برج‌هایی که ۶۰ سال پیش در پایتخت ساخته شد
آدرس اولین بلندمرتبه‌های ایران
تاریخچه بلندمرتبه‌سازی و ساخت بناهای بلند در تهران به چندین دهه گذشته و به تقلید از بلندمرتبه‌سازی کشورهای خارجی بازمی‌گردد. دوره‌ای که به ساختمان‌های ۴ طبقه در تهران بلندمرتبه اطلاق می‌شد و زندگی در بناهای بلند به طبقه پردرآمد جامعه تعلق داشت. دوره‌ای که انگیزه زندگی در طبقه آخر یک ساختمان ۴ طبقه برای بهره گرفتن از دید وسیع مناظر شهری بود. به گزارش «دنیای اقتصاد» سابقه بلندمرتبه‌سازی در ایران به دهه ۳۰ تا همین زمان حال بازمی‌گردد، طوری که نمونه‌های برج‌های بلندمرتبه کنونی در جای جای شهر تهران همچون برج تهران و ارغوان دیده می‌شوند.
تاریخچه بلندمرتبه‌سازی و ساخت بناهای بلند در تهران به چندین دهه گذشته و به تقلید از بلندمرتبه‌سازی کشورهای خارجی بازمی‌گردد. دوره‌ای که به ساختمان‌های 4 طبقه در تهران بلندمرتبه اطلاق می‌شد و زندگی در بناهای بلند به طبقه پردرآمد جامعه تعلق داشت. دوره‌ای که انگیزه زندگی در طبقه آخر یک ساختمان 4 طبقه برای بهره گرفتن از دید وسیع مناظر شهری بود. به گزارش «دنیای اقتصاد» سابقه بلندمرتبه‌سازی در ایران به دهه 30 تا همین زمان حال بازمی‌گردد، طوری که نمونه‌های برج‌های بلندمرتبه کنونی در جای جای شهر تهران همچون برج تهران و ارغوان دیده می‌شوند. با این وجود ساخت بلندمرتبه به دلیل نبود ضوابط معین همواره مورد انتقاد کارشناسان بخش شهری بوده است.
در کشورهای مختلف اروپایی ساختمان بلندمرتبه به ساختمانی اطلاق می‌شود که بیش از ۲۲ طبقه داشته باشد اما برای ساختمان بلندمرتبه در ایران دو تعریف مشخص وجود دارد. در تعریف اول ساختمانی که بیش از ۲۳ متر ارتفاع داشته باشد بلندمرتبه محسوب می‌شود و در تعریف دوم براساس ضوابط شهرسازی ساختمان بلندمرتبه بلندتر از حداکثر ارتفاعی است که مردم به راحتی از آن بالا روند (بیش از ۴ طبقه) و نیاز به آسانسور دارد. اولین ساختمان بلندمرتبه در ایران در سال ۱۳۳۰ توسط مهندس هوشنگ خانشقاقی در خیابان جمهوری ساخته شد. ساختمان ۱۶طبقه پلاسکو و ساختمان ۱۳ طبقه آلومینیوم بلندترین ساختمان‌های بلند تهران در دهه ۴۰ محسوب می‌شوند. بلندمرتبه‌سازی در این دوره بدون هیچ دستورالعملی در تهران انجام می‌شد.
ساختمان هتل استقلال (هتل هیلتون) و ساختمان بانک کار در خیابان حافظ با 19 طبقه تا سال 1350 بلندترین ساختمان‌های تهران بودند. پس از تدوین و تصویب قانون تملک آپارتمان‌ها نخستین بناهای بلند مسکونی در ایران مجموعه آپارتمان‌های بهجت‌آباد و پارک ساعی بود که توسط‌سازمان مسکن در سال‌های 43 تا 49 ساخته شدند اما انتقادی که به این ساختمان‌ها وارد شده بود این بود که این ساختمان‌ها بسیار گران‌قیمت و برای قشر مرفه ساخته می‌شدند.
با وقوع انقلاب ساخت ساختمان‌های بلند محدود و تنها به تکمیل تعداد محدودی از ساختمان‌ها چون شهرک امید، الهیه، آپادانا، اکباتان و... گذشت.
موج بعدی ساخت ساختمان‌های بلند در تهران به بعد از اتمام جنگ تحمیلی در سال‌های پایانی دهه 60 برمی‌گردد در این دوره افزایش قیمت زمین و فروش تراکم از طرف شهرداری و از همه مهم‌تر گسترش بی‌رویه افقی شهر تهران عوامل موثر در ساخت این ساختمان‌ها بودند. با افزایش شهرنشینی رشد ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه شدت یافت.
سه دوره بلندمرتبه‌سازی ایران
با نگاهی به ساخت و‌سازهای بلندمرتبه در گذشته می‌توان بلندمرتبه‌سازی در ایران را به سه دوره تقسیم کرد. دوره اول از سال‌های ۴۲ تا۴۶ را شامل می‌شود که بلندمرتبه‌سازی بدون هیچ دستورالعملی برای حل معضلات نوظهور شهری ادامه پیدا می‌کند. دوره دوم از سال ۴۶ تا سال ۷۴ ادامه پیدا می‌کند. در این دوره با تدوین طرح ساماندهی آتک نگاهی واقع‌بینانه‌تر به بلندمرتبه‌سازی در تهران می‌شود. در این طرح نخستین اقدامات مکان‌یابی ساختمان‌ها و نوعی کاربری غیرمسکونی ساختمان‌ها به ویژه خدماتی انجام شده است. دوره سوم از سال ۷۴ به بعد آغاز می‌شود که به نوعی گفته می‌شود ساخت بلندمرتبه‌ها قانونمند شده است اما به‌رغم تهیه و تدوین ضوابط مکان‌یابی و ساختمان‌های بلند و مطالعه وضعیت موجود و گرایش‌ها، از سال ۷۴ تاکنون وضعیت بلندمرتبه‌سازی حاکی از آن است که ضوابط مورد استناد در این بخش از ساختوسازها موفقیت اندکی در هدایت و کنترل ساخت‌وساز‌های بلندمرتبه داشته است.
براساس تحقیقات مرکز مطالعات شهر تهران الگوی غالب ساختوسازها در سال‌های 75 تا 80 ساختمان 4 طبقه بوده و همواره بین 40 تا 50 درصد ساختمان‌ها به چنین ساختمان‌هایی اختصاص داشته است. پس از این دوره در سال‌های 84 تا 87 الگوی غالب ساخت‌وساز به سمت ساختمان‌های 5 طبقه و بیشتر گرایش یافته، به طوری که در این دوره بیش از 88 درصد ساختمان‌ها 5 طبقه و بیشتر بوده‌اند. البته این نسبت در مناطق شمالی شهر تهران که شدت استفاده از زمین به علت ارزشمندی آنها بیشتر بوده به 95 درصد از ساختمان‌ها می‌رسد. علاوه بر این تمایل به بلندمرتبه‌سازی در منطقه 6 تهران به‌عنوان محل استقرار مراکز جدید تجاری و اداری نسبت به گذشته رشد چشمگیری داشته است. طوری که در سال 87، 99 درصد پروانه‌های ساختمانی صادره در این منطقه 5 طبقه و بیشتر بوده‌اند.
بلندمرتبه‌ها را در کجا بسازیم؟
یکی از مهم‌ترین نکات در ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه مکان بلندمرتبه است. اینکه بلندمرتبه‌ها در کدام موقعیت جفرافیایی ساخته شوند اصل اولیه به شمار می‌آید. بلندمرتبه‌سازی ضمن صرفه‌جویی در مقدار زمین، افزایش هزینه‌های ناشی از سازه تاسیسات، سختی اجرای کار و نیاز به نیروی انسانی متخصص را بیش از ساختمان‌های کوتاه به همراه می‌آورد به همین دلیل از نظر سودآوری بلندمرتبه‌ها باید در زمین‌های گران‌قیمت شهری احداث شوند توجه به همین امر یکی از دلایل رونق این نوع ساختمان‌ها در مناطق شمالی و شمال غرب تهران است.
بناهای بلندمرتبه در تهران سطح اشغال مشخصی ندارند یعنی از ۳۰ تا ۱۰۰ درصد در نوسان هستند. با مشاهده ارقام کل می‌توان پی برد که هیچ‌گونه نظم و هماهنگی در شکل‌گیری ساختمان‌های بلندمرتبه شهر تهران حاکم نبوده طوری که این تنوع در سطح اشغال و شکل‌گیری تبعات منفی در سیما و منظر شهر داشته و سبب ایجاد ناهماهنگی در انسجام لفاف فضایی بلوک شهری شده است.
در تهران 13 برج به‌عنوان برج‌های بلندمرتبه شناخته می‌شوند که از این میان برج تهران با 162 متر ارتفاع بلندترین برج مسکونی تهران است و بعد از آن برج آسمان، کوه نور، ارغوان، برج‌های دوقلو، برج شایان و برج کوه‌ها در رده‌های بعدی از نظر ارتفاع قرار دارند.
در کشورهای مختلف اروپایی ساختمان بلندمرتبه به ساختمانی اطلاق می‌شود که بیش از ۲۲ طبقه داشته باشد اما برای ساختمان بلندمرتبه در ایران دو تعریف مشخص وجود دارد. در تعریف اول ساختمانی که بیش از ۲۳ متر ارتفاع داشته باشد بلندمرتبه محسوب می‌شود و در تعریف دوم براساس ضوابط شهرسازی ساختمان بلندمرتبه بلندتر از حداکثر ارتفاعی است که مردم به راحتی از آن بالا روند (بیش از ۴ طبقه) و نیاز به آسانسور دارد. اولین ساختمان بلندمرتبه در ایران در سال ۱۳۳۰ توسط مهندس هوشنگ خانشقاقی در خیابان جمهوری ساخته شد. ساختمان ۱۶طبقه پلاسکو و ساختمان ۱۳ طبقه آلومینیوم بلندترین ساختمان‌های بلند تهران در دهه ۴۰ محسوب می‌شوند. بلندمرتبه‌سازی در این دوره بدون هیچ دستورالعملی در تهران انجام می‌شد.
ساختمان هتل استقلال (هتل هیلتون) و ساختمان بانک کار در خیابان حافظ با 19 طبقه تا سال 1350 بلندترین ساختمان‌های تهران بودند. پس از تدوین و تصویب قانون تملک آپارتمان‌ها نخستین بناهای بلند مسکونی در ایران مجموعه آپارتمان‌های بهجت‌آباد و پارک ساعی بود که توسط‌سازمان مسکن در سال‌های 43 تا 49 ساخته شدند اما انتقادی که به این ساختمان‌ها وارد شده بود این بود که این ساختمان‌ها بسیار گران‌قیمت و برای قشر مرفه ساخته می‌شدند.
با وقوع انقلاب ساخت ساختمان‌های بلند محدود و تنها به تکمیل تعداد محدودی از ساختمان‌ها چون شهرک امید، الهیه، آپادانا، اکباتان و... گذشت.
موج بعدی ساخت ساختمان‌های بلند در تهران به بعد از اتمام جنگ تحمیلی در سال‌های پایانی دهه 60 برمی‌گردد در این دوره افزایش قیمت زمین و فروش تراکم از طرف شهرداری و از همه مهم‌تر گسترش بی‌رویه افقی شهر تهران عوامل موثر در ساخت این ساختمان‌ها بودند. با افزایش شهرنشینی رشد ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه شدت یافت.
سه دوره بلندمرتبه‌سازی ایران
با نگاهی به ساخت و‌سازهای بلندمرتبه در گذشته می‌توان بلندمرتبه‌سازی در ایران را به سه دوره تقسیم کرد. دوره اول از سال‌های ۴۲ تا۴۶ را شامل می‌شود که بلندمرتبه‌سازی بدون هیچ دستورالعملی برای حل معضلات نوظهور شهری ادامه پیدا می‌کند. دوره دوم از سال ۴۶ تا سال ۷۴ ادامه پیدا می‌کند. در این دوره با تدوین طرح ساماندهی آتک نگاهی واقع‌بینانه‌تر به بلندمرتبه‌سازی در تهران می‌شود. در این طرح نخستین اقدامات مکان‌یابی ساختمان‌ها و نوعی کاربری غیرمسکونی ساختمان‌ها به ویژه خدماتی انجام شده است. دوره سوم از سال ۷۴ به بعد آغاز می‌شود که به نوعی گفته می‌شود ساخت بلندمرتبه‌ها قانونمند شده است اما به‌رغم تهیه و تدوین ضوابط مکان‌یابی و ساختمان‌های بلند و مطالعه وضعیت موجود و گرایش‌ها، از سال ۷۴ تاکنون وضعیت بلندمرتبه‌سازی حاکی از آن است که ضوابط مورد استناد در این بخش از ساختوسازها موفقیت اندکی در هدایت و کنترل ساخت‌وساز‌های بلندمرتبه داشته است.
براساس تحقیقات مرکز مطالعات شهر تهران الگوی غالب ساختوسازها در سال‌های 75 تا 80 ساختمان 4 طبقه بوده و همواره بین 40 تا 50 درصد ساختمان‌ها به چنین ساختمان‌هایی اختصاص داشته است. پس از این دوره در سال‌های 84 تا 87 الگوی غالب ساخت‌وساز به سمت ساختمان‌های 5 طبقه و بیشتر گرایش یافته، به طوری که در این دوره بیش از 88 درصد ساختمان‌ها 5 طبقه و بیشتر بوده‌اند. البته این نسبت در مناطق شمالی شهر تهران که شدت استفاده از زمین به علت ارزشمندی آنها بیشتر بوده به 95 درصد از ساختمان‌ها می‌رسد. علاوه بر این تمایل به بلندمرتبه‌سازی در منطقه 6 تهران به‌عنوان محل استقرار مراکز جدید تجاری و اداری نسبت به گذشته رشد چشمگیری داشته است. طوری که در سال 87، 99 درصد پروانه‌های ساختمانی صادره در این منطقه 5 طبقه و بیشتر بوده‌اند.
بلندمرتبه‌ها را در کجا بسازیم؟
یکی از مهم‌ترین نکات در ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه مکان بلندمرتبه است. اینکه بلندمرتبه‌ها در کدام موقعیت جفرافیایی ساخته شوند اصل اولیه به شمار می‌آید. بلندمرتبه‌سازی ضمن صرفه‌جویی در مقدار زمین، افزایش هزینه‌های ناشی از سازه تاسیسات، سختی اجرای کار و نیاز به نیروی انسانی متخصص را بیش از ساختمان‌های کوتاه به همراه می‌آورد به همین دلیل از نظر سودآوری بلندمرتبه‌ها باید در زمین‌های گران‌قیمت شهری احداث شوند توجه به همین امر یکی از دلایل رونق این نوع ساختمان‌ها در مناطق شمالی و شمال غرب تهران است.
بناهای بلندمرتبه در تهران سطح اشغال مشخصی ندارند یعنی از ۳۰ تا ۱۰۰ درصد در نوسان هستند. با مشاهده ارقام کل می‌توان پی برد که هیچ‌گونه نظم و هماهنگی در شکل‌گیری ساختمان‌های بلندمرتبه شهر تهران حاکم نبوده طوری که این تنوع در سطح اشغال و شکل‌گیری تبعات منفی در سیما و منظر شهر داشته و سبب ایجاد ناهماهنگی در انسجام لفاف فضایی بلوک شهری شده است.
در تهران 13 برج به‌عنوان برج‌های بلندمرتبه شناخته می‌شوند که از این میان برج تهران با 162 متر ارتفاع بلندترین برج مسکونی تهران است و بعد از آن برج آسمان، کوه نور، ارغوان، برج‌های دوقلو، برج شایان و برج کوه‌ها در رده‌های بعدی از نظر ارتفاع قرار دارند.
ارسال نظر