گروه مسکن- فرید قدیری: سطح قیمت مسکن در شهر تهران با قرار گرفتن در سراشیبی نسبتا طولانی، برای سومین ماه متوالی کاهش پیدا کرد و تابستان یک‌دست نزولی را برای بازار ملک رقم زد. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» به همراه آمار مقدماتی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن درباره وضعیت بازار در شهریورماه، از کاهش دست‌کم ۶/۰ درصدی قیمت مسکن در ثلث آخر تابستان حکایت دارد. ارزش معاملاتی آپارتمان‌های تهران در تیر ماه امسال ۱/۱ درصد نسبت به ماه قبل افت کرد و در مرداد ماه نیز مجددا کاهشی بود و این بار ۲ درصد نسبت به تیر نزول کرد. دو روز پیش دفتر اقتصاد مسکن با رصد ارزش مبایعه‌نامه‌های تنظیم‌شده در بنگاه‌ها طی ۱۵روز اول شهریور، از تداوم کاهش قیمت در ماه آخر تابستان خبر داد و اعلام کرد: مطابق آمار مقدماتی، میانگین قیمت مسکن در شهریور ۶/۰درصد نسبت به مرداد افت کرده است. به این ترتیب بازار تابستانی معاملات مسکن برای دومین سال پیاپی، در کل فصل با شیب منفی در قیمت‌ها مواجه بود، طوری که میانگین قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران طی سه ماه تابستان۹۳ در مجموع ۴درصد کاهش یافت. در تابستان۹۲ نیز برای اولین‌بار بعد از حداقل سه سال، منحنی قیمت مسکن در کل فصل، شیب منفی را طی کرد و در مجموع ۸/۴درصد ارزان شده بود. با این حال، میانگین قیمت مسکن در کل سه ماه فصل تابستان۹۱ - سالی که بازار ملک ۵۰درصد متورم شد و ناپایداری در قیمت‌، به تحریک ساعتی نرخ‌‌ها دامن زد- ۶درصد افزایش یافته بود. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در سال جاری معاملات آپارتمان در تهران با متوسط قیمت ۴ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع در پایان خرداد۹۳، وارد بازار تابستانی شد و از امروز، فضای بازار ملک در شرایطی حالت پاییزی به خود می‌گیرد که مطابق آخرین میانگین قیمت مسکن، سطح نرخ‌ها هم‌اکنون به متری ۴ میلیون و ۱۷۰ هزار تومان رسیده است.

زیان نیم‌ساله سفته‌بازها

در حال‌حاضر قیمت واحدهای مسکونی معادل ۱۸۰هزار تومان در هر مترمربع نسبت به ابتدای تابستان ارزان شده و با توجه به اینکه حجم تقاضای خرید مسکن معمولا در پاییز نسبت به بهار و تابستان کاهش پیدا می‌کند، پیش‌بینی می‌شود تحت‌تاثیر تداوم رکود نسبی در فصل جدید، روند فعلی کاهش قیمت «دنباله‌دار» باشد.

با ثبت نرخ رشد منفی ۶/۰ درصد برای قیمت مسکن در ۱۵روز اول شهریور امسال، عملا چهارمین موج کاهشی طی ۶ ماه گذشته از سال۹۳، وارد بازار ملک شده است. آمار دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن از کارنامه نیمسال اول بازار ملک نشان می‌دهد: در این مدت اگر چه شیب نوسان قیمت مسکن- نرخ رشد ماهانه‌- در دو ماه اردیبهشت و خرداد، مثبت بود و به ترتیب ۶درصد و ۵درصد افزایش یافت، اما امواج کاهشی ماه‌های بعد باعث شد متوسط قیمت واحد مسکونی در تهران طی ۶ ماه اول سال۹۳ در مجموع ۷/۰ درصد کاهش پیدا کند و میانگین قیمت از متری ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در ابتدای فروردین ۹۳ به متری ۴ میلیون و ۱۷۰هزار تومان در اواخر شهریور برسد. به این ترتیب بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن تهران طی نیمه‌ اول امسال تقریبا «صفر» بوده و کسانی که ابتدای امسال با نیت سفته‌بازی اقدام به خرید سرمایه‌ای ملک کرده بودند، هم‌اکنون نه‌تنها سود نکرده‌اند که با ۷/۰درصد کاهش در اصل سرمایه مواجه شده‌اند.

«دنیای‌اقتصاد» اواخر سال گذشته و همچنین بهار امسال در چند گزارش تحلیلی، به پایان دوره سفته‌بازی مسکن اشاره کرد و از مناسب شدن شرایط خریدهای مصرفی در بازار ملک خبر داد.

هم‌اکنون کارنامه رشد قیمت مسکن در نیمسال ۹۳، پیش‌بینی‌های قبلی را تایید می‌کند. بازدهی بازار مسکن در نیمه اول امسال در شرایطی تا منفی ۷/۰درصد نزول کرد که در نیمه اول سال گذشته تحت‌تاثیر اوج‌ حداکثری قیمت‌ها، بازدهی تا ۴/۴درصد افزایش پیدا کرده بود. قیمت مسکن بهار سال گذشته با ۷۰درصد افزایش و ثبت رکورد بیشترین افزایش بعد از ۶سال، به بالاترین نقطه رسید. امسال اما در فروردین با شروع کم‌رمق معاملات، سطح قیمت ۷درصد کاهش پیدا کرد. در ماه‌های اردیبهشت و خرداد، هیجان ناشی از اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها باعث بازگشت بخشی از تقاضا به بازار شد و در نتیجه کشش خرید، نرخ تورم ماهانه مسکن به ترتیب به سطح ۶درصد و ۵درصد رسید. با این حال در سه ماه اخیر رکود ناشی از انتظار طرف تقاضا بابت افزایش تسهیلات خرید مسکن، موج‌های پی‌درپی کاهشی در منحنی رشد قیمت ایجاد کرد.

کارشناسان اقتصاد مسکن چشم‌اندازی که در حال حاضر برای نیمه دوم سال جاری مطرح می‌کنند با لحاظ تورم عمومی و روند کاهنده این نرخ است.

کارشناسان معتقدند: سطح نرخ رشد قیمت مسکن در ماه‌های آینده متاثر از تورم خواهد بود و با توجه به اینکه در نیمه اول امسال همواره منحنی تورم بالاتر از منحنی رشد قیمت مسکن قرار داشت و رشد واقعی ارزش ملک منفی بود، پیش‌بینی می‌شود در نیمه دوم سال نیز این روند ادامه داشته باشد. با این تفاوت که ادامه مسیر کاهشی نرخ تورم عمومی می‌تواند به افزایش شیب منفی قیمت مسکن و در نتیجه افت بیشتر قیمت ملک منجر شود.

فصل نزول مسکن