توجیه اقتصادی سرمایه‌گذاری در بناهای تاریخی

گروه گردشگری، عاطفه نبوی: واگذاری بناهای تاریخی برای تغییر کاربری آنان، روندی است که با توجه به تعدد این بناها و جلب ذائقه عمومی به بهره بردن از آن، چند سالی است که در ایران آغاز شده است. این کار که با هدف حفظ و مرمت بناها و همچنین افزایش بهره‌وری اقتصادی از آنان انجام می‌گیرد، موافقان و مخالفان خود را دارد. بخشی از نقدهای وارده، بحث‌های کارشناسانی است که نگران وارد شدن صدمات جبران‌ناپذیر به بنا در نتیجه استفاده یا ترمیم غیراصولی آن هستند و بخشی دیگر نیز نگران عدم توجیه‌پذیری اقتصادی آن هستند؛ اینکه آیا اختصاص بودجه‌ای برای بازسازی این بناها و تشویق بخش خصوصی برای اجاره آنها به لحاظ اقتصادی به صرفه است یا نه؟ آیا می‌توان با عدد و رقم و به شکل عینی قول برگشت سرمایه را به سرمایه‌گذار داد و او را برای ورود به این بخش ترغیب کرد؟ ابهام در مولفه‌های توجیه اقتصادی در همین راستا مدیرعامل صندوق احیای بناهای تاریخی درگفت‌وگویی با «دنیای اقتصاد» در این باره گفت: در بحث توجیه اقتصادی بناهای تاریخی، مولفه‌های تاثیرگذاری بر این مساله، متعدد و به‌دلیل نو بودن این حوزه گاه ناشناخته هستند؛ چرا که ما همزمان با توجه به بحث توجیه اقتصادی واگذاری بناهای تاریخی بحث‌ها و حساسیت‌های کارشناسی مربوط به حفظ و نگهداری آن را هم داریم که بسیار مهم است. احسان ایروانی، در توضیح روند الگوسازی اقتصادی این فعالیت تصریح کرد: در واقع از دی‌ماه سال ۹۲ که بحث اقتصاد احیا وارد مباحث میراث فرهنگی شد، اولین مانع این بود که در محاسبات ما مولفه‌های توجیه اقتصادی مبهم تلقی می‌شد و کارشناسی‌شده نبود؛ درحالی‌که برای مجاب کردن بخش خصوصی برای اقبال به این طرح باید این بخش نیز تدقیق می‌شد. وی افزود: از جمله مشکلات دیگری که بر سر راه الگوگذاری کمی این داستان وجود داشت این بود که این مقوله حداقل در کشور ما تا به حال الگوگذاری نشده و برآوردهای مالی درباره آن صورت نگرفته بود. در واقع دیدگاه کمی برای واگذاری وجود نداشت. اما صندوق احیا در یکی دو سال اخیر با بهره‌گیری از کارشناسان خبره برای انجام این الگوسازی تلاش کرده که تابه‌حال نیز صحت آن تا حد زیادی تایید شده است. ایروانی با تاکید بر این نکته که مطمئنا در این حوزه نیز مانند سایر بخش‌ها، سرمایه‌گذاری باید بازگشت سرمایه را به دنبال داشته باشد، اظهار کرد: در همه حوزه‌ها ازجمله بحث واگذاری بناهای تاریخی برای ورود به بحث اقتصادی باید محاسبات کارشناسی برای حجم سرمایه، طول مدت سرمایه‌گذاری، فرصت‌های موجود برای سرمایه‌گذاری و دوره بازگشت آن و نرخ بازگشتش برآورد و محاسبه شود. وی در ادامه خاطر نشان کرد: بر اساس مطالعات انجام شده، دوره بازگشت سرمایه برای بناهای تاریخی حداکثر۶ سال خواهد بود. این زمان، یعنی دوره بازگشت سرمایه‌ها، یکی از شاخص‌های مهم است که مبنای برگزاری مزایده‌های این بناها نیز هست و کارشناسان باید متناسب با نوع و شکل بنا زمان دقیق را در این بازه تخمین بزنند. ایروانی در ادامه با تاکید بر اینکه با وجود همه این محاسبات و تلاش برای دقیق بودن ارقام در این مقوله، بخش‌های اقتصادی در درجه دوم اهمیت قرار دارد، گفت: اولویت در این بحث تعیین شاخص‌ها و ارزیابی اهلیت کسانی است که قرار است این بناها به آنان واگذار شود. الگوبندی دقیق اقتصادی برای توجیه سرمایه‌گذار مدیرعامل صندوق احیای بناهای تاریخی با اشاره به اینکه در بحث بهره‌وری از این بناها باید ۳ مساله اساسی را مد نظر قرار دهیم، خاطرنشان کرد: اولین و مهمترین مساله توجه به شأن بنا و آستانه تحمل آن است تا بر اساس آن بتوان امکان احیای مجدد بنا و حفاظت از آن را فراهم آورد. دومین بحث همساز بودن با محیط پیرامون است؛ به این معنا که در زمان تغییر کاربری این گونه بناهای تاریخی نمی‌توان این تغییر را فارغ از توجه به مکان و وضعیت فعلی آن، اعمال کرد. ایروانی با ذکر مثال ادامه داد: مثلا نمی‌توان در یک زمینه کاملا مذهبی و سنتی، منطقه‌ای تفریحی تعریف کرد و باید این هارمونی با زمینه حفظ شود، چرا که در غیر این صورت ساختارهای اجتماعی و جمعیتی شکسته می‌شود. همچنین توجه به کاربری‌های پیرامونی و همجوار نیز ضروری است. وی افزود: سومین مساله مهم در این میان مقتصدانه بودن طرح است، زیرا برای مجاب کردن بخش خصوصی و سرمایه‌گذار برای توجه به این بخش و سرمایه‌گذاری در آن باید بازده اقتصادی مشخصی وجود داشته باشد و در این بخش محاسبات کارشناسانه وارد می‎شود و البته این با فرض وجود دو پیش‌فرض اولیه است. ایروانی در حوزه پایش و نظارت بر اجرای طرح‌ها از مرحله بازسازی تا بهره‌برداری نیز سازمان را عامل اصلی دانسته و تاکید کرد: باید حتما سازمان نقش پررنگ و اساسی خود را در پایش و نظارت داشته باشد، چرا که اهمال در این بخش موجب به انحراف کشیده شدن بخش خصوصی می‌شود. باید توجه داشت که لزوما سرمایه‌گذار این حوزه متخصص و کارشناس نیست و باید به واسطه نظارت‌ها و قوانین از بناها محافظت شود. وی خطرهایی که از این رهگذر ممکن است بناها را تهدید کند، برشمرد و تصریح کرد: به‌عنوان مثال ممکن است سرمایه‌گذار، بارگذاری بیش از حد معین روی بنا انجام دهد و به این واسطه با کسب سود بیشتر برخوردی اصولی با بنا نشود. بنابراین، صندوق احیا یا سازمان میراث فرهنگی چون به لحاظ اقتصادی از این مساله منتفع نمی‌شوند، بهترین دستگاه برای نظارت بر آن هستند. حفظ کیفیت، نافی کمیت نیست مدیرعامل صندوق احیا در ادامه با تاکید بر اینکه در بهره‌برداری از این بناها، بحث کیفیت و شکل بهره‌برداری حرف اول را می‌زند و بعد از آن بحث کمیت و میزان بهره‌برداری به معنی عواید اقتصادی آن قرار دارد، گفت: البته با توجه به تجربیات موفقی که در سراسر دنیا از چنین تغییر کاربری‌ها و بهره‌برداری‌هایی شده‌ است، می‌توان نتیجه گرفت که پرداختن به کیفیت نافی کمیت بهره‌برداری نیست و با یک کار اصولی و کارشناسی شده هر دو را می‌توان همزمان داشت. ایروانی همچنین گفت: این به آن معنی است که با رعایت اصول بناهای تاریخی واگذارشده، بعد از ۶ سال دیگر برگشت سرمایه خواهند داشت و در سال هفتم سرمایه‌گذار باید بتواند اجاره آن را پرداخت کند و در صورتی که در این وضعیت سرمایه‌گذاری ادعا کند که دوره بازگشت سرمایه‌اش طولانی شده و امکان پرداخت اجاره را ندارد قابل قبول نخواهد بود. به گزارش «دنیای اقتصاد»، پرداختن به مقوله تغییر کاربری بناهای تاریخی برای افزایش بهره‌وری از آن در کنار حفظ این بناها، در وضعیتی که صنعت توریسم ایران دارای ضعف‌های اساسی در حوزه زیرساخت‌های خود است، می‌تواند راهگشا باشد. استقبال گردشگران داخلی و خارجی از اقامت و بازدید از این خانه‌ها و عمارت‌های تغییر کاربری یافته، این پیام را دارد که مسیر درستی انتخاب شده است. حال با توجه به مباحث اقتصادی و بنابر تخمین‌هایی که زده شد، به نظر می‌رسد که ترمیم و بازسازی این خانه‌ها نیز نسبت به تخریب و جایگزینی آن با عمارت‌های جدید به صرفه‌تر است؛ در عین حال که گردشگر لذت اقامت و تماشای بخشی از تاریخ این سرزمین را نیز خواهد چشید.

توجیه اقتصادی سرمایه‌گذاری در بناهای تاریخی