حق عینی یا حق دینی؟
از جمله مباحثی که از ابتدای بحث پیش‌فروش ساختمان مورد تردید بوده و موجب شده است امکان فروش ساختمان تکمیل‌نشده به بیش از یک خریدار وجود داشته باشد، بحث حق عینی یا حق دینی خریدار روی ساختمان بوده است. به‌عبارت دیگر، اگر قرارداد پیش‌فروش را نوعی بیع به حساب آوریم، خریدار نسبت به ساختمان پیش‌خریداری‌شده حق عینی پیدا کرده و فروشنده نمی‌تواند ملک وی را به تملیک شخص دیگری درآورد و این در حالی است که اگر قرارداد پیش‌فروش ساختمان را نوعی وعده بیع به حساب آوریم، مشتری نسبت به آن صرفا حق دینی پیدا کرده و امکان فروش مجدد آن به افراد دیگر ایجاد می‌شود. با وجود اینکه یکی از رسالت‌های اصلی قانون پیش‌فروش ساختمان با توجه به مباحث فوق، باید تعیین نوع این قراردادها باشد، قانونگذار در ماده نخست این قانون که به بیان تعریف قرارداد فوق می‌پردازد، این امر را همچنان در ابهام رها کرده است. از نقاط مثبت قانون فوق، الزام به تنظیم سند رسمی پیش‌فروش ساختمان است. مطابق ماده ۳ قانون، قرارداد پیش‌فروش باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. همچنین براساس ماده ۴ آن، تنظیم قرارداد رسمی پیش‌فروش ساختمان منوط به ارائه مدارکی از جمله سند رسمی مالکیت یا اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است.
در همین راستا، ماده ۲۴ این قانون، الزام به دلالت طرفین توسط مشاوران املاک را مطرح کرده که می‌توانست گام موثری در راستای کاهش تخلفات افراد در این زمینه و پرونده‌های قضایی مرتبط با آنها باشد. با این حال در عمل شاهد انعقاد قراردادهای پیش‌فروش ساختمان در دفاتر مشاوران املاک آن هم به‌صورت قرارداد عادی هستیم. در حقیقت، موارد فوق و الزام به تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش ساختمان می‌توانست امر بسیار موثر و مبارکی در راستای حل مشکلات ناشی از انعقاد قراردادهای معارض باشد، به شرطی که قانونگذار صراحتا ضمانت‌های عدم‌اجرای آن را نیز مشخص می‌کرد. مطابق ماده ۲۳ قانون فوق، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند، به حبس از ٩١ روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند. بر این اساس قانونگذار یک ضمانت‌اجرای کیفری در نظر گرفته و این در حالی است که نسبت به ضمانت‌اجرای حقوقی آن سخنی به میان نیاورده و این‌طور به‌نظر می‌رسد که قرارداد پیش‌فروش ساختمان اگر به‌صورت عادی نیز منعقد شود، از نظر حقوقی صحیح بوده و قابلیت اجرا خواهد داشت.
از دیگر موارد مطرح در قانون پیش‌فروش ساختمان، فرض قائم‌مقامی پیش‌خریدار از سوی پیش‌فروشنده است که به‌منظور تسهیل در استیفای حقوق پیش‌خریدار است. در همین راستا ماده ۱۳ قانون عنوان کرده که پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌شود و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر و ارائه مدارک مبنی‌بر ایفای تعهدات، می‌تواند تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست کند. همچنین براساس ماده ۱۴، درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نشود، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی‌بر اینکه صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقی‌مانده است، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود شود.
از نکات مثبت دیگر این قانون می‌توان به ممتاز بودن حق پیش‌خریدار نسبت به ملک موضوع قرارداد پیش‌فروش اشاره کرد. براساس ماده ۱۵ قانون فوق، عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش‌شده به پیش‌خریدار قابل‌توقیف و تامین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست. همچنین قانونگذار، در جهت تامین منافع پیش‌خریدار، اقدام به وضع مقرراتی راجع به نحوه پرداخت وجه از سوی پیش‌خریدار و چگونگی دریافت آن از سوی پیش‌فروشنده کرده که اعطای حق حبس به پیش‌خریدار در نپرداختن اقساط موضوع قرارداد از جمله ضوابط حمایتی فوق هستند. در همین راستا، ماده ۱۲ قانون پیش‌فروش مقرر کرده است درصورتی‌که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی‌بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده کند. در بخش حل اختلاف ناشی از قراردادهای پیش‌فروش ساختمان نیز، عده‌ای از حقوقدانان بر این عقیده می‌باشند که ماده ۲۰ قانون پیش‌فروش ساختمان مغایر با اصل ۳۴ قانون اساسی است. در این قانون کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش را به داوری ارجاع می‌کند؛ درحالی‌که طبق قانون اساسی هر کس برای اعاده حق خود حق مراجعه به دادگاه صالح را دارد و داوری باید به تراضی طرفین باشد. در این موارد، در صورت مراجعه طرفین به دادگاه، دادگاه باید رای به عدم‌صلاحیت داده و پرونده را به داوری ارجاع کند و این مهم که حقوق طرفین از لحاظ حقوقی در مورد فوق مورد اجحاف واقع شده یا خیر نیاز به بررسی دقیق و کارشناسانی تخصصی دارد.
علاوه‌بر موضوعاتی که به اختصار مطرح شد، جامعه برای رسیدن به هدف قانونگذار، نیازمند آموزش و اطلاع‌رسانی کافی در مسائل است و عدم‌آگاهی و شناخت طرفین قراردادهای پیش‌فروش ساختمان از حقوق و تعهدات خود موجب می‌شود که توافقات خود را با همان ساختارها و روش‌های سنتی انعقاد قراردادها در بنگاه معاملات املاک پیگیری کنند. به‌عبارت دیگر، رها شدن قانون در بوروکراسی اداری و میان دستگاه‌های اجرایی و همچنین عدم‌آموزش‌های لازم و اطلاع‌رسانی‌های جامع می‌تواند مانع بزرگی در راستای اجرای قانون باشد. موارد مذکور و بسیاری امور دیگر از مواردی است که نیاز جدی ورود حقوقدانان و متخصصان این امر را در راستای غنی‌سازی ادبیات موجود حقوقی در زمینه پیش‌فروش ساختمان‌ها می‌طلبد تا از یکسو راه‌حل‌های مناسب برای مرتفع ساختن خلأهای قانونی و مشکلات اجرایی به دست آید و از سوی دیگر بستری برای افزایش آگاهی افراد جامعه به موضوع فوق فراهم شود که این خود در نظام‌مند کردن قوانین و شرایط موجود بسیار راهگشا است.
ارسال نظر