حبس نوع دوم سرمایه مولد در بازار مسکن؛ تبعات اقتصادی خانههای خالی چیست؟
«احتکار» ملک در حیاط خلوت «مالیات»
در ایران معافیت بازار ملک از پرداخت مالیات‌های بازدارنده سوداگری، عرصه معاملات مسکن را برای مانور سفته‌بازها کاملا باز گذاشته و باعث شده به تناسب سیکل‌های تجاری بازار، همواره یکی از دو رفتار هیجانی و مخرب این گروه از فعالان ملکی، فشار را بر تقاضای مصرفی مسکن تشدید کند. اولین رفتار سوداگران مسکن به دوره رونق معاملات اختصاص دارد. در بازار مسکن هنگام رونق گرفتن خرید و فروش آپارتمان و بالطبع، افزایش قیمت‌ها، حرکات سفته‌بازانه نیز به شکل «معاملات مکرر در کوتاه مدت» شیوع پیدا می‌کند. اثر این نوع معاملات با توجه به توان مالی بالای تقاضای سرمایه‌ای، به‌صورت تحریک قیمت مسکن و در نتیجه تشدید شیب صعودی قیمت (جهش)، کل بازار ملک را تحت الشعاع قرار می‌دهد.
در ایران معافیت بازار ملک از پرداخت مالیات‌های بازدارنده سوداگری، عرصه معاملات مسکن را برای مانور سفته‌بازها کاملا باز گذاشته و باعث شده به تناسب سیکل‌های تجاری بازار، همواره یکی از دو رفتار هیجانی و مخرب این گروه از فعالان ملکی، فشار را بر تقاضای مصرفی مسکن تشدید کند.اولین رفتار سوداگران مسکن به دوره رونق معاملات اختصاص دارد. در بازار مسکن هنگام رونق گرفتن خرید و فروش آپارتمان و بالطبع، افزایش قیمت‌ها، حرکات سفته‌بازانه نیز به شکل «معاملات مکرر در کوتاه مدت» شیوع پیدا می‌کند. اثر این نوع معاملات با توجه به توان مالی بالای تقاضای سرمایه‌ای، به‌صورت تحریک قیمت مسکن و در نتیجه تشدید شیب صعودی قیمت (جهش)، کل بازار ملک را تحت الشعاع قرار می‌دهد.
اکران رفتار دوم سوداگران، در دوره بعد از رونق انجام می‌گیرد. در زمان بعد از جهش قیمت و انتهای رونق معاملات که روند کاهش قیمت مسکن شروع می‌شود، مالکان چند خانه‌ای و سرمایه‌گذاران ملکی با پرهیز از فروش دارایی خود، به نوع دیگری از سفته‌بازی از طریق «احتکار مسکن» رو می‌آورند و باعث کمبود مصنوعی عرضه و ممانعت از تعادل‌بخشی در بازار می‌شوند. در این حالت، اگر چه حباب قیمتی در حال تخلیه شدن است اما سمت تقاضای مصرفی امکان بهره‌برداری از شرایط را به‌خاطر احتکار صورت گرفته، ندارد و این موضوع باعث تشدید رکود معاملاتی می‌شود.«احتکار مسکن و افزایش خانههای خالی»، نوع دوم حبس سرمایه‌های مولد در بازار ملک محسوب می‌شود که عوارض آن، بعد از «ساخت و سازهای خارج از چارچوب بانک‌ها» و افزایش عرضه ساختمانهای لوکس غیرقابل فروش به عنوان حبس نوع اول سرمایه در بازار مسکن، هم اقتصاد ملی و هم اقتصاد خانوارها را تحت تاثیر قرار می‌دهد.در دنیا برای مهار این دو نوع رفتار سفته‌بازانه - معاملات مکرر و احتکار مسکن- از ابزارهای مالیاتی شناخته شده و کارآمد توسط دولت‌های مرکزی و دولت‌های محلی استفاده می‌شود.در کشورهای مختلف برای جلوگیری از معاملات مکرر، نوعی از مالیات تحت عنوان مالیات بر افزایش ارزش قیمت زمین و مسکن اخذ می‌شود به این صورت که مالکان هنگام فروش خانه دوم و چندم خود، درصدی از رشد قیمت واقعی ملک خود -مابه التفاوت قیمت زمان فروش و زمان خرید پس از کسر تورم و هزینه استهلاک ملک- را تحت عنوان مالیات به دولت پرداخت می‌کنند. با این ابزار، ریسک خرید و فروش مکرر ملک به‌خصوص در زمان رونق و دوره افزایش قیمت، بالا می‌رود. همچنین برای مقابله با احتکار مسکن نیز، نوعی از مالیات در خیلی از کشورها مرسوم است که مطابق آن، از املاکی که بعد از یک حداقل دوره زمانی مشخص، بلااستفاده و خالی از سکنه بمانند، معادل درصدی از قیمت روز ملک، از مالکان‌شان مالیات اخذ خواهد شد. اما در ایران، ساختار معیوب مالیات‌ها، عملا سفته‌بازی با ملک را از پرداخت هر نوع مالیات بازدارنده معاف کرده است.در تهران براساس آخرین آمار رسمی از بازار املاک خالی از سکنه، طی سال‌های ۹۰ تا ۹۳، تعداد خانههای خالی درست همسو با جریان رونق-رکود و همچنین هماهنگ با منحنی نوسانات قیمت مسکن، با افت و خیز معنادار و قابل توجه همراه شد به‌طوری‌که حجم خانههای خالی در نسبتی معکوس با نوسان قیمت، تغییر کرده است.
در سال ۹۰ در شهر تهران از حدود ۳میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی موجود، رقمی معادل ۳۲۷ هزار واحد، خالی از سکنه بود، اما با رونق معاملات مسکن و در نتیجه افزایش قیمت در سال‌های ۹۱ و اوایل ۹۲، تعداد خانههای خالی به شدت کاهش پیدا می‌کند و به ۱۳۲ هزار واحد مسکونی در نیمه دوم سال ۹۲ می‌رسد. قیمت مسکن در بهار ۹۲ معادل ۶۹ درصد جهش کرد و اوج‌گیری معاملات ملک در همان زمان به کاهش حجم خانههای خالی و کم شدن رفتار محتکرانه در این بازار منجر شد. اما در فاصله شروع رکود معاملاتی از اواسط سال ۹۲ تا نیمه سال ۹۳ مجددا تعداد خانههای خالی افزایش پیدا کرد و بطور متوسط ۱۳ درصد در هر دو ماه حجم این آپارتمان‌ها افزایش یافت تا اینکه در تیر ماه سال گذشته تعداد خانههای خالی به ۲۳۵ هزار واحد مسکونی رسید. هر چند وجود بخشی از خانههای خالی در دوره رکود مسکن را می‌توان به ضعف قدرت خرید مسکن در اثر افزایش قیمت زمان رونق نسبت داد اما بخش زیادی از آپارتمان‌های بدون استفاده در اواخر دوره رکود، بصورت عمدی توسط مالکان‌شان از عرضه به بازار منع می‌شود به این امید که در آینده نزدیک با رشد دوباره قیمت، سود بیشتری در فروش ملک حاصل شود.در دوران رکود مسکن، علاوه بر رشد خانههای خالی، حجم ساخت و سازهای نیمه کاره نیز افزایش پیدا می‌کند. بساز و بفروش‌ها طبق یک رفتار غلط سنتی، در زمان رکود معاملات مسکن، کاملا از بازار ساخت و ساز خارج می‌شوند و همزمان با بازگشت خریداران، ساختمان‌سازی را از سر می‌گیرند.این در حالی است که برای بازدهی حداکثری سرمایه‌گذاری ساختمانی و جلوگیری از رکود و رونق شدید در بازار ملک، باید ساخت و سازهای مسکونی در زمان رکود معاملات و دوره تخلیه حباب قیمت، به سمت تکمیل ساختمانهای در حال ساخت، پیش رود تا در زمان رونق و بازگشت تقاضای مسکن به بازار، حجم زیاد آپارتمان آماده مصرف، جلوی جهش قیمت را گرفته و به رونق غیرتورمی معاملات مسکن منجر شود. همچنین در زمان رونق معاملات مسکن باید فعالیت‌های ساختمانی بر پروژههای جدید و پروژههای دارای پیشرفت فیزیکی متوسط و کمتر، متمرکز شود. با این حال در همین دوره اخیر رکود مسکن، بازار ساخت و ساز شاهد تکرار رفتار غلط و محتکرانه برخی بساز و بفروش‌ها بود.
در بهار سال ۹۲ که نقطه اوج رونق معاملات مسکن رقم خورد، حجم سرمایه‌گذاری در ساختمانهای تکمیل شده با بیشترین رشد نسبت به ساختمانهای جدید و ساختمانهای در حال ساخت، روبه‌رو شد. در آن فصل حجم سرمایه‌گذاری در ساختمانهای تکمیل شده ۱۴۴ درصد افزایش یافت؛ در حالی‌که میزان سرمایه‌گذاری در ساختمانهای جدید و ساختمانهای نیمه تمام به ترتیب ۲۱ درصد و ۵/ ۳۶ درصد رشد کرد. اما در بهار سال گذشته یعنی در میانه رکود مسکن، بیشترین رشد سرمایه‌گذاری ریالی ساختمانی در ساختمانهای نیمه‌کاره خودنمایی کرد که نشان داد، تعداد این ساختمان‌ها در بازار به‌خاطر انصراف سرمایه‌گذاران از فعالیت، افزایش پیدا کرده است. در بهار سال ۹۳ حجم سرمایه‌گذاری صورت گرفته در ساختمانهای نیمه تمام ۱۹ درصد افزایش پیدا کرد درحالی‌که این شاخص در ساختمانهای تکمیل شده با رشد حداکثر ۸/ ۵ درصدی روبه‌رو شد.«انصراف» سرمایه‌گذاران ساختمانی از تکمیل پروژههای مسکونی در زمان رکود یا هر دوره‌ای که با سلیقه و تشخیص سرمایه‌گذاران اتفاق می‌افتد، از دو بُعد اقتصاد کلان و اقتصاد خانوار، هزینه‌زا و مشکل‌آفرین است.هر چند طبق قوانین کشور، افراد نسبت به املاک و دارایی‌های خود اختیار کافی دارند و مختارند براساس آنچه تشخیص می‌دهند، برای سرنوشت دارایی‌های ملکی‌شان تصمیم‌گیری کنند اما زمانی که یک نوع از این تصمیمات، به حبس سرمایه‌های ملی و محرومیت کل اقتصاد از استفاده آن منجر می‌شود و از یک سو رکود اقتصادی و کاهش تولید ناخالص داخلی کشور و از سوی دیگر فشار اقتصادی بر خانوارها را در پی دارد، لازم است دولت از طرق مختلف از جمله ابزارهای مالیاتی، به تنظیم و کنترل این نوع رفتارها در جهت افزایش ریسک و هزینه تصمیمات مغایر مصالح اقتصاد کشور اقدام کند.در بازار ملک، احتکار مسکن هم از نوع نیمه کاره رها کردن ساختمانهای در حال ساخت و هم از نوع خالی و بلااستفاده گذاشتن آپارتمان‌های قابل سکونت، از یک سو باعث حبس بخش قابل توجهی از سرمایه‌های مولد می‌شود و از سوی دیگر تبعات آن باعث کمبود عرضه مسکن اجاره‌ای و فروشی در بازار معاملات ملک می‌شود.
گزارش‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد، در یک سال ۹۳ نزدیک به ۴۵ هزار میلیارد تومان سرمایه در بازار ساختمانهای نیمه کاره، محسوب شد که حدود ۱۱ درصد بیش از سال قبل از آن بود. در سال ۹۳ حجم سرمایه‌گذاری‌های متوقف مانده در ساختمانهای نیمه کاره به رقمی معادل ۴۴ هزار و ۸۷۰ میلیارد تومان رسید که این مبلغ ۵/ ۱۰ درصد بیشتر از سال ۹۲ بود. بخشی از این سرمایه‌های بلااستفاده در صنعت ساختمان، منابع بانک‌ها است که به شکل مستقیم -وام ساخت- یا غیرمستقیم (سرمایه‌گذاری شرکت‌های وابسته به بانک‌ها در ساخت و ساز) صرف احداث این سازه‌ها شده است.در حال حاضر طبق اعلام گروهی از اقتصاددانان، یکی از ریشه‌های تنگنای مالی بانک‌ها که قدرت تسهیلات‌دهی را از آنها گرفته و به فقر اعتبارات بلندمدت مورد نیاز بخش‌های مختلف از جمله بخش مسکن برای خروج از رکود منجر شده است، ناشی از حبس منابع بانکی در بازار ملک است.با تسهیلات بانکی طی سال‌های رونق مسکن، حجم قابل توجهی ساختمان مسکونی و تجاری عمدتا به شکل لوکس احداث شد و در دو سال گذشته، این املاک یا به شکل آماده، خالی مانده‌اند یا اینکه، تکمیل مراحل ساخت آنها، کند یا کاملا متوقف شده است.آثار سوء و آنی ناتوانی بانک‌ها در پرداخت تسهیلات بلندمدت، سمت تقاضای مصرفی مسکن را از وام خرید که به دوره بازپرداخت حداقل ۱۰ تا ۱۲ سال نیازمند است، محروم می‌سازد و همین اتفاق، رکود معاملات و در نتیجه رکود ساخت و ساز را تشدید می‌کند.بنابراین، احتکار مسکن از دو جهت بر به‌هم‌ریختگی و آشفتگی متغیرهای اقتصاد مسکن تاثیرگذار خواهد بود. از یک جهت، به کاهش تصنعی عرضه مسکن و در نتیجه زمینه‌سازی برای جهش قیمت در بلندمدت منجر می‌شود و از جهت دیگر چون که جریان گردش سرمایه در بازار ملک و نهادهای تامین‌کننده منابع مالی و اعتبارات مورد نیاز بخش مسکن را متوقف و مختل می‌کند، مسیر رونق غیرتورمی را صعب‌العبور خواهد کرد.برای اطلاع دقیق از ارزش واقعی ۴۵ هزار میلیارد تومان سرمایه متوقف مانده در ساختمانهای نیمه‌کاره، کافی است این حجم سنگین سرمایه بالقوه با کارنامه تامین مالی طرح مسکن مهر یا بودجه عمرانی کل کشور مقایسه شود.با ۴۵ هزار میلیارد تومان منابع بانکی طی سال‌های ۸۸ تاکنون، بیش از ۲ میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور ساخته شده است (۲ میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی).همچنین بودجه عمرانی کشور در سال جاری نیز ۴۷ هزار میلیارد تومان بوده است.
به این ترتیب، تحت تاثیر احتکار سرمایه در ساختمانهای نیمه کاره، از یک سو سرمایه‌های مولد و قابل استفاده در بخش‌های مختلف اقتصاد کشور متوقف می‌ماند و از سوی دیگر، زمینه شوک‌های رکودی در سال‌های بعد برای بازار مسکن به‌وجود می‌آید.بخش مسکن بخش پیشرو در اقتصاد کشور محسوب می‌شود به این معنا که ساخت‌و‌ساز چون که با بیش از 300 رشته تولیدی، صنعتی و خدماتی ارتباط پیشین دارد و محصولات آنها در نقش مواد اولیه و مصرفی ساخت و ساز، در خدمت فعالیت‌های ساختمانی قرار می‌گیرد، در نتیجه رونق بخش مسکن باعث رونق سایر بخش‌های اقتصادی می‌شود. قوی‌ترین رابطه پیشین بین یک بخش با سایر بخش‌های اقتصادی به بخش مسکن مربوط است. طبق بررسی‌هایی که یک گروه دانشگاهی اوایل امسال برای معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی انجام داد، مشخص شد با رونق گرفتن بازار ساخت و ساز، دو تا سه فصل بعد، سایر بخش‌های اقتصادی از رکود خارج خواهد شد.با همین استدلال، می‌توان گفت اگر دولت طی دو سال اخیر با ابزار مالیاتی موثر و کارآمد به مقابله با رفتارهای محتکرانه هم در حوزه خانههای خالی و هم در حوزه ساختمانهای نیمه‌کاره اقدام می‌کرد، طول زمانی رکود مسکن و رکود کل اقتصاد، کوتاه می‌شد.در بازار مسکن ایران برعکس سایر کشورها، هزینه خرید ملک مسکونی فوق‌العاده بالاتر از سطح و قدرت خرید خانوارها و سرمایه‌گذاران است اما هزینه نگهداری ملک براساس نرخ‌های واقعی، تقریبا رایگان است.این موضوع سبب شده در تهران و برخی شهرهای بزرگ و توریستی کشور، دو گروه اصلی در نقش تقاضای سرمایه‌ای و موردی، عمده مالکان خانههای خالی را تشکیل بدهند. این افراد، در واقع مالکان چند خانه‌ای هستند که به جز خانه اول و مصرفی‌شان، برای سرمایه‌گذاری بلندمدت یا استفاده مقطعی -تفریحی یا فصلی- صاحب دو یا چند ملک مسکونی دیگر نیز هستند.این در حالی است که اگر چه با هزینه خرید یک بنای مسکونی لوکس در تهران، می‌توان یک ویلای مجهز در یکی از کشورهای اروپایی و آمریکایی را صاحب شد اما هزینه‌های سالانه ملک‌داری در این کشورها از بابت انواع عوارض شهری و مالیات‌های محلی و ملی به قدری است که ریسک سرمایه‌گذاری در خرید ملک این کشورها به مراتب از منافع اقتصادی‌اش بیشتر می‌شود. ضمن آنکه، بلااستفاده گذاشتن خانه در خیلی از کشورها، مالک را علاوه‌بر عوارض و مالیات‌های رایج، مشمول مالیات‌های دیگر نیز می‌کند.
اکران رفتار دوم سوداگران، در دوره بعد از رونق انجام می‌گیرد. در زمان بعد از جهش قیمت و انتهای رونق معاملات که روند کاهش قیمت مسکن شروع می‌شود، مالکان چند خانه‌ای و سرمایه‌گذاران ملکی با پرهیز از فروش دارایی خود، به نوع دیگری از سفته‌بازی از طریق «احتکار مسکن» رو می‌آورند و باعث کمبود مصنوعی عرضه و ممانعت از تعادل‌بخشی در بازار می‌شوند. در این حالت، اگر چه حباب قیمتی در حال تخلیه شدن است اما سمت تقاضای مصرفی امکان بهره‌برداری از شرایط را به‌خاطر احتکار صورت گرفته، ندارد و این موضوع باعث تشدید رکود معاملاتی می‌شود.«احتکار مسکن و افزایش خانههای خالی»، نوع دوم حبس سرمایه‌های مولد در بازار ملک محسوب می‌شود که عوارض آن، بعد از «ساخت و سازهای خارج از چارچوب بانک‌ها» و افزایش عرضه ساختمانهای لوکس غیرقابل فروش به عنوان حبس نوع اول سرمایه در بازار مسکن، هم اقتصاد ملی و هم اقتصاد خانوارها را تحت تاثیر قرار می‌دهد.در دنیا برای مهار این دو نوع رفتار سفته‌بازانه - معاملات مکرر و احتکار مسکن- از ابزارهای مالیاتی شناخته شده و کارآمد توسط دولت‌های مرکزی و دولت‌های محلی استفاده می‌شود.در کشورهای مختلف برای جلوگیری از معاملات مکرر، نوعی از مالیات تحت عنوان مالیات بر افزایش ارزش قیمت زمین و مسکن اخذ می‌شود به این صورت که مالکان هنگام فروش خانه دوم و چندم خود، درصدی از رشد قیمت واقعی ملک خود -مابه التفاوت قیمت زمان فروش و زمان خرید پس از کسر تورم و هزینه استهلاک ملک- را تحت عنوان مالیات به دولت پرداخت می‌کنند. با این ابزار، ریسک خرید و فروش مکرر ملک به‌خصوص در زمان رونق و دوره افزایش قیمت، بالا می‌رود. همچنین برای مقابله با احتکار مسکن نیز، نوعی از مالیات در خیلی از کشورها مرسوم است که مطابق آن، از املاکی که بعد از یک حداقل دوره زمانی مشخص، بلااستفاده و خالی از سکنه بمانند، معادل درصدی از قیمت روز ملک، از مالکان‌شان مالیات اخذ خواهد شد. اما در ایران، ساختار معیوب مالیات‌ها، عملا سفته‌بازی با ملک را از پرداخت هر نوع مالیات بازدارنده معاف کرده است.در تهران براساس آخرین آمار رسمی از بازار املاک خالی از سکنه، طی سال‌های ۹۰ تا ۹۳، تعداد خانههای خالی درست همسو با جریان رونق-رکود و همچنین هماهنگ با منحنی نوسانات قیمت مسکن، با افت و خیز معنادار و قابل توجه همراه شد به‌طوری‌که حجم خانههای خالی در نسبتی معکوس با نوسان قیمت، تغییر کرده است.
در سال ۹۰ در شهر تهران از حدود ۳میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی موجود، رقمی معادل ۳۲۷ هزار واحد، خالی از سکنه بود، اما با رونق معاملات مسکن و در نتیجه افزایش قیمت در سال‌های ۹۱ و اوایل ۹۲، تعداد خانههای خالی به شدت کاهش پیدا می‌کند و به ۱۳۲ هزار واحد مسکونی در نیمه دوم سال ۹۲ می‌رسد. قیمت مسکن در بهار ۹۲ معادل ۶۹ درصد جهش کرد و اوج‌گیری معاملات ملک در همان زمان به کاهش حجم خانههای خالی و کم شدن رفتار محتکرانه در این بازار منجر شد. اما در فاصله شروع رکود معاملاتی از اواسط سال ۹۲ تا نیمه سال ۹۳ مجددا تعداد خانههای خالی افزایش پیدا کرد و بطور متوسط ۱۳ درصد در هر دو ماه حجم این آپارتمان‌ها افزایش یافت تا اینکه در تیر ماه سال گذشته تعداد خانههای خالی به ۲۳۵ هزار واحد مسکونی رسید. هر چند وجود بخشی از خانههای خالی در دوره رکود مسکن را می‌توان به ضعف قدرت خرید مسکن در اثر افزایش قیمت زمان رونق نسبت داد اما بخش زیادی از آپارتمان‌های بدون استفاده در اواخر دوره رکود، بصورت عمدی توسط مالکان‌شان از عرضه به بازار منع می‌شود به این امید که در آینده نزدیک با رشد دوباره قیمت، سود بیشتری در فروش ملک حاصل شود.در دوران رکود مسکن، علاوه بر رشد خانههای خالی، حجم ساخت و سازهای نیمه کاره نیز افزایش پیدا می‌کند. بساز و بفروش‌ها طبق یک رفتار غلط سنتی، در زمان رکود معاملات مسکن، کاملا از بازار ساخت و ساز خارج می‌شوند و همزمان با بازگشت خریداران، ساختمان‌سازی را از سر می‌گیرند.این در حالی است که برای بازدهی حداکثری سرمایه‌گذاری ساختمانی و جلوگیری از رکود و رونق شدید در بازار ملک، باید ساخت و سازهای مسکونی در زمان رکود معاملات و دوره تخلیه حباب قیمت، به سمت تکمیل ساختمانهای در حال ساخت، پیش رود تا در زمان رونق و بازگشت تقاضای مسکن به بازار، حجم زیاد آپارتمان آماده مصرف، جلوی جهش قیمت را گرفته و به رونق غیرتورمی معاملات مسکن منجر شود. همچنین در زمان رونق معاملات مسکن باید فعالیت‌های ساختمانی بر پروژههای جدید و پروژههای دارای پیشرفت فیزیکی متوسط و کمتر، متمرکز شود. با این حال در همین دوره اخیر رکود مسکن، بازار ساخت و ساز شاهد تکرار رفتار غلط و محتکرانه برخی بساز و بفروش‌ها بود.
در بهار سال ۹۲ که نقطه اوج رونق معاملات مسکن رقم خورد، حجم سرمایه‌گذاری در ساختمانهای تکمیل شده با بیشترین رشد نسبت به ساختمانهای جدید و ساختمانهای در حال ساخت، روبه‌رو شد. در آن فصل حجم سرمایه‌گذاری در ساختمانهای تکمیل شده ۱۴۴ درصد افزایش یافت؛ در حالی‌که میزان سرمایه‌گذاری در ساختمانهای جدید و ساختمانهای نیمه تمام به ترتیب ۲۱ درصد و ۵/ ۳۶ درصد رشد کرد. اما در بهار سال گذشته یعنی در میانه رکود مسکن، بیشترین رشد سرمایه‌گذاری ریالی ساختمانی در ساختمانهای نیمه‌کاره خودنمایی کرد که نشان داد، تعداد این ساختمان‌ها در بازار به‌خاطر انصراف سرمایه‌گذاران از فعالیت، افزایش پیدا کرده است. در بهار سال ۹۳ حجم سرمایه‌گذاری صورت گرفته در ساختمانهای نیمه تمام ۱۹ درصد افزایش پیدا کرد درحالی‌که این شاخص در ساختمانهای تکمیل شده با رشد حداکثر ۸/ ۵ درصدی روبه‌رو شد.«انصراف» سرمایه‌گذاران ساختمانی از تکمیل پروژههای مسکونی در زمان رکود یا هر دوره‌ای که با سلیقه و تشخیص سرمایه‌گذاران اتفاق می‌افتد، از دو بُعد اقتصاد کلان و اقتصاد خانوار، هزینه‌زا و مشکل‌آفرین است.هر چند طبق قوانین کشور، افراد نسبت به املاک و دارایی‌های خود اختیار کافی دارند و مختارند براساس آنچه تشخیص می‌دهند، برای سرنوشت دارایی‌های ملکی‌شان تصمیم‌گیری کنند اما زمانی که یک نوع از این تصمیمات، به حبس سرمایه‌های ملی و محرومیت کل اقتصاد از استفاده آن منجر می‌شود و از یک سو رکود اقتصادی و کاهش تولید ناخالص داخلی کشور و از سوی دیگر فشار اقتصادی بر خانوارها را در پی دارد، لازم است دولت از طرق مختلف از جمله ابزارهای مالیاتی، به تنظیم و کنترل این نوع رفتارها در جهت افزایش ریسک و هزینه تصمیمات مغایر مصالح اقتصاد کشور اقدام کند.در بازار ملک، احتکار مسکن هم از نوع نیمه کاره رها کردن ساختمانهای در حال ساخت و هم از نوع خالی و بلااستفاده گذاشتن آپارتمان‌های قابل سکونت، از یک سو باعث حبس بخش قابل توجهی از سرمایه‌های مولد می‌شود و از سوی دیگر تبعات آن باعث کمبود عرضه مسکن اجاره‌ای و فروشی در بازار معاملات ملک می‌شود.
گزارش‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد، در یک سال ۹۳ نزدیک به ۴۵ هزار میلیارد تومان سرمایه در بازار ساختمانهای نیمه کاره، محسوب شد که حدود ۱۱ درصد بیش از سال قبل از آن بود. در سال ۹۳ حجم سرمایه‌گذاری‌های متوقف مانده در ساختمانهای نیمه کاره به رقمی معادل ۴۴ هزار و ۸۷۰ میلیارد تومان رسید که این مبلغ ۵/ ۱۰ درصد بیشتر از سال ۹۲ بود. بخشی از این سرمایه‌های بلااستفاده در صنعت ساختمان، منابع بانک‌ها است که به شکل مستقیم -وام ساخت- یا غیرمستقیم (سرمایه‌گذاری شرکت‌های وابسته به بانک‌ها در ساخت و ساز) صرف احداث این سازه‌ها شده است.در حال حاضر طبق اعلام گروهی از اقتصاددانان، یکی از ریشه‌های تنگنای مالی بانک‌ها که قدرت تسهیلات‌دهی را از آنها گرفته و به فقر اعتبارات بلندمدت مورد نیاز بخش‌های مختلف از جمله بخش مسکن برای خروج از رکود منجر شده است، ناشی از حبس منابع بانکی در بازار ملک است.با تسهیلات بانکی طی سال‌های رونق مسکن، حجم قابل توجهی ساختمان مسکونی و تجاری عمدتا به شکل لوکس احداث شد و در دو سال گذشته، این املاک یا به شکل آماده، خالی مانده‌اند یا اینکه، تکمیل مراحل ساخت آنها، کند یا کاملا متوقف شده است.آثار سوء و آنی ناتوانی بانک‌ها در پرداخت تسهیلات بلندمدت، سمت تقاضای مصرفی مسکن را از وام خرید که به دوره بازپرداخت حداقل ۱۰ تا ۱۲ سال نیازمند است، محروم می‌سازد و همین اتفاق، رکود معاملات و در نتیجه رکود ساخت و ساز را تشدید می‌کند.بنابراین، احتکار مسکن از دو جهت بر به‌هم‌ریختگی و آشفتگی متغیرهای اقتصاد مسکن تاثیرگذار خواهد بود. از یک جهت، به کاهش تصنعی عرضه مسکن و در نتیجه زمینه‌سازی برای جهش قیمت در بلندمدت منجر می‌شود و از جهت دیگر چون که جریان گردش سرمایه در بازار ملک و نهادهای تامین‌کننده منابع مالی و اعتبارات مورد نیاز بخش مسکن را متوقف و مختل می‌کند، مسیر رونق غیرتورمی را صعب‌العبور خواهد کرد.برای اطلاع دقیق از ارزش واقعی ۴۵ هزار میلیارد تومان سرمایه متوقف مانده در ساختمانهای نیمه‌کاره، کافی است این حجم سنگین سرمایه بالقوه با کارنامه تامین مالی طرح مسکن مهر یا بودجه عمرانی کل کشور مقایسه شود.با ۴۵ هزار میلیارد تومان منابع بانکی طی سال‌های ۸۸ تاکنون، بیش از ۲ میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور ساخته شده است (۲ میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی).همچنین بودجه عمرانی کشور در سال جاری نیز ۴۷ هزار میلیارد تومان بوده است.
به این ترتیب، تحت تاثیر احتکار سرمایه در ساختمانهای نیمه کاره، از یک سو سرمایه‌های مولد و قابل استفاده در بخش‌های مختلف اقتصاد کشور متوقف می‌ماند و از سوی دیگر، زمینه شوک‌های رکودی در سال‌های بعد برای بازار مسکن به‌وجود می‌آید.بخش مسکن بخش پیشرو در اقتصاد کشور محسوب می‌شود به این معنا که ساخت‌و‌ساز چون که با بیش از 300 رشته تولیدی، صنعتی و خدماتی ارتباط پیشین دارد و محصولات آنها در نقش مواد اولیه و مصرفی ساخت و ساز، در خدمت فعالیت‌های ساختمانی قرار می‌گیرد، در نتیجه رونق بخش مسکن باعث رونق سایر بخش‌های اقتصادی می‌شود. قوی‌ترین رابطه پیشین بین یک بخش با سایر بخش‌های اقتصادی به بخش مسکن مربوط است. طبق بررسی‌هایی که یک گروه دانشگاهی اوایل امسال برای معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی انجام داد، مشخص شد با رونق گرفتن بازار ساخت و ساز، دو تا سه فصل بعد، سایر بخش‌های اقتصادی از رکود خارج خواهد شد.با همین استدلال، می‌توان گفت اگر دولت طی دو سال اخیر با ابزار مالیاتی موثر و کارآمد به مقابله با رفتارهای محتکرانه هم در حوزه خانههای خالی و هم در حوزه ساختمانهای نیمه‌کاره اقدام می‌کرد، طول زمانی رکود مسکن و رکود کل اقتصاد، کوتاه می‌شد.در بازار مسکن ایران برعکس سایر کشورها، هزینه خرید ملک مسکونی فوق‌العاده بالاتر از سطح و قدرت خرید خانوارها و سرمایه‌گذاران است اما هزینه نگهداری ملک براساس نرخ‌های واقعی، تقریبا رایگان است.این موضوع سبب شده در تهران و برخی شهرهای بزرگ و توریستی کشور، دو گروه اصلی در نقش تقاضای سرمایه‌ای و موردی، عمده مالکان خانههای خالی را تشکیل بدهند. این افراد، در واقع مالکان چند خانه‌ای هستند که به جز خانه اول و مصرفی‌شان، برای سرمایه‌گذاری بلندمدت یا استفاده مقطعی -تفریحی یا فصلی- صاحب دو یا چند ملک مسکونی دیگر نیز هستند.این در حالی است که اگر چه با هزینه خرید یک بنای مسکونی لوکس در تهران، می‌توان یک ویلای مجهز در یکی از کشورهای اروپایی و آمریکایی را صاحب شد اما هزینه‌های سالانه ملک‌داری در این کشورها از بابت انواع عوارض شهری و مالیات‌های محلی و ملی به قدری است که ریسک سرمایه‌گذاری در خرید ملک این کشورها به مراتب از منافع اقتصادی‌اش بیشتر می‌شود. ضمن آنکه، بلااستفاده گذاشتن خانه در خیلی از کشورها، مالک را علاوه‌بر عوارض و مالیات‌های رایج، مشمول مالیات‌های دیگر نیز می‌کند.
ارسال نظر