حمید نجار
najar.hamid۶۲@ gmail.com
نگاهی به تاریخ بازار مسکن ایران نشان می‌دهد معضل اجاره‌بها و غیرقابل تحمل بودن آن برای مستاجرها، در ادوار مختلف خود را به شکلی آشکار کرده و دولت‌ها را به واکنش برانگیخته است. همچون سال‌های اخیر که این ناآرامی بخش عظیمی از بازار مسکن را در اختیار خود گرفته و هر سال دولت برای مقابله با آن دست به اقداماتی زده‌ است. اما از جمله زمان‌هایی که بحران اجاره‌بها سایه سنگینی بر سر بازار مسکن داشت سال‌های 1353 تا 1355 هجری شمسی بوده است. در این سال‌ها اجاره بها از تورم عمومی تاثیر بسیاری گرفت. تورمی که از اجرای سیاست انبساطی دولت از سال 53 به وجود آمد و دو سال بعد اثر خود را بر بازار مسکن گذاشت و جهش اجاره بها را در پی داشت.
این رشد از سال ۱۳۵۳ شروع شد و تا سال ۱۳۵۵ نیز ادامه یافت. حاصل آن، طرح هزاران شکایت بود که با موضوع دعوای مالک و مستاجر در دادگاه‌ها به جریان افتاد. در آن زمان دولت وقت و یکی از مراجع تصمیم گیر برای مقابله با این مشکل دست به کار شد و کوشید با اجرای طرح‌هایی کنترل اجاره را به دست گیرد اما این طرح‌ها با پایان یافتن سال ۱۳۵۴ و آغاز تعطیلات نوروزی متوقف شد. با آغاز سال جدید شمسی و تداوم این بحران، مالکین و کارشناسان که منتظر اجرای طرح‌های مزبور بودند در مقابل آن واکنش نشان دادند و کوشیدند تا با طرح مساله در نشریات و ارائه درخواست‌هایی در روزنامه‌ها به دولت یادآور شوند که باید منافع مالکین را نیز در نظر گیرد. در یکی از این گونه درخواست‌ها که روزنامه اطلاعات -به عنوان مهم‌ترین نشریه آن روز- آن را به چاپ رسانده یکی از کارشناسان با طرح سوالی چنین می‌نویسد: مستاجری که اجاره محل سکونت و متصرفی خود را بر مبنای سال چهل و هشت یا پنجاه می‌پردازد معتقد است که طبق دستور عمل می‌کند، اما در این میان مالکی که باید مالیات و عوارض نوسازی را بپردازد چگونه از حمایت دولت برخوردار است؟
این کارشناس مسکن به نام دکتر محسن نجفی ادامه می‌دهد «امروزه مخارج ساختمان به طور غریبی بالا رفته است مزد یک بنا که در سال پنجاه چهل تومان بود حالا صد و پنجاه تومان است... به این ترتیب بعضی مالکین که از نظر مالی حتی از مستاجر خود نیز ضعیف‌تر هستند از کجا می‌توانند به خواست‌های مستاجر درباره پایین آوردن اجاره بها و تقبل تعمیرات منزل جواب مثبت بدهند؟» وی در پایان چنین نتیجه می‌گیرد «بدیهی است که قانون باید از مستاجر حمایت کند ولی در این میان نباید حق مالک هم فراموش شود». اما آنچه دولت در این خصوص انجام داد چه بود و طرح‌هایی که از آن سخن گفتیم به چه شکل، اجرایی شد؟ در پاسخ به این سوال باید گفت دولت در نخستین گام ممنوعیت طرح دعوای موجر و مستاجر را از دستور کار خارج کرد. گزارشی از تشکیل این کمیسیون‌ها در روزنامه اطلاعات چنین درج شده است: «از دو روز دیگر مالک و مستاجر بدون هیچ گونه ممنوعیت می‌توانند علیه یکدیگر در محاکم دادگستری طرح دعوا کنند، چون ممنوعیت دوساله (سال‌های 53 و 54) که به موجب آن دادگاه‌ها از قبول دادخواست مالک علیه مستاجر امتناع داشتند از اول سال جاری به پایان رسید و کار اجرایی در این زمینه بعد از تعطیلات عید (از پس فردا) آغاز می‌شود. اجازه قبول دادخواست از طرفین در حالی است که طرح تعیین تکلیف اجاره بها به علت طولانی شدن مذاکرات مجلس به جایی نرسیده است».
ادامه این گزارش با نگاهی انتقادی به بررسی وضعیت روابط میان مالک و مستاجر و قانون حاکم بر آن می‌پردازد و توضیح می‌دهد که هنوز هم قانون مذکور مصوبه ۱۰ خرداد سال ۱۳۳۹ که از تصویب مجلسین (سنا و شورای ملی) گذشته در محاکم دادگستری قدرت قانونی دارد. همچنین در این گزارش اجرای طرحی جلب توجه می‌کند «در سال گذشته پس از یک نظر خواهی از مردم و چند ماه مطالعه و بررسی طرحی حاوی نظرات مردم که بتواند جایگزین تمام قوانین و آیین نامه‌های متعدد مربوط به روابط مالک و مستاجر بشود تهیه شد منتهی این طرح فعلا جنبه قانونی ندارد چون به تصویب قوه مقننه نرسیده است و هنوزهم مورد بررسی کمیسیون‌های مجلسین می‌باشد و پیش‌بینی هم نمی‌شود که زودتر از چند ماه دیگر تصویب شود.» و در خاتمه نتیجه می‌گیرد «می‌توان گفت نسبت به سال گذشته هیچ کار تازه‌ای برای حل این مشکل انجام نگرفته جز اینکه به مالکان نیز اجازه داده شده در محاکم دادگستری طرح دعوا بکنند... انتظار نمی‌رود در ماه‌های نزدیک آینده هیچ نوع رایی علیه مستاجرین صادر شود... به نظر می‌رسد سازمان‌های فعلی در وهله اول باید تمام هم خود را مصروف رسیدگی به شکایات گذشته که بیشتر علیه مالکین است بنمایند و سپس نوبت به شکایات جدید که احتمالا از سوی مالکین ارائه خواهد شد می‌رسد».
در کنار رفع ممنوعیت که ذکر آن شد دولت وقت در نخستین روزهای فروردین 1355 کمیسیون‌هایی در خصوص بررسی دعاوی مطرح شده تشکیل داد تا به بررسی پرونده‌ها سرعت بخشد. همچنین مرجع نهایی تعیین اجاره، کارشناسی بود که از سوی دادگاه به این منظور تعیین می‌شد. این خبر نیز در روزنامه اطلاعات به چاپ رسید. «برای بحث درباره رسیدگی به پرونده‌های تعدیل اجاره‌بها دادگاه‌های بخش فردا کمیسیون مشترکی خواهند داشت. در حال حاضر 14 شعبه از دادگاه‌های بخش اختصاص به کار اختلاف مالک و مستاجر رسیدگی می‌کنند و برای جلوگیری از تراکم کار در این شعب تعدادی از پرونده‌ها نیز به سایر شعب که به دیگر دعاوی رسیدگی می‌کنند ارجاع می‌شود.» این گزارش در ادامه با گفت‌وگویی پی گرفته می‌شود. مصاحبه شونده که از مطلعین در دستگاه قضا است می‌گوید «با جدول شاخص قیمت‌ها که دادگاه‌ها موظف به رعایت آن هستند تعدیلی در اجاره بها صورت خواهد گرفت و اختلافات میان موجر و مستاجر تا 20 درصد کاهش خواهد یافت زیرا جدول بر اساس شاخص هزینه زندگی در سال1351 تنظیم شده و رقم قابل ملاحظه‌ای که بتواند ارزش فعلی ملک را از حیث اجاره جبران کند نیست.»
به این ترتیب دولت در آن سال‌ها با در پیش گرفتن این راهکارها توانست تا اندازه‌ای اجاره بها را کنترل و آرامش را به بازار مسکن بازگرداند.