بازار ملک تا اسفنـدماه چگونه رقم می‌خورد؟
توافقی که سوم آذرماه در جریان مذاکرات هسته‌ای در وین برای ادامه نشست‌های مشترک ایران و ۱+۵ حاصل شد، اگر چه واکنش بازارهای «زود اثرپذیر» را به همراه داشت اما بررسی‌های کارشناسان اقتصاد مسکن نشان می‌دهد این رخداد سیاسی به‌گونه‌ای متفاوت، بر بازار ملک تاثیر می‌گذارد. دیپلمات‌ها در آخرین دور از مذاکرات، توافق کردند روند مذاکره مشترک، تا دو مقطع زمانی به ترتیب اسفند امسال و تیر سال آینده، ادامه پیدا کند. این توافق که در سومین روز از ماه جاری حاصل شد، باعث می‌شود بازار معاملات مسکن برای حداقل سه ماه آینده، کماکان از تحرکات مخرب سوداگران در امان بماند.
توافقی که سوم آذرماه در جریان مذاکرات هسته‌ای در وین برای ادامه نشست‌های مشترک ایران و 1+5 حاصل شد، اگر چه واکنش بازارهای «زود اثرپذیر» را به همراه داشت اما بررسی‌های کارشناسان اقتصاد مسکن نشان می‌دهد این رخداد سیاسی به‌گونه‌ای متفاوت، بر بازار ملک تاثیر می‌گذارد. دیپلمات‌ها در آخرین دور از مذاکرات، توافق کردند روند مذاکره مشترک، تا دو مقطع زمانی به ترتیب اسفند امسال و تیر سال آینده، ادامه پیدا کند.این توافق که در سومین روز از ماه جاری حاصل شد، باعث می‌شود بازار معاملات مسکن برای حداقل سه ماه آینده، کماکان از تحرکات مخرب سوداگران در امان بماند. این پیش‌بینی در صورتی که باز هم تحولات مثبت سیاسی- اقتصادی در ماه پایانی سال جاری رخ دهد، قابل تمدید تا اوایل تابستان94 خواهد بود.آنچه باعث شده، پیش‌بینی فوق -حفظ فاصله بین بازار خرید مسکن و تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازانه- مطرح شود، به دو سناریو درباره رفتار فعالان سایر بازارها برمی‌گردد.در سناریوی اول، می‌توان با استناد به هیجاناتی که طی چند روز اخیر در بازارهای ارز و سکه و بورس اتفاق افتاد، این‌طور پیش‌بینی کرد که بار دیگر نقدینگی‌ها و تمایل سرمایه‌گذاران، به سمت
بازارهای زود نقدشونده جلب شده است. طی روزهای نیمه اول آذرماه، قیمت دلار با شیب تندی رو به افزایش گذاشت و بازارهای ارز و سکه با هیجان مثبت روبه‌رو شدند، از آن طرف، در بازار سهام، شاخص کل در شرایطی که طی 7 ماه اول امسال، بیشترین نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری را در مقایسه با سایر بازارها، نصیب سهامداران کرد، اما در دو هفته اخیر، کل مسیر طی شده را دور زد و ناگهان، سرمایه‌گذاران را در نتیجه افت قابل توجه شاخص، با زیان روبه‌رو کرد.در حال حاضر، ثبت هیجان مثبت در دو بازار و وقوع هیجان منفی در بازار سوم نشان می‌دهد: چنانچه این سه بازار طی ماه‌های آینده، رفتار هفته‌های اخیر خود را حفظ کند و نسبت به چشم‌انداز تحولات کلان اقتصادی و سیاسی، برداشت مبهمی داشته باشد، حریم بازار چهارم که خاصیتی متفاوت دارد از ورود سفته‌بازها امن خواهد ماند.بازار مسکن یک تفاوت اساسی با سه بازار دیگر دارد و آن، خاصیت دیر نقدشوندگی این بازار است. در بازار مسکن به‌خصوص در زمان رکود، امکان تبدیل دارایی به پول نقد، مشمول گذشت زمان طولانی و تلاش زیاد می‌شود. در بازار مسکن حتی هنگام رونق نیز، دارندگان ملک و سرمایه‌گذاران باید زمانی به مراتب طولانی‌تر از
معاملات بازارهای ارز و طلا یا بورس را سپری کنند تا بتوانند ملک خود را به متقاضیان واگذار کرده و به پول نقد حاصل از فروش برسند.در چنین شرایطی، چنانچه جذابیت دوباره بازارهای زودنقد شونده که در هفته‌های اخیر بعد از تقریبا یکسال، دوباره احیا شده است، تداوم داشته باشد، این به آن معنا است که ریسک سرمایه‌گذاری در خرید مسکن بار دیگر بالا رفته است. این سناریو، زمان رکود مسکن را که پیش‌تر، انتظار می‌رفت تا پایان سال93 به پایان برسد، می‌تواند به اوایل سال94 بسط دهد.در این صورت، امکان افزایش قیمت مسکن در ماه‌های باقی مانده از سال جاری، از بازار گرفته می‌شود و شیب منفی ملایمی که در ماه‌های اخیر در منحنی قیمت ملک ایجاد شده بود، احتمالا تا پایان اسفند امسال ادامه خواهد یافت.قیمت مسکن در شهر تهران از ابتدای امسال تا پایان مهر، اگر چه در چند مرحله با افزایش جزئی روبه‌رو شد اما برآیند نوسانات مثبت و منفی قیمت، ارزش آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران را در پایان مهر 8/2 درصد نسبت به فروردین کاهش داد. سطح قیمت مسکن از ابتدای سال جاری تا کنون در مرز 4 میلیون تا 4 میلیون و 100 هزار تومان در نوسان بود.هم‌اکنون در سناریوی اولی که برای
آینده کوتاه‌مدت بازارها ترسیم شده، بازار مسکن با کمترین اثرپذیری از تحرکات سوداگرانه، در جایگاه نزول قیمت قرار گرفته است.اما در سناریوی دومی که برای آینده کوتاه‌مدت بازارها مطرح است، هیجانات دو هفته اخیر، کاملا موقتی معرفی شده و انتظار می‌رود در ماه‌های آینده، همچون روند یکسال گذشته، نقدینگی‌ها در دو مسیر اصلی سپرده‌های بانکی و بورس، جریان پیدا کند. در یکسال اخیر، بازارهای ارز و سکه شاهد آرامش نسبی و رفتار طبیعی بازیگران این دو بازار بود؛ در مقابل، بازار سهام با رونق معاملات و افزایش تدریجی شاخص‌کل همراه شد. در این یکسال از آنجا که موتور سوداگری در مجموعه بازارها، در آستانه خاموشی قرار گرفته بود، در بازار مسکن نیز تحت‌تاثیر فضای کلی اقتصاد و البته کاهش قیمت، فعالیت سوداگران به حداقل سطح ممکن رسید. دلالان مسکن و مشاوران املاک در ماه‌های اخیر اعلام کردند که عمده خریداران، متقاضیان مصرفی هستند و تعداد متقاضیانی که برای سرمایه‌گذاری، قصد خرید مسکن دارند فوق‌العاده کاهش پیدا کرده است.با فرض تحقق سناریوی دوم، می‌توان گفت وضعیت ماه‌های قبلی، در یک فصل آینده تکرار می‌شود. اگر این اتفاق بیفتد، منحنی نوسان قیمت مسکن
حتما در ماه‌های سرد سال باز هم افت خواهد کرد. این فرضیه از آنجا تقویت می‌شود که بازار مسکن در تابستان امسال که فصل اصلی نقل و انتقال به حساب می‌آید، در سه ماه متوالی، نزدیک به 4 درصد افت کرد. متوسط قیمت آپارتمان در شهر تهران در مهرماه نیز 6/2 درصد دیگر نسبت به شهریور کاهش یافت.بنابراین، هم‌اکنون مسیر ماه‌های آینده بازار مسکن با احتساب هر دو سناریو قابل انتظار، روشن است. در این مسیر چون عوامل خاصی برای ایجاد انحراف قیمتی، قابل رویت نیست، پیش‌بینی می‌شود روند ماه‌های قبلی قیمت مسکن ادامه پیدا کند. صرف‌نظر از فاکتورهای مربوط به رفتار سوداگران و اثر تحولات سیاسی، در داخل بازار مسکن نیز محرکی برای نوسان صعودی قیمت وجود ندارد. همچنین تورم به عنوان پارامتری که بر رفتار قیمت مسکن تسلط دارد، چون به سمت کاهش در حرکت است، تاثیر کاهنده بر ارزش آپارتمان‌های مسکونی دارد.بنابراین در بدترین حالت، رکود کنونی در بازار مسکن تا پایان امسال تداوم می‌یابد و در بهترین حالت ممکن، شرایط کنونی لااقل تا بهار سال آینده، در این بازار حاکم خواهد بود.کارشناسان با تحلیل شرایط کنونی معتقدند: تحولات سیاسی در عرصه بین‌الملل اگر چه تاثیر
مستقیم و آنی بر بازارهایی همچون ارز و سکه و حتی بورس دارد اما تاثیر آن در بازار مسکن، به شکل غیرمستقیم و در طول زمان خواهد بود.
ارسال نظر