در گفت‌وگو با عضو هیات‌مدیره شرکت تعاونی مسکن و انبوهسازی مروارید شرق فاخر بررسی شد:
ریشه ناکارآمدی تعاونیهای مسکن
در همین راستا عضو هیات مدیره شرکت تعاونی مسکن و انبوهسازی مروارید شرق فاخر این عدم توفیق را در ترکیب پیچیده ای از عوامل در سطوح کلان، میانی و خرد در حوزه های اقتصادی، اجتماعی، سیاسی و فرهنگی مربوط می دانند. حسن بختیاری در این رابطه ادامه می‌دهد: در حال حاضر بزرگترین چالش های تعاونی ها شامل عدم واگذاری زمین، با نرخ و شرایط پرداخت دولتی از سوی نهادهایی همچون سازمان زمین و مسکن، تصویب و ابلاغ بخشنامه های مغایر با قانون از سوی شهرداری ها، شورای اسلامی شهرها، کمیسیون ماده پنج و شورای عالی شهرسازی و معماری، بوروکراسی اداری بسیار سخت و پیچیده در روند صدور پروانه ساخت پروژه ها، میزان پایین مبلغ تسهیلات بانکی نسبت به هزینه‌های ساخت است. برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص دلایل عدم‌موفقیت تعاونیهای مسکنساز، وی پاسخگوی سوالات ما بود.
در اوایل انقلاب نقش تعاونیهای مسکنساز در کشور بسیار پررنگ بود اما متاسفانه به علت برخی از مشکلات و بی‌‌‌اعتمادی‌‌‌ها این نقش رفته‌‌‌رفته کمرنگ شد شما دلیل این موضوع را در چه می‌بینید؟
در اوایل انقلاب شهرها هنوز به سمت بلند مرتبه‌سازی حرکت نکرده بودند و تعاونیها ساختوساز خود را در قالب قطعات ویلایی در یک تا دو طبقه اجرا می‌کردند. همچنین ضوابط شهرداری‌ها در حوزه تفکیک و تغییر کاربری و تعامل آنها، با اشخاص و در کنار آن اصول مهندسی در حوزه طراحی، ساخت و نظارت نسبت به دهه ۸۰ به بعد بسیار پیش پا افتاده بود؛ در نتیجه مدیریت تعاونیها از پیچیدگی خاصی برخوردار نبودند و دغدغه اصلی آنها، جمع‌آوری پول از اعضا و خرید مصالح و اجرای پروژه‌ها بود. تعاونیها بسیار روان و بدون دغدغه‌های خاص، پروژه‌های خود را تعریف کرده و اجرا می‌کردند و فعالیت آنها بسیار رونق داشت.
اما از آنجا که با افزایش جمعیت کشور، شهرها به سمت رشد عمودی حرکت کردند و خانه‌های یک تا دو طبقه، جای خود را به ساختمان‌های ۵ تا ۲۵ طبقه دادند؛ با تصویب و اجرایی شدن قانون نظام مهندسی و تغییرات ضوابط شهرسازی، طرح‌های تفصیلی تعریف شد و احداث پروژه‌ها به امری بسیار حرفه‌ای و تخصصی بدل شد. البته هیات‌مدیره تعاونیهای مسکن را عده‌ای از کارکنان در قالب افراد عادی و غیرمتخصص تشکیل می‌‌‌دادند که همین امر باعث شد این شرکت‌ها با مشکلات بسیاری مواجه شده و آمار پروژه‌های شکست خورده، روز به‌روز افزایش یافت و انعکاس اخبار این شکست‌ها نیز کاهش اعتماد عموم به تعاونیها و در نتیجه خارج شدن بسیاری از آنها از چرخه تولید مسکن را به همراه داشت.
در حال حاضر تعاونیها با چه چالش‌هایی در بخش ساختوساز مسکن مواجه هستند؟ و شرایط تولید مسکن را به نسبت نیمه اول دهه ۹۰ چگونه ارزیابی می‌‌‌کنید؟
در حال حاضر بزرگترین چالش‌های تعاونیها شامل عدم‌واگذاری زمین، با نرخ و شرایط پرداخت دولتی از سوی نهادهایی همچون سازمان زمین و مسکن، تصویب و ابلاغ بخشنامه‌های مغایر با قانون از سوی شهرداری‌ها، شورای اسلامی شهرها، کمیسیون ماده پنج و شورای عالی شهرسازی و معماری، بوروکراسی اداری بسیار سخت و پیچیده در روند صدور پروانه ساخت پروژه‌ها، میزان پایین مبلغ تسهیلات بانکی نسبت به هزینه‌های ساخت است.
همچنین شرایط تولید مسکن نسبت به نیمه اول دهه ۹۰ با تغییرات زیادی مواجه نشده، به طور مثال ما همچنان با کاهش تعداد کارگران، پیچیده‌تر شدن روند اداری مرتبط با صدور پروانه ساخت و گواهی پایان کار در شهرداری‌ها و سازمان نظام مهندسی وگسترده‌تر شدن دامنه ضوابط پیشگیری از حریق توسط سازمان آتش‌نشانی روبه‌رو هستیم.
چرا شرکت‌های تعاونی علاقه‌‌‌مند نیستند با شرکت‌هایی مانند انبوهسازان تفاهم‌‌‌نامه منعقد کنند تا شاهد ساخت‌‌‌وساز‌‌‌های کمی و کیفی در این عرصه باشیم؟
دغدغه اصلی انبوهسازان نیز مانند پیمانکاران، مسائل مالی پروژه‌هاست. منابع مالی پایدار و تزریق نقدینگی به پروژه‌ها، در مراحل مختلف اجرایی، هماهنگ با برنامه زمان‌بندی ساخت و تحویل پروژه‌ها، مهم‌ترین اصل در یک پروژه است. اما نظر به اینکه تنها منبع مالی تعاونیها از محل اقساط واریزی اعضا بوده و به طور معمول، اعضا، اقساط ساخت را با تاخیر به حساب تعاونی واریز می‌کنند؛ بنابراین تعاونیها ترس از انعقاد قرارداد همکاری و ساخت با انبوهسازان را دارند.
نکته دیگر نیز تفاوت قیمت تمام شده ساخت است. قطعا شرکت‌های انبوه‌ساز باید در اثر ساخت و پیمانکاری در یک پروژه، سودی معادل ۲۵ تا ۳۵درصد کسب کرده تا فعالیت آنها توجیه‌پذیر باشد و از آنجا که تعاونیها همیشه به دنبال کاهش هزینه‌های ساخت هستند، از واگذاری اجرای پروژه‌های خود به انبوهسازان خودداری می‌کنند.
طی سال‌های اخیر قیمت مسکن بالا رفته و قدرت خرید بسیار کاهش‌‌‌یافته است. ضعف قدرت خرید چه مسائلی را برای سازندگان و تولیدکنندگان مسکن ایجاد کرده است؟
ضعف قدرت خریداران مسکن و در نتیجه کاهش تولید، باعث شده بخشی از سازندگان، آخرین پروژه ساخته شده خود را تماما اجاره داده و از آن محل ارتزاق کنند
بخشی دیگر، تمام یا قسمتی از سرمایه خود را به ترکیه، دبی و اسپانیا انتقال داده و ضمن اخذ شهروندی از آن کشورها به ادامه ساختوساز خود در آنجا بپردازند. بخش دیگری، سرمایه خود را به شمال کشور برده و در آنجا مشغول به خرید اراضی و تغییر کاربری آنها و ساختوساز در قالب ویلا و آپارتمان شده‌اند و الباقی همکاران نیز همچنان مشغول فعالیت هستند؛ پس در نتیجه سازندگان و سرمایه‌گذاران در این حوزه، دچار مشکلات خیلی خاصی نشده‌اند، اما تبعات ناشی از تغییر شکل کاری آنها مستقیم و غیرمستقیم روی مشاغل مرتبط با صنعت ساختمان تاثیر داشته است؛ به گونهای که جمعیت زیادی از کارگران و استادکاران، به طور کامل بیکار یا نیمه فعال شده و به مشاغلی همچون تاکسی‌های اینترنتی روی آورده‌اند. در آن بخشی که سرمایه‌ها به کشورهای دیگر انتقال یافته، عملا بخشی از اقتصاد کشور که در اثر تولید نهاده‌های ساختمانی فعال و اشتغال‌زا بوده، رونق سابق را نداشته و نیروی کار بسیاری تعدیل شده است. همچنین تحت‌تاثیر هجوم آن دسته از فعالان این حوزه به شمال کشور، بیم آن می‌رود که علاوه بر خشک کردن شالی‌های برنج کاری به منظور تغییر کاربرد و در نتیجه آن، کاهش تولید برنج داخلی، گسترش بی‌رویه شهرهای شمالی به‌خصوص استان مازندران، موجب افزایش جمعیت غیربومی شده و در پی آن نیز آلودگی‌های زیست محیطی و برهم خوردن نظم فرهنگی و اجتماعی جبران‌ناپذیری را رقم زند.
با توجه به اینکه دولت سیزدهم وعده ساخت سالانه یکمیلیون واحد مسکونی را داده است؛ به نظر شما این وعده تا چه اندازه قابلیت اجرا دارد؟
مهم‌ترین اصل در حوزه ساختوساز و تولید انبوه مسکن، آن هم با چنین ابعاد گسترده‌ای، انجام مطالعات مکان‌‌‌یابی و امکان‌سنجی دقیق از یکسو و بررسی منابع موردنیاز از حیث مالی، نیروی انسانی ماهر و میزان تولید و امکان واردات مصالح و تجهیزات موردنیاز از سوی دیگر است. قطعا انجام مطالعات مذکور، در این سطح، نیاز به کارگروه‌های فوق تخصصی و زمان کافی داشته و هم افزایی چند وزارتخانه را طلب می‌کند. به‌خصوص که کشور در سال‌های اخیر به دلیل خشکسالی و سوءمدیریت منابع آب توسط متولیان مربوطه کشور، با کم‌آبی شدید مواجه بوده و تامین آب برای شهرها و شهرک‌های جدید یا توسعه محدوده شهرها به اصلی‌ترین شاخص بدل شده است.
همچنین عدم‌تفکیک وزارت راه و شهرسازی به دو وزارتخانه مستقل، باعث شده تا ۵۰درصد از انرژی وزارتخانه مذکور، صرف حوزه راه و ترابری شود و مسکن و شهرسازی با ۵۰درصد نیروی الباقی به راه خود ادامه دهد. با اطلاعی که بنده از آخرین وضعیت طرح جهش تولید مسکن دارم؛ دولت تاکنون نتوانسته وعده خود در زمینه تولید مسکن به میزان سالانه یکمیلیون واحد را محقق سازد و وزارتخانه چه از نظر مطالعاتی و چه از نظر عملیاتی، گام‌هایی در حد و اندازه‌های وعده مذکور برنداشته است.
انتظار این است دولت، فعالیت خود را با کمک مشاورین خبره شهرساز به مطالعات لازم جهت مکان‌‌‌یابی درست برای تاسیس شهرها و شهرک‌های جدید، با درنظر گرفتن منابع تامین آب، تخصیص اراضی و نظارت بر ساختوساز محدود سازد و با تدوین آیین‌نامه ای، ساختوساز در اراضی منتخب را به طور کامل به بخش خصوصی واگذار کرده و خود، صرفا به بازرسی و نظارت بپردازد.
دوم، با وضع قوانینی درخصوص کاهش یا حذف تعرفه گمرکات، دست بخش خصوصی را برای واردات تکنولوژی‌های جدید، دانش فنی و ماشین‌آلات و مواد اولیه باز کرده تا بخش خصوصی بتواند با علم روز و مصالح نوین، ضمن کاهش هزینه، سرعت ساختوساز را افزایش دهد.
سوم، از طریق ایجاد کارگروه‌های تخصصی در کمیسیون‌های رفع موانع تولید در هر استان، اصطکاک و درگیری سازندگان با نهادها و ادارات و سازمان‌های دخیل در امر صدور مجوزات را کاهش داده و با ایجاد و توسعه زیرساخت‌ها، موجبات افزایش سرعت تولید و کاهش هزینه‌های فرصت را فراهم آورد.
در پایان تقاضا دارم با تدوین آیین‌نامه‌ها یا تصویب لوایح قانونی لازم، بانک‌ها را به عنوان یکی از ارکان اجرای طرح جهش تولید و در قالب تسهیلگر فی‌‌‌مابین سازندگان و متقاضیان خرید قرار دهد تا از این طریق، طرف قرارداد سازندگان و در عین حال طرف قرارداد خریداران نیز بانک‌ها باشند. دقت داشته باشید این موضوع، در کشوری همچون ترکیه که در دهه اخیر در صنعت ساختمان بسیار موفق عمل کرده، نقشی اساسی داشته است و تسهیلگری بانک‌ها باعث شده سازندگان، هیچ‌گونه دغدغه‌ای در دریافت مبالغ نداشته باشند و تمام انرژی خود را صرف ساخت و تولید مسکن قرار داده و ضمن رسیدن به نقطه کیفی مطلوب، از کمیت لازم نیز برخوردار شوند.
پیشنهاد شما برای حل معضلات مسکن چیست؟
واگذاری اراضی دولتی به پیمانکاران انبوهسازان بخش خصوصی توسط دولت و تدوین آیین‌نامه‌‌‌ای به منظور کنترل و نظارت بر نحوه ثبت‌نام، دریافت اقساط و مشارکت متقاضیان در طرح‌ها، به نحوی که سازندگان و مجریان طرح امکان تخلف از آیین‌نامه مذکور را نداشته و در صورت تخلف با جرائمی سخت و سنگین مواجه شوند. همچنین در این راستا اتحادیه‌‌‌های مشاوران املاک هر یک از شهرها نیز می‌توانند با حضور در کنار وزارت راه و شهرسازی و راه‌اندازی سامانه‌ای، ضمن تسهیلگری بر امور نقل و انتقال واحدهای هر یک از پروژه‌ها، نظارت‌‌‌های لازم به منظور جلوگیری از تخلفات احتمالی مجریان یا واسطه‌ها را عهده‌‌‌دار شوند.
همچنین خروج بانک مسکن از بازارهای مالی غیرمرتبط همچون انرژی، بورس، کارخانه‌‌‌های تولیدی و... و تمرکز بانک مذکور در حوزه مسکن به گونهای که تمامی انرژی فنی و مالی این بانک که تخصص اصلی آن در حوزه مسکن است؛ به این امر اختصاص یافته و حتی‌الامکان طرف قرارداد مجریان طرح، صرفا بانک مسکن شود. شایان ذکر است ذیل بانک مسکن، شرکت‌های معظم و باسابقه‌‌‌ای وجود داشته که سال‌هاست در صنعت ساختمان فعال و دارای رزومه کارکرد قابل‌توجهی هستند و خود این شرکت‌ها نیز می‌توانند مسوولیت اجرای بخش اعظمی از طرح را برعهده گیرند.
ازدیگر موارد می‌توان به جلوگیری از صادرات مصالح پایه همچون فولاد و سیمان به کشورهای همسایه و همچنین افزایش ظرفیت تولید این کارخانه‌ها، اجازه ورود به کارگران اتباع بیگانه به خصوص اتباع افغانستان و آموزش آنها به منظور رعایت نکات ایمنی بهداشت و ایضا مسائل فنی، تربیت نیروهای انسانی داخلی علاقه مند به کارهای ساختمانی و تعلیم و آموزش آنها از طریق سازمان فنی و حرفه‌ای و صدور گواهی مهارت به منظور افزایش بازدهی نیروهای پیمانکار، همچنین ایجاد ضوابط در راستای بهره‌‌‌مندی از بیمه‌‌‌های خدمات درمانی و تکمیلی به گونهای که شامل استفاده از مزایای بازنشستگی باشد، اشاره کرد.
