گروه مسکن: معاونت امور مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی در تشریح مبنای سیاست‌گذاری‌‌های دولت در حوزه ساخت و عرضه مسکن اعلام کرد: برای تنظیم بازار ساخت‌وساز و تعیین حجم عرضه مسکن مورد نیاز در سال‌های آینده، علاوه بر متغیر «نیاز به مسکن» باید حداقل دو متغیر دیگر شامل «ظرفیت اقتصادی کشور» و همچنین «توان فیزیکی بازار ساختمان» نیز لحاظ شود. معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی با تاکید بر اینکه، نادیده گرفتن هر کدام از این سه متغیر در محاسبه عرضه مسکن به معنای برنامه‌ریزی ناتمام و غیرموثر خواهد بود، تاکید می‌کند: متغیر «نیاز مسکن» براساس نرخ رشد جمعیت، رشد خانوار و سایر عوامل جمعیتی و اجتماعی همچون پیش‌بینی رفتار خانوارها دارای نرخ مشخصی برای سال‌های آینده است و از طرفی، «ظرفیت سرمایه‌گذاری»‌ها در کشور در همه بخش‌های تولیدی، صنعتی، ساختمانی و... نیز متغیر دیگری است که حداکثر پتانسیل سرمایه‌گذاری در ساخت‌وسازهای مسکونی را برای دوره‌ای مشخص تعیین می‌کند. همچنین توان انبوه‌سازان، ابعاد بازار تولید مصالح‌ساختمانی و سایر نهاده‌های تولید مسکن نیز به‌عنوان متغیر سوم، سیگنال‌های روشنی را درباره امکانات حداکثری بازار ساخت‌وساز ارائه می‌کند که با جمیع جهات و احتساب همه مولفه‌های مستقیم و غیرمستقیم، می‌توان برنامه جامع عملیاتی برای ساخت مسکن در سال‌های آینده تدوین کرد.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در طرح جامع مسکن که وزارت راه‌وشهرسازی براساس آن، برنامه‌های ساخت و عرضه مسکن و همچنین سیاست‌های حمایتی را قصد دارد اجرایی کند، نرخ نیاز مسکن در فاصله سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۴۰۵ در مجموع معادل ۳/۱۲ میلیون واحد مسکونی تعیین شده است.

اما دو روز پیش مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت در این باره اعلام کرد: بازار مسکن تا افق طرح جامع به حداقل ۲۸میلیون واحد مسکونی نیاز پیدا می‌کند. با این حال، معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی، مبنای برآوردسنجی از عرضه مسکن مورد نیاز بازار را در گزارشی به شرح زیر، تبیین کرده است: بخش مسکن را می‌توان یکی از مهم‌ترین بخش‌های توسعه در هر جامعه دانست؛ اهمیت بخش مسکن در اقتصاد ملی با مطرح شدن آن به‌عنوان یکی از زیربخش‌های عمده اقتصاد روشن می‌شود. در بین تمام بخش‌های اقتصادی در جوامع توسعه‌یافته یا در حال توسعه، مسکن بخش عمده‌ای از سرمایه‌گذاری‌ها را به خود اختصاص می‌دهد.

اهمیت بخش مسکن به‌عنوان یک نیاز اولیه و اساسی خانوارها از یکسو و نقش قابل ملاحظه آن به‌عنوان یک بازار سرمایه مطمئن برای سرمایه‌گذاران و خانوارها از سوی دیگر، این بخش را در کانون توجهات قرار داده است. توجه به این نکته ضروری است که تدوین یک برنامه جامع در بخش مسکن، نیازمند شناسایی کامل و تجزیه و تحلیل عمیق از ابعاد و عوامل موثر بر آن است. در این میان، پرداختن به شاخص‌های بخش مسکن، برآورد صحیح تغییرات هر یک از شاخص‌ها، شناخت صحیح وضعیت موجود بازار مسکن و پیش‌بینی صحیح شاخص‌ها،کلیدی‌ترین ابزار برنامه‌ریزی در این بخش به شمار می‌رود.

از این رو ارائه آمار و اطلاعات به ویژه در رابطه با پیش‌بینی آتی بازار و برآورد نیاز مستلزم تخصص و تجربه در بخش مسکن به‌عنوان یک حوزه تخصصی و حساس در اقتصاد کلان است. توجه به عواملی همچون عوامل جمعیتی، اجتماعی (پیش‌بینی رفتار خانوارها) و اقتصادی از یکسو و ظرفیت‌های تولیدی کشور از سوی دیگر در فرآیند برنامه‌ریزی بسیار حائز اهمیت است. در این میان، برای برآورد میزان عرضه مورد نیاز مسکن باید حداقل سه متغیر اثرگذار و شاخص‌های موجود آنها مدنظر قرار گیرد. متغیر اول، شاخص نیاز مسکن است؛ براساس سرشماری سال ۱۳۹۰ موجودی مسکن کل کشور (اعم از واحدهای مسکونی تصرف شده و واحدهای مسکونی خالی) بیش از ۵/۲۱ میلیون واحد مسکونی است و تراکم خانوار در واحد مسکونی با احتساب خانه‌های خالی کمتر از یک (بدون احتساب خانه‌های خالی ۰۶/۱) است. اما در حال حاضر برآوردها حکایت از وجود بیش از ۲۳ میلیون واحد مسکونی در سال ۱۳۹۳ در کشور دارد و شاخص‌های جمعیتی نیز، حاکی از کاهش نرخ رشد جمعیت است. در چنین شرایطی، پیش‌بینی نیاز حدود ۲۹ میلیون واحد مسکونی جدید برای ۱۳ سال آینده (بیش از کل موجودی مسکن در سال ۱۳۹۳) محل ابهام و بسی تامل است. از دیگر سو، در فرآیند برنامه‌ریزی، توجه به توان تولیدی- به‌عنوان دومین متغیر- اعم از نهاده‌های فیزیکی و اعتباری یک امر ضروری است. براین اساس نگاهی به ظرفیت‌های تولیدی کشور از جمله نیروی انسانی، مصالح ساختمانی، ماشین‌آلات، خدمات و... حاکی از آن است که توان تولید مسکن در کشور حدود یک میلیون واحد در سال برآورد می‌شود.

از دیگر ویژگی‌های یک فرآیند برنامه‌ریزی منطقی و کارآ در هر بخش اقتصادی، توجه به مسائل فرابخشی و شاخص‌های کلیدی و مهم اقتصاد کلان به‌عنوان متغیر سوم است؛ از این رو در فرآیند برنامه‌ریزی باید وضعیت اقتصاد کلان و ظرفیت‌های آن را به دقت مورد بررسی و ارزیابی قرار داده و وضعیت بهینه را در تخصیص منابع محدود پیش‌بینی کند.

برآوردهای کارشناسی حاکی از آن است که در سال‌های اخیر بخش مسکن حدود ۴۵ درصد از سرمایه‌گذاری کل اقتصاد کشور را به خود اختصاص داده است که در صورت پیش‌بینی نیاز و تولید سالانه حدودا ۲/۲ میلیون واحد مسکونی تقریبا کل ظرفیت سرمایه‌گذاری کشور باید در بخش مسکن مجتمع شود! در این خصوص هر چند انتظارات فعالان اقتصادی برای سال‌های آتی بر بهبود وضعیت اقتصاد کلان، کاهش تورم، افزایش فعالیت و مشارکت بخش خصوصی تاکید دارد اما به‌هرحال سرمایه‌گذاری غیر‌قابل تحققی برای دستیابی به چنین اهدافی مورد نیاز است. از این رو در فرآیند برنامه‌ریزی مسکن توجه به ابعاد مختلف مسکن، تعدد شاخص‌های مورد نیاز جهت تجزیه و تحلیل و دسته‌بندی شاخص‌ها در گروه‌های مختلف (اقتصادی، اجتماعی و کالبدی) و توجه به عملکرد چندگانه برخی از شاخص‌ها یک امر ضروری و اجتناب‌ناپذیر است و تحلیل یکجانبه و غیرکارشناسی قابل اتکا نیست.

نگاهی به ظرفیت‌های تولیدی کشور از جمله نیروی انسانی، مصالح ساختمانی، ماشین‌آلات، خدمات و... حاکی از آن است که توان تولید مسکن در کشور حدود یک میلیون واحد در سال برآورد می‌شود