مدل «کُره‌ای» تامین مالی
پیش‌فروش رویکردی است که تامین مالی را در هر دو سمت عرضه و تقاضا با یکدیگر تلفیق می‌کند. به‌ویژه در شرایطی که بازار مالی مسکن کشور قادر به تامین مالی مناسب سازندگان و خریداران مسکن نیست، فراهم کردن بستر مناسب برای گسترش بهره‌برداری از این ابزار علاوه بر تامین مالی طرح‌ها برای فعالان و سازندگان، به خریداران نیز امکان می‌دهد تا به‌تدریج و در طول دوره ساخت، پس‌اندازها و منابع خود را صرف خرید کالای گران‌قیمت مسکن کنند.
شاید بتوان گفت تنظیم روابط پیش‌فروش احتمالا در حد اعلای خود در کشور کره‌جنوبی تجسم یافته است. در این کشور کلیه پیش‌فروشندگان مسکن، ملزم به خرید ضمانت تکمیل ساخت هستند. نهاد ضامن به‌طور منظم و مستمر بر روند پیشرفت پروژه‌ها نظارت دارد و در صورت تاخیر بیش از حد مجاز فروشنده می‌تواند وی را خلع‌ید کند و خود تکمیل پروژه را برعهده بگیرد. این نهاد همچنین روابط مالی پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده را تنظیم می‌کند. کره‌جنوبی با بهره‌گیری از این سازوکار ویژه سالانه منابع مالی لازم را برای حدود نیمی از ساخت‌وسازهای کشور فراهم می‌کند.
در کشور ما نیز به‌طور سنتی بسیاری از خانواده‌ها با بهره‌گیری از این ابزار، صاحب‌خانه شده‌اند، اما در سال‌های اخیر و در پی برخی سوءاستفاده‌های گسترده از این ابزار، ضرورت سامان‌دهی به این بازار احساس شد. نکته آن است که به‌نظر می‌رسد توجه بیش از حد قانون‌گذار به پیشگیری از سوءاستفاده‌های این‌چنینی، در کنارِ کم‌توجهی هم به سازوکارهای رایج در جهان و هم به مقررات و شرایط ساخت‌وساز در داخل کشور، منجر به تهیه و تصویب قانونی شد که در عمل به دلایل متعدد، بازار مسکن را از امکان پیش‌فروش صحیح و قانونی محروم کرده است. پژوهش فدایی و همکاران (۱۳۹۶) - در مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی (به سفارش وزارت راه و شهرسازی)- حدود ۱۵ ایراد قانونی را برای قانون فعلی برمی‌شمرد. از جمله مهم‌ترین اشکالات قانون می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- پیش‌فروش در قانون به‌طور مناسبی تعریف نشده است؛ بنابراین قراردادهای مشمول قانون به‌خوبی مشخص نشده است.
- رویکرد قانون یک‌طرفه و به نفع پیش‌خریدار تنظیم شده است، به‌طور مثال در ماده ۴ هرگونه تاخیر پیش‌فروشنده فارغ از علت آن را مستوجب پرداخت غرامت به پیش‌خریدار می‌داند.
- ابهامات موجود در اعطای حق به پیش‌خریدار در درخواست تاییدیه پیشرفت پروژه از مهندس ناظر.
- ابهامات در انتقال تدریجی مالکیت (به‌ویژه در صورت فسخ قرارداد).
- ابهام و ناسازگاری شناسنامه فنی موضوع ماده ۲۲ قانون، با شناسنامه فنی و ملکی مورد اشاره در سایر قوانین و مقررات.
همین پژوهش زمینه اصلی شکایت خریداران را در موارد زیر برمی‌شمرد:
- واحد فروخته‌شده هرگز ساخته نمی‌شود.
- واحد فروخته‌شده با تاخیر طولانی نسبت به قرارداد ساخته می‌شود.
- واحد فروخته‌شده با کیفیتی متفاوت (پایین‌تر) از آنچه که وعده داده شده بود، ساخته می‌شود.
نگاهی به تجربه جهان در این حوزه نشان‌دهنده آن است که بسیاری از اقتصادهای جهان برای سامان‌دهی پیش‌فروش مسکن از سازوکار حساب امانی بهره می‌برند. در این سازوکار طرف سومی به نام امین وارد معامله می‌شود و ثمن‌معامله را به‌تدریج و مطابق قرارداد از پیش‌خریدار دریافت می‌کند. از آنجا که در زمان معامله هنوز مورد معامله وجود ندارد، امین در طول مدت قرارداد، تعهدات فروشنده را در مواقع لازم چک می‌کند و در صورت انجام تعهدات، متناسب با قرارداد، ثمن دریافتی از پیش‌خریدار را به پیش‌فروشنده منتقل می‌کند. امین می‌تواند به‌طور مثال یک بانک یا یک موسسه حقوقی باشد. این سازوکار ضمن آنکه ریسک پیش‌فروشنده را در تامین مالی کاهش می‌دهد به وی انگیزه می‌دهد تا به تعهدات خود در موعد مقرر و براساس قرارداد عمل کند. پیش‌خریدار نیز ضمن اطمینان بیشتر به فرآیند پیش‌فروش از هزینه‌کرد ثمن پرداختی برای پیشبرد موضوع قرارداد اطمینان می‌یابد. مشاهده می‌شود که این سازوکار می‌تواند در سامان‌دهی به بسیاری از مشکلاتی که برای پیش‌فروش برشمرده‌شد موثر باشد. در برخی کشورها استفاده از این سازوکار برای پیش‌فروشندگان اجباری است، اما در برخی کشورهایی که شرایط اقتصادی باثباتی دارند و ضمانت اجرایی و حقوقی قراردادها بالا است، نیازی به اجباری کردن استفاده از حساب امانی احساس نشده است. یکی دیگر از مزیت‌های مهم این سازوکار (به‌طور مثال نسبت به سازوکار ضمانت کره‌جنوبی) واسپاری فرآیندها به ذی‌نفعان و فعالان بازار است. بنابراین دولت مسوولیت مستقیمی برای پیشبرد و پایش تک‌تک قراردادها ندارد و مداخله و مسوولیت دولت در سطح حداقلی است. به بیان دیگر، دولت تنها باید بستر قانونی مناسب را برای بهره‌برداری از این ابزار فراهم کند. نکته آن است پیاده‌سازی کامل سازوکار حساب امانی در حوزه پیش‌فروش و بهره‌برداری از همه ظرفیت‌های آن در چارچوب قانون فعلی امکان‌پذیر نیست. با توجه به مزیت‌های اساسی این ابزار و کاربرد گسترده در کشورهای مختلف –که نشان‌دهنده کارآیی مناسب این ابزار است- و به‌ویژه با توجه به آنکه هزینه بهره‌برداری از این ابزار در مقایسه با منافع آن، بسیار مقرون‌به‌صرفه می‌نماید، پیشنهاد نگارنده آن است که سیاست‌گذار در قانون جدید پیش‌فروش -.که هم‌اکنون در مجلس محترم شورای اسلامی در دست بررسی است- این ابزار را به‌روشنی مورد اشاره قرار دهد و جایگاه آن را تدقیق و تثبیت کند.
در پایان لازم به یادآوری است به‌مانند بسیاری از ابزارها و نهادهای مالی دیگر، بهره‌برداری از ظرفیت‌های پیش‌فروش برای بهبود تامین مالی در حوزه مسکن علاوه بر تنظیم مقررات، نیازمند بستر اقتصادی مناسب نیز هست. به‌طور خاص کنترل مناسب و پایدارِ تورم (از طریق محدود کردن رشد نقدینگی)، پیش‌شرط لازم برای رغبت سازندگان به بهره‌برداری از این ابزار است.
ارسال نظر