی از شهرها دولت مجبور شود برای کاهش هزینههای ساخت واحدهای مسکونی کوچک‌تر بسازد و پارکینگ آنها را در فضای باز تامین کند، کما اینکه شنیده‌‌‌ها حاکی از آن است در یکی از شهرهای اطراف تهران چنین اتفاقی رخ داده و کارفرمای پروژه این سیاست را عملیاتی کرده است. اما این تنها یک نمونه کوچک است و قابل تسری به همه پروژه‌‌‌ها نیست. در حالی که سیاست ساخت واحدهای متنوع، متناسب با اقلیم و فرهنگ‌‌‌های مردم و همچنین توان مالی متقاضیان، موضوعی است که حتما باید در سطح گسترده درباره کل پروژه نهضت ملی مسکن عملیاتی شود.
دولت از یک طرف اصرار دارد که با مترمربعی 8 تا 9 میلیون تومان می‌توان واحدهای طرح نهضت ملی مسکن را ساخت، اما از سوی دیگر سازنده‌‌‌ها چنین پیش‌فرضی را قبول ندارند. شما چه نظری در این‌باره دارید؟
هم‌اکنون به عنوان سازنده مسکن در حال ساختوساز هستیم. آنچه به عینه مشاهده می‌‌‌کنیم حاکی از آن است که حتی اگر در بدترین نقطه شهر هم بخواهیم مسکن کامل و قابل بهره‌‌‌برداری بسازیم، با این قیمت تمام نمی‌شود. البته می‌توان با این قیمت مسکن ساخت؛ اما به این ترتیب که در مرحله نازک‌‌‌کاری اقدامات لازم را انجام نداد و نصب درب، کابینت، سیستم گرمایش، سیستم سرمایش و سایر امکانات و تجهیزات لازم را به عهده بهرهبرداران گذاشت که تکمیل آنها نیز مشمول تحمیل هزینه مجدد به بهرهبرداران خواهد بود و با توجه به گروههای هدف این طرح، قطعا مشکلات عدیده‌‌‌ای برای آنها ایجاد خواهد شد.
البته برخی از سازندگان می‌‌‌گویند اگر قرار باشد ساختوساز در واحدهای کم‌ارتفاع یا ویلایی باشد، ساخت مسکن با مترمربعی 8 میلیون تومان امکان‌پذیر است. شما تایید می‌‌‌کنید؟
اولا در نظر بگیرید که اگر قرار باشد این واحدها در قالب مجتمع‌‌‌های 10 طبقه باشد، به طور قطع با این مبلغ نمی‌توانیم بسازیم. بله این ایده تا حدی درست است و شاید بتوانیم در ساختمان‌‌‌های سه یا چهار طبقه به ازای مترمربعی 8 میلیون تومان مسکن بسازیم، اما این واحدها قطعا بی‌‌‌کیفیت و ناایمن و با عمر مفید کم ساخته خواهند شد و در نهایت خیلی زود به چرخه بافت‌های ناپایدار افزوده خواهد شد؛ اما به طور کل وقتی قرار باشد این واحدهای مسکونی در 10 طبقه ساخته شوند، به یقین امکان‌پذیر نیست. چون هزینههای اسکلت، ساخت، مشاعات، آسانسور و... به قدری افزایش می‌‌‌یابد که اساسا نمی‌توان این کار را انجام داد.
یکی دیگر از چالش‌‌‌های طرح نهضت ملی مسکن متراژ آن است که دولت مخالف ساخت مسکن زیر 70 مترمربع است. این رویکرد را چگونه می‌بینید؟
بی‌شک تفکر متصدیان این است که با هدف حمایت از سیاستهای تشویق فرزند‌آوری باید از ساخت واحدهای کوچک در این طرح پرهیز شود، چرا که این واحدهای کوچک برای زوجین که می‌‌‌خواهند صاحب فرزند شوند به لحاظ متراژی ناکافی است، اما می‌توان این‌گونه فکر کرد که یک مسکن کوچک 50متری که ارزان‌تر تمام می‌شود می‌تواند برای تشکیل خانواده برای فرد مجردی که مسکن ندارد گزینه مناسبی باشد و بعد از اینکه صاحب فرزند شد آن را تبدیل به احسن کند. به هر حال همچنان که عرض کردم ما به واحدهای مسکونی با متراژهای مختلف در حدود 50، 70، 100 متر و بالاتر نیاز داریم. درواقع متراژ واحدهای ساخته‌شده باید متنوع باشد، همان‌طور که در خصوص سایر کالاهای مصرفی حق انتخاب وجود دارد و افراد مختلف جامعه به فراخور توان مالی خود قدرت انتخاب دارند، این حق باید در مورد مسکن که گران‌‌‌ترین کالای مصرفی در سبد هزینه خانوار است محفوظ باقی بماند. به هر حال تاکید می‌کنم که ما اگر جامعه هدف را در ساخت مسکن لحاظ نکنیم، نمی‌توانیم مسکن‌های مصرفی بسازیم. پیش از تولید هر کالایی ابتدا باید جامعه مصرف آن کالا را بشناسیم.
جامعه مصرف ما یکنواخت نیستند که بخواهیم واحدهای مسکونی یکنواخت برای آنها بسازیم. متاسفانه این نوع تصمیم‌سازی‌ها راه به جایی نمی‌برد و حوزه مسکن، شوخی‌بردار نیست و کوچک‌ترین سیاست غلط به دور‌ریز سرمایه‌های ملی و ناامید کردن مردم برای خانه‌دار شدن منجر خواهد شد که با تبعات جبران‌ناپذیر اجتماعی، اقتصادی و... همراه خواهد بود.
تعامل دولت با سازنده‌‌‌ها در طرح نهضت ملی مسکن باید به چه صورتی باشد؟
به نظر بنده در طرح نهضت ملی مسکن، دولت باید زمین، امکانات و تسهیلات و وام را به بخش خصوصی واگذار کند و بخش خصوصی و مصرف‌کننده بر اساس نیاز در تعامل با هم باشند. در تمام دنیا خرید مسکن با استفاده از وام‌های بانکی صورت می‌گیرد و خریدار تنها 10درصد قیمت مسکن را پرداخت می‌کند و برای تامین مبلغ باقی‌مانده، بانک‌ها وارد عمل می‌‌‌شوند.
اما بانک‌ها طی این مدت هیچ علاقه‌ای به مشارکت در این طرح از خود نشان نداده‌‌‌اند و حتی خط و نشان برای جریمه کردن آنها نیز افاقه نکرده است. بانک‌ها می‌‌‌گویند محدودیت منابع دارند.
به نظر من ادعای محدودیت منابع از سوی بانک‌ها بهانه است. بانک‌ها می‌توانند حداقل 50درصد بهای مسکن را در قالب تسهیلات ارائه کنند. بانک‌ها باید پای کار بیایند؛ اما چون بانک‌های ما دولتی هستند، منتظرند که دولت به آنها دستور بدهد. از طرف دیگر با نرخ بهره 23درصدی تسهیلات بانکی، دیگر کسی نمی‌تواند مسکن خریداری کند یا اقساط بانکی این تسهیلات را پرداخت کند. بهره وام مسکن باید بین 3 تا 5درصد باشد، اما دست دلالان و واسطه‌گران می‌افتد و درنهایت می‌بینیم که نتیجه آن وضعیت کنونی است.
طرح ساخت مسکن به شکل ویلاسازی هم یکی از سیاستهای جدید دولت در طرح نهضت ملی مسکن است، طرفداران این طرح می‌‌‌گویند این طرح سبب می‌شود که هزینههای ساخت و زمان ساخت کوتاه شود و مردم سریع‌تر صاحب خانه شوند. نظر شما چیست؟
به نظر می‌رسد که این طرح در روستاهایی که مشکل کمبود زمین وجود ندارد تا حدی راهگشا باشد اما تعمیم این سیاست به شهرهای بزرگ و سپس افزایش حریم شهرها برای ویلاسازی، قطعا نادرست است چرا که این امر سبب ایجاد حاشیه‌نشینی رسمی خواهد شد که شدیدا با آسیب‌های اجتماعی همراه است.
به طور کلی فکر می‌‌‌کنید که دولت برای اینکه بتواند از زمان باقی‌مانده عمر خود استفاده بهینه کند و به وعده‌‌‌های خود در حوزه مسکن عمل کند باید چه اقداماتی انجام دهد؟
برخی بر این باور هستند که ساخت مسکن به هیچ وجه وظیفه دولت نیست و مداخله دولت در بخش مسکن و ساخت مسکن توسط دولتها اشتباهی بزرگ است. اما به نظر من این نظریه زمانی کارآمد است که شرایط مسکن ما در شرایط معمولی باشد، اما واقعیت غیرقابل انکاری که حتی بارها از سوی مسوولان دولتی نیز عنوان شده، بحرانی بودن اوضاع مسکن در کشور ماست. زمان دسترسی خانوارها به مسکن در کشور ما به اعداد عجیب و غریبی رسیده است. در چنین شرایطی طبیعی است که دولت باید وارد عمل شود. اما در وهله اول دولت باید سیاستگذار درستی باشد و با تسهیل‌گری و ایجاد زمینه مناسب و حمایت از فناوری‌های نوین، زیرساخت تولید مسکن ارزان و باکیفیت را فراهم کند. اما مداخله دولت در ساخت مسکن می‌تواند محدود باشد، به طور مثال در طرح مسکن مهر اگر دولت به جای اهداف بلندپروازانه، به صورت واقع‌بینانه اقدام به ساخت واحدهایی در ابعاد کمتر و با کیفیت بهتر میکرد، قطعا بخش عظیمی از نیازهای واقعی مسکن پاسخ داده می‌شد و امروز به جای واحدهای نیمهکاره در بیابانهای بی‌آب و علف شاهد ساخت واحدهای مسکونی باکیفیت با مکان‌یابی صحیح بودیم. در نهضت ملی هم دولت دارد این اشتباه را تکرار می‌کند و با تعریف اهداف به شدت بلندپروازانه و بی‌توجه به واقعیت‌ها، وارد گود شده است که نتیجه همین است که می‌بینید. امیدواریم که بذرپاش وزیر راه‌وشهرسازی که به نظر می‌رسد نگاه واقع‌گرایانه‌تری نسبت به سایر مسوولان به حوزه مسکن دارد در این زمینه یک بازنگری کند و با اصلاح سیاستهای نادرست، قطار طرح نهضت ملی مسکن را وارد ریل ساختوساز کند و با تعامل سازنده با بخش خصوصی و حمایت از سازندگان حرفه‌ای، زمینه‌ای را فراهم کند که گروههای هدف از رهگذر این طرح صاحب مسکن شوند. ساخت مسکن در بیابانهای دور‌افتاده که فاقد امکانات زیربنابیی و روبنایی و همچنین فرصت‌های شغلی است هیچ لطفی ندارد و تنها و تنها آمارسازی در حوزه مسکن و دور‌ریز سرمایه‌ها و بازی با جان و مال مردم است. امیدواریم که با اصلاح ساختارها و فراهم شدن زیرساختها واحدهای مسکونی باکیفیت در اختیار گروههای مختلف قرار بگیرد.
