علی پندیدن

کارشناس ارشد مدیریت پروژه و ساخت

بناهای تاریخی در مقام عناصر ارزشمند بافت‌های تاریخی، نقشی مهم و کلیدی در حفظ بافت شهری و حتی بافت فرهنگی- اجتماعی سکونتگاه‌های تاریخی یک کشور دارند؛ بنابراین یافتن روشی مناسب برای حفاظت از بناهای تاریخی در شرایط و محیطی که در آن متولد شده و سال‌ها با آن هم‌زیستی داشته‌اند، نیازمند برنامه‌ریزی و تعمق بسیار است.

یکی از این روش‌ها تغییر کاربری بناهای تاریخی در قالب طرح‌های احیا است که توسط صندوق احیا و زیر نظر سازمان میراث فرهنگی، صنایع‌دستی و گردشگری دنبال می‌شود، اما پیش از واگذاری بناها برای تغییر کاربری، لازم است چارچوبی برای شناخت معیارهای اعطای کاربری به بناهای تاریخی ارائه شود تا موفقیت پروژه‌های اعطای کاربری پیش از بهره‌برداری مورد بررسی و سنجش قرار گیرد.

برای پروژه احیا سه هدف متصور است: ارتقای سطح حفاظت، تضمین بقا و اعطای کاربری.

یافتن بهترین کاربری به‌طور مطلق بسیار ایده‌آل است. در شرایط کلی به جای پیشنهاد بهترین کاربری به دست دادن مجموعه‌ای از کاربری‌های مناسب و اولویت‌بندی‌شده بهترین راهبرد خواهد بود.

تغییراتی که کاربری به بنا تحمیل می‌کند، باید در حدی باشد که تفکر معمارانه بنا دستخوش حداقل تغییر شود. همچنین کاربری قابل اعطا باید تا حد امکان تقویت‌کننده تعریف اولیه بنا باشد.

پس از آنکه دامنه‌ای از کاربری‌های قابل اعطا مشخص شد، باید با لحاظ کردن معیارهایی که در ادامه به آنها پرداخته خواهد شد، موفقیت پروژه اعطای کاربری را تضمین کرد.

معیارهای موفقیت پروژه اعطای کاربری

1. معیارهای وابسته به بنای تاریخی

کاربری اولیه بنا

نخستین رویکرد پروژه اعطای کاربری به بنای تاریخی، تثبیت کاربری است. به همین سبب، کاربری‌های نزدیک به کاربری اولیه همیشه جزو بهترین گزینه‌ها است.

ساختار بنا

ساختار معماری و سازه‌ای بنا، از معیارهای اساسی اعطای کاربری خواهد بود. مطالعات دقیق برای شناخت سازه و پایداری آن و تحلیل ساختار معماری بنا، همچنین آسیب‌شناسی و در صورت لزوم ارائه طرح‌های مرمتی و مقاوم سازی، از اساسی‌ترین گام‌های پروژه اعطای کاربری است.

پس از این تحلیل‌ها میزان مداخله مجاز و محدودیت‌هایی که بقای بنا را به خطر می‌اندازد یا سطح حفاظت را کاهش می‌دهد و در انتخاب کاربری قابل اعطا نقش کلیدی دارد، بهتر شناخته می‌شود.

چارچوب‌های قانونی

قوانین حقوقی مربوط به مالکیت بنا می‌تواند در بسیاری از تصمیم‌های وابسته به اعطای کاربری اثر گذار باشد؛ همچنین منشورهای مرمتی و حفاظتی که معیاری برای تشخیص میزان ارتقای سطح حفاظت و تضمین‌ بقای بنا هستند.

2- معیارهای وابسته به کاربری قابل اعطا

چارچوب‌های قانونی

پس از انتخاب کاربری قابل اعطا به بنای تاریخی، پروژه احیا در چارچوب قوانین خاص آن کاربری مورد نظر قرار می‌گیرد.

الزامات معماری و ساختاری

برای هر کاربری قابل اعطا لازم است بنا از نظر برنامه فیزیکی، دسترس فضاها و پایداری سازه‌ای شرایط اعطای آن کاربری را احراز کند. ابعاد فضاها، نور و حتی اقلیم منطقه می‌تواند در اعطای کاربری نقشی بسزا داشته باشد.

بنابراین باید برای هریک از کاربری‌هایی که برای بنای قابل احیا مورد بررسی قرار می‌گیرد، معیارهای پذیرش شرایط فوق را شناخت و درباره بنای مورد بررسی تحت آزمون قرار داد.

معیارهای منطقه‌ای

یکی از معیارهای انتخاب کاربری، نیازها و برنامه‌های منطقه‌ای است که بنا در آنجا واقع است.

3- معیارهای وابسته به بودجه

با توجه به میزان سرمایه‌گذاری بخش دولتی و همچنین ظرفیت‌های اقتصادی بنای تاریخی، می‌توان از منظر معیارهای بودجه‌ای و درآمد مورد انتظار، پروژه‌های احیا را به چهار دسته طبقه‌بندی کرد.

نخست بناهایی که پس از تعیین کاربری، باید بودجه مرمت و نگهداری آنها تامین شود. برای این دسته پروژه‌ها درآمدی متصور نخواهد بود.

دوم، بناهایی که تنها هزینه‌های مرمت آنها تامین شده و پس از اعطای کاربری، با درآمدزایی کافی، هزینه‌های نگهداری و تعمیرات احتمالی آینده را تامین خواهند کرد. این هزینه‌ها معمولا به‌عهده بهره‌بردار خواهد بود.

سوم، بناهایی که بدون هیچ‌گونه بودجه‌ای در اختیار بهره‌بردار قرار می‌گیرند و کاربری پیش‌بینی شده آنها برای تامین همه مخارج مرمت و نگهداری آینده کافی می‌کنند.

چهارم، بناهایی با کاربری پیش‌بینی شده بسیار سودآور که درآمدی نیز به‌صورت پیش‌پرداخت یا اقساط از بهره‌بردار آن برای سازمان پیش‌بینی می‌شود.

به این‌سان، کاربری اعطا شده با اقتصاد احیا ارتباطی تنگاتنگ دارد و این هر دو از یکدیگر متاثرند. همچنین اطلاع از بودجه قابل تخصیص به پروژه در انتخاب کاربری نقشی اساسی دارد و انتخاب کاربری نیز تعیین‌کننده بودجه مورد نیاز برای پروژه احیا است.