طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» اصرار دارد که برای رفع این مشکل، تنها باید همه افراد را مجبور کرد معاملات ملکی خود را برخلاف عرف معاملاتی فعلی، در دفاتر اسناد رسمی انجام دهند و ضمانت اجرای این امر را بی‌‌‌اعتباری معاملات منعقدشده در خارج از دفاتر اسناد رسمی در نظر گرفته است.  با توجه به اینکه بخش قابل‌توجهی از جمعیت کشور به دلیل زندگی در روستا یا نقاط دورافتاده، به دفاتر اسناد رسمی دسترسی مناسبی ندارند و با وجود تعداد کمتر دفاتر اسناد رسمی نسبت به بنگاه‌‌‌های معاملات ملکی (۸هزار دفتر در مقابل ۱۵۰هزار بنگاه) و ‌مطلوب‌نبودن این تغییر بنیادین برای مشاوران املاک و مردم درحال حاضر صرفا در مرحله نقل‌و انتقال رسمی سند به دفترخانه‌ها مراجعه می‌شود، بسیار محتمل است که طرح مذکور مانند قانون پیش‌‌‌فروش ساختمان (۱۳۸۹) در اجرا با شکست مواجه شود.

یادآوری می‌شود در قانون پیش‌‌‌فروش ساختمان، عقد قرارداد پیش‌‌‌فروش ساختمان در بنگاه‌‌‌های معاملات ملکی ممنوع اعلام شده و عقد این قرارداد، صرفا در دفاتر اسناد رسمی مجاز دانسته شده است؛ حتی برای انجام پیش‌‌‌فروش خارج از دفاتر اسناد رسمی، مجازات زندان در نظر گرفته شده است.  حال سوال این است که آیا روش دیگری برای حل مشکلات ناشی از برخی سوء‌استفاده‌ها از مبایعه‌‌‌نامه‌‌‌های معاملات املاک وجود دارد یا خیر؟ بررسی استرالیا که رتبه ششم جهان را به لحاظ صیانت از حقوق مالکیت دارد، نشان می‌دهد که جواب این سوال قطعا «بله» است.

دولت استرالیا، سامانه‌‌‌ای به نام «PEXA» را برای ثبت غیر‌حضوری و رسمی اسناد به وجود آورده است. این سامانه در دسترس عموم بوده و استفاده از آن رایگان است. اشخاص دارای تابعیت استرالیا می‌توانند از تمام نقاط جهان، تمام امور مربوط به املاک خود، همچون پرداخت مالیات، پرداخت یا دریافت اجاره، پرداخت قبوض آب، برق و گاز و... را از طریق این سامانه انجام دهند. افراد برای دسترسی به این سامانه، باید با مراجعه به یکی از دفاتر پست این کشور، فرم درخواست دسترسی به این سامانه را تکمیل کنند و در حضور نماینده دولتی این کشور، نمونه امضای خود را تحویل دهند تا فرآیند احراز هویت ایشان تکمیل شود. پس از تکمیل این مراحل، یک توکن (سخت‌‌‌‌افزاری از نوع USB) برای امضای الکترونیک در سامانه، به آدرس فرد ارسال خواهد شد.

افراد پس از تکمیل فرم می‌توانند با مراجعه به سامانه و ثبت‌نام الکترونیک، از این سامانه استفاده کنند. امضای اسناد در این سامانه به صورت الکترونیک است و افراد برای امضای اسناد، باید توکن خود را به رایانه متصل کرده و رمز خود را وارد کنند. همچنین افراد به انتخاب خود می‌توانند برای امنیت بیشتر معاملات، از رمز دومرحله‌‌‌ای و سامانه برخط تشخیص چهره بهره ببرند.

اشخاصی که فرآیند احراز هویت و ثبت‌نام الکترونیک را انجام داده‌اند، می‌توانند با مراجعه به این سامانه، اطلاعات املاک خود و حساب بانکی مورد استفاده برای دریافت یا پرداخت وجوه را درج کنند. پس از تایید مالکیت ملک، اطلاعات ملک به صورت فایل‌‌‌هایی در پروفایل مالک قرار می‌گیرد و مالک می‌تواند فایل‌‌‌ها را به اشخاص دیگر ارسال کند. به این ترتیب، خریدار پیش از پرداخت پول، از مالکیت فروشنده مطمئن می‌شود و مالک می‌تواند هر زمان که اراده کند، دیگران را از مالکیت خود مطمئن سازد. البته این اطلاعات، شامل تمام اطلاعات مربوط به ملک می‌شود. همچنین مالک برای تهیه سند، باید اطلاعات معامله را در سامانه درج کند و سامانه به صورت خودکار، سند معامله را تنظیم می‌‌‌کند.

این موضوع از درج عبارات تغییرپذیر و دوپهلو در متن و مشکلات حقوقی بعدی پیشگیری می‌کند. با موافقت خریدار و فروشنده و تایید زمان نهایی شدن معامله، خریدار و فروشنده سند تنظیمی را به صورت الکترونیک امضا می‌کنند و خریدار مبلغی را که معمولا ۱۰درصد قرارداد است، به حساب امانی واریز می‌‌‌کند. این مبلغ معمولا معادل خسارت فروشنده به دلیل منصرف‌شدن خریدار از انجام معامله است. خریدار می‌تواند با مراجعه به موسسات مالی درخواست تسهیلات خرید ملک را ارائه دهد. پس از موافقت با وام، خریدار اطلاعات مربوط به تسهیلات را در سامانه وارد می‌‌کند و بعد از تایید اطلاعات واردشده از سوی مرتهن (وام‌دهنده)، خریدار می‌تواند با مراجعه به سامانه، عقد رهن را به صورت الکترونیک امضا کند.

 همان‌طور که اشاره شد، طرفین معامله برای امضای الکترونیک باید توکن را وارد و رمز را درج کنند.  پیش از فرا رسیدن روز نهایی شدن معامله، سامانه به طرفین معامله چند بار پیام یادآوری برای مراجعه به سامانه را ارسال می‌‌‌کند. در روز نهایی شدن معامله، پس از تایید نهایی سند از سوی سامانه، پول از حساب خریدار و موسسه مالی برداشت و به حساب امانی واریز می‌شود و پس از انتقال مالکیت به نام خریدار، وجه معامله به حساب فروشنده واریز می‌‌‌شود.  

با این روش، عملا خریدار و فروشنده از عمل کردن طرف دیگر معامله به تعهدات خود مطمئن می‌‌‌شوند. با استفاده از این روش، امکان ثبت معامله برای همه مردم، حتی در دورافتاده‌ترین مناطق کشور یا اتباع مقیم خارج از کشور فراهم می‌‌‌شود و امکان نظارت بر عملکرد مشاوران املاک، بانک‌ها و موجران به وجود می‌آید. به دلیل فراهم بودن امکان ثبت معاملات املاک در دفاتر اسناد رسمی در استرالیا، به خاطر مزایای سامانه، مانند پیام هشدار حضور، امکان استفاده از تسهیلات خرید تنها با استفاده از این سامانه و اطمینان از انجام تعهدات طرف مقابل فراهم است و عموم مردم ترجیح می‌دهند اسناد خود را از طریق این سامانه و به صورت غیر‌حضوری ثبت کنند.  در انتها سوالی که مطرح می‌شود، این است که با وجود راهکارهای تجربه‌شده در سایر کشورها، چرا کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس، در طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر‌منقول، اصرار به عدم‌بهره‌‌‌گیری از روش‌های موفق و روزآمد برای حل مشکلات ناشی از مبایعه‌‌‌نامه‌‌‌های معاملات ملکی دارد و تنها تلاش می‌کند با اقدامات تنبیهی، مردم را به ثبت رسمی معاملات املاک مجاب کند.

 

این مطلب برایم مفید است
26 نفر این پست را پسندیده اند