کمبود تقاضای موثر در بازار مسکن

معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با تشریح ریشه‌های رکود مسکن در کشورهای مختلف و ایران، درباره وضع فعلی بازار ملک اعلام کرد: سرمنشاء رکود دو سال اخیر به نبود تقاضای موثر و مکفی برای خرید مسکن برمی‌گردد که چون از این سمت، امکان خرید و فروش آپارتمان سلب شده است در نتیجه سمت عرضه توان لازم برای سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز را نیز از دست داده است.بررسی‌های این معاونت درباره راهکارهای برون‌رفت از رکود مسکن نشان می‌دهد تصمیماتی که از نیمه دوم سال گذشته در دولت، بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار برای توانمند شدن متقاضیان مسکن از مسیر افزایش تسهیلات خرید اتخاذ شد هرچند هنوز به‌صورت محسوس اثر خود را بر بازار نگذاشته اما علایم اولیه اجرای آن بر رفع چالش رکود کارگشا بوده است.

بازار مسکن در کشورهای مختلف، متاثر از شرایط اقتصاد کلان و بسته به ساختار عرضه و تقاضا، دارای شرایط متفاوتی است. مسکن همواره دارای دو بعد سرمایه‌ای و مصرفی بوده و تقاضاهای گوناگون در آن نمود داشته است. اما نکته قابل توجه این است که در برخی کشورها به دلیل شرایط تورمی و عدم ثبات متغیرهای اقتصادی، تقاضای سوداگرانه به شدت تقویت و به سرمنشأ نوسانات قیمتی در بازار مسکن بدل شده است. در این کشورها سفته‌بازی نه‌تنها از سوی خریداران بلکه توسط سرمایه‌گذاران تشدید می‌شود. در مقابل در کشورهایی که ثبات نسبی در متغیرهای اقتصادی آنها برقرار بوده و دارای زیرساخت‌های اطلاعاتی و قانونی مناسب هستند، بازار مسکن نوسانات کمتری را تجربه کرده است.در ایران با توجه به شرایط حاکم بر اقتصاد در دهه‌های اخیر و همچنین وجود برخی از نقیصه‌ها، بازار مسکن همواره با نوسانات شدید قیمتی و به تبع آن دوره‌های رونق و رکود شدید در سرمایه‌گذاری همراه بوده است. عمده دلایل نوسان در بازار مسکن ایران مشتمل بر دو دسته عوامل درون و برون‌بخشی است.معاون امور مسکن وزارت راه و شهرسازی در این باره با بیان اینکه برخی از عوامل برون‌بخشی تاثیرگذار بر بازار مسکن از نفتی بودن اقتصاد ایران و فضای نامناسب کسب و کار نشات می‌گیرد، گفت: با ورود منابع نفتی به اقتصاد کشور و افزایش نرخ رشد نقدینگی، نرخ تورم نیز افزایش می‌یابد.

در چنین شرایطی، عکس‌العمل طبیعی خانوارها و فعالان اقتصادی، حفظ قدرت خرید پول است که در سرمایه‌گذاری دارایی‌های پربازده نمود می‌یابد. دلایل مختلفی همچون عدم سودآوری دیگر بازارها و شرایط نامطلوب کسب و کار، منجر به سرریز سرمایه‌ها در بازار مسکن و بروز شوک‌های قیمتی در آن می‌شود. از این رو مواجهه بازار مسکن با هجوم ناگهانی سرمایه، ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه به‌عنوان یک عنصر اساسی و تاثیرگذار چه در نوسانات این بخش و چه در الگوهای تولید و مصرف آن شناخته می‌شود. حامد مظاهریان افزود: از دیگر عوامل برون‌بخشی موثر بر این حوزه می‌توان به سرکوب‌های مالی و افزایش نرخ ارز، برخی از سیاست‌های پولی و مالی و... اشاره کرد که به صورت مقطعی و در دوره‌های خاص، نوسان و رشد قیمت در بازار مسکن را تشدید کرده‌اند.وی عوامل درون‌بخشی موثر بر تشدید نوسانات بازار مسکن را عدم توسعه صنعت ساختمان، طولانی بودن دوره ساخت، فقدان زیرساخت‌های نهادی و عدم اجرای صحیح طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها عنوان کرد و گفت: این عوامل منجر به عکس‌العمل کند بازار در تقابل با شوک‌های ناشی از ورود نقدینگی شده و نوسانات قیمتی را تشدید می‌کند. در واقع آنچه می‌تواند تعدیل‌کننده دامنه نوسانات در بازار مسکن باشد، وجود بخش عرضه قدرتمند و با کشش است که بتواند با بروز نشانه‌های افزایش قیمت در انطباق با تقاضا قرار گرفته و نوسانات قیمتی را تعدیل کند.

به طور کلی، نتایج مطالعات کارشناسی حاکی از آن است که تقاضای مصرفی مسکن با روند ملایم، همواره فزاینده بوده و در مقابل سیکل‌های رونق و رکود بازار تا حدود زیادی به هجمه تقاضای سوداگرانه مربوط می‌شود. بنابراین تا زمانی که عوامل کنترل‌کننده تقاضای سوداگرانه و افزایش جاذبه دیگر بازارها اتفاق نیفتد، بخش مسکن پتانسیل جذب سرریز نقدینگی را خواهد داشت. از این رو تقلیل در نوسانات متغیرهای اقتصاد کلان (ثبات اقتصادی)، بهبود فضای کسب و کار و رفع نوسانات قیمتی می‌تواند در پیشگیری از تعمیق دوره‌های رونق و رکود موثر واقع شود.بررسی بازار مسکن در سال‌های اخیر نشان می‌دهد که در ادامه دوره‌های رونق و رکود گذشته، افزایش قیمت در این بازار طی سال‌های ۹۱ و ۹۲ به وقوع پیوسته است. پس از آن به دلیل سیطره رکود اقتصادی در کشور، کاهش قدرت خرید خانوارها، ثبات در برخی متغیرهای اقتصادی (از جمله نرخ ارز و تورم عمومی) و افزایش نرخ سود واقعی در سال‌های ۹۳ و ۹۴ بازار مسکن دوران ثبات قیمتی را تجربه کرده است. با توجه به نقش بخش مسکن در اقتصاد کشور، سهم بالای این بخش در تورم عمومی، درهم تنیدگی با دیگر بخش‌های اقتصاد و حبس نقدینگی بانک‌ها و برخی نهادها در بخش مسکن، خروج بخش مسکن از رکود می‌تواند منجر به آزاد شدن منابع بانک‌ها و نهادها شده و نقش بسزایی در تسهیل رونق اقتصادی ایفا کند. به این ترتیب، حمایت از بخش مسکن در خروج از وضعیت رکودی فعلی ضروری به نظر می‌رسد.

شواهد و بررسی‌های آماری نشان می‌دهد که در شرایط فعلی به‌‌رغم نیاز به مسکن مصرفی، به دلیل کاهش قدرت خرید خانوارها، بازار مسکن با مشکل کمبود تقاضای موثر و مکفی مواجه است که این امر خود به عاملی در کاهش سرمایه‌گذاری در این بخش بدل شده است. از این رو به نظر می‌رسد یکی از راهکارهای خروج از رکود فعلی، تقویت قدرت خرید خانوارها از طریق سیاست‌های اعتباری است.شناسایی مشکل کمبود تقاضا، تقویت سمت عرضه را به‌عنوان راهکار اصلی خروج از رکود تایید نمی‌کند، اما این به معنای غفلت از سمت عرضه و رهاشدگی آن نیست، چراکه همچنان بخش‌هایی از جامعه شهری و روستایی باقی است که نبود مسکن مطلوب، در صدر مشکلات سکونتی آنها قرار دارد. از این جمله می‌توان به بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی اشاره کرد که سیاست‌های حمایتی طرف عرضه درخصوص آنها جاری است.بر این اساس دولت در حد مقدورات و به اقتضای شرایط، هر دو سوی عرضه و تقاضای مسکن را مورد توجه قرار داده و سعی در اجرای سیاست‌های متوازن در هر دو بخش دارد.