ساختار و مأموریت‏های نهادهای توسعه‏گر

در نگاه اقتصادی و سرمایه‏ای به توسعه، ساختمان یک کالاست، زیرا قابل انتقال و معامله است و بر مبنای قوانین تجارت کالا، مهم‏ترین مشخصه هر کالا، قبول مسؤولیت کیفی آن از سوی تولیدکننده کالاست. توسعه‏گری به دنبال این نگاه به صنعت ساختمان، ظهور یافت؛ پیامد این نگاه کالایی به ساختمان، تخصصی‏شدن امر تولید مسکن و مستغلات و پذیرش مسؤولیت کیفی و حقوقی آن به عنوان محصول است. توسعه‏گری، یک فعالیت فرآیندی چندرشته‏ای است؛ نمودار اسپیرالی زیر؛ به خوبی، نظام‏های حرفه‏ای درگیر طی فرآیند توسعه‏گری را نشان می‏دهد؛ آنالیز رقابتی بازار، آنالیز کالبدی - فیزیکی، آنالیز حقوقی - سیاسی و آنالیز مالی.

در روال معمول که سه کنشگر اصلیِ توسعه؛ سرمایه‏گذار، پیمانکار و مشاور، هر کدام مجزا عمل کرده و تنها مدیریتِ ریسک بخشی از فرآیند توسعه را بر عهده دارند، بیشترین ریسک متوجه سرمایه‏گذار است، زیرا پیمانکار و مشاور، ذی‏نفع در سود سرمایه‏گذاری نیستند و تنها در قبال دریافت حق‏الزحمه، مدیریت ریسک در حیطه مسؤولیت اجرایی خود را دارند. در این میان، برخی از فعالان بخش ساختمان به این نتیجه رسیدند که برای اطمینان‏بخشی به سرمایه‏گذاران و ضمانت سودِ سرمایه‏گذاری آن‏ها، خود باید در ریسک سرمایه‏گذاری شریک شوند. با آغاز این شراکت، به‏تدریج این اندیشه که خود با اتکاء به تحلیل ریسک، مطالعات بازار و طراحی مکانیسم‏های تأمین منابع می‏توانند، همه سهم سرمایه‏گذاری را به عهده بگیرند، قوت گرفت و توسعه‏گران به شکل مدرن امروزی ظهور یافتند.

بنابراین، نهاد توسعه‏گر امروزی، یک بنگاه اقتصادی- فنی است که با مشارکت صد در صدی در ریسک سرمایه‏گذاری در صنعت ساختمان، ضامن تحقق اهداف اقتصادی آن می‏شود. توسعه‏گر صنعت ساختمان، نهاد فنی و اقتصادی تولید و عرضه کالایی به نام ساختمان در مقیاس‏ها و کاربری‏های مختلف است. با این توصیف، یک نهاد توسعه‏گر، برای مدیریت همزمان ریسک فنی و اقتصادی، باید مجموعه‏ای از توانمندی‏ها، تخصص‏ها و مهارت‏هایی که در کل فرآیند توسعه؛ مطالعات بازار، فرآیند تولید و فرآیند فروش و خدمات پس از فروش، لازم است، دارا باشد؛ یک نهاد توسعه‏گر، متشکل از یک تیم بزرگ از افراد یا مؤسسات همکار است که مهارت‏های متفاوت لازم برای توسعه را دارد و معمولاً حداقل شامل افراد، تخصص‏ها یا مؤسسات زیر است؛ که ممکن است در شرایط ویژه هر پروژه، به تخصص‏های بیشتری، نیاز باشد.

۱- یک بخش مالی که تأمین مالی؛ هم برای خرید زمین و هم برای توسعه را فراهم کند.

۲- کارشناسان حقوقی که خرید زمین، تأمین مالی توسعه آن، تنظیم قرادادهای ساخت، بررسی قوانین منطقه‏بندی و کاربری، قوانین رهن و آزاد کردن و فروش پروژه تمام شده را برعهده دارند.

۳- کارشناسان بیمه و مالیات، که برنامه‏ریزی مناسب برای ساختارهای مالیاتی و بیمه را انجام دهند.

۴- کارشناسان معاملات املاک و مستغلات که وظیفه یافتن زمین مناسب، خرید زمین و در نهایت فروش و آزادسازی پروژه ساخته‏شده را برعهده دارند.

۵- معماران و مهندسان که برنامه‏ریزی فیزیکی- فضایی و طراحی و نظارت بر پروژه را بر عهده دارند.

۶- پیمانکار عمومی که ساخت و ساز را مدیریت می‏کند و با پیمانکاران جزء و موردی در تعامل و همکاری است.

۷- پیمانکاران جزء ( حداقل در اجرای تأسیسات برق، لوله‏کشی، دیوارکشی و ...) و موردی که طی برنامه‏های عملیاتی توسعه پروژه به کار گرفته می‏شوند.

۸- یک مشاور محلی که بتواند با مسئولان و مدیران محلی برای حل تعارضات و مغایرت‏های پهنه‏بندی کاربری، به طور مؤثر تعامل و مذاکره کند.

با توصیف فوق، یک توسعه‏گر، تنها یک سازنده نیست. یک توسعه‏گر، یک سازنده را برای دستیابی به یک توسعه قابل‏فروش، به کار می‏گیرد. ساختن، یکی از ضرورت‏های فرآیند است که بیشترین عینیت را دارد، اما ضروری‏تر از تأمین مالی پروژه، خرید زمین و فروش پروژه در پایان آن نیست. توسعه‏گر، مشاور نیست، یک توسعه‏گر، یک مشاور را به‏کار می‏گیرد، تا بر اساس مطالعات بازار، قوانین شهری و مجوزهای اخذ شده و متناسب با منابع مالی و ارزش افزوده ناشی از آن، گزینه بهینه را طراحی کند؛ اما توسعه‏گر، ریسک همه اجزای فرآیند توسعه را بر عهده می‏گیرد. بدین‏ترتیب، تنها دانستن اینکه چگونه یک سازه ساخته می‏شود، دانش و مهارت کافی برای فعالیت‏های یک نهاد توسعه‏گر نیست، گرفتن فاینانس مناسب، تعامل با بانک‏ها، با پیمانکاران جزء و تأمین‏کنندگان مصالح، تنظیم قراردادهای اساسی و حقوق قراردادی برای اطمینان از ساخت و ساز بهره‏ور و بررسی و گرفتن مجوزها، مجوز استقرار کاربری مورد نیاز و مدیریت سرمایه و فرآیند برای آزادسازی رهن بانکی، مهم‏ترین مهارت‏ها و تخصص‏هایی است که یک نهاد توسعه‏گر باید دارا باشد.

مأموریت‏های توسعه‏گران

- مدیریت کل فرآیند توسعه؛ در سه مرحله مطالعات اقتصادی و بازار، فرآیند تولید و فرآیند فروش

- مدیریت بخش فنی و مدیریت بخش اقتصادی؛ همراه با مدیریت ریسک اقتصادی و مدیریت ریسک فنی

- جهت دادن به سرمایه‏های خرد و سرگردان در جهت تولید ساختمان

- مشارکت صد در صدی در ریسک سرمایه‏گذاری و ارائه ضمانت در سود سرمایه‏گذاری و ایجاد بیشترین ارزش افزوده برای سرمایه‏گذاران

- ارائه بالاترین کیفیت ممکن و متناسب با سرمایه اولیه و قیمت تمام شده

- ارائه ضمانت مشاوره فنی، همراه با بیمه مسئولیت حرفه‏ای مادام العمر و ارائه ضمانت صحت اجرای پروژه با ارائه بیمه با مدت معلوم

- ارائه ضمانت کیفیت فنی ساختمان و ایمنی و مرغوبیت آن و پاسخگویی در برابر کیفیت ساختمان به عنوان محصول بر مبنای حقوق شهروندی؛ مسئولیت‏های فنی - ایمنی صنعت ساختمان و مسئولیت‏های حقوقی ساختمان

- ایجاد برندینگ در صنعت تولید ساختمان

• مدل اقدام توسعه‏گران

این مدل، فرآیند توسعه املاک و مستغلات را بر اساس چرخه کامل زندگی یک پروژه املاک و مستغلات، مورد توجه قرار می‏دهد، در هر مرحله، توسعه‏گر، وظایف خاصی را با پرداخت هزینه و به کار گرفتن مهارت ها و توانایی‏های ویژه برای افزایش ارزش دارایی، انجام می‏دهد. ۸ حوزه اقدام توسعه‏گران، شامل موارد زیر است:

۱- به تملک در آوردن زمین

۲- تأمین منابع مالی و سرمایه‏گذاری

۳- مطالعات بازار و استراتژی‏های بازار

۴- مطالعات زیست‏محیطی

۵- اخذ تصویب‌ها و مجوزها

۶- ساخت یا بهسازی

۷- برنامه ریزی حمل و نقل و دسترسی

۸- فروش

با توجه به آنچه تشریح شد، وظایف عمده و اصلی توسعه‏گران را می‏توان در موارد زیر خلاصه کرد:

- شناسایی فرصت‌ها و تحلیل ریسک‌ها و شناسایی و تحلیل بازار هدف و تعریف پروژه

- امکان‌سنجی نوع توسعه؛ تجاری، مسکونی، خودمالکی و بهره‏برداری یا آزادسازی و فروش

- تعیین منابع مالی، تعیین فرصت‌ها و اعتبارات و پشتوانه‏های مالی و تعریف مکانیسم‏های تأمین سرمایه