تغییر الگوی ساخت‌وسازهای بلندمرتبه در پایتخت

صدور «تراکم منفی» برای تعدادی از ساخت‌وسازهای بلندمرتبه در تهران، بخش زیادی از ارتفاع برج‌های در حال ساخت را به اعماق زمین هدایت کرده است. تابلوهای ساختمانی نصب‌شده در جلوی گودبرداری‌های عمیق در مناطق خاصی از پایتخت نشان می‌دهد در برج‌های غیرمسکونی بالای ۲۰طبقه از تراز صفر، با هدف «تامین پارکینگ»، اجازه احداث ۴ تا ۸ طبقه در زیرزمین داده شده است. شاید دلیل ساخت این طبقات منفی پارکینگ باشد؛ اما گروهی از سازندگان به جز پارکینگ از طبقات زیرین استفاده تجاری نیز می‌کنند. بسیاری از کارشناسان شهری معتقدند استفاده از طبقات منفی برای کاربری‌های تجاری سابقه طولانی داشته است اما به نظر می‌رسد در صورتی که ضوابط و مقررات اصولی گودبرداری در مورد آنها رعایت نشود یکی از خطراتی که ایجاد گودهای عمیق برای پایتخت ایجاد می‌کنند، افزایش حوادث و تلفات گودبرداری در شهر تهران خواهد بود.

در این باره محمد عالم‌زاده، کارشناس ارشد برنامه‌ریزی شهری با اشاره به سابقه ساخت‌وسازهای بلندمرتبه در تهران می‌گوید: تهران از زمان پایتخت شدن و خصوصا در دوره پهلوی همزمان با مدرنیته پذیرای ساختمان‌های خاص بوده است.ساختمان ایستگاه راه آهن، پست، دانشگاه تهران و...... نشانه‌های مدرنیزاسیون تهران در حوزه معماری هستند. در دوره پهلوی دوم و با رشد سریع تهران ساختمان‌های جدیدی در شهر پدیدار می‌شوند. ساختمان آلومینیوم در خیابان جمهوری، ساختمان هتل هیلتون در شمیران و ساختمان فعلی جهاد کشاورزی در بلوار کشاورز در این گروه جای می‌گیرند. این ساختمان‌ها که در عکس‌های قدیمی شهر در اراضی باز اطراف شهر ساخته شده‌اند (به‌غیر از ساختمان آلومینیوم که در مرکز شهر است) الگویی هستند برای ساخت بناهای خاص خصوصا وزارتخانه‌ها و هتل‌ها در شهر تهران. در این الگو ساختمان‌ها در اراضی وسیع و با سطح اشغال کم ساخته می‌شوند. این الگو را در ساختمان‌های مسکونی نیز می‌توان در این دوره پیدا کرد. برج‌های هرمزان در شهرک غرب، برج‌های آ اس پ در شمال یوسف آباد یا برج‌های اسکان و اکباتان نمونه‌هایی از این نوع ساخت‌وساز در دوره‌های مختلف هستند.

به گفته وی علاوه بر این در نمونه مسکونی بلندمرتبه‌سازی، ساختمان‌ها با ارتفاع‌هایی تا ۲۰ طبقه احداث می‌شوند و خدمات پشتیبان واحد‌های مسکونی مانند موتورخانه، پارکینگ، در فضاهای زیر سطحی و در یک یا دوطبقه و فضاهای سطحی (عمدتا پارکینگ) شکل می‌گیرند.او ادامه می‌دهد: در هر یک از نمونه‌های دهه‌های گذشته وقتی در ساختمان‌های بلندمرتبه دقیق شویم می‌بینیم که در هیچ یک، فضاهای تجاری در طبقات فوقانی وجود ندارد و معمولا کاربری‌های تجاری در طبقات اول و دوم ساختمان‌ها جانمایی می‌شوند و در مقابل برای طبقات بالایی کاربری‌های عمدتا مسکونی تعریف شده است.

او با اشاره به تغییر الگوی ساخت‌وسازها در دوره اخیر به «دنیای اقتصاد» می‌گوید: در سالهای اخیر تغییراتی در الگوهای ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه ایجاد شده ‌است که توجهات را به خود جلب کرده‌اند. گودهای وسیع جهت احداث چندین طبقه در زیرزمین موجب شده است تا ساختمان‌های بلندمرتبه، در زمین فرو روند و گاه تا ۷ طبقه در زیرزمین طبقات داشته باشند. بررسی‌ها نشان می‌دهد که این الگوی جدید می‌تواند عوارض خاصی در شهر ایجاد کند. به گونه‌ای که این گودهای وسیع از نقطه نظر ژئوتکنیک اثراتی بر محیط پیرامون و ساختمان‌های همجوار دارند که بارها خبرساز شده‌اند. از سویی از نقطه نظر زیست‌محیطی نیز با توجه به بالا بودن سطح آب‌های زیر زمینی شهرتهران -که عموما کمتر از۱۰ متر است- یا برخورد با قنوات قدیمی شهر مسائلی هستند که باید کارشناسان متخصص به آنها بپردازند.

عالم‌زاده با مقایسه ساختمان‌های بلندمرتبه مسکونی و تجاری می‌گوید: در مواردی که ساختمانهای بلند صرفا کاربری مسکونی دارند یا یکی، دوطبقه از آنها به کاربری‌های تجاری اختصاص یافته باشد طبقات زیرزمین جهت پارکینگ تا سه طبقه کفایت می‌کند اما وقتی طبقات به کاربری‌های تجاری اختصاص یافته‌اند طبقات زیرزمین جهت پارکینگ افزایش می‌یابد. علت این موضوع در ضوابط تامین پارکینگ کاربری‌های تجاری است که در گذشته به ازای هر۲۵ مترمربع یک واحد و در طرح تفصیلی جدید تهران به ازای هر۱۰۰متر مربع تجاری بین ۴ تا ۶ پارکینگ (جهت کارکنان و مراجعان) نیاز است و در واقع با ضوابط قبل تفاوت چندانی ندارند اما نکته قابل ملاحظه تغییر الگوی ساختمان‌های تجاری شهر تهران از ساختمان‌هایی مانند پاساژ گلستان و ایران زمین با ارتفاعی حدود۳ طبقه به ساختمان‌هایی مانند پالادیوم و میلادنور است که کاربری‌های تجاری را در طبقات ۶ و۷ نیز احداث کرده‌اند و به جهت رعایت ضوابط تامین پارکینگ مجبور به ساخت چندین طبقه پارکینگ در طبقات زیرزمین می‌شوند. این درحالی است که در شرایط فعلی کمبود پارکینگ در ساختمان‌های مسکونی بلندمرتبه کماکان با احداث ۳ طبقه پارکینگ، مرتفع می‌شود.

او تاکید می‌کند: البته عوارض ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه تجاری تنها به عوارض ناشی از احداث چندین طبقه زیرزمین ختم نمی‌شود. ترافیک ناشی از جذب سفر این مجتمع‌های تجاری، کاهش نظارت اجتماعی پیرامون این بناها در نیمه‌های شب، مشکلات آلودگی صوتی برای همسایگان و همچنین کاهش سرزندگی خیابان‌های پیرامونی (به علت حذف واحدهای تجاری خرده در کناره معابر) از عوارض این الگوی جدید است که تلاش می‌کند پاساژهای جدید را شبیه مال‌های غربی تولید کند، فارغ از اینکه آن مال ها در اراضی وسیع، با امکان احداث پارکینگ‌های مجزا (طبقاتی، زیرسطحی، سطحی) اجرا می‌شوند و آسیب‌های ناشی از احداث آنها بسیار کمتر از احداث مجتمع‌های تجاری چند طبقه در شهر تهران است.

در عین حال رضا امیدوار کارشناس ارشد معماری نیز با اشاره به توسعه احداث پارکینگ‌های طبقاتی در دستور کار می‌گوید: می توان با احداث واحدهای تجاری در بالای این گونه پارکینگ‌ها، سرمایه‌گذاران را با ارائه تخفیفات به مشارکت در این امر فرا خواند. اما در این بین نباید نادیده گرفته شود که تجاری‌های بلندمرتبه و زیرزمین‌فروشی که شاهد آن بوده‌ایم، باید در مسیر اصلاح قرار گیرد و مدیریت شود. از این رو پنج اصل در مسیر ساخت‌وسازهای تراکم منفی باید مد نظر قرار گیرد.

به گفته وی سست یا حساس بودن ساختمان‌های مجاور، عمق گودبرداری (درخصوص بلند‌مرتبه‌سازی‌ها باید گودبرداری‌های عمیق توسط پیمانکار مجرب و عالم به اصول ایمنی، فنی و مهندسی، صورت پذیرد)، ضعیف بودن خاک (معمولا هرچه خاک محل ضعیف‌تر باشد، خطر بیشتری برای ریزش گود و تخریب ساختمان‌های مجاور دارد که خاک‌های دستی بارزترین نمونه خاک‌های ضعیف هستند.)، مدت بازماندن محل گودبرداری (باز بودن محل گود در درازمدت با توجه به مسائل جوی اعم از بارندگی و رطوبت و جاری شدن آب‌های سطحی و زیر زمینی باعث بروز خطرات می‌شود) و آب‌های سطحی و زیر زمینی این پنج نکته است که در جریان ساخت‌وسازهای با تراکم منفی زیاد باید مورد توجه قرار گیرد.