معاونت مسکن مدل بهینه «تنظیم بازار ملک با ابزار مالیات» را معرفی کرد
نجات بازار مسکن از بیراهه مالیاتی
معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی با استناد به یک پژوهش دانشگاهی که میزان «انحراف شدید در نظام فعلی اخذ مالیات از بخش مسکن در ایران نسبت به سایر کشورها» در آن محاسبه شده است، اعلام کرد: رایج‌ترین مالیات جهانی بر ملک، در ایران معلق است و برای دریافت آن، باید اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم، مجددا مورد تغییر و بازنگری قرار گیرد. وزارت راه‌و‌شهرسازی حدود دو سال پیش و در جریان بررسی لایحه تحول مالیاتی در هیات دولت، تحقیقاتی را درباره وضعیت مالیات‌های بخش مسکن و ابزارهای مالیاتی مغفول‌مانده آغاز کرد با این هدف که اصلاح قوانین مالیاتی در این بخش، با نظر متولی مسکن و متناسب با الگوی جهانی صورت بگیرد اما ماه گذشته، لایحه اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم بدون اعمال‌نظر وزارت راه‌و‌شهرسازی، تصویب نهایی و ابلاغ شد.
معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی با استناد به یک پژوهش دانشگاهی که میزان «انحراف شدید در نظام فعلی اخذ مالیات از بخش مسکن در ایران نسبت به سایر کشورها» در آن محاسبه شده است، اعلام کرد: رایج‌ترین مالیات جهانی بر ملک، در ایران معلق است و برای دریافت آن، باید اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم، مجددا مورد تغییر و بازنگری قرار گیرد. وزارت راه‌و‌شهرسازی حدود دو سال پیش و در جریان بررسی لایحه تحول مالیاتی در هیات دولت، تحقیقاتی را درباره وضعیت مالیات‌های بخش مسکن و ابزارهای مالیاتی مغفول‌مانده آغاز کرد با این هدف که اصلاح قوانین مالیاتی در این بخش، با نظر متولی مسکن و متناسب با الگوی جهانی صورت بگیرد اما ماه گذشته، لایحه اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم بدون اعمال‌نظر وزارت راه‌و‌شهرسازی، تصویب نهایی و ابلاغ شد.
در این میان، نتایج تحقیق و پژوهش صورت گرفته توسط تیمور رحمانی، عضو هیات عملی دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران درباره مالیات‌های بخش مسکن که دو روز پیش منتشر شد، حاکی است: مدل بهینه مالیاتی برای تنظیم بازار مسکن - هم از حیث مبانی نظری و هم تجربه کشورها - از ترکیب ۵ نوع مالیات متداول برای دریافت از فعالان بخش مسکن، تشکیل شده است که فراگیرترین آنها «مالیات سالانه بر املاک» است. کارآیی این نوع مالیات با توجه به دو هدف کلیدی مالیات‌های بخش مسکن، در سطح حداکثری نسبت به سایر ابزارهای مالیاتی قرار دارد؛ به‌طوری‌که «مالیات سالانه بر املاک» از یکسو «درآمد مالیاتی دولت» را بیشتر از ۴ ابزار دیگر، افزایش می‌دهد و از سوی دیگر، اثر آن بر «کنترل نوسان و کاهش قیمت مسکن»، بیش از سایر مالیات‌ها در این بخش است. «مالیات سالانه بر املاک»، «مالیات بر درآمد اجاره املاک»، «مالیات بر نقل‌و‌انتقال املاک»، «مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش مسکن» و «مالیات بر عایدی حقیقی املاک» ابزارهای ۵ گانه‌ای هستند که در حداقل ۳۰ کشور مورد تحقیق، از فعالان بخش مسکن با اولویت‌های متنوع، دریافت می‌شود.این در حالی است که در متن اصلاحیه جدید قانون مالیات‌ها، سه فقره از این ابزارها از جمله «مالیات سالانه بر املاک» لحاظ نشده و برای دو ابزار دیگر، نرخ‌های کم‌اثر پیش‌بینی شده است؛ ضمن آنکه، «مالیات بر خانه‌های خالی» به‌عنوان ابزار غیرشایع در خیلی از کشورها، در این اصلاحیه، به لیست مالیات‌های قابل وصول اضافه شده است که البته نرخ این مالیات نیز کاملا غیرموثر و فاقد قدرت بازدارندگی برای احتکار مسکن، ارزیابی می‌شود.سابقه نظام مالیاتی کشور مطابق یافته‌های پژوهشی که به سفارش معاونت مسکن صورت گرفته است، از «بیراهه مالیاتی در بازار مسکن» حکایت دارد و نشان می‌دهد: ابزارهای فعلی نه‌تنها باعث افزایش درآمدهای مالیاتی دولت از محل بخش مسکن نشده‌اند که در کنترل نوسانات سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و جهش‌های دوره‌ای قیمت مسکن نیز موفق عمل نکرده‌اند. نسبت «درآمد مالیاتی بخش مسکن» به «تولید ناخالص داخلی» به‌عنوان یکی از پارامترهای سنجش عملکرد مالیات‌ها در اقتصاد، در فاصله ۳۰ سال گذشته در ایران روند نزولی داشته است. این نسبت از ۳۶/ ۰ درصد در ابتدای دهه ۶۰ به ۱۴/ ۰ درصد در سال ۹۱ کاهش پیدا کرده است.
در مقابل این افت درآمدی، در عمده کشورهای جهان، نسبت درآمد حاصل از مالیات‌های بخش مسکن به تولید ناخالص داخلی، در فاصله سال‌های ۱۹۹۰ تا ۲۰۱۲ از روند تقریبا ثابتی برخوردار بوده؛ به‌طوری‌که در کشورهای OECD (عضو همکاری‌های اقتصادی) این نسبت معادل ۹/ ۱ درصد و در سایر کشورها حدود ۵۹/ ۰ درصد است که به مراتب بیشتر از ایران است. آنچه انحراف ساز و کار مالیاتی در بخش مسکن ایران را بهتر از پارامتر «نسبت درآمد مالیاتی به تولید ناخالص داخلی» بازگو می‌کند، پارامتر دیگری است که در قالب آن، سهم غالب هر کدام از مالیات‌های ۵گانه این بخش طبقه‌بندی شده است.بر این اساس، نوعی از مالیات بر ملک که بزرگ‌ترین منبع درآمدی دولت‌ها در ۳۰ کشور مورد مطالعه محسوب می‌شود، در ایران کمترین سهم در تامین درآمدهای مالیاتی بخش مسکن را دارد! «مالیات سالانه بر املاک» در کشورهای OECD، ۶۴ درصد کل درآمدهای مالیاتی بخش مسکن را به خود اختصاص داده است اما در ایران، ۶۴ درصد درآمدهای مالیاتی بخش مسکن به «مالیات بر نقل‌و‌انتقال املاک» تعلق دارد که این نوع مالیات در سایر کشورها حداکثر ۲۳ درصد سهم درآمدی دارد. نتایج تحقیق تیمور رحمانی درباره مبانی نظری مالیات‌های بخش مسکن، مشخص می‌کند: دولت‌ها همواره به دو دلیل شامل «تامین درآمد» و «تحقق اهداف بخشی»، از فعالان حوزه‌های مختلف بازار ملک شامل مالکان مصرفی و سرمایه‌ای و همچنین سرمایه‌گذاران ساختمانی، مالیات اخذ می‌کنند با این ملاحظه که اولا مالیات‌ها کمترین تاثیر را روی سرمایه‌گذاری‌های مولد و هزینه رفاهی جامعه داشته باشد و همچنین به افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها منجر نشود. مالیات مسکن باید در نهایت به تحدید تقاضای سوداگرانه ختم شود.
مدل بهینه مالیات‌های مسکن
به گزارش «دنیای اقتصاد»، در مدلی که معاونت مسکن برای اصلاح روند فعلی مالیات‌ها پیشنهاد کرده، ترتیب‌بندی نحوه دریافت ۵ نوع مالیات از بخش مسکن، مشخص شده است. اولویت استفاده از ابزارهای ۵ گانه مالیاتی در بازار مسکن باید متناسب با میزان اثرگذاری بر «قیمت مسکن، میزان تقاضا، حجم سرمایه‌گذاری، هزینه اجتماعی و درآمد دولت» تعریف شود. نتایج تحقیقاتی که در این رابطه انجام شده است، نشان می‌دهد: «مالیات سالانه بر املاک» که در حال حاضر در نظام مالیاتی ایران وجود ندارد، باید به پایه اصلی مالیات‌های بخش مسکن تبدیل شود و دریافت آن از مالکان، در دستور کار قرار بگیرد.مالیات سالانه بر املاک، در کشورهای OECD، بزرگ‌ترین پایه مالیاتی بخش مسکن به لحاظ درآمد دولت به حساب می‌آید؛ به‌طوری‌که ۶۴ درصد از کل درآمدهای مالیاتی بخش مسکن در این کشورها از محل اخذ مالیات سالانه ملک، به‌دست می‌آید. این در حالی است که در ایران، سهم این نوع مالیات، صفر است به این معنا که اصلاً چنین ابزار مالیاتی از نظام مالیاتی کشور برای دریافت از مالکان تعریف نشده است و وجود خارجی ندارد.بزرگ‌ترین پایه درآمد مالیاتی در بخش مسکن ایران، مالیات نقل‌و‌انتقال است که سهمی معادل مالیات سالانه بر ملک در دیگر کشورها دارد (۶۴ درصد درآمد مالیاتی دولت در بخش مسکن در ایران از محل مالیات نقل‌و‌انتقال تامین و کسب می‌شود). نرخ مالیات سالانه بر املاک در عمده کشورهای جهان معادل ۶/ ۱ تا ۴/ ۳ درصد ارزش بازاری املاک است و نسبت به سایر ۴ ابزار دیگر، از قدرت بالایی برای کنترل قیمت مسکن برخوردار است. این نوع مالیات، تاثیر معکوسی بر نوسانات قیمت مسکن دارد و باعث کاهش نرخ رشد قیمت مسکن می‌شود؛ به‌طوری‌که یک درصد مالیات سالانه بر املاک، باعث کاهش ۶/ ۰ درصدی قیمت مسکن می‌شود. از طرفی، بیشترین بازدهی درآمدی دولت از محل انواع مالیات‌های بخش مسکن، توسط همین نوع مالیات محقق می‌شود به‌طوری‌که یک درصد مالیات سالانه بر املاک در کوتاه‌مدت باعث افزایش ۲۱/ ۰ درصدی نسبت درآمد مالیاتی به تولید ناخالص داخلی می‌شود. این در حالی است که ۴ نوع مالیات دیگر حداکثر ۱/ ۰ درصد به رشد درآمدی منجر می‌شود.
در بلندمدت نیز مالیات سالانه بر املاک کماکان رتبه اول بیشترین درآمد مالیاتی را در تصاحب خود دارد که همان ۲۱/ ۰درصد است. در این پژوهش اخذ مالیات سالانه از مالکان معادل ۱/ ۰ تا ۵/ ۰ درصد ارزش بازاری املاک، به سازمان امور مالیاتی پیشنهاد شده است.برای این دریافت مالیات، از دولت خواسته شده است همچون سایر کشورها، نرخ مالیات بر زمین را بیشتر از نرخ مالیات بر مسکن تعیین کند. در ادبیات اقتصادی مالیات بر ملک، «مالیات بر زمین» در حکم «مالیات بر رانت اقتصادی» ارزیابی می‌شود، چون که اخذ مالیات از اراضی بدون استفاده، عملا باعث محدودیت فعالیت اقتصادی نمی‌شود؛ بلکه برعکس، باعث افزایش عرضه زمین در بازار ساخت‌وساز خواهد شد.نتایج تحقیقات صورت گرفته، دریافت مالیات بر نقل‌و‌انتقال ملک را نیز به شکلی موثرتر از وضع موجود، پیشنهاد کرده است. این نوع مالیات در جهت کنترل رفتار سوداگرانه به‌خصوص مهار معاملات مکرر، اخذ می‌شود که البته در کوتاه‌مدت باعث افزایش قیمت مسکن خواهد شد؛ به‌طوری‌که با اخذ یک درصد این مالیات، نیم درصد قیمت مسکن اضافه خواهد شد. در دنیا پایه مالیات بر نقل‌و‌انتقال ملک معادل ۴ تا ۱۵ درصد ارزش بازاری املاک است.مالیات بر اجاره‌بها با هدف تنظیم بازار اجاره، نوع سوم مالیات‌های بخش مسکن است که پیشنهاد شده است ملاک دریافت آن از روال کنونی معافیت براساس متراژ مشخص، به حالت معافیت براساس درآمد اجاره‌داری، تغییر کند.نوع چهارم نیز مالیات بر عایدی سرمایه‌ای ملک است که در دنیا، از مابه‌التفاوت قیمت زمان فروش و زمان خرید، با کسر هزینه‌ها و تعدیل تورم، گرفته می‌شود. نرخ این مالیات در دنیا بین ۳۵ تا ۴۰ درصد است و دو نوع معافیت و تخفیف، به مالکان داده می‌شود. از یکسو مالکان اولین محل سکونت، از پرداخت این مالیات معاف هستند و از سوی دیگر متناسب با طول دوره نگهداری ملک، نرخ مالیات مشمول تخفیف می‌شود. مالیات بر عایدی سرمایه با هدف کنترل انتظارات سوداگرانه دریافت می‌شود، اما در مقابل، باعث کاهش میل به سرمایه‌گذاری ساختمانی می‌شود ضمن اینکه شواهد تجربی در کشورها نشان می‌دهد این مالیات نه تنها باعث کاهش قیمت مسکن نمی‌شود که به تشدید نوسانات منجر خواهد شد. در مدل بهینه مالیاتی برای بخش مسکن، پیشنهاد شده است این مالیات در دستور کار دولت قرار نگیرد.
مالیات بر ساخت و فروش مسکن نوع پنجم مالیات بر ملک است که دریافت آن به سازمان امور مالیاتی پیشنهاد شده است و نرخ ۱۰ تا ۱۵ درصد برای درآمد حاصل از فروش عرصه ساختمان و نرخ ۵ تا ۱۰ درصد برای درآمد حاصل از فروش اعیان ساختمان، در این مدل، در نظر گرفته شده است. با این حال اخذ یک درصد این مالیات در بلندمدت- یک درصد قیمت روز- باعث کاهش ۶/ ۰ درصدی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی خواهد شد.اثر کاهشی این مالیات بر روند سرمایه‌گذاری ساختمانی، از ۴ نوع مالیات دیگر، بیشتر است.به‌طور کلی در دنیا، متناسب با درجه توسعه‌یافتگی کشورها، نرخ مالیات‌های بخش مسکن نیز در سطح بالاتری قرار دارد. ۵ نوع مالیات رایج در بخش مسکن، در بلندمدت هیچ تاثیری بر افزایش یا کاهش قیمت مسکن ندارند. این پژوهش درباره مالیات بر خانه‌های خالی که در اصلاحیه اخیر قانون مالیات‌های مستقیم لحاظ شده، نظر مثبتی ندارد و تاکید می‌کند: در ۳۰ کشور مورد بررسی، شواهد چندانی درخصوص اثرگذاری این سیاست مالیاتی بر کاهش نسبت خانه‌های خالی وجود ندارد و در کل می‌توان گفت، موضوع شناسایی خانه‌های خالی به‌عنوان مهم‌ترین سد راه مقابله با این پدیده مطرح است که قبل از هر نوع اعمال مالیاتی بر این خانه‌ها ابتدا باید ساز و کار دقیق شناسایی آنها معلوم شود. اخذ مالیات از خانه‌های خالی یکی از موضوعات چالشی سیاست‌گذاری در بخش مسکن محسوب می‌شود. این مالیات در قانون مالیات‌های مستقیم کشور تا قبل از اصلاحیه سال ۱۳۸۰ وجود داشت، اما به دلیل عملکرد ضعیف آن از سیستم مالیاتی کشور حذف شد. با این حال در اصلاحیه جدید قانون مالیات‌های مستقیم، وضع مالیات بر خانه‌های خالی در قالب ماده ۵۴ مکرر مطرح شده است.این ماده می‌گوید: واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به این شرح خواهند بود: برای سال دوم، مالیاتی معادل یک دوم مالیات متعلقه، برای سال سوم خالی بودن مالیاتی معادل مالیات متعلقه و برای سال چهارم و به بعد، مالیاتی معادل ۵/ ۱ برابر مالیات متعلقه.طبق ماده ۱۶۹ مکرر، سازمان امور مالیاتی کشور و دستگاه‌های مسوول، باید نسبت به استقرار نظام یکپارچه اطلاعات مالیاتی، پایگاه اطلاعات هویتی، عملکردی و دارایی مودیان مالیاتی اقدام کنند تا بعد از آن، امکان اخذ مالیات از خانه‌های خالی فراهم شود.
در این میان، نتایج تحقیق و پژوهش صورت گرفته توسط تیمور رحمانی، عضو هیات عملی دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران درباره مالیات‌های بخش مسکن که دو روز پیش منتشر شد، حاکی است: مدل بهینه مالیاتی برای تنظیم بازار مسکن - هم از حیث مبانی نظری و هم تجربه کشورها - از ترکیب ۵ نوع مالیات متداول برای دریافت از فعالان بخش مسکن، تشکیل شده است که فراگیرترین آنها «مالیات سالانه بر املاک» است. کارآیی این نوع مالیات با توجه به دو هدف کلیدی مالیات‌های بخش مسکن، در سطح حداکثری نسبت به سایر ابزارهای مالیاتی قرار دارد؛ به‌طوری‌که «مالیات سالانه بر املاک» از یکسو «درآمد مالیاتی دولت» را بیشتر از ۴ ابزار دیگر، افزایش می‌دهد و از سوی دیگر، اثر آن بر «کنترل نوسان و کاهش قیمت مسکن»، بیش از سایر مالیات‌ها در این بخش است. «مالیات سالانه بر املاک»، «مالیات بر درآمد اجاره املاک»، «مالیات بر نقل‌و‌انتقال املاک»، «مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش مسکن» و «مالیات بر عایدی حقیقی املاک» ابزارهای ۵ گانه‌ای هستند که در حداقل ۳۰ کشور مورد تحقیق، از فعالان بخش مسکن با اولویت‌های متنوع، دریافت می‌شود.این در حالی است که در متن اصلاحیه جدید قانون مالیات‌ها، سه فقره از این ابزارها از جمله «مالیات سالانه بر املاک» لحاظ نشده و برای دو ابزار دیگر، نرخ‌های کم‌اثر پیش‌بینی شده است؛ ضمن آنکه، «مالیات بر خانه‌های خالی» به‌عنوان ابزار غیرشایع در خیلی از کشورها، در این اصلاحیه، به لیست مالیات‌های قابل وصول اضافه شده است که البته نرخ این مالیات نیز کاملا غیرموثر و فاقد قدرت بازدارندگی برای احتکار مسکن، ارزیابی می‌شود.سابقه نظام مالیاتی کشور مطابق یافته‌های پژوهشی که به سفارش معاونت مسکن صورت گرفته است، از «بیراهه مالیاتی در بازار مسکن» حکایت دارد و نشان می‌دهد: ابزارهای فعلی نه‌تنها باعث افزایش درآمدهای مالیاتی دولت از محل بخش مسکن نشده‌اند که در کنترل نوسانات سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و جهش‌های دوره‌ای قیمت مسکن نیز موفق عمل نکرده‌اند. نسبت «درآمد مالیاتی بخش مسکن» به «تولید ناخالص داخلی» به‌عنوان یکی از پارامترهای سنجش عملکرد مالیات‌ها در اقتصاد، در فاصله ۳۰ سال گذشته در ایران روند نزولی داشته است. این نسبت از ۳۶/ ۰ درصد در ابتدای دهه ۶۰ به ۱۴/ ۰ درصد در سال ۹۱ کاهش پیدا کرده است.
در مقابل این افت درآمدی، در عمده کشورهای جهان، نسبت درآمد حاصل از مالیات‌های بخش مسکن به تولید ناخالص داخلی، در فاصله سال‌های ۱۹۹۰ تا ۲۰۱۲ از روند تقریبا ثابتی برخوردار بوده؛ به‌طوری‌که در کشورهای OECD (عضو همکاری‌های اقتصادی) این نسبت معادل ۹/ ۱ درصد و در سایر کشورها حدود ۵۹/ ۰ درصد است که به مراتب بیشتر از ایران است. آنچه انحراف ساز و کار مالیاتی در بخش مسکن ایران را بهتر از پارامتر «نسبت درآمد مالیاتی به تولید ناخالص داخلی» بازگو می‌کند، پارامتر دیگری است که در قالب آن، سهم غالب هر کدام از مالیات‌های ۵گانه این بخش طبقه‌بندی شده است.بر این اساس، نوعی از مالیات بر ملک که بزرگ‌ترین منبع درآمدی دولت‌ها در ۳۰ کشور مورد مطالعه محسوب می‌شود، در ایران کمترین سهم در تامین درآمدهای مالیاتی بخش مسکن را دارد! «مالیات سالانه بر املاک» در کشورهای OECD، ۶۴ درصد کل درآمدهای مالیاتی بخش مسکن را به خود اختصاص داده است اما در ایران، ۶۴ درصد درآمدهای مالیاتی بخش مسکن به «مالیات بر نقل‌و‌انتقال املاک» تعلق دارد که این نوع مالیات در سایر کشورها حداکثر ۲۳ درصد سهم درآمدی دارد. نتایج تحقیق تیمور رحمانی درباره مبانی نظری مالیات‌های بخش مسکن، مشخص می‌کند: دولت‌ها همواره به دو دلیل شامل «تامین درآمد» و «تحقق اهداف بخشی»، از فعالان حوزه‌های مختلف بازار ملک شامل مالکان مصرفی و سرمایه‌ای و همچنین سرمایه‌گذاران ساختمانی، مالیات اخذ می‌کنند با این ملاحظه که اولا مالیات‌ها کمترین تاثیر را روی سرمایه‌گذاری‌های مولد و هزینه رفاهی جامعه داشته باشد و همچنین به افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها منجر نشود. مالیات مسکن باید در نهایت به تحدید تقاضای سوداگرانه ختم شود.
مدل بهینه مالیات‌های مسکن
به گزارش «دنیای اقتصاد»، در مدلی که معاونت مسکن برای اصلاح روند فعلی مالیات‌ها پیشنهاد کرده، ترتیب‌بندی نحوه دریافت ۵ نوع مالیات از بخش مسکن، مشخص شده است. اولویت استفاده از ابزارهای ۵ گانه مالیاتی در بازار مسکن باید متناسب با میزان اثرگذاری بر «قیمت مسکن، میزان تقاضا، حجم سرمایه‌گذاری، هزینه اجتماعی و درآمد دولت» تعریف شود. نتایج تحقیقاتی که در این رابطه انجام شده است، نشان می‌دهد: «مالیات سالانه بر املاک» که در حال حاضر در نظام مالیاتی ایران وجود ندارد، باید به پایه اصلی مالیات‌های بخش مسکن تبدیل شود و دریافت آن از مالکان، در دستور کار قرار بگیرد.مالیات سالانه بر املاک، در کشورهای OECD، بزرگ‌ترین پایه مالیاتی بخش مسکن به لحاظ درآمد دولت به حساب می‌آید؛ به‌طوری‌که ۶۴ درصد از کل درآمدهای مالیاتی بخش مسکن در این کشورها از محل اخذ مالیات سالانه ملک، به‌دست می‌آید. این در حالی است که در ایران، سهم این نوع مالیات، صفر است به این معنا که اصلاً چنین ابزار مالیاتی از نظام مالیاتی کشور برای دریافت از مالکان تعریف نشده است و وجود خارجی ندارد.بزرگ‌ترین پایه درآمد مالیاتی در بخش مسکن ایران، مالیات نقل‌و‌انتقال است که سهمی معادل مالیات سالانه بر ملک در دیگر کشورها دارد (۶۴ درصد درآمد مالیاتی دولت در بخش مسکن در ایران از محل مالیات نقل‌و‌انتقال تامین و کسب می‌شود). نرخ مالیات سالانه بر املاک در عمده کشورهای جهان معادل ۶/ ۱ تا ۴/ ۳ درصد ارزش بازاری املاک است و نسبت به سایر ۴ ابزار دیگر، از قدرت بالایی برای کنترل قیمت مسکن برخوردار است. این نوع مالیات، تاثیر معکوسی بر نوسانات قیمت مسکن دارد و باعث کاهش نرخ رشد قیمت مسکن می‌شود؛ به‌طوری‌که یک درصد مالیات سالانه بر املاک، باعث کاهش ۶/ ۰ درصدی قیمت مسکن می‌شود. از طرفی، بیشترین بازدهی درآمدی دولت از محل انواع مالیات‌های بخش مسکن، توسط همین نوع مالیات محقق می‌شود به‌طوری‌که یک درصد مالیات سالانه بر املاک در کوتاه‌مدت باعث افزایش ۲۱/ ۰ درصدی نسبت درآمد مالیاتی به تولید ناخالص داخلی می‌شود. این در حالی است که ۴ نوع مالیات دیگر حداکثر ۱/ ۰ درصد به رشد درآمدی منجر می‌شود.
در بلندمدت نیز مالیات سالانه بر املاک کماکان رتبه اول بیشترین درآمد مالیاتی را در تصاحب خود دارد که همان ۲۱/ ۰درصد است. در این پژوهش اخذ مالیات سالانه از مالکان معادل ۱/ ۰ تا ۵/ ۰ درصد ارزش بازاری املاک، به سازمان امور مالیاتی پیشنهاد شده است.برای این دریافت مالیات، از دولت خواسته شده است همچون سایر کشورها، نرخ مالیات بر زمین را بیشتر از نرخ مالیات بر مسکن تعیین کند. در ادبیات اقتصادی مالیات بر ملک، «مالیات بر زمین» در حکم «مالیات بر رانت اقتصادی» ارزیابی می‌شود، چون که اخذ مالیات از اراضی بدون استفاده، عملا باعث محدودیت فعالیت اقتصادی نمی‌شود؛ بلکه برعکس، باعث افزایش عرضه زمین در بازار ساخت‌وساز خواهد شد.نتایج تحقیقات صورت گرفته، دریافت مالیات بر نقل‌و‌انتقال ملک را نیز به شکلی موثرتر از وضع موجود، پیشنهاد کرده است. این نوع مالیات در جهت کنترل رفتار سوداگرانه به‌خصوص مهار معاملات مکرر، اخذ می‌شود که البته در کوتاه‌مدت باعث افزایش قیمت مسکن خواهد شد؛ به‌طوری‌که با اخذ یک درصد این مالیات، نیم درصد قیمت مسکن اضافه خواهد شد. در دنیا پایه مالیات بر نقل‌و‌انتقال ملک معادل ۴ تا ۱۵ درصد ارزش بازاری املاک است.مالیات بر اجاره‌بها با هدف تنظیم بازار اجاره، نوع سوم مالیات‌های بخش مسکن است که پیشنهاد شده است ملاک دریافت آن از روال کنونی معافیت براساس متراژ مشخص، به حالت معافیت براساس درآمد اجاره‌داری، تغییر کند.نوع چهارم نیز مالیات بر عایدی سرمایه‌ای ملک است که در دنیا، از مابه‌التفاوت قیمت زمان فروش و زمان خرید، با کسر هزینه‌ها و تعدیل تورم، گرفته می‌شود. نرخ این مالیات در دنیا بین ۳۵ تا ۴۰ درصد است و دو نوع معافیت و تخفیف، به مالکان داده می‌شود. از یکسو مالکان اولین محل سکونت، از پرداخت این مالیات معاف هستند و از سوی دیگر متناسب با طول دوره نگهداری ملک، نرخ مالیات مشمول تخفیف می‌شود. مالیات بر عایدی سرمایه با هدف کنترل انتظارات سوداگرانه دریافت می‌شود، اما در مقابل، باعث کاهش میل به سرمایه‌گذاری ساختمانی می‌شود ضمن اینکه شواهد تجربی در کشورها نشان می‌دهد این مالیات نه تنها باعث کاهش قیمت مسکن نمی‌شود که به تشدید نوسانات منجر خواهد شد. در مدل بهینه مالیاتی برای بخش مسکن، پیشنهاد شده است این مالیات در دستور کار دولت قرار نگیرد.
مالیات بر ساخت و فروش مسکن نوع پنجم مالیات بر ملک است که دریافت آن به سازمان امور مالیاتی پیشنهاد شده است و نرخ ۱۰ تا ۱۵ درصد برای درآمد حاصل از فروش عرصه ساختمان و نرخ ۵ تا ۱۰ درصد برای درآمد حاصل از فروش اعیان ساختمان، در این مدل، در نظر گرفته شده است. با این حال اخذ یک درصد این مالیات در بلندمدت- یک درصد قیمت روز- باعث کاهش ۶/ ۰ درصدی سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی خواهد شد.اثر کاهشی این مالیات بر روند سرمایه‌گذاری ساختمانی، از ۴ نوع مالیات دیگر، بیشتر است.به‌طور کلی در دنیا، متناسب با درجه توسعه‌یافتگی کشورها، نرخ مالیات‌های بخش مسکن نیز در سطح بالاتری قرار دارد. ۵ نوع مالیات رایج در بخش مسکن، در بلندمدت هیچ تاثیری بر افزایش یا کاهش قیمت مسکن ندارند. این پژوهش درباره مالیات بر خانه‌های خالی که در اصلاحیه اخیر قانون مالیات‌های مستقیم لحاظ شده، نظر مثبتی ندارد و تاکید می‌کند: در ۳۰ کشور مورد بررسی، شواهد چندانی درخصوص اثرگذاری این سیاست مالیاتی بر کاهش نسبت خانه‌های خالی وجود ندارد و در کل می‌توان گفت، موضوع شناسایی خانه‌های خالی به‌عنوان مهم‌ترین سد راه مقابله با این پدیده مطرح است که قبل از هر نوع اعمال مالیاتی بر این خانه‌ها ابتدا باید ساز و کار دقیق شناسایی آنها معلوم شود. اخذ مالیات از خانه‌های خالی یکی از موضوعات چالشی سیاست‌گذاری در بخش مسکن محسوب می‌شود. این مالیات در قانون مالیات‌های مستقیم کشور تا قبل از اصلاحیه سال ۱۳۸۰ وجود داشت، اما به دلیل عملکرد ضعیف آن از سیستم مالیاتی کشور حذف شد. با این حال در اصلاحیه جدید قانون مالیات‌های مستقیم، وضع مالیات بر خانه‌های خالی در قالب ماده ۵۴ مکرر مطرح شده است.این ماده می‌گوید: واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به این شرح خواهند بود: برای سال دوم، مالیاتی معادل یک دوم مالیات متعلقه، برای سال سوم خالی بودن مالیاتی معادل مالیات متعلقه و برای سال چهارم و به بعد، مالیاتی معادل ۵/ ۱ برابر مالیات متعلقه.طبق ماده ۱۶۹ مکرر، سازمان امور مالیاتی کشور و دستگاه‌های مسوول، باید نسبت به استقرار نظام یکپارچه اطلاعات مالیاتی، پایگاه اطلاعات هویتی، عملکردی و دارایی مودیان مالیاتی اقدام کنند تا بعد از آن، امکان اخذ مالیات از خانه‌های خالی فراهم شود.
ارسال نظر