۴ اتفاق مهمی که جنگ در بازار مسکن رقم زد/ فرید قدیری: در صورت تفاهم میان ایران و آمریکا، انتظار می رود بازدهی بازار مسکن از بازارهای رقیب جلو بزند
فرید قدیری، معاون سردبیر و دبیر بخش مسکن روزنامه دنیای اقتصاد، در دومین روز همایش «چشمانداز اقتصاد ایران ۱۴۰۵» گفت: امیدوارم این همایش برای حاضران کاربردی و مفید بوده باشد. برای همه مردم ایران، فعالان اقتصادی و اقتصاد کشور، آرزوی سلامتی، موفقیت و بهبود شرایط را دارم.
وی با اشاره به هدف ارائه خود افزود: در فرصت کوتاهی که در اختیار دارم، تلاش میکنم آثار اتفاقات تاریخی رخداده از سال ۱۴۰۳ به بعد را بر بازار مسکن و ساختمان توضیح دهم؛ اتفاقاتی که پس از جنگ تحمیلی دهه ۱۳۶۰، شرایط متفاوتی را برای کشور رقم زدند. هدف این است که بتوانیم چشمانداز بازار مسکن در ماههای آینده را، پس از دو جنگ رخداده در سالهای ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴، بهتر ارزیابی کنیم.
قدیری ادامه داد: جنگی که نشانههای آن در سال ۱۴۰۳ آشکار شد و در سال ۱۴۰۴ بهطور مستقیم با آن مواجه شدیم، چهار اتفاق مهم را در بازار مسکن و ساختمان تهران و سایر شهرها رقم زد.
وی درباره نخستین پیامد گفت: از فروردین سال ۱۴۰۳ و همزمان با افزایش ریسک جنگ، نخست با حمله به کنسولگری ایران و سپس با تحولات روز ۳۱ فروردین و فعالشدن پدافند هوایی در شهرهای مختلف، شاهد سنگینترشدن رکود معاملاتی بازار مسکن بودیم.
معاون سردبیر روزنامه دنیای اقتصاد افزود: باید به خاطر داشته باشیم که بازار مسکن از سال ۱۳۹۷ وارد یک رکود تاریخی شده بود، اما ظهور یک ریسک سیاسی متفاوت، یعنی ریسک وقوع جنگ، شدت این رکود را افزایش داد.
وی با اشاره به آمار معاملات مسکن تهران توضیح داد: میانگین حجم ماهانه معاملات مسکن در سال ۱۴۰۳، یعنی سالی که علائم ریسک جنگ بهشدت تقویت شده بود، به حدود سههزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در ماه رسید. از سال ۱۳۹۳ که آمار خریدوفروش آپارتمان در تهران بهصورت قابل رصد ثبت شده است، چنین رکود سنگینی کمسابقه بود و وضعیت سال ۱۴۰۳ حتی از سال قبل نیز نامناسبتر شد.
قدیری گفت: جنگ سه پیامد دیگر نیز برای بازار مسکن داشت. رکود معاملاتی، فنر تقاضای مصرفی و سرمایهای مسکن را فشردهتر کرد. سپس در سال ۱۴۰۴ و همزمان با وقوع دو جنگ پیاپی، تعطیلی بازارهای دارایی آثار منفی دیگری را به شکل نوسان و جهش قیمت بر بازار مسکن تحمیل کرد. در نهایت، تورم تولید مسکن و ساختمان نیز تحت تأثیر جنگ افزایش یافت.
وی درباره توقف انتشار آمار رسمی بازار مسکن اظهار کرد: از نیمه سال ۱۴۰۳، انتشار منظم آمار قیمت قطعی مسکن در تهران متوقف شد. لازم است توضیح داده شود که چه اتفاقی در نظام آماری بازار مسکن رخ داده است.
دبیر بخش مسکن روزنامه دنیای اقتصاد ادامه داد: در سالهای اخیر، بهویژه در دولت شهید رئیسی، تعدد سامانهها در حوزههای مختلف اقتصادی به بازار مسکن نیز سرایت کرد. پیش از آن، سامانه رهگیری معاملات مسکن، موسوم به سامانه کد رهگیری، از سال ۱۳۸۸ فعالیت میکرد.
وی افزود: این سامانه بهتدریج میان مشاوران املاک و مردم جا افتاد و در سالهای پایانی، بیش از ۹۰ تا ۹۵ درصد معاملات مسکن در آن ثبت میشد. اطلاعات این سامانه به مرجع بانک مرکزی و مرکز آمار ایران برای انتشار منظم و ماهانه قیمت مسکن تبدیل شده بود.
قدیری تصریح کرد: اما تعدد سامانهها در وزارت راه و شهرسازی باعث شد سامانه رهگیری معاملات مسکن عملاً کنار گذاشته شود. پس از آن، سامانه خودنویس راهاندازی شد که با ایرادهای متعددی مواجه بود و در ادامه نیز سامانه کاتب از سوی دفاتر اسناد رسمی به وجود آمد.
وی افزود: اکنون چند سامانه موازی وجود دارد که معاملات مسکن در هرکدام از آنها ثبت میشود. از آنجا که هر سامانه تنها بخش محدودی از معاملات را پوشش میدهد، بانک مرکزی و مرکز آمار اعلام میکنند جامعه آماری هیچکدام از آنها برای محاسبه قیمت قابل استناد نیست. به همین دلیل، انتشار منظم آمار رسمی قیمت مسکن متوقف شده است.
معاون سردبیر روزنامه دنیای اقتصاد گفت: در سالهای ابتدایی دهه ۱۴۰۰، زمانی که قیمت مسکن جهش میکرد، چند بار گفته شد اگر چراغ اتاق آماری بازار مسکن را خاموش کنند، بازار آرام میشود. در سال ۱۴۰۳ نیز برای چندمینبار انتشار آمار متوقف شد.
وی ادامه داد: گروه رسانهای دنیای اقتصاد از همان زمان، شاخصی با عنوان «شاخص قیمت پیشنهادی مسکن» یا قیمت موردنظر فروشندگان را تعریف و محاسبه کرد. از نیمه سال ۱۴۰۳ به بعد، هر ماه این شاخص را اعلام کردهایم. البته از ماه گذشته، اطلاعات قیمت قطعی را نیز از وزارت راه و شهرسازی دریافت کردهایم و قیمت قطعی خردادماه نیز قابل اعلام است.
قدیری با اشاره به آثار جنگ ۱۲روزه بر بازار مسکن گفت: در خرداد و تیرماه سال ۱۴۰۴ و پس از وقوع جنگ ۱۲روزه، قیمت مسکن به شکلی بیسابقه بین پنج تا هشت درصد کاهش پیدا کرد. بازار عملاً تعطیل شده بود و حتی افرادی که به هر دلیل قصد خرید یا فروش خانه داشتند و منابع مالی آنها نیز آماده بود، امکان انجام معامله نداشتند.
وی افزود: بنگاههای مشاور املاک و دفاتر اسناد رسمی تعطیل بودند و جابهجایی منابع مالی از طریق شبکه بانکی نیز با محدودیت مواجه شده بود. همین شرایط باعث شد قیمتهای پیشنهادی فروشندگان بین پنج تا هشت درصد کاهش پیدا کند.
دبیر بخش مسکن روزنامه دنیای اقتصاد ادامه داد: در پاییز سال گذشته نیز بازار مسکن همچنان با شوک ناشی از جنگ ۱۲روزه مواجه بود و این وضعیت خود را به شکل ثبات نسبی قیمتها نشان داد. اما با عبور از پاییز و ورود به زمستان، چند اتفاق باعث شروع دوره تازهای از تحرک در بازار مسکن شد.
وی نخستین عامل را فشردگی تقاضا دانست و گفت: فنر تقاضای مسکن در سال ۱۴۰۳ و نیمه نخست سال ۱۴۰۴ فشرده شده بود. بخشی از متقاضیان تلاش کردند از ثبات نسبی قیمتها استفاده کنند و برای خرید ملک در تهران وارد بازار شوند.
قدیری افزود: عامل دوم که به نظر میرسد وزن بسیار مهمی داشت، «شارژ طلایی» خریداران مسکن بود. بررسیهای میدانی ما در دی و بهمن نشان میداد که بازار مسکن وارد یک دوره تحرک محسوس شده است.
وی ادامه داد: مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران میگفتند بخش ثابتی از منابعی که خریداران برای خرید آپارتمان وارد بازار میکردند، از محل فروش طلا یا سکه تأمین میشد و سهم طلا در بسیاری از خریدها بیشتر بود.
معاون سردبیر روزنامه دنیای اقتصاد گفت: در برخی معاملات، بیش از ۳۰ تا ۴۰ درصد بودجه خرید مسکن از طریق تبدیل طلا تأمین میشد. بخشی از این منابع نیز پیشتر به تتر تبدیل شده بود و خریداران مابهالتفاوت قیمت ملک را بهصورت نقدی پرداخت میکردند.
وی افزود: بازدهی بالای طلا و سکه طی دو سال گذشته که با رشد شدید قیمتها همراه بود، به تحرک محسوس معاملات مسکن تهران در زمستان سال گذشته کمک کرد.
قدیری با اشاره به جهش قیمت در بهمنماه گفت: در بهمن سال گذشته، قیمت مسکن تهران رشد ماهانه بیسابقهای معادل ۱۵ درصد را تجربه کرد. از ابتدای دهه ۱۳۹۰ تاکنون، رشد ماهانه ۱۵درصدی قیمت مسکن سابقه نداشت.
وی توضیح داد: علت این جهش مشخص است؛ پیش از آن، بازار مسکن با شوکی مانند جنگ مواجه نشده بود که معاملات را بهشدت متوقف و تقاضا را انباشته کند و سپس آثار آن به شکل جهش قیمت در دی و بهمن ظاهر شود.
دبیر بخش مسکن روزنامه دنیای اقتصاد گفت: قیمت پیشنهادی مسکن یک روز پیش از آغاز جنگ ۱۲روزه، بهطور متوسط حدود ۱۴۸ میلیون تومان در هر مترمربع بود. با آغاز جنگ، همه بازارها و فعالان اقتصادی دوباره در شوک فرو رفتند و متوسط قیمت پیشنهادی مسکن تا حدود ۱۱۵ میلیون تومان در هر مترمربع کاهش یافت.
وی ادامه داد: این روند نزولی تا زمان اعلام آتشبس ادامه داشت. با اعلام آتشبس، رفتار بازار و دارندگان دارایی بار دیگر تغییر کرد. بسیاری از خانوارها در سالهای گذشته دلار، طلا یا سایر داراییها را با این هدف نگهداری کردهاند که در آینده از قدرت مالی لازم برای خرید خانه اول یا سرمایهگذاری ملکی برخوردار شوند.
قدیری افزود: پس از آتشبس، مسیر قیمت مسکن بار دیگر تغییر کرد. در بهار نیز وقتی اعلام شد ایران و آمریکا در حال مذاکره هستند و احتمال دستیابی به تفاهم وجود دارد، آثار آن بهسرعت در ثبات نسبی قیمت مسکن دیده شد.
وی گفت: قیمت مسکن در این دوره به حدود ۲۰۰ میلیون تومان در هر مترمربع رسید و در دوره آتشبس و انتشار اخبار مربوط به تفاهم، تا حد زیادی ثبات خود را حفظ کرد.
معاون سردبیر روزنامه دنیای اقتصاد ادامه داد: با این حال، چند روز پیش و همزمان با مشاهده دوباره برخی تحرکات و حملات در تهران، قیمت پیشنهادی فروشندگان به حدود ۲۱۷ میلیون تومان در هر مترمربع رسید و اکنون این رقم در محدوده ۲۲۴ میلیون تومان قرار دارد.
وی از این روند نتیجه گرفت: در سال گذشته، ریسک جنگ مهمترین بازیگردان بازار مسکن تهران بوده است. در گذشته همواره گفته میشد بازار مسکن دیرتر از سایر بازارهای دارایی به تحولات بیرونی واکنش نشان میدهد، اما این ویژگی تغییر کرده است.
قدیری گفت: از سال ۱۳۹۷ به بعد، ابتدا خروج آمریکا از برجام و سپس بروز جنگ و تشدید ریسکهای غیراقتصادی باعث شدند حساسیت قیمت مسکن به تحولات و متغیرهای بیرونی افزایش پیدا کند. هرچه در این هفت یا هشت سال جلوتر آمدهایم، سرعت واکنش بازار مسکن بیشتر شده و اکنون حتی نوسان روزانه قیمتهای پیشنهادی فروشندگان قابل مشاهده است.
وی با تأکید بر ضرورت نگاه بلندمدتتر به بازار مسکن افزود: برای تحلیل دقیقتر، باید از نوسانات روزانه فاصله بگیریم و وضعیت بازار را در یک دوره دو یا سهساله و حتی بلندمدتتر بررسی کنیم.
دبیر بخش مسکن روزنامه دنیای اقتصاد اظهار کرد: از ابتدای دهه ۱۳۷۰ تاکنون، رکود و رونق قیمتی بازار مسکن را میتوان به شش دوره تقسیم کرد؛ سالهای ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۳، سالهای ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۶، سالهای ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹، سالهای ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۲، سالهای ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ و در نهایت بهار سال ۱۴۰۵.
وی درباره ویژگی دوره نخست گفت: از سال ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۳، چرخههای رکود و رونق مسکن به شکل سنتی و تکرارشونده عمل میکرد. معمولاً بازار برای یکونیم تا حداکثر دو سال با رونق معاملات و افزایش قیمت مواجه میشد و پس از آن، برای سه تا چهار سال و گاهی بیشتر، وارد رکود قیمتی میشد.
قدیری افزود: در دوره رکود، قیمت اسمی مسکن یا کاهش پیدا میکرد یا میزان رشد آن از تورم عمومی کمتر بود؛ در نتیجه، قیمت واقعی مسکن کاهش مییافت و بازار بهتدریج برای یک دوره افزایش قیمت جدید آماده میشد.
وی گفت: میانگین رشد سالانه قیمت مسکن تهران از سال ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۳ حدود ۲۱ درصد بود. این عدد برای مقایسه با دورههای بعد اهمیت زیادی دارد.
معاون سردبیر روزنامه دنیای اقتصاد درباره دوره برجام اظهار کرد: از سال ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۶ و پس از امضای برجام، ریسک سیاسی ناشی از تحریمهای ابتدای دهه ۱۳۹۰ تا حد زیادی فروکش کرد. انتظارات تورمی کاهش یافت و مردم نسبت به آینده اقتصاد امیدوارتر شدند.
وی ادامه داد: در چنین شرایطی، انگیزهای برای ادامه سرمایهگذاری سنگین در بازار ملک وجود نداشت. اثر این شرایط در روند قیمت مسکن دیده شد؛ بهطوریکه میانگین رشد سالانه قیمت مسکن تهران از سال ۱۳۹۴ تا پایان ۱۳۹۶ به حدود پنج درصد کاهش یافت.
قدیری افزود: در مجموع این سه سال، قیمت مسکن فقط حدود ۱۰ درصد افزایش پیدا کرد. این رشد ۱۰درصدی در سه سال را باید با رشد ۱۵درصدی قیمت در بهمن سال گذشته و حدود ۲۰درصدی در اردیبهشت امسال مقایسه کرد تا مشخص شود سرعت رشد قیمت در دوره برجام تا چه اندازه پایین و فضای روانی جامعه تا چه حد متفاوت بوده است.
وی با اشاره به تحولات سال ۱۳۹۷ گفت: از سال ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ اتفاقی تاریخی در بازار مسکن رخ داد. با خروج آمریکا از برجام، هم چرخههای سنتی رکود و رونق بازار مسکن نسبت به سه دهه قبل تغییر کرد و هم روند رشد قیمتها وارد وضعیت تازه و کمسابقهای شد.
دبیر بخش مسکن روزنامه دنیای اقتصاد در پایان این بخش گفت: بازار مسکن از ابتدای سال ۱۳۹۷ تاکنون همچنان در رکود معاملاتی قرار دارد؛ رکودی ممتد که در سه دهه قبل از آن سابقه نداشت.
قدیری در ادامه گفت: در سال ۱۴۰۰ و همزمان با تغییر دولت، مردم و فعالان اقتصادی تا حدودی امیدوار شدند؛ زیرا رئیسجمهور وقت در ابتدای فعالیت دولت اعلام کرد که مذاکرات دوباره آغاز خواهد شد. اثر این خبر بهسرعت در بازار مسکن نمایان شد و قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ حدود ۳۰ درصد افزایش یافت.
وی افزود: در سالهای ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲، مذاکرات با اروپا و آمریکا با تنشها و نوسانات زیادی همراه بود. در سال ۱۴۰۲ نیز روند مذاکرات دوباره به هم خورد و بازار مسکن تا خردادماه وارد مرحله تازهای از التهاب قیمتی شد؛ بهطوریکه رشد قیمت مسکن در مقاطعی از ۶۰ درصد فراتر رفت.
معاون سردبیر روزنامه دنیای اقتصاد ادامه داد: در سالهای ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴، ماهیت ریسک سیاسی تغییر کرد و ریسک جنگ به بازار وارد شد. در حالی که بازارهایی مانند دلار، سکه و سایر داراییهای نقدشونده مرتباً با التهاب قیمتی روبهرو میشدند، این رشد به همان شدت در بازار مسکن منعکس نمیشد.
وی درباره علت این تفاوت توضیح داد: تجربه جنگ در جهان و همچنین جنگ تحمیلی دهه ۱۳۶۰ این تصور را ایجاد کرده است که آغاز درگیری نظامی ممکن است به ساختمانها و سرمایهگذاریهای ملکی آسیب بزند. علاوه بر این، افراد در شرایط جنگی تلاش میکنند دارایی خود را در بازاری نگهداری کنند که در صورت نیاز به مهاجرت یا انجام کاری اضطراری، امکان نقدکردن سریع آن وجود داشته باشد. به همین دلیل، بخشی از سرمایهها به سمت دلار و سکه حرکت کرد و سرعت رشد قیمت مسکن کاهش یافت.
قدیری افزود: با این حال، در بهار امسال رشد اسمی قیمت مسکن دوباره شتاب گرفت. قیمت مسکن در مجموع فصل بهار حدود ۴۰ درصد افزایش یافت و تورم نقطهای آن در خردادماه به محدوده ۹۰ تا ۹۵ درصد رسید.
وی تاکید کرد: بررسی رشد اسمی قیمت، همه واقعیت بازار مسکن را نشان نمیدهد. دکتر تیمور رحمانی و دکتر مسعود نیلی نیز در سخنان خود به این موضوع اشاره کردند که شرایط تورمی به خلق پول بیشتر، جهش تورم و شکلگیری فضای نامتعادل در بخشهای مختلف اقتصاد منجر شده است.
دبیر بخش مسکن روزنامه دنیای اقتصاد گفت: برای آنکه متوجه شویم در بازار مسکن چه گذشته و بتوانیم آینده آن را تحلیل کنیم، باید قیمت واقعی مسکن را بررسی کنیم؛ یعنی اثر تورم عمومی را از رشد قیمت اسمی کنار بگذاریم.
وی افزود: اگر قیمت مسکن را با قیمت ثابت سال ۱۳۷۰ محاسبه کنیم، زمانی که متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران حدود ۴۷ هزار تومان بود، مشاهده میشود قیمت واقعی مسکن از سال ۱۳۷۰ تا تیرماه امسال حدود ۲.۳ برابر شده و از ۴۷ هزار تومان به حدود ۱۱۰ هزار و ۶۰۰ تومان در هر مترمربع، به قیمت ثابت سال ۱۳۷۰، رسیده است.
قدیری ادامه داد: اما بخش قابلتوجه این افزایش تنها در فاصله سالهای ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ اتفاق افتاد. قیمت واقعی مسکن در این سه سال حدود ۱۶۰ درصد افزایش پیدا کرد. در حالی که در کل دوره ۳۵ساله، قیمت واقعی دو تا سه برابر شده، فقط در فاصله سالهای ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ رشد ۱۶۰درصدی را تجربه کرده است.
وی تصریح کرد: در سالهای ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴، قیمت واقعی مسکن حدود ۴۰ درصد کاهش یافت. سپس در بهار امسال، بهویژه در اردیبهشت و بخشی از خرداد، قیمت واقعی مسکن بار دیگر بیش از ۱۶ درصد و در برخی محاسبات تا حدود ۲۰ درصد افزایش پیدا کرد.
معاون سردبیر روزنامه دنیای اقتصاد از این روند نتیجه گرفت: ریسک ناشی از سیاستهای ترامپ، خروج آمریکا از برجام و پس از آن خطر جنگ، مانند یک بازیگردان پنهان و مزاحم، حرکت قیمت مسکن و رفتار خریداران و فروشندگان را هدایت کرده است.
وی افزود: این روند به ما نشان میدهد که در ماههای آینده، اگر جنگ تشدید شود و به تهران کشیده شود، چه اتفاقاتی ممکن است در بازار مسکن رخ دهد. همچنین اگر تفاهمی شکل بگیرد و دوباره به توافق بازگردیم، شرایط این بازار چگونه میتواند تغییر کند.
قدیری با اشاره به وضعیت ماههای اخیر گفت: در اردیبهشت امسال، رشد ماهانه قیمت مسکن به ۲۱ درصد رسید و رکورد رشد ۱۵درصدی بهمن سال گذشته را نیز شکست.
وی ادامه داد: در بخشی از محاسبات انجامشده در زمان برگزاری این همایش، متوسط قیمت پیشنهادی فروشندگان مسکن در تهران حدود ۲۰۴ میلیون تومان در هر مترمربع برآورد شده است. از آنجا که هنوز آمار تیرماه دریافت نشده، آخرین قیمت قطعی و رسمی معاملات به خردادماه مربوط میشود که حدود ۱۸۱ میلیون تومان در هر مترمربع بوده است. بنابراین میان قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی معاملات حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد فاصله وجود دارد.
دبیر بخش مسکن روزنامه دنیای اقتصاد اظهار کرد: اکنون در وضعیتی قرار داریم که نه میتوان آن را جنگ کامل نامید و نه صلح کامل. اگر دوباره به تفاهمی بازگردیم که قرار است در نهایت به توافق منجر شود، فاصله میان تفاهم و توافق برای اقتصاد یک دوره برزخی خواهد بود؛ مشابه وضعیتی که از سال ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۲ تجربه کردیم.
وی افزود: برای بررسی آثار توافق احتمالی بر بازار مسکن، میتوان به تجربه سال ۱۳۹۴ مراجعه کرد. در تیرماه آن سال و پس از امضای برجام، قیمت مسکن تهران حدود پنج درصد کاهش یافت و سپس بازار برای حدود سه سال به ثبات رسید. خرید سرمایهای آپارتمان نیز بهشدت کاهش یافت و بازار عمدتاً در اختیار متقاضیان مصرفی قرار گرفت.
قدیری با طرح این پرسش که آیا در صورت توافق، بازار مسکن دوباره شبیه سالهای ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۶ خواهد شد، گفت: بررسیهای ما نشان میدهد تکرار آن شرایط بسیار بعید است و چند دلیل مشخص دارد.
وی درباره نخستین تفاوت توضیح داد: پیش از امضای برجام در سال ۱۳۹۴، بازار مسکن در سالهای ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۳ با رونق و جهش قیمت مواجه شده بود و استعداد ورود به یک دوره رکود و ثبات قیمتی را داشت. اما اکنون چنین شرایطی وجود ندارد. بازار هفت تا هشت سال است که در رکود معاملاتی قرار دارد و حجم زیادی از تقاضای مصرفی پشت در بازار معطل مانده و منتظر فرصتی برای خرید است.
معاون سردبیر روزنامه دنیای اقتصاد، دومین تفاوت را تورم تولید مسکن دانست و گفت: در سال ۱۳۹۴، تورم تولید مسکن منفی دو درصد بود؛ یعنی هزینه ساخت نسبت به سال قبل کاهش یافته بود. اما در دو سال گذشته، هزینه ساخت مسکن در تهران، بدون احتساب قیمت زمین، بیش از دو برابر شده است.
وی افزود: تفاوت سوم به تغییر سطح تورم عمومی بازمیگردد. تورم عمومی در سالهای ۱۳۹۳ و ۱۳۹۴ حدود ۱۱ درصد بود، اما اکنون تورم نقطهای به حدود ۸۹ درصد رسیده و اقتصاددانان در این همایش نیز پیشبینی کردند که احتمال افزایش آن وجود دارد. از آنجا که رشد قیمت مسکن تابعی از تورم عمومی است، سطح و مبنای رشد قیمتها بهطور کامل تغییر کرده است.
قدیری درباره تفاوت چهارم گفت: شرایط سرمایهگذاری خانوارها نیز نسبت به ابتدای دهه ۱۳۹۰ تغییر کرده است. در آن زمان، سرمایهگذاری در بورس عمدتاً در اختیار افراد متخصص بود، مردم بهصورت ساعتی نرخ ارز را بررسی نمیکردند و ابزارهای خرید آنلاین طلا وجود نداشت.
وی ادامه داد: اما اکنون بخش بزرگی از خانوادههای ایرانی با بازارهای مختلف سرمایهگذاری آشنا شدهاند. بسیاری از آنها پس از دریافت حقوق و پرداخت مخارج زندگی، با باقیمانده درآمد خود وارد بازارهای دارایی میشوند. این تفاوتها نشان میدهد که احتمال کاهش قیمت مسکن یا رسیدن آن به ثبات کامل در کوتاهمدت و میانمدت، حتی در صورت تفاهم و توافق، بسیار ضعیف است.
دبیر بخش مسکن روزنامه دنیای اقتصاد با اشاره به بازدهی بازارها گفت: اگر جنگ موجود در استانهای جنوبی متوقف شود و طرفین دوباره پشت میز مذاکره قرار بگیرند، وارد یک دوره برزخی خواهیم شد. تجربه سال ۱۴۰۰ و بهار امسال نشان میدهد که در دورههای برزخی، بازدهی بازار مسکن میتواند از بازارهایی مانند دلار و سکه بیشتر شود.
وی افزود: در سال ۱۴۰۰، بازدهی مسکن از بازارهای سکه، دلار و بورس بیشتر شد. بهار امسال نیز شرایط مشابهی ایجاد شد؛ البته این دوره یک ویژگی استثنایی داشت، زیرا بورس تهران در بخش عمده هفتهها شرایط نامناسبی داشت، دلار از ابتدای بهار تا پایان آن حدود پنج درصد افزایش یافت و قیمت سکه نیز کاهش پیدا کرد.
قدیری تاکید کرد: بنابراین اگر تفاهمی شکل بگیرد، انتظار میرود بازدهی بازار مسکن، با هر نرخ و عددی که ثبت شود، از برخی بازارهای رقیب جلو بزند.
وی با اشاره به شاخص قیمت دلاری مسکن گفت: قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان در تهران نیز دماسنج مهمی برای تحلیل بازار است. در شرایط عادی، یعنی زمانی که نه جنگی وجود داشته باشد و نه شوکی مانند خروج آمریکا از برجام رخ دهد، متوسط قیمت دلاری مسکن تهران حدود هزار و ۱۷۰ دلار در هر مترمربع است؛ سطحی که نه نشاندهنده رونق هیجانی است و نه رکود هیجانی.
معاون سردبیر روزنامه دنیای اقتصاد ادامه داد: در سال ۱۳۹۷، خروج آمریکا از برجام و جهش نرخ ارز باعث شد قیمت دلاری مسکن به حدود ۷۶۶ دلار در هر مترمربع کاهش پیدا کند. افت درآمدهای نفتی و افزایش نااطمینانی، نخستین آثار خود را در کاهش قیمت دلاری مسکن نشان داد.
وی افزود: پس از آن، قیمت دلاری مسکن دوباره افزایش یافت و در سال ۱۴۰۲، همزمان با انتشار اخبار مربوط به مذاکرات و پس از دو سال رشد محدود قیمت ریالی مسکن، به رکورد حدود هزار و ۴۷۰ دلار رسید. در خردادماه نیز رقمهایی نزدیک به هزار و ۶۰۰ دلار ثبت شد.
قدیری گفت: در محاسبات انجامشده با قیمتهای پیشنهادی هفته گذشته، قیمت دلاری مسکن تهران اکنون کمتر از هزار و ۱۰۰ دلار در هر مترمربع است. این عدد نه بسیار بالا و نه بسیار پایین است. مسیر بعدی آن به شرایط بیرونی اقتصاد بستگی دارد و ممکن است افزایش پیدا کند یا با تشدید ریسکها کاهش یابد.
وی در ادامه به شرایط بخش ساختمان پرداخت و اظهار کرد: رکود و جهش تاریخی قیمت مسکن از سال ۱۳۹۷ به بعد، پس از خانهاولیها، بیشترین آسیب را به فعالان ساختمانی و تولیدکنندگان مسکن وارد کرده است.
دبیر بخش مسکن روزنامه دنیای اقتصاد گفت: در دهه ۱۳۷۰، متوسط رشد سالانه بخش ساختمان حدود ۹ درصد بود و در دهه ۱۳۹۰ نیز بهطور متوسط رشدهای مثبتی در حدود چهار درصد ثبت شد. اما از سال ۱۴۰۰ به بعد، رشد بخش ساختمان تقریباً به صفر رسیده است. سال گذشته رشد حدود یکونیمدرصدی ثبت شد که دلایل خاص خود را دارد.
وی افزود: وضعیت سرمایهگذاری ساختمانی حتی نامناسبتر است. رشد واقعی سرمایهگذاری برای شروع ساختوساز در برخی مقاطع سال گذشته تا حدود ۹۰ درصد کاهش پیدا کرد. این اتفاق در شرایط جنگی طبیعی است؛ زیرا سازنده نمیداند سرمایه خود را به کدام بازار منتقل کند، آیا پس از ساخت مشتری وجود خواهد داشت و آیا ساختمان در معرض آسیب قرار میگیرد یا خیر.
قدیری ادامه داد: جنگ باعث شد حتی بخشی از تقاضای سرمایهای از بازار مسکن خارج شود. رکود تاریخی شکل گرفت و تولیدکنندگان مسکن نیز سرخورده شدند و بخشی از آنها از بازار خارج شدند یا دارایی خود را به بازارهای دیگر انتقال دادند.
وی در پاسخ به این پرسش که اکنون کدام بخشهای بازار مسکن و ساختمان میتوانند برای سرمایهگذاری مناسبتر باشند، گفت: این موضوع هم برای افرادی اهمیت دارد که به دنبال حفظ ارزش واقعی دارایی خود در برابر تورم هستند و هم برای سازندگان و فعالان صنعت ساختمان.
معاون سردبیر روزنامه دنیای اقتصاد با اشاره به روند صدور پروانه ساختمانی در تهران و استانهای شمالی اظهار کرد: مجموعهای از عوامل، از جنگ و مهاجرتهای مقطعی به شمال کشور گرفته تا تغییرات اقلیمی و تحولات جمعیتی، میتواند تقاضای مسکن در استانهای شمالی را افزایش دهد.
وی افزود: اکنون سهم جمعیت سالمند کشور حدود ۱۴ تا ۱۵ درصد است و پیشبینی میشود طی حدود دو دهه آینده به نزدیک ۳۰ درصد برسد. این تحول بهتنهایی میتواند تقاضا برای خانه دوم و سکونت در استانهای شمالی را در سالهای آینده افزایش دهد.
قدیری ادامه داد: تکمیل آزادراه تهران ـ شمال، بحران آب تهران و مسئله فرونشست زمین نیز میتوانند بر افزایش تقاضای خرید ملک در شمال کشور اثر مثبت بگذارند.
وی گفت: اکنون سهم استانهای شمالی از کل پروانههای ساختمانی کشور حدود شش درصد است، در حالی که در برخی دورهها، از جمله دوران کرونا، این سهم به حدود ۱۰ درصد رسید. با توجه به چشمانداز مثبت تقاضای سکونتی و سرمایهای در شمال، امکان افزایش سهم ساختوساز این مناطق وجود دارد و استانهای شمالی میتوانند محل مناسبی برای سرمایهگذاری ساختمانی و ملکی باشند.
دبیر بخش مسکن روزنامه دنیای اقتصاد با اشاره به کاهش نقش تهران در سرمایهگذاری ساختمانی گفت: در دهه ۱۳۸۰، حدود ۳۰ درصد از سرمایهگذاری ساختمانی کشور در شهر تهران انجام میشد، اما این سهم طی سالهای اخیر تقریباً نصف شده و به حدود ۱۴ درصد رسیده است.
وی توضیح داد: این کاهش طبیعی است؛ زیرا رکود در تهران شدیدتر و زودتر از دیگر شهرها ظاهر میشود و متوسط قیمت یک واحد مسکونی در تهران اکنون به حدود ۱۰ میلیارد تومان رسیده است. در شهرهای کوچکتر، نسبت قیمتها و هزینه ورود به بازار پایینتر است و به همین دلیل بخشی از سرمایهگذاران در سال گذشته منابع خود را به سایر شهرها منتقل کردند.
قدیری افزود: با این حال، روند سرمایهگذاری در شهرهای متوسط تغییر چشمگیری نکرده است. این موضوع برای سرمایهگذارانی که تمایل ندارند ریسک بسیار زیادی بپذیرند، یک پیام مشخص دارد. بهجای تمرکز کامل بر تهران یا حرکت به سمت شهرهای بسیار کوچک، میتوان به شهرهای بزرگ دیگر توجه کرد.
وی تاکید کرد: به نظر میرسد دوره پرچمداری مطلق تهران در سرمایهگذاری ساختمانی به پایان رسیده است.
معاون سردبیر روزنامه دنیای اقتصاد درباره حومه تهران گفت: نسبت قیمت مسکن تهران به شهرهای جدید پرند و پردیس نیز پیام مهمی برای سرمایهگذاران دارد. اکنون متوسط قیمت مسکن تهران حدود شش برابر پرند است، در حالی که این نسبت در برخی سالها به چهار یا پنج برابر رسیده بود. این فاصله نشان میدهد پرند در سالهای آینده ظرفیت رشد قیمتی بیشتری نسبت به تهران دارد.
وی افزود: نسبت قیمت مسکن تهران به پردیس نیز اکنون حدود سه برابر است، در حالی که سابقه نسبت دوبرابری نیز وجود داشته است. بنابراین هر دو شهر پرند و پردیس از چشمانداز نسبتاً مناسبی برخوردارند.
قدیری ادامه داد: توسعه مترو، افزایش خدمات شهری و ساختهشدن مراکز تجاری جدید در این دو شهر میتواند به افزایش جذابیت سکونتی و سرمایهای آنها منجر شود. سطح خدمات شهری هنوز مطلوب نیست، اما بهتدریج در حال بهبود است.
وی درباره املاک کلنگی تهران گفت: سرمایهگذاری روی املاک کلنگی، بهویژه در بافتهای فرسوده، یکی دیگر از حوزههای قابلتوجه است. در یکی دو ماه گذشته، سهم مشارکت در ساخت در برخی مناطق تهران به نسبت ۵۰ ـ ۵۰ رسیده است. افزایش تاریخی هزینههای ساختمان باعث شده سهم سازندگان در پروژهها افزایش پیدا کند.
دبیر بخش مسکن روزنامه دنیای اقتصاد افزود: اگر با کاهش ریسکها، تورم تولید مسکن نیز پایین بیاید، توازن سهم مشارکت میتواند دوباره به نفع مالکان تغییر کند. همچنین انتظار میرود سرمایهگذاری ساختمانی در بافتهای فرسوده در سال آینده افزایش پیدا کند. خانههای با سن بنای بیشتر از ۲۵ سال نیز میتوانند نسبت به برخی بخشهای دیگر بازار، ظرفیت مناسبی برای سرمایهگذاری و نوسازی داشته باشند.
قدیری با اشاره به بازار اجاره گفت: فردین یزدانی در روز گذشته اشاره کرد که حدود ۸۰ درصد هزینه خانوارها صرف خوراک و مسکن میشود و عملاً پسانداز چندانی برای آنها باقی نمیماند.
وی افزود: معنای این وضعیت آن است که حتی اگر امسال توافقی مشابه برجام صورت بگیرد، احتمالاً دو تا سه سال زمان لازم است تا شرایط بازار مسکن برای خرید خانه اول مناسبتر شود.
معاون سردبیر روزنامه دنیای اقتصاد ادامه داد: در سالهای آینده دستکم حدود ۴۰۰ هزار ازدواج در سال خواهیم داشت. از طرف دیگر، افزایش طلاق، رشد تقاضای انفرادی برای مسکن، تغییر سبک زندگی و تمایل نسل جوان و نسل زد به زندگی مستقل، تقاضا برای واحدهای کوچک را افزایش خواهد داد.
وی گفت: واحدهای حدود ۵۰ مترمربع و در مناطق جنوبی تهران حتی واحدهای ۳۰ تا ۴۰ مترمربعی، چشمانداز مناسبی دارند. بازار اجارهداری نیز به همین دلیل اهمیت بیشتری پیدا خواهد کرد؛ زیرا بخش بزرگی از جمعیت جدید متقاضی مسکن، در سالهای آینده ناچار خواهد بود مستأجر بماند.
قدیری در پایان با ترسیم پنج سناریو برای آینده کوتاهمدت بازار مسکن گفت: سناریوی نخست، تداوم وضعیت فعلی، یعنی شرایطی میان جنگ و صلح است. در این وضعیت، رکود معاملاتی ادامه پیدا میکند؛ زیرا افراد ترجیح میدهند طلا یا دلار خریداری کنند. قیمت مسکن به دلیل افزایش هزینههای ساخت کاهش چشمگیری نخواهد داشت، اما جهش شدیدی نیز انتظار نمیرود.
وی افزود: سناریوی دوم زمانی است که جنگ به تهران کشیده شود. در چنین شرایطی، مشابه جنگ ۱۲روزه و جنگ طولانیتر اخیر، در کوتاهمدت یک مکث معاملاتی شکل میگیرد. تعداد فایلهای فروش جدید ممکن است از حدود هشتهزار فایل در روز به نزدیک دوهزار فایل کاهش پیدا کند.
دبیر بخش مسکن روزنامه دنیای اقتصاد ادامه داد: سناریوی سوم، برقراری آتشبس پس از گسترش جنگ است. در این حالت، معاملات مسکن پس از یک دوره توقف دوباره آغاز میشود، اما انتظار داریم این دوره مکث کوتاهتر از رکودی باشد که در پاییز سال گذشته تجربه شد.
وی گفت: سناریوی چهارم، دستیابی به یک تفاهم جدی برای حرکت به سمت توافق است. در فاصله تفاهم تا توافق، وارد دورهای برزخی خواهیم شد و بازار مسکن بار دیگر میتواند به نخستین پناهگاه بخشی از سرمایهها تبدیل شود.
قدیری افزود: در این دوره، انتظار رشد اسمی محدود قیمت مسکن وجود دارد، اما احتمال جهش شدید پایین است.
وی درباره سناریوی پنجم گفت: اگر تفاهم به یک توافق پایدار منجر شود، بازار میتواند وارد شرایط باثباتتری شود، اما با توجه به تقاضای انباشته، تورم بالا و جهش هزینه ساخت، تکرار کامل ثبات سالهای ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۶ بعید است. همچنین احتمال رشد منفی قیمت اسمی مسکن بسیار پایین خواهد بود.
بخش سایتخوان، صرفا بازتابدهنده اخبار رسانههای رسمی کشور است.
