«دنیای‌اقتصاد» از حیاط خلوت مالیاتی برای اراضی بلااستفاده شهر تهران رمزگشایی می‌کند
سفته‌بازی با زمین‌های «بایر»
گروه مسکن- نورا حسینی: ابعاد دو شاخص اقتصادی در بازار زمین، از «سفته‌بازی مجاز و بدون هزینه» مالکان زمین‌های خام در شهر تهران حکایت دارد و نشان می‌دهد: هر چند تعداد اراضی ساخته نشده در پایتخت «محدود» است؛ اما عمده این اراضی که در اختیار برخی نهادها و در مناطق رو به رشد شهر قرار دارد، چون در حیاط خلوت مالیاتی دولت و شهرداری تهران قرار گرفته، به گران‌قیمت‌ترین دارایی برای مالکانش تبدیل شده؛ به طوری که نگهداری بلااستفاده از آنها باعث افزایش زمین‌های بایر و در نتیجه، محدودیت شدید در تامین عرصه مورد نیاز ساختوساز شده است. براساس تحقیقات «دنیای‌اقتصاد»، در تهران قیمت زمین طی ۹ سال گذشته، ۱۰ برابر شده و سهم زمین از قیمت ساخت مسکن نیز از ۳۵ درصد در دهه ۶۰ به ۵۶ درصد در ابتدای دهه ۹۰ رسیده است.
در حال حاضر اگر چه متوسط قیمت زمین در این کلان‌شهر حدود ۴ تا ۵ میلیون تومان است؛ اما این رقم مربوط به ارزش ساختمان‌‌های کلنگی است و زمین‌های خام حداقل ۵/ ۱ برابر این مبلغ قیمت‌گذاری و معامله می‌شوند. در حال حاضر ارزش ریالی زمین در تهران ۸/ ۳ برابر سایر شهرهاست.
منشأ سود نهفته در بازار زمین‌های خام که این اراضی را به گران‌قیمت‌ترین دارایی برای مالکان مبدل کرده است به معافیت قابل تامل املاک بلااستفاده از پرداخت مالیات‌های ملی و محلی برمی‌گردد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: شهرداری تهران از سال ۸۷ به بعد با رای دیوان عدالت اداری، از دریافت «عوارض بر اراضی و املاک بلااستفاده» منع شد و اگرچه در بودجه امسال شهرداری همانند سال‌های گذشته، ردیف بودجه‌ای برای این عوارض تعریف شده؛ اما ممنوعیت دریافت آن منجر به ثبت رقم صفر ریال مقابل آن شده است. از طرفی معاون برنامه‌ریزی شهرداری تهران می‌گوید: مدیریت شهری طبق مقررات، اجازه برخورد با پدیده نگهداری بلااستفاده اراضی را ندارد و اولین ورود شهرداری به پرونده این اراضی از لحظه مراجعه مالک برای اخذ پروانه ساختمانی، می‌تواند انجام شود. اعضای شورای شهر نیز نامشخص بودن هویت مالکان برخی از اراضی بایر را علت عدم برخورد با بازار سوداگری زمین عنوان می‌کنند. اما در این میان، غفلت از نقش قانونی و تکلیف شده دولت، مهم‌ترین عامل در رونق سفته‌بازی زمین در شهر تهران است. طبق قانون مصوب سال ۸۷، دولت باید از اراضی بایر شهرها به‌خصوص شهرهای بزرگ همچون تهران، سالی ۱۲ درصد به قیمت منطقه‌ای (حدود یک صدم قیمت روز) مالیات دریافت کند؛ اما تاکنون، هیچ اقدام ملموسی برای شناسایی زمین‌های بایر یا طراحی مکانیزم اجرایی برای اخذ مالیات از این اراضی، انجام نشده است.
پرهیز از عرضه زمین به بازار مصرف
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، به رغم کمبود شدید زمین آماده ساخت، حجم قابل‌توجهی زمین متراژ بزرگ متعلق به اشخاص حقیقی و حقوقی و به خصوص شرکت‌های دولتی و نهادهای نیمه دولتی و عمومی وجود دارد که سال‌ها بدون استفاده و به شکل بایر در شهر رها شده‌اند.
مالکان این اراضی بدون آنکه از این زمین برای ساختوساز، بهره‌برداری کنند یا برای استفاده ساختمانی آن را بفروشند، صرفا از ارزش نهفته در بازار سوداگری ملک که بیشترین تورم را طی سال‌های اخیر متوجه زمین کرده است، منتفع می‌شوند.
طبق یک آمار، قیمت زمین در تهران طی ۹ سال منتهی به ابتدای ۹۳ حدود ۱۰ برابر شده و از متری ۶۰۰ هزار تومان به ۶ میلیون تومان رسیده است. تورم ۹۰۰ درصدی طی این مدت عاید هیچ فعالیت اقتصادی چه تولیدی و چه سفته‌بازی نشده است.
این وضعیت سبب شده مالکان زمین‌های بزرگ در تهران از عرضه این اراضی به بازار مصرف و در جهت تامین ابزار اصلی مورد نیاز بساز و بفروش‌ها، خودداری کنند و خواسته و ناخواسته اسباب افزایش قیمت تمام شده مسکن در پایتخت را به وجود بیاورند.
طبق قوانین مدیریت شهری، شهرداری‌ها می‌توانند از اراضی بایر، مالیات و عوارض دریافت کنند. اخذ عوارض از زمین‌های بایر و بلااستفاده در ردیف بودجه سالانه شهرداری تهران نیز منظور شده است؛ اما در سال‌های اخیر ریالی از این محل در عملکرد بودجه، عاید شهر و شهرداری نشده است. اما چرا شهرداری از مالکان زمین‌های بایر که اتفاقا آمار و اطلاعات و آدرس این املاک را هم به خوبی در اختیار دارد، عوارض و مالیات شهری دریافت نمی‌کند؟
اراضی مشخص، مالکان نامشخص
رحمت‌الله حافظی رئیس کمیسیون سلامت شورای شهر تهران در پاسخ به این پرسش، با بیان اینکه اگر موضوعی در شورا به تصویب رسیده، باید شهرداری آن را اجرایی کند، گفت: وقتی گزارش‌های بودجه‌ای به شورا برسد و این درآمد محقق نشده باشد، ما می‌توانیم در قالب تذکر آن را مطرح و موضوع را پیگیری کنیم. البته مسوولانی که باید این مصوبات را اجرایی کنند، باید در خصوص اجرایی نشدن آن توضیح دهند که چرا در زمان اجرا نتوانسته‌اند این درآمدها را به حساب شهر تهران واریز کنند. وی با بیان اینکه شاید یکی از دلایل و مشکلات آن باشد که مالک این زمین‌ها غیرقابل دسترس هستند، گفت: این مشکل فی‌البداهه به ذهنم رسید؛ اما اگر برای اجرایی شدن این مصوبه و دریافت عوارض، نیاز به تغییر قوانین و راهکارهایی است که به حمایت شورا نیاز دارد، باید شهرداری این اقدام را انجام دهد. رئیس کمیسیون سلامت شورای شهر تهران در خصوص اینکه اخذ عوارض از زمین‌های بایر چقدر می‌تواند در تنظیم و کنترل بازار مسکن تاثیرگذار باشد و اینکه به عنوان یکی از منابع تامین مالی پایدار برای شهر تهران قابل اتکا است یا خیر، گفت: حتما اخذ عوارض از زمین‌های بایر می‌تواند در کاهش قیمت تمام‌شده مسکن و جلوگیری از سفته‌بازی نقش ایفا کند. وقتی مجموعه‌ای هر سال برای نگه داشتن بدون مصرف زمین‌های بزرگی از خود، مجبور باشد وجه قابل توجهی را پرداخت کند، حتما برای کاهش هزینه‌ها، اقدام به ساخت و ساز می‌کند و ورود اراضی آماده ساخت با مساحت قابل توجه به بازار ساخت و ساز در فاز نخست سبب ثبات قیمت مسکن و اگر جدی‌تر این موضوع دنبال شود، احتمالا شاهد کاهش دوباره قیمت مسکن هم خواهیم بود. حافظی این درآمدها را درآمدهای پایداری برای شهر تهران ندانست و گفت: شاید در میان‌مدت این عوارض به عنوان درآمدهای پایدار برای شهر تعریف شود اما در بلندمدت حتما پایدار نیستند، زیرا زمین‌ها به واحدهای مسکونی تبدیل شده و دیگر نمی‌توان به آن نگاه درآمدی داشت. درآمدی برای تهران پایدار است که همیشگی و بلندمدت باشد و در آن تغییری ایجاد نشود.
تعداد اراضی بلااستفاده ناچیز است
اما محمدمهدی تندگویان، نایب رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران این عوارض را منبع درآمد چشمگیری برای پایتخت ندانست و گفت: مگر چه میزان از این زمین‌ها در دل شهر تهران باقی مانده است که شهرداری با گرفتن عوارض از آن بتواند کسب درآمد کند؟ حجم زیادی از زمین‌های شهر تهران ساخته شده و اراضی زیادی برای ساخت‌و ساز باقی نمانده است. اگر هم مانده، زمین‌هایی است که در پادگان‌ها قرار گرفته است یا مالک آن مشخص نیست. او ادامه داد: هر زمینی در تهران بوده، کاربری‌اش مشخص شده و باید بر اساس پهنه‌بندی، از آن عوارض اخذ شود. تندگویان در خصوص اینکه چرا از محل این زمین‌ها تاکنون درآمدی برای تهران کسب نشده است، می‌گوید: شاید این املاک در تملک افراد ذی‌نفوذ است یا در اختیار نهادهایی است که با مدیریت شهری به صورت تهاتری فعالیت می‌کنند. این عضو شورای شهر تهران چندان به تاثیرگذاری این عوارض در کنترل بازار مسکن اعتقادی ندارد. او در این رابطه توضیح می‌دهد: شاید یکی از عوامل بسیار جزئی بازار مسکن، این شاخص باشد اما به طور کلی موضوع‌های کلان‌تر دیگری در بازار مسکن تاثیرگذارند و این عوارض تنها می‌تواند منبع خوبی برای درآمدهای پایدار شهری باشد. تندگویان معتقد است: تعیین قوانین برای دریافت عوارض از خانه‌های خالی بیشتر در قیمت مسکن تاثیرگذار است تا اخذ عوارض از زمین‌های بایر؛ زیرا شهر پر از مجتمع‌های خالی است که سال‌ها خالی مانده است و با هدف سرمایه‌گذاری منتظرند تا بازار رونق بگیرد. او اضافه کرد: باید پیگیر قانونی شدن اخذ عوارض از املاک خالی از سکنه باشیم.
شهرداری اختیار و اجازه ورود ندارد
اما محمد حقانی، رئیس کمیته محیط‌زیست شورای شهر تهران دلیل تحقق نیافتن این منبع درآمدی شهر را ناشناخته بودن مالکان دانست و گفت: مسوولیت‌های زمین‌های بایر و غیر بایر بر عهده شهرداری است، زیرا این زمین‌ها می‌توانند در محیط‌زیست شهر و بهداشت عمومی تاثیرگذار باشند. معمولا این مکان‌ها تبدیل به تخلیه نخاله‌ها می‌شود و شهرداری وظیفه دارد دور آن را دیوارکشی کرده و در زمان مراجعه مالک، هزینه دیوارکشی به اضافه ۱۵ درصد افزایش هزینه را از مالک دریافت کند. حقانی تاکید کرد: تنها زمانی می‌شود عوارض را از شهروندان گرفت که آن پلاک ملکی قصد بهره‌برداری داشته باشد و شهرداری برای گرفتن مجوز، مراجعه کند.
معاون قالیباف: کمیته سه‌ضلعی برای اراضی
این موضوع را ناصر امانی، معاون برنامه‌ریزی و توسعه شهری شهرداری تهران نیز تایید کرد و گفت: بیشتر زمین‌های بایر که ساخته نشده‌اند، حتی سند مالکیت هم ندارند، اگر هم مالکش مشخص باشد، تا زمانی که مالک تقاضایی برای اخذ پروانه، تغییر کاربری و ... نداشته باشد، نمی‌توانیم از او عوارض بگیریم. او ادامه داد: ما ابزار قانونی برای اینکه عوارض از شهروندان بگیریم، نداریم مگر زمانی که خدماتی از ما بخواهند. امانی پیشنهاد کرد: برای ساماندهی وضعیت کنونی باید سازمان زمین شهری، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و همچنین شهرداری تهران، کمیته‌ای را تشکیل دهند و در این خصوص تعیین تکلیف کنند و شهرداری نمی‌تواند راسا در این زمینه لایحه‌ای بدهد. بنابراین می‌توان پیشنهاد داد کمیسیونی از این سه نهاد، تشکیل و پس از هماهنگی‌های لازم در این خصوص تصمیم‌گیری شود اما تاکنون چنین موضوعی در دستور کار ما نبوده است.
زمین بایر فرصت است نه تهدید
در این میان محمد سالاری، رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شهر تهران نگاه متفاوتی نسبت به اخذ عوارض از زمین‌های بایر دارد.
او معتقد است تشویق صاحبان این املاک به ساختوساز می‌تواند سبب افزایش جمعیت در پایتخت شود و این با محدودیت‌های جمعیتی شهر تهران منافات دارد. او تاکید می‌کند: وجود زمین بایر در شهر تهران فرصت است نه تهدید و نباید با اخذ عوارض نامتعارف، مالکان را تشویق به ساختوساز کرد.
گزارش مکتوب شورا از اراضی بایر
علیرضا دبیر، رئیس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران هم در این رابطه با بیان اینکه عوارض زمین‌های بایر و عوارض بر اراضی و املاک بلااستفاده دو نوع عوارض است، بنابراین تفکیک آنها ضرورت دارد، درخصوص عوارض زمین بایر در قالب گزارش مکتوب به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: ریشه عوارض اراضی بایر از ماده ۲۱۴ قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال ۱۳۴۵ نشات می‌گیرد.
بر اساس ماده ۲۱۴ قانون مالیات‌های مستقیم (مصوب۲۸/ ۱۲/ ۱۳۴۵ مجلس شورای ملی) کلیه اراضی بایر واقع در محدوده شهر تهران و شهرهایی که به موجب تصویب‌نامه دولت تعیین و اعلام می‌شود به شرح زیر مشمول‌مالیات سالانه است:
- یک یا چند قطعه زمین که ارزش آن دو میلیون ریال و متعلق به یک نفر باشد تا یک میلیون ریال معاف از پرداخت مالیات و مازاد از یک میلیون‌ریال تا دو میلیون ریال به نرخ یک درصد.
- یک یا چند قطعه زمین که ارزش آن تا پنج میلیون ریال باشد مازاد بر دو میلیون ریال به نرخ دو درصد.
- یک یا چند قطعه زمین که ارزش آن تا ۱۰ میلیون ریال است نسبت به مازاد بر پنج میلیون ریال به نرخ سه درصد.
- یک یا چند قطعه که ارزش آن بیش از ۱۰ میلیون ریال باشد نسبت به مازاد ۱۰ میلیون ریال به نرخ چهار درصد.
دبیر با بیان اینکه پنجاه درصد اصل مالیات بلافاصله پس از وصول، به شهرداری پرداخت خواهد شد گفت: ارزش اراضی بر اساس ارزش معاملاتی موضوع تبصره ماده ۲۳ و در صورتی که ارزش معاملاتی اعلام نشده باشد بر اساس قیمت منطقه‌ای و در‌صورتی که قیمت منطقه‌ای تعیین نشده باشد بر اساس ارزش روز محاسبه خواهد شد. در اصلاحات بعدی قانون مالیات های مستقیم در سال ۱۳۶۷، عوارض مرتبط با شهرداری حذف شد.
وی ادامه داد: ماده ۱۵ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۱۳۸۷ به دولت اجازه می‌دهد از اراضی بایر در محدوده شهری مالیات سالانه‌ای به نرخ ۱۲ درصد و به ماخذ ارزش معاملاتی دریافت کند. بنابراین شهرداری هیچ سهمی از مالیات محلی ندارد و در واقع این مالیات متعلق به دولت است و توسط سازمان امور مالیاتی باید پیگیری و وصول شود. تنها تبصره ای که در این ماده قانونی وجود دارد این است که شهرداری‌ها وظیفه دارند زمین‌های بایر را به دولت اعلام کنند، اما شهرداری در باب وصول عوارض بایر هیچ وظیفه‌ای ندارد.
رئیس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران در رابطه با عوارض بر اراضی و املاک بلا استفاده نیز گفت: بر اساس چهل و پنجمین جلسه رسمی شورای شهر تهران (مصوبه شماره ۱۶۷۴۷/ ۴۶۱/ ۱۶۰ مورخ ۱۲/ ۱۱/ ۱۳۸۲) به شهرداری تهران اجازه داده می‌شود با رعایت مقررات به شرح بندهای این مصوبه نسبت به اخذ عوارض سالانه از اراضی و املاک بلااستفاده خالی یا متروکه به ماخذ ۲۰ درصد قیمت منطقه‌ای موضوع دفترچه بهای معاملات املاک ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم به ازای هر متر مربع اقدام کند.
اما این مصوبه توسط رای دیوان عدالت اداری در تاریخ ۱۹/ ۸/ ۱۳۸۷ به شماره دادنامه ۵۵۶ ابطال شد. دبیر در خصوص تاثیر اخذ عوارض بر زمین‌های بایر بر بازار مسکن هم گفت: عوامل مختلفی بر بازار مسکن اثرگذارند که بدون تردید کنترل و تنظیم آنها در اختیار دولت است.
دولت با کاهش رشد نقدینگی یا افزایش آن و همچنین تزریق دلارهای نفتی به اقتصاد این بازار را تحت تاثیر قرار می‌دهد.
هرچند شورای شهر نیز باتوجه به اختیاراتی که دارد از جمله تسهیل و تشویق در بافت‌های فرسوده می‌تواند در بازار مسکن اثرگذار باشد اما آثار آنها در مقابل سیاست‌های مالی و پولی دولت بسیار ناچیز است. ضمن اینکه مهم‌ترین عوارضی که می‌تواند در زمینه مسکن موثر باشد عوارض نوسازی است که هم به‌عنوان درآمد پایدار تلقی می‌شود و مشابه مالیات بر املاک و مستغلات کشورهای دیگر است و هم می‌تواند از دلالی و واسطه‌گری در بخش مسکن جلوگیری کند. اما این عوارض هم به نرخی که مجلس تعیین می‌کند بستگی دارد که البته در حال حاضر یک درصد قیمت‌های منطقه‌ای است که البته این قیمت‌ها باید توسط کمیسیون ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم (کمیسیون تقویم املاک) سالی یک بار به روز شود.
آنچه در عمل طی سال‌های گذشته روی داده است این است که متاسفانه تعیین قیمت‌های منطقه ای به روز نبوده و قیمت‌هایی که در دفترچه ارزش املاک منظور می‌شود شکاف قابل ملاحظه‌ای با قیمت‌های واقعی دارد. بر اساس دفترچه قیمت منطقه‌ای املاک شهر تهران (مناطق ۲۲ گانه) در سال ۱۳۹۳، قیمت منطقه‌ای هر مترمربع املاک مسکونی مترمربعی ۲۴۵ تا ۷۵۰ هزار ریال تعیین شده است. این در حالی است که بر اساس آمار مرکز آمار ایران در سال ۱۳۹۳ حداقل قیمت روز و واقعی هر متر مربع زیربنای مسکونی ۶۴۸۶ هزار ریال و حداکثر ۲۳۹۵۹۶ هزار ریال و متوسط قیمت فروش معادل ۴۰۰۴۷ هزار ریال بوده است. به عبارت بهتر اختلاف قیمت‌های واقعی با قیمت‌های معاملاتی بسیار زیاد و فاحش است.
بنابراین عوارض نوسازی که به‌عنوان یکی از مطلوب‌ترین عوارض شناخته می‌شود و می‌تواند کارکردهای مختلفی ازجمله جلوگیری از واسطه‌گری بخش مسکن داشته باشد هم نرخ آن و هم ارزش قیمت منطقه‌ای در بیرون از شورای شهر یعنی در مجلس و در دولت تعیین می شود.
ارسال نظر