نقاط قوت و ضعف شیوه‌های مختلف جست‌وجو در بازار مسکن
در تهران تا همین دو سال پیش، مشاوران‌املاک انحصار بازار خرید‌وفروش آپارتمان را در دست داشتند و چون مجری انحصاری قیمت‌گذاری ملک محسوب می‌شدند متناسب با منافع مالی بنگاه‌ و برحسب اینکه با فروشنده ملک برسر چه میزان حق‌کمیسیون -پورسانت- توافق کنند، برای خریدار قیمت تعیین می‌کردند!

اما این انحصار اکنون از بین رفته است، طوری که اگر متقاضیان خرید مسکن در تهران کمی از ابزارهای جدید اطلاع داشته باشند، می‌توانند حتی بدون نیاز به مشاوره پولی املاکی‌ها، از امن‌ترین راه استفاده کرده و صاحب‌خانه شوند.
در حال حاضر ۴ راه برای خرید مسکن در تهران موجود است:
راه اول، همان شیوه قدیمی است که در قالب آن خریدار به مشاور‌املاک محل رجوع می‌کند و مشخصات آپارتمان مورد تقاضای خود را در بنگاه فایل می‌کند.
این شیوه الان تقریبا منسوخ شده و یکی از پرزحمت‌ترین مسیرهای جست‌وجو در بازار مسکن محسوب می‌شود.
مشاوران‌املاک معمولا منافع خریدار را به فروشنده ترجیح می‌دهند، ضمن اینکه فرد خریدار مجبور است با سبک و سلیقه دلال ملکی، از بازار خرید کند و نه بیشتر. به این معنی که حق‌انتخاب خریدار فقط محدود به فایل‌هایی است که دلال از انبوه فایل‌های فروشی، به او نشان می‌دهد. ممکن است متناسب با توان مالی فرد خریدار، در بنگاه، فایل فروشی موجود باشد، اما به هر دلیل، دلال ملکی تمایلی به نمایش مشخصات فایل مطلوب، نداشته باشد!
هزینه خرید مسکن در این مسیر نیز فوق‌العاده بالا است: مشاوراملاک حدود یک‌درصد قیمت آپارتمان را تحت عنوان حق‌کمیسیون از فرد خریدار دریافت می‌کند در حالی که تعرفه قانونی کمتر از ۵/۰ درصد است. این هزینه گزاف درحالی اخذ می‌شود که دلال ملکی بعد از انجام معامله، معمولا مسوولیتی در برابر حق و حقوق خریدار از خود بروز نمی‌دهد. مثلا اگر بعد از پرداخت ثمن معامله، فروشنده از واگذاری واحدمسکونی خودداری کند، مشاوراملاک تنها اقدامی که در جهت منافع او انجام می‌دهد یک تماس تلفنی ساده با فروشنده و خواهش از وی بابت تحویل است، همین و بس.
کارشناسان حقوقی معتقدند: مبایعه‌نامه -قراردادی که بین خریدار و فروشنده در بنگاه مسکن امضا می‌شود-، حکم «سند‌عادی» را دارد و باید برای رسمی‌شدن معامله، «سندمحضری» در دفاتر ثبت‌اسناد تنظیم شود.
البته در همین شهر تهران هستند مشاوران‌املاکی که به اندازه یک وکیل حقوقی پایه‌یک، از منافع خریدار به موقع دفاع می‌کنند.
راه دوم، ارتباط‌گیری با سازنده‌های ساختمان‌های نوساز یا فروشنده‌های آپارتمان‌های چندسال ساخت است.
شما به عنوان متقاضی خرید مسکن در محله‌ای که به دنبال آپارتمان هستید می‌توانید با جست‌وجوی محلی، مالکان واحدهای فروشی یا سازنده ساختمان‌هایی را که نمای ظاهری آنها نشان می‌دهد سازه در مرحله تکمیل است و به زودی آماده فروش می‌شود شناسایی کنید و مستقیم و بدون واسطه با او درباره شرایط فروش مذاکره کنید. مزیت این شیوه خرید از بازار مسکن به دلیل حذف واسطه‌، شفافیت قیمت پیشنهادی فروش را در پی دارد.
راه سوم جست‌وجو در بازار مجازی معاملات مسکن است. در حال حاضر در تهران به تعداد انگشتان دست، سامانه اینترنتی مسکن وجود دارد که متقاضیان خرید و متقاضیان فروش می‌توانند با مراجعه رایگان به این سایت مشخصات‌شان را فایل کرده و با یکدیگر - باز هم بدون واسطه- ارتباط برقرار کنند.
مزیت این سامانه اعلام همزمان قیمت فروش واحدهای مشابه در سایت و در نتیجه رقابت فروشنده‌ها با یکدیگر برسر «اعلام قیمت پایین‌تر» است.
تفاوت ویژه‌ای که سامانه مجازی با بنگاه‌های مسکن دارد این است که در سامانه امکان پنهان کردن فایل‌های ارزنده وجود ندارد و متقاضی خرید می‌تواند هر آنچه را فروشند‌ه‌ها در سامانه اعلام کرده‌اند ببیند، اما در بنگاه‌ها اختیار نمایش فایل با مشاور‌املاک است!
راه چهارم که مکمل سه راه دیگر است در رجوع به سامانه اعلام قیمت‌مرجع -سامانه‌ای که وزارت راه‌وشهرسازی راه‌اندازی کرده است- خلاصه می‌شود.
در این سامانه قیمت واحدهایی که طی ماه‌های اخیر در همه محلات تهران فروخته‌شده، درج شده است و افراد می‌توانند با جست‌وجو در نقشه‌تهران در داخل این سامانه، قیمت واقعی املاک‌مسکونی را به دست بیاورند.
این سامانه نقشه‌راهنما برای قیمت‌مسکن محسوب می‌شود طوری که متقاضی خرید با مقایسه قیمت‌های درج شده در این سامانه با آنچه فروشنده‌ها یا بنگاه‌ها تحت عنوان «قیمت‌پیشنهادی» اعلام می‌کنند، می‌تواند به تشخیص درستی از قیمت‌منطقی برسد و خود را از رفتن به داخل کلاه قیمت مسکن دور نگه دارد.
اگر شما قصد خرید مسکن در تهران را دارید توصیه ما این است: از هر 4 راه به صورت توام و با تاخیر زمانی استفاده کنید تا بهترین انتخاب نصیب‌تان شود.
برای رعایت ترتیب ورود به راه‌ها بهتر است ابتدا از راه سوم یعنی جست‌وجو در سامانه‌های مجازی وارد شوید، بعد از آن سری به محله موردنظرتان بزنید و با سازنده‌ها یا مالکان واحدهای فروشی مذاکره کنید. در مرحله بعد اگر به انتخاب نرسیدید، استفاده از مشاوران‌املاک را تجربه کنید اما قبل از انتخاب نهایی در هر یک از این سه راه، باید قیمتی را که به شما اعلام شده با ورود به سامانه وزارت راه‌وشهرسازی، مورد استعلام قرار دهید و اگر واقعی بود، اقدام به خرید کنید.