مهندسی مالی؛ حلقه فراموش‌شده بازار مسکن
بسیاری ازکشورها در مقاطعی با بحران مسکن مواجه بوده‌اند و خوشبختانه نمونه‌های موفق و شکست‌خورده بسیاری برای بررسی وجود دارد. به‌عنوان مثال در سنگاپور کمبود زمین و کافی‌نبودن عرضه در بخش مسکن در گذشته بسیار شدید‌‌‌‌‌‌تر بود. دولت با ارائه مسکن اجتماعی با اجاره‌های ارزان، به خانوارهایی که اعضای آن از سه نسل هستند «زن و شوهر، فرزند و حداقل یک پدر بزرگ یا مادر بزرگ» تا حد زیادی به خانوارها در حل مشکل مسکن کمک کرد. در هنگ‌کنگ با کوچک‌سازی واحدها نسبت به مشکل مشابه کمبود زمین برخورد شد (راه‌حلی که در ایران بدون مشکل کمبود زمین، بارها مطرح‌شده و در هنگ‌کنگ هم چندان موفق نبود.) ساخت و عرضه مسکن از جانب دولت نیز همواره مورد‌توجه بوده و در ایران با پروژه مسکن مهر به‌نوعی تجربه شد. متاسفانه به‌جز چند کشور اروپای‌غربی نظیر اتریش، ساخت مسکن دولتی چندان موفق نبوده‌است. در چین شرکت‌های ساختمانی بزرگ ایجاد شدند و با تامین مالی از جانب خریداران توانستند مسکن را به حد کافی در پُرجمعیت‌‌‌‌‌‌ترین کشور جهان عرضه کنند، اما عجیب‌‌‌‌‌‌ترین مثالی که در این سال‌ها به آن برخورد کرده‌ام، نیجریه بود. کشوری با اقتصاد نفتی و سطح بالای رانت و فساد درسیستم اقتصادی و سیاسی (در سال۲۰۲۱، نیجریه در رتبه ۱۴۹ از ۱۸۰ کشور در شاخص شفافیت بین‌المللی (Transparency International وs Corruption Perceptions Index) قرار گرفته‌است.) درحالی‌که در شهر‌های بزرگ نیجریه زاغه‌نشینی بسیار مرسوم است، در مناطق لوکس لاگوس قیمت آپارتمان‌های نوساز از منهتن نیویورک بیشتر است و قیمت زمین در این محلات خاص به‌شدت بالاست!
بدون توسعه متناسب شهری و ایجاد مناطق مسکونی با استانداردهای بالای زندگی، قیمت زمین در مناطق مرغوب همواره بالا خواهد رفت. توسعه همه‌جانبه شهری بدون دانش روز معماری و شهرسازی تقریبا غیر‌ممکن است. خوشبختانه کشورمان در زمینه وجود افراد متخصص در کلاس جهانی شرایط خوبی دارد. به‌عنوان مثال در شهر تهران دفتر معماری‌ای وجود دارد که موسس آن مدرک دکترای معماری خود را از دانشگاه هاروارد و پست‌دکترای شهرسازی را از دانشگاه ام‌آی‌تی «MIT» اخذ کرده است و متاسفانه این‌گونه به‌نظر می‌رسد که از دانش و تخصص چنین افرادی برای طرح‌های توسعه شهری کمتر از میزان نیاز استفاده شده‌است.
در شرایط فعلی کشورمان، برای افزایش میزان عرضه مسکن می‌توان با استفاده از ظرفیت بورس از طریق صندوق‌های زمین وساختمان به تقویت عرضه مسکن امیدوار بود. در این مدل هزینه تمام‌شده مسکن برای سرمایه‌گذاران به قیمت تمام‌شده بسیار نزدیک خواهد بود و امکان کاهش هزینه‌های ساخت مسکن با توجه به تولید انبوه وجود دارد، ضمن اینکه این روش برای دولت‌بار مالی نخواهد داشت و چنانچه دولت قصد حمایت از چنین پروژه‌هایی را داشته باشد می‌تواند با فروش زمین درقالب مولد‌سازی دارایی‌های دولت، تامین مالی نیز انجام دهد. سرمایه‌گذاران نیز با خرید یونیت‌های صندوق، محدودیت حداقل سرمایه‌برای ورود به سرمایه‌گذاری در حوزه املاک را نخواهند داشت و با هر میزان سرمایه می‌توانند وارد بازار املاک شوند. بالا‌رفتن عرضه مسکن از طریق ساخت واحدهای مناسب و مقاوم، در بلندمدت منجر به تعادل در عرضه و تقاضا خواهد شد و از به‌وجود آمدن قیمت‌های کاذب تا حد بالایی جلوگیری خواهد کرد. نوع دیگری از صندوق‌های ملکی به‌عنوان صندوق‌های املاک و مستغلات «Real Estate Investment Trusts- REIT» شناخته می‌شوند که بیشتر به تقویت طرف تقاضا در بازار املاک کمک می‌کنند. با سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها، سرمایه‌گذاران از اجاره یا خرید و فروش املاک توسط صندوق، کسب سود خواهند کرد.
این مدل صندوق‌ها درایران به‌تازگی معرفی شده‌اند اما در دنیا از سال۱۹۶۰ ایجاد شدند و امروزه بسیار متداول هستند. دارایی صندوق‌های زمین وساختمان و املاک و مستغلات در ایالات‌متحده بیش از ۳۵۰۰میلیارد دلار است. بیش از ۲هزار صندوق املاک و مستغلات در ایالات‌متحده وجود دارد که حدودا ۱۴۵میلیون نفر از مردم آمریکا به‌طور مستقیم یا غیر‌مستقیم «از طریق صندوق‌های بازنشستگی» در این صندوق‌ها سرمایه‌گذاری کردهاند و تامین مالی ساخت نزدیک به ۷/ ۲میلیون خانه از طریق این صندوق‌ها بوده‌است. با توجه به حجم بالای نقدینگی در بازار ایران و علاقه سنتی مردم کشورمان به سرمایه‌گذاری در حوزه املاک، گسترش و توسعه صندوق‌های زمین و ساختمان و فراگیر‌شدن آنها می‌تواند از یک‌سو موجب رونق ساخت‌وساز در حوزه مسکن و از سوی دیگر موجب جذب نقدینگی در فعالیت‌های مولد شود و بخشی از اثرات مخرب جابه‌جایی نقدینگی در بازارهای موازی مانند ارز و خودرو را کاهش دهد. خرید واحدهای صندوق زمین و ساختمان برای سرمایه‌گذاران نسبت به پیش‌خرید مسکن یا طرح‌هایی چون فروش متری از جهات مختلفی مزیت دارد. نخست اینکه صندوق‌ها تحت‌نظارت سازمان بورس و ارکان نظارت‌کننده اداره می‌شوند و دوم اینکه خرید یونیت‌های صندوق عواید بیشتری نسبت به روش‌های دیگر به‌همراه دارد و با مبالغ کمتری نیز امکان‌پذیر است.
در پیش‌خرید مسکن عملا قیمت تمام‌شده برای خریدار با قیمت روز واحد ساخته‌شده تفاوت چندانی نمی‌کند و خریدار موظف است مبالغ بالایی نیز در زمان مشخص به‌عنوان اقساط پرداخت کند که در صورت تاخیر پرداخت‌ها از جانب خریداران یا افزایش قیمت مصالح در بازار، پروژه با ریسک‌های غیر‌قابل جبران مواجه خواهد شد. در طرح فروش متری نیز کماکان ریسک افزایش قیمت مصالح وجود دارد و با توجه به اینکه تمام واحدهای یک پروژه از نظر مرغوبیت طبقات یا جهت و... با هم یکسان نیستند، خرید متری عملا با مشکلات تخصیص واحدها مواجه خواهد بود؛ درحالی‌که در صندوق‌های زمین و ساختمان عواید پروژه به‌صورت یکسان و برابر میان دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری تقسیم خواهد شد و از سوی دیگر سرمایه‌گذاران به دلیل اینکه از اختلاف قیمت بهای تمام‌شده ساخت و فروش سود می‌برند، عواید بسیار بالاتری را کسب خواهند کرد.
فرآیند وام بانکی در دنیا
بانک‌ها در هنگام پرداخت وام به دو موضوع توجه ویژه دارند. ریسک عدم‌بازپرداخت و شرایط ترازنامه، وام‌های مسکن به دلیل اینکه دارایی ملکی خریداری‌شده در رهن بانک قرار می‌گیرد ریسک اندکی دارند اما یک وام سی‌ساله تا پایان دوران مستهلک‌شدن و بازپرداخت آن توسط متقاضی، به‌عنوان دارایی، در ترازنامه بانک باقی می‌ماند. این موضوع برای بانک محدودیت پرداخت وام‌های جدید را ایجاد می‌کند. خارج‌کردن وام‌های پرداخت شده از ترازنامه بانک با تبدیل‌کردن وام‌ها به اوراق و فروش آنها امکان‌پذیر خواهد بود و امکان پرداخت وام‌های بیشتر را برای بانک فراهم می‌کند. اوراق منتشرشده با نام اوراق‌بهادار با پشتوانه رهنی «MBS» از تجمیع اصل و فرع مبالغ اقساط وام‌های رهنی پدید می‌آیند و طی فرآیندهای نسبتا پیچیده مهندسی مالی به طبقات مختلفی از اوراق، با ریسک و بازده‌های متفاوت، برای خریدارانی با نیاز به جریانات نقدی متفاوت تبدیل می‌شوند. نهادهای مالی برای مدیریت ریسک نقدینگی و مدیریت ریسک نرخ بهره و مصارف مشخصی ازجریان نقدی در زمان‌های مشخص «مانند پرداخت مستمری بیمه بازنشستگی» اقدام به خرید این اوراق می‌کنند. حتی برخی وام‌های مسکن مانند وام بالونی، به جهت نیاز نهادهای مالی خریدار اوراق با پشتوانه رهنی، به اوراقی که تنها بهره پرداخت می‌کنند و برای پوشش‌ریسک نرخ بهره مناسب هستند، ایجاد شدند. وام مسکن بالونی یک نوع وام مسکن است که در طول دوره بازپرداخت، پرداختهای ماهیانه کمتری نسبت به وام‌های معمولی دارد، زیرا گیرنده وام در اقساط وام تنها بهره رامی‌پردازد و تمام اصل وام در انتهای دوره بازپرداخت، به‌عنوان «پرداخت بالونی» باید پرداخت شود.
در سال‌های گذشته بانک مسکن طی دو مرحله مجموعا ۱۳۰۰میلیارد‌تومان اوراق رهنی با پشتوانه وام‌های مسکن منتشرکرده است. اوراق به‌صورت عبوری «path through » بودند و برای کاهش ریسک نکول، ازبین وام‌های بهترین مشتریان انتخاب شده بودند. اوراق عبوری هیچ‌گونه فرایند طراحی و مهندسی مالی خاصی ندارند و همان پرداختهای گیرنده وام را به خریدار اوراق منتقل می‌کنند، اما چرا روند انتشار اوراق ادامه نیافت؟ پاسخ بسیار ساده است: نرخ بهره دستوری. عمده وام‌های مسکن پرداخت‌شده در ایران نرخ بهره ۱۸درصد دارند و در شرایطی که امروزه نرخ بهره دیگر اوراق موجود در بازار ایران به محدوده ۳۰درصد رسیده است، اوراق رهنی ۱۸درصد خریداری نخواهد داشت، اما این همه ماجرا نیست. وام با LTV بالا در ایران با قیمت‌های کنونی مسکن و نرخ بهره فعلی، شامل اقساطی خواهد بود که پرداخت آن از توان اکثریت متقاضیان واقعی مسکن خارج خواهد بود. اگرقیمت میانگین مسکن در تهران را در هر متر‌مربع هزار دلار فرض کنیم، قیمت میانگین یک واحد صد متری حدود پنج‌میلیارد تومان خواهد بود که با LTV ۷۰درصد مبلغ وام آن ۵/ ۳میلیارد‌تومان خواهد شد، اقساط چنین وامی حتی با نرخ بهره پایین هم از میانگین درآمد جامعه بالاتر خواهد بود. از سوی دیگر در ادوار گذشته هرگاه سقف پرداختی وام مسکن افزایش داشته، قیمت‌های بازار به تناسب آن یا حتی با شیبی بیشتر، افزایش پیدا کردهاند. روشن است تقویت طرف تقاضا تا زمانی‌که عرضه مسکن تقویت نشود، چندان اثری نخواهد داشت.
