فروش املاک شهر، اشتباه استراتژیک

ضعف شفافیت در حوزه مدیریت اموال عمومی یکی از موضوعاتی است که شهرداری‌ها به آن دچار هستند. فروش و تهاتر املاک شهر اگرچه سهل‌الوصول‌ترین راه برای تامین مالی پروژه‌های عمرانی شهرداری‌هاست اما در صورت استمرار این روند، ذخیره این دارایی‌ها نیز رفته‌رفته به انتها می‌رسد. در حالی که جایگزین کردن سازوکار اجاره‌داری می‌تواند به ایجاد منابع درآمدی پایدار برای شهرها منجر شود. با این حال اغلب شهرداران این اشتباه استراتژیک را برای تامین کوتاه‌مدت درآمد مرتکب می‌شوند تا بتوانند در دوره مدیریت خود کارنامه ملموسی از پروژه‌های تکمیل شده شهری با منابع مالی ناشی از فروش املاک ارائه کنند. صرف‌نظر از این موضوع، به نظر می‌رسد مطمئن‌ترین سازوکار برای فروش املاک شهری نیز برگزاری مزایده‌های عمومی است چراکه ترک تشریفات حتی در مواردی که به‌صورت قانونی صورت می‌گیرد، می‌تواند تالی فاسدهایی به دنبال داشته باشد.محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران از مخالفان واگذاری املاک شهرداری‌ها برای تامین مالی است. سالاری در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد»، واگذاری و فروش املاک شهرداری‌ها را در دو گروه دسته‌بندی کرد و توضیح داد: بخشی از املاک که حجم قابل توجهی دارند برای تامین اعتبارات و هزینه کرد در قالب بودجه جاری و نگهداشت به فروش می‌رود و بخش دیگری از املاک در قالب تعاونی‌های مسکن به‌صورت تسهیلات خانه‌دار شدن واگذار می‌شوند. اما به نظر می‌رسد دسته اول این واگذاری‌ها به کلی باید متوقف شود.

وی با اشاره به اینکه رویکرد فروش املاک شهر برای تامین مالی یک اشتباه استراتژیک است، گفت: با این حال نه تنها مدیریت شهری تهران بلکه بسیاری از شهرداری‌های کشور در دهه‌های اخیر مرتکب این اشتباه شده‌اند. سالاری با اشاره به توسعه قابل توجه شبکه معابر شهر تهران در یک دهه اخیر، گفت: اگرچه حجم وسیع پروژه‌های عمرانی اجرا شده در سال‌های اخیر مبتنی بر نیازهای شهر صورت گرفته، اما متاسفانه تامین مالی این پروژه‌ها عمدتا از طریق فروش املاک یا تهاتر صورت گرفته است. این موضوع موجب شده که شهر بسیاری از دارایی‌های سرمایه‌ای خود را از دست بدهد. این در حالی است که راه حل معقول، جایگزین کردن «اجاره‌داری» به جای فروش و تهاتر املاک است. رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران خاطرنشان کرد: شهرداری‌ها می‌توانند از طریق بهینه کردن املاک در اختیار خود با مشارکت بخش خصوصی و ایجاد مجتمع‌های چند منظوره خدماتی، تفرجگاه، اداری و تجاری در سازوکار اجاره‌داری، منابع درآمدی پایداری برای شهر فراهم کنند و از منافع آن برای تامین مالی پروژه‌های عمرانی بهره مند شوند.

اما از آنجا که اتخاذ این رویکرد در دراز مدت جواب می‌دهد و شهرداران همواره تلاش می‌کنند در دوره‌ای که تصدی اداره شهر را برعهده دارند، کارنامه ملموسی ارائه دهند، به سراغ این قبیل اقدامات نمی‌روند و در نتیجه مساله بهینه‌سازی املاک و اجاره‌داری برای کسب درآمد، در کشور نهادینه نشده است. در عوض شهرداران سهل‌الوصول‌ترین راه یعنی فروش یا تهاتر املاک شهر با هزینه‌های صورت گرفته را انتخاب می‌کنند. سالاری معتقد است در شرایطی که فروش املاک به‌عنوان راهکار دم دستی توسط شهرداری‌ها اتخاذ می‌شود، در تدوین آیین‌نامه‌های معاملاتی شهرداری‌ها نیز باید ملاحظات گوناگونی لحاظ شود. وی در این رابطه توضیح داد: سازوکاری که براساس آن یک یا دو کارشناس معرفی شده از طرف شهرداری قیمت‌گذاری ملک را انجام می‌دهند، رویه درستی نیست. از طرفی بسیاری از املاک شهرداری‌ها با ترک تشریفات و بدون برگزاری مزایده واگذار می‌شود. این ترک تشریفات نشان می‌دهد اختیارات زیادی به شهرداران به ویژه در کلان‌شهرها تفویض شده است. به اعتقاد وی، این سازوکار غلط در فروش املاک از آنجا که تالی فاسد به دنبال دارد باید مورد بازنگری قرار گیرد.رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با بیان اینکه ماجرای واگذاری املاک شهرداری با شرایط خاص نشان داد آیین‌نامه‌های معاملاتی شهرداری نیازمند تغییر و بازنگری است، یادآور شد: از آنجا که این آیین‌نامه‌ها به تصویب مجمع عمومی و هیات‌مدیره سازمان املاک و مستغلات شهرداری تهران رسیده، قانونی است و شورای شهر به لحاظ حقوقی نمی‌تواند به این موضوع ورود کند. برابر قانون تجارت این آیین‌نامه‌ها تنها در صورتی قابل تغییر است که مجمع عمومی و هیات‌مدیره تصمیم به بازنگری بگیرند.

چاره‌جویی مجلس برای خلأ نظارتی سازمان‌ها و شرکت‌ها

سالاری تاکید کرد: به نظر می‌رسد نهادهای قانونی فرادست شورای شهر تهران در سطح حاکمیت نظیر مجلس شورای اسلامی باید به این مساله ورود کنند و سازوکار نحوه نظارت شورای شهر بر سازمان‌ها و شرکت‌های وابسته به شهرداری‌ها را مشخص کنند چراکه در حال حاضر برابر قانون تجارت امکان اعمال نظارت موثر و بازنگری در آیین‌نامه‌های مصوب شرکت‌ها و سازمان‌های شهرداری توسط نهاد شورای شهر وجود ندارد.وی با بیان اینکه شورای چهارم حتی یک مورد هم در جریان تهاتر یا فروش املاک شهرداری تهران قرار نگرفته است، خاطرنشان کرد: این موضوع الزاما به معنای این نیست که شهرداری کار غیرقانونی انجام داده است، بلکه این مسائل نشان از اختیاراتی است که شورای شهر تهران از گذشته به شهردار داده و از این رو بازنگری در اختیارات قانونی شهرداران به ویژه در حوزه نحوه واگذاری املاک، ضروری به نظر می‌رسد.

سالاری پیشنهاد کرد تمام نهادهای نظارتی موثر نظیر سازمان بازرسی کل کشور، مجلس شورای اسلامی، شورای شهر تهران و حتی در صورت لزوم دیوان محاسبات کل کشور باید یک بار سازوکارهای قانونی فروش املاک و دارایی‌های شهرهای کشور را مورد بازبینی قرار دهند. وی تاکید کرد: بعد از گذشت چند دهه از انقلاب اسلامی و تصویب قانون اساسی، این طور به نظر می‌رسد که برای جلوگیری از صدمه به حاکمیت و نیز به منظور جلوگیری از سلب اعتماد مردم، برخی از مقررات حقوقی نیازمند بازنگری است. همان‌گونه که دولت نیز در جریان فیش‌های حقوقی نجومی، بازنگری در مقررات پرداخت حقوق و مزایای مدیران را در دستور کار قرار داد، این بازنگری در مورد اختیارات شهرداران و دیگر نهادهای عمومی در قبال اموال عمومی نیز باید در دستور کار قرار گیرد و با اصلاح زیربناهای قانونی شاهد جلوگیری از هرگونه انحراف در واگذاری اموال و دارایی‌های عمومی باشیم.