آماده‌باش جمعیتی در بازار مسکن
برآوردهای جدید جمعیت‌شناسان درباره میزان تقاضای مسکن در سالهای آینده، بیانگر تداوم رشد نیاز مسکن حداقل در یک دهه آینده است. براساس این برآورد، تا ۱۰ سال آینده، سالانه از طرف حدود ۹۰۰ هزار خانوار، نیاز به مسکن وجود خواهد داشت و متناسب با این جامعه متقاضی، باید برنامه‌های ساخت و تامین مسکن به اجرا گذاشته شود. بررسی‌هایی که درباره مشخصات سالهای آینده بازار مسکن، با لحاظ محاسبه‌های جمعیت‌شناسان، در وزارت راه و شهرسازی انجام شده است، نشان می‌دهد: برخلاف آنچه در سالهای گذشته بابت «کاهش پیک تقاضای مسکن در اواسط دهه۹۰» مطرح شده بود، حجم متقاضیان خرید و اجاره طی دوره پیش‌رو، به شکل تزایدی افزایش پیدا می‌کند.
برآوردهای جدید جمعیت‌شناسان درباره میزان تقاضای مسکن در سالهای آینده، بیانگر تداوم رشد نیاز مسکن حداقل در یک دهه آینده است. براساس این برآورد، تا 10 سال آینده، سالانه از طرف حدود 900 هزار خانوار، نیاز به مسکن وجود خواهد داشت و متناسب با این جامعه متقاضی، باید برنامه‌های ساخت و تامین مسکن به اجرا گذاشته شود. بررسی‌هایی که درباره مشخصات سالهای آینده بازار مسکن، با لحاظ محاسبه‌های جمعیت‌شناسان، در وزارت راه و شهرسازی انجام شده است، نشان می‌دهد: برخلاف آنچه در سالهای گذشته بابت «کاهش پیک تقاضای مسکن در اواسط دهه90» مطرح شده بود، حجم متقاضیان خرید و اجاره طی دوره پیش‌رو، به شکل تزایدی افزایش پیدا می‌کند.نتایج این بررسی حاکی است: در فاصله سالهای 1393 تا 1405، نزدیک به یک میلیون واحدمسکونی جدید باید در هر سال ساخته و به بازار عرضه شود تا امکان تامین مسکن همین حجم نیاز سالانه، وجود داشته باشد.وزارت راه و شهرسازی در برنامه‌ریزی‌های خود به این جمع‌بندی رسیده که از سال آینده با توجه به سه پارامتر موثر بر تقاضای مسکن شامل «نرخ ازدواج‌ها و میزان تشکیل خانوار جدید»، «میزان تقاضای انباشت سالهای قبل» و همچنین «حجم
ساختمان‌های کلنگی قابل تخریب»، سالانه به‌طور میانگین حجمی معادل 950 هزار واحد مسکونی، «نیاز به مسکن» در بازار شکل می‌گیرد.در نیازسنجی‌های صورت گرفته، مشخص شده است: اگر چه نرخ رشد جمعیت در کشور رو به کاهش است اما به دلیل تغییرات نزولی بُعد خانوار، تعداد خانوارهای جدید در سالهای آینده و نرخ رشد آنها شیب تندتری به خود می‌گیرد و در نتیجه تقاضا در بازار به شکل فزاینده‌ای افزایش پیدا می‌کند.تحقیقاتی که نویسندگان طرح جامع مسکن در وزارت راه‌وشهرسازی برای تعیین ظرفیت برنامه‌های جدید ساخت و تامین مسکن همچون مسکن اجتماعی و ... انجام داده‌اند، حکایت از آن دارد که نرخ رشد سالانه جمعیت کشور از نزدیک 4 درصد در نیمه اول دهه60 به نزدیک دو درصد در نیمه دهه70 و حدود یک درصد در ابتدای دهه90 رسیده است؛ اما در همین فاصله، به جای آنکه میزان رشد تعداد خانوارها متناسب با کاهش رشد جمعیت افت کند، در رابطه‌ای معکوس، افزایش پیدا کرده است. نرخ رشد سالانه تعداد خانوارها در ایران از 51/2درصد در فاصله سالهای 65 تا 75 به 89/3 درصد در پایان سال90 رسیده است. رابطه معکوس بین رشد جمعیت و رشد تعداد خانوارها اگر چه از سه دهه پیش برقرار شد؛ اما
ادامه آن فاصله این دو نرخ رشد را در اواخر دهه80 بیشتر کرده است. طوری که سال90 در شرایطی که جمعیت کشور 29/1 درصد افزایش یافت، تعداد خانوارها معادل 89/3درصد زیاد شد. طی سالهای اخیر «تغییر سبک زندگی» به تشدید این رابطه معکوس دامن زده است. در این سال‌ها «کاهش زاد و ولد»، «میل به زندگی مجردی» و «تشکیل خانوارهای مستقل پیش‌از ازدواج» در کنار عامل دیگری به نام «طلاق» باعث شده شاخص بعد خانوار که بیانگر تعداد اعضای خانوار است، به عنوان یکی از سه شاخص جمعیتی کاهش پیدا کند. کاهش بعد خانوار که به معنی کم شدن اعضای یک خانوار است، عملا اثر کاهش رشد جمعیت را بر نرخ رشد خانوار خنثی کرده و به افزایش تعداد خانوارها منجر شده است. «بعد خانوار» از 11/5 نفر در سال65 به 03/4 نفر در سال85 و سپس 54/3 نفر در سال90 رسیده است. طبق آخرین بررسی‌های صورت گرفته توسط وزارت راه‌وشهرسازی، بعد خانوارهای ایرانی در سال92 باز هم کم شده و به 5/3 نفر تبدیل شده است. با کاهش تعداد اعضای خانوارها، جمعیت ایران در قالب تعداد خانوارهای بیشتر نمود پیدا می‌کند. به عبارت دیگر، در شرایطی که هم‌اکنون شاخص «رشد جمعیت» رو به کاهش است، به‌علت کاهش شاخص «بعد
خانوار»، عملا شاخص «رشد تعداد خانوارها» در مسیر افزایشی قرار دارد. وزارت راه‌وشهرسازی برای نیازسنجی در بازار مسکن و برآورد میزان نیاز مسکن در فاصله سالهای 93 تا 1405، به تجزیه و تحلیل علل تغییرات این سه شاخص جمعیتی پرداخته است. نتایج بررسی‌ها حاکی است: در حال‌حاضر شتاب رشد خانوارهای «تک‌نفره» رو به افزایش است و در مقابل، نرخ افزایش خانوارهای «سه و چهار نفره» که نیمی از کل خانوارهای کنونی ایران را تشکیل می‌دهند به سمت کم شدن حرکت می‌کند. در دهه60، خانوارهای پرجمعیت -بعد 7 نفر به بالا- بین 20 تا 30 درصد کل خانوارهای ایرانی را تشکیل می‌داد اما در ابتدای دهه90 سهم خانوارهای پرتعداد در مناطق شهری به 3/2 درصد رسیده است و عملا خانوارهای پرجمعیت در حال محوشدن هستند. در حال حاضر بیشترین فراوانی در بعدخانوار متعلق به خانوارهای سه و چهار نفره است که 54درصد کل خانوارها را تشکیل می‌دهند. با این حال، نرخ رشد خانوارهای سه و چهارنفره نیز در سالهای اخیر کاهش پیدا کرده و در مقابل، نرخ رشد تعداد خانوارهای تک‌نفره رو به افزایش است. هم‌اکنون طبق آخرین آمار رسمی مرکز آمار که وزارت راه‌وشهرسازی به آن استناد می‌کند، 7درصد کل
خانوارهای ایرانی، «تک‌نفره» هستند. در تحقیقات صورت گرفته توسط تیم نویسندگان نسخه جدید طرح جامع مسکن در وزارت راه‌وشهرسازی، مشخص شده است: افزایش تعداد خانوارهای «تک‌نفره» در نتیجه شکل‌گیری گونه‌های جدید خانوار است. در حال حاضر در کنار خانوار هسته‌ای یا به تعبیر دیگر خانواده زن و شوهری - زوج تنها-، گونه‌ای جدیدی از خانوارها به وجود آمده است که اعضای آنها لزوما زن و شوهر نیستند. این خانوارها در اشکالی مانند خانوار تک‌والدی، خانوار مجرد مردانه یا مجرد زنانه در جامعه دیده می‌شوند که این اشکال به افزایش تعداد خانوارهای تک‌نفره منجر شده است. کاهش میل به فرزندآوری، افزایش زندگی‌های دانشجویی، افزایش گرایش به استقلال در فرزندان، تشکیل خانوارهای مستقل پیش از ازدواج و همچنین افزایش طلاق و بی‌میلی به ازدواج مجدد مجموعه عواملی هستند که باعث شده‌اند تعداد خانوارهای تک‌نفره افزایش پیدا کند.نابرابری بین تعداد کل واحدهای مسکونی و تعداد خانوارها در کشور از یک میلیون و 300 هزار واحد در سال90 به حدود یک میلیون و 200 هزار واحد در سال92 رسیده است.متناسب با روند کنونی کاهش بعد خانوارها پیش‌بینی می‌شود تا سال 1405 این شاخص یعنی
تعداد اعضای هر خانوار از 5/3 نفر کنونی به 12/3 نفر برسد. بنابراین در برنامه ساخت و تامین مسکن، متوسط مساحت واحدهای مسکونی جدید متناسب با گونه‌های جدید تقاضا از 101 مترمربع فعلی به 90 مترمربع کاهش پیدا می‌کند.برای ساخت 12 میلیون واحد مسکونی در 12 سال آینده، دست کم 80 هزار میلیارد تومان منابع مالی برای ساخت و ساز لازم است که بخشی از این منابع باید از طریق تسهیلات بانکی تامین شود.
ارسال نظر