بازار سرمایه همبستگی ارز و زمین را کاهش داد

  تاثیر ارز بر قیمت هر متر مکعب

همبستگی و ارتباط زیادی بین نرخ ارز و قیمت هر متر مربع ساختمان وجود دارد؛ به‌طوری‌که در ۳ سال اخیر همبستگی ۹۴ درصدی بین این دو مولفه مشاهده شده است و این همبستگی در سال‌های ۹۶، ۹۷، ۹۸ و ۵ ماه ابتدای ۹۹ به‌صورت تفکیک شده در شکل زیر آورده شده است. این همبستگی نشان می‌دهد که قیمت دلاری مسکن تغییرات قابل ملاحظه‌ای نداشته است. به‌عنوان مثال، ارزش هر متر مربع ساختمان در تهران به‌طور متوسط بین ۹۰۰ تا ۱۰۰۰ دلار باقی مانده و این نوسانات قیمت ارز و ایجاد تورم است که باعث افزایش بی‌رویه قیمت ساختمان شده است. نکته دیگری که می‌توان به آن توجه کرد همبستگی کمتر قیمت مسکن و دلار در سال ۹۸ است که یکی از دلایل آن را می‌توان اقبال سرمایه‌گذاران به بازار سرمایه عنوان کرد. این موضوع نشان می‌دهد با تقویت بازار سرمایه می‌توان مسکن را از یک کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل کرد که امیدواریم کشور روزی به این مقصود برسد.

  ریسک قدرت خرید

یکی از مهم‌ترین ریسک‌هایی که این صنعت با آن مواجه است، افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید است که می‌تواند موجب افزایش کشش قیمتی تقاضای مسکن شود. در نتیجه با افزایش بیشتر قیمت، تقاضای خانه گران توسط مردم کاهش می‌یابد که می‌تواند موجب رکود در این صنعت شود. یکی از راهکارها برای جلوگیری از افزایش بی‌رویه قیمت مسکن، حذف مهم‌ترین بخش بهای تمام‌شده مسکن یعنی قیمت زمین است که چیزی در حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد قیمت تمام شده مسکن را تشکیل می‌دهد. گمانه‌هایی در این خصوص به گوش می‌رسد که در صورت عملی شدن می‌تواند اتفاق مثبتی در این زمینه باشد.

  ریسک افزایش قیمت مواد اولیه

همانطور که ذکر شد، مهم‌ترین هزینه ساخت ساختمان را بهای زمین تشکیل می‌دهد که بین ۵۰ تا ۶۰ درصد قیمت ساخت را شامل می‌شود. همانند قیمت ساختمان، بهای زمین نیز همبستگی زیادی با نرخ ارز و تورم دارد و در صورت افزایش بیش از پیش نرخ ارز در گذشته می‌تواند باز هم شامل رشد قیمتی شود. از جمله هزینه‌های مهم دیگر هزینه‌های نهاده‌های ساختمانی است که به دو بخش عمده خدمات و مصالح تقسیم می‌شود. با توجه به اینکه شاخص این نهاده‌ها در سال ۹۸ نسبت به ۹۷ رشد ۳۵ درصدی را تجربه کرده بود؛ اما باز هم در ۳ ماه اول سال ۹۹ نسبت به زمستان سال قبل افزایش ۱۷ درصدی را نشان می‌دهد. مهم‌ترین نهاده‌هایی که بیشترین تاثیر را در قیمت ساخت دارند موارد جدول زیر است که به همراه درصد افزایش قیمت نسبت به فصل زمستان سال ۹۸ آورده شده‌اند.

  شفافیت اطلاعاتی

در زمینه مسکن شفافیت کامل اطلاعاتی وجود ندارد؛ بر خلاف صنایعی مانند صنعت پتروشیمی و فلزی که بهای تمام شده محصولات و نرخ فروش بر مبنای نرخ‌های جهانی و دلار نیمایی قابل‌محاسبه است، در زمینه مسکن این شفافیت وجود ندارد. نرخ‌های فروش هر متر مربع از ساختمان بر مبنای کاملا تقریبی محاسبه می‌شود و اطلاعات شفافی در مورد قیمت ساختمان در شهرهایی غیر از تهران و کرج و برخی از کلان شهرها در دست نیست و آخرین اطلاعات ارائه شده توسط بانک مرکزی به فصل اول سال ۹۷ برمی‌گردد که بیش از ۲ سال از آن گذشته است.

  وضعیت شرکت‌های موجود در صنعت

در این صنعت بیش از ۳۵ شرکت فعال هستند که در اینجا به بررسی اجمالی ۲۰ شرکت می‌پردازیم.در حالی که شاخص از سال گذشته تا به امروز رشد بیش از ۴۶۰ درصدی داشته، شاخص صنعت انبوه‌سازی رشد ۷۶۵ درصدی را ثبت کرده است. در زیر بازده قیمتی ۲۰ سهم بررسی شده در مدت یکسالی که گذشت، آمده است.

از نظر حاشیه سود شرکت‌های این رشته دارای حاشیه سود‌های بسیار متفاوتی با شرکت‌های هم‌صنعت دیگر و حتی گذشته خود شرکت هستند. این اختلاف به دلیل ثابت ماندن بهای تمام شده در مورد برخی از پروژه‌های تکمیل شده و افزایش روز افزون قیمت خانه و افزایش نرخ فروش است.

در نسبت قیمت به درآمد نیز شرایط شرکت‌های این صنعت بسیار متفاوت با یکدیگر است. متوسط نسبت قیمت به درآمد این صنعت عدد ۱۲۲ است، در حالی که متوسط این نسبت در کلیت بازار عدد ۲۵ است. اما نکته قابل توجه درخصوص شرکت‌های این رشته قیمت‌گذاری بر مبنای خالص ارزش دارایی (NAV) است. از این رو، این نسبت برای این صنعت از اهمیت زیادی برخوردار نیست. در زیر برای نمونه نسبت‌های قیمت به درآمد ۲۰ شرکت بررسی شده در این صنعت به‌صورت نموداری نمایش داده شده است. به‌طور کلی با توجه به اینکه شرکت‌های این صنعت بر مبنای خالص ارزش دارایی (NAV) قیمت‌گذاری می‌شوند و با توجه به افزایش تورم و در پی آن افزایش قیمت متراژ زمین و ملک، ارزش شرکت‌های موجود در این صنعت افزایش قابل توجهی داشته است.